《中国住房发展报告(2015-2016)》专题新闻稿（二）

2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。

《中国住房发展报告》分析发现，2014～2015年，全球住房市场的价格增速急剧下挫，是2012年以来的最差年度。全球房价下挫的首要原因是全球经济的整体紧缩。新兴经济体的经济增速大多呈现明显下降趋势，进出口增速大幅下挫，通货膨胀率也持续下降，通货紧缩的趋势已经形成；相比之下，发达经济体的经济增速略有好转，但是进出口增速下降明显，并且在全球货币政策总体扩张的大趋势下，通胀率仍然明显下降，通货紧缩压力已经非常显著。总体来看，全球经济面临较大的经济紧缩压力，即使货币政策力度进一步增强也难以在短期内扭转，住房市场也随之呈现整体低迷趋势。

分区域来看，全球住房市场价格增速的急剧下挫主要源自包括中国大陆在内的亚洲市场与欧元区市场的整体低迷。由于中国大陆经济在全球经济中具有较大比重，所以中国大陆住房市场的低迷会在统计数字上造成全球房价指数的较大幅度低迷。但是，即使忽略经济体量的因素，仅从各个国家或地区的住房价格上也可以看到亚洲住房市场的整体低迷趋势。除中国香港的住房市场出现异常的繁荣、印度和韩国的住房市场走势略好之外，整个亚洲地区的住房价格均有不同幅度的下挫。欧元区内部则是住房市场的“重灾区”，仅有德国的走势较好。全球房价较好的地区，主要集中在北美及其周边，以及英国、北欧等欧元区的外围区域。

《中国住房发展报告》指出，全球住房市场对中国大陆住房市场的影响方向是整体抑制，局部促进的。亚洲新兴经济体的住房市场普遍出现疲态，作为其中重要组成部分，中国大陆住房市场对国际资本的吸引力随之下降，房地产业资本外流的速度则快速增加，仅有广州和深圳因中国香港住房市场的异常繁荣而得到促进。受到冲击最大的，是高端住房市场。一方面，中国大陆只有富裕人群有能力跨国配置房地产，另一方面，中国大陆的海外置业集中在少数城市的高端市场，并且海外购房的均价有着超乎寻常的迅猛增长。

《中国住房发展报告》预计，2015～2016年的全球经济难以改变通缩趋势，将在各经济体的分化中保持接近通货紧缩状态的平缓增长。保证全球经济不致于大幅下滑的主要力量来自于美国尚存的货币扩张空间和中国大陆维持经济增速的努力，但是这也会造成各经济体经济增速的进一步分化。在此影响下，全球住房市场仍然较为低迷，仅会因经济前景不致过差而较2014～2015年略有好转。北美地区的住房市场会仍然维持较好的走势，印度、韩国等亚洲局部市场会有一定反弹。但是由于经济低迷和政治危机叠加，欧元区的住房市场增速可能出现更大的下挫。对中国大陆而言，高端住房市场需求外流的趋势会更加明显。这一方面是由于中国大陆的海外置业主要受留学和移民推动，受经济前景影响较小，反而会因为境外住房市场价格的相对下降出现更大的购买动力，另一方面，来自国外的经济下行压力不足以让中央政府重拾房地产业作为刺激经济的工具，住房市场难以出现历史上在经济下行压力下的反常繁荣。加上“一带一路”倡议对要素自由流动的推动作用，一线城市向海外置业的迁移成本大幅下降，高端住房需求更易转向欧洲的大型城市，并逐步向国外二线城市发展。因此，2015～2016年的全球经济低迷大趋势和亚洲住房市场的低迷在较大程度上制约了中国大陆住房市场，尤其是的高端市场与一线城市发展，仅有深圳与广州会因为中国香港住房市场的局部过热而得到局部的拉动。

（参见《中国住房发展报告（2015～2016）》第二章世界经济与住房市场形势分析）

2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。

《中国住房报告》分析认为，2014-2015年度，住房调控政策主要有两个基本特征。一是继续坚持市场调控为主的思路，整体看来尽管住房市场波动较大，但宏观调控政策没有出现大的变化，以市场调控为主的调控思路非常明晰。二是调控的主基调开始从供给和需求双向调控转变为促进住房消费，在这一主基调下，财税、金融等相关政策都开始转向刺激住房消费。具体来看，财税政策中放宽了对个人转让住房营业税的年限，金融政策中连续降息降准已经将我国货币政策和住房消费金融环境推向历史最宽松，在土地政策方面不动产登记在全国31个省（区、市）已经完成整合为未来不动产等级全面落实奠定基础，在保障房政策方面PPP、特许经营权等方式将为未来保障房建设提供更多资金方式，在公积金政策方面降首付提额度异地贷款等方式也让住房信贷政策更加宽松。

《中国住房报告》指出，住房调控政策没有能够考虑到政策的滞后性，导致调控政策缺乏稳定性、持续性，难以实现预期调控目标；例如，前几年一直持续抑制住房需求的限购政策已经基本退出，首套房首付比例、贷款利率由严变宽，个人住房转让营业税年限由2年变5年又调为2年等，住房调控政策总是跟着市场形势变化调整，没有起到提前预测和调控住房市场的目的。此外，住房长效机制仍缺乏清晰的框架和路线路、时间表，特别是房产税和个人住房信息系统进展缓慢，影响长效机制的整体建设进程和调控效果；在保障房供给方面，以货币化安置、以购代建等方式进行保障房供给的实施细节方面还有待于完善。

《中国住房报告》建议，尽快构建住房调控的长效机制。要在充分研究房地产市场发展规律和我国过去房地产市场发展历史的基础上，做好住房长效调节机制的顶层设计。合理确定长效机制包含的内容、调控方式、调控原则等，并对尚未建立健全的调控手段尽快制定路线图和时间表，加快推进落实。对各部委在住房长效机制中的任务进行明确分工，制定工作时间表和截止日期，督促各部委严格按照既定时间和任务推进。

《中国住房报告》提出，要建立住房信息的反馈机制。中央、国务院要建立工作机制，对当前全国住房市场的真实情况进行摸排和普查，切实掌握当前不同城市的商品房库存量、保障房建设进展情况、需要改造的棚户区规模、二手房市场、租赁房市场等基本情况。在此基础上，建立科学的住房市场指标体系，全面、系统的衡量全国和各地住房市场的供给情况、价格变化、资金规模等情况。同时，要结合全国住房信息基本情况，根据我国经济发展水平和城镇化进程，人口、产业变动趋势等，合理编制国家和各地房地产发展中长期规划，合理确定全国房地产发展中长期目标，确定不同地区房地产发展任务，完善住房调控体制机制。

（参见《中国住房发展报告（2015～2016）》第十三章中国住房宏观调控）

2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。

2014年四季度以来，房地产开发贷款和按揭贷款的走势分化明显。2015年3-9月份开发贷款同比均为负增长，开发贷款了一个指标即其在非金融企业贷款中的占比与往年相比也是持续走低。这反映，在金融机构对实体企业的贷款投放在房地产开发领域存在持续的去化趋势。相比之下，按揭贷款增速在2015年各月均为正增长，而且逐月抬升，9月份的增幅接近20%。按揭贷款在住户贷款中的占比与往年相比，也是逐月抬升的。

由此，开发贷款的负增长和按揭贷款的大幅回升的发差走势反应，房地产信贷的配置着眼于刺激住房需求，以降库存的方式，促使房市的回暖。从百城数据看，房价基本上是迟滞于个人按揭贷款反弹时间两个月后开始持续回暖，一线城市的回暖速度跟个人按揭贷款的回暖趋势的相关性最为明显，两者的反弹斜率几近相同，二线城市反弹的相关性次之，三线城市回暖的相关性相对最低。

    2014年四季度以来，保障房的融资增速延续，但保障房融资仍存在机制性短板，症结是缺乏合力机制，保障房融资的可持续性存在重大隐患。一是保障房建设需要大量商业性融资，但目前还没有形成对保障房建设中商业性融资的增信安排（流动性支持、担保、利息补贴等）。二是在住房消费端，商业性住房金融机构以扭曲的方式执行所谓住房抵押贷款相关优惠政策，突出表现为优惠利率和优惠首付标准的随意调整。三是财政资金更多依靠直接拨付，间接撬动能力差。

应对之策是：强化激励功能，建构对于住房保障融资的合力机制。一是平台整合。即对国开行住宅金融事业部、公积金管理平台等政策性住房金融资源进行整合，并建构一个全国性的政策性住房金融机构体系。二是功能重构。即整合后的政策性住房金融平台主要功能是间接激励功能为主、直接支持功能为辅。直接功能主要是指对中低收入者的公积金贷款，高收入群体不能使用公积金贷款。激励功能主要表现在。①依法定收购对保障性住房的商业性融资。②以授信方式为商业性住房信贷机构提供住房信贷流动性支持。③发起并参与商业性住房抵押贷款证券化，有效分散商业性住房信贷的风险，支持商业性住房金融机构优化资产负债结构和风险收益结构。三是善用财政及其他公共资源，有效撬动商业性资金对保障房的融资支持。首先是改变以往更多地借助直接财政拨款获补贴的财政资金用于方式，更多依靠间接财政激励方式引导商业性资金支持保障房建设和消费。其次利用现有的一些政府性机构或者新成立政府性机构，对相关保障房的建设和消费融资进行增信。

（参见《中国住房发展报告（2015～2016）》第六章住房金融机构）

2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。

到目前为止的住房公积金改革仍未触及其“硬伤”即无法有效保障中低收入者的住房融资需求。一是住房公积金覆盖率低。2014年城镇就业人口覆盖率只有30%。二是中低收入者使用住房公积金贷款比例低或住房公积金运用的均等化程度低。2014年个贷户率仅为36.81%，即只有不到40%的住房公积金缴存者使用了住房公积金贷款。3.住房公积金使用效率低。

应对之策是推进住房公积金改革实现有效突破。一是提升立法层级，有效扩大住房公积金覆盖范围。或者单独立法，即单独制定一部住房公积金法。或者尽快制定住房保障法，并在住房保障法中专设一章对住房公积金立法规范。二是设立住房资助基金，促住房公积金真正为中低收入者所用。即使住房公积金做到了广覆盖，受收入、房价等多种因素的影响，部分个人或家庭仍面临首付压力和贷款偿付压力过大问题，不得不放弃购房和使用公积金贷款。宜对这部分人群的初次购房实施资助。三是以专业化的金融机构替代非专业化的住房公积金管理中心，以有效提高住房公积金使用效率。

2014年四季度以来，按揭贷款、公积金贷款证券化暖风频吹，但只是微幅推进。总体来看，本报告期，落单额度不足40亿。主要原因是政策乏力，一是相关财税政策激励尚不到位，致使发行成本难降，投资者参与动力不足。二是对基础资产质量规定标准过高。三是资产证券化二级市场的推进机制缺位。很重要的一点是，缺乏类似于美国“两房”那样激励和参与住房抵押贷款二级市场（即资产证券化）的制度安排。

应对之策是，加大政策激励，促房贷证券化提速。一是加大财税激励措施，降低发行成本。二是调降基础资产质量门槛，扩大基础资产范围。三是培育和发展资产证券化二级市场，有效促成资产证券化产品的流动性、收益性和风险性的均衡配置。

（参见《中国住房发展报告（2015～2016）》第十章中国住房金融市场形势分析与预测）

2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。

《中国住房发展报告》指出，2015年上半年，伴随着购房政策的进一步放宽刺激以及楼市的整体回暖，一线城市以及需求基本面较好的二线城市改善性需求开始集中入市。北上广深等一线城市高总价楼盘成交金额均出现同比增长，其中上海总价1000万以上楼盘成交套数已超过2014年全年水平，销售额同比增长150%；北京和深圳高总价楼盘金额同比增幅也分别达到64%和86%。从成交金额占比来看，京沪高总价楼盘成交金额占比较去年上半年显著提升，分别达到32%和27%，较去年上半年分别提高9%和8%。在一线城市逐步进入存量房时代的背景下，新建住房的价格发现机制在逐渐向供应端偏移，土地价格的上涨使开发商不得不提升产品定位来实现盈利，在很大程度上加速了推高了高端住宅的比例。武汉、西安、青岛等需求基本面较好的二线城市也出现了90平方米以上户型热销的局面。“十一黄金周”过后，全国大户型住宅销售增速有所回落。

受实体经济增速放缓和电子商务的兴起，2015年第3季度出现了住宅的销售状况要优于办公楼和商业营业用房的局面。同时，住宅和办公楼的销售额增速要普遍高于销售面积增速，而商业营业用房销售面积和销售额则出现“一增一降”的变动趋势。从库存情况来看，2015年8月底住宅待售面积相对于上月减少194万平方米，住宅库存量在年内首次出现下降的趋势。2015年9月住宅库存量进一步减少387万平方米。与此同时，2015年8月和9月办公楼待售面积分别相对于上月减少7万平方米和71万平方米，而商业营业用房待售面积分别增加157万平方米和483万平方米。总体而言，住宅的去库存化速度要高于办公楼，而商业营业用房的库存出现不降反增的趋势。从2015年9月十大城市商品房销售类型及环比变化中可以看出，大多数城市的住宅指数环比增幅要高于办公楼，办公楼指数环比增幅一般高于商业营业性用房。特别是电子商务蓬勃发展的杭州市，其商业营业用房指数的环比跌幅高达-3.87%，商品房的需求结构也出现了分化态势。

通过对比近年来的住房价格指数可以发现，自2015年开始中国住房需求的区域分化现象明显加剧。在2013年和2014年，一线城市与二三线城市之间基本延续了同涨同跌的大趋势，在上涨期一线城市的涨幅要明显高于二三线城市，在下跌期一线城市的跌幅要明显低于二三线城市。但是这种格局在进入2015年后开始发生了根本性的变化，即便是在住房市场逐步向好的二三季度，一线城市的环比大幅上涨与二三线城市的持续震荡之间形成了鲜明的对比。从区域市场表现来看，东部地区商品房销售面积和销售额在1-10月份同比分别增长9.3%和20.7%，中部地区同比分别增长7.0%和9.5%，西部地区同比分别增长3.9%和4.6%，同比增速呈现出东部、中部、西部递减的态势，东部地区的回暖势头明显要强于中西部地区。

（参见《中国住房发展报告（2014～2015）》第五章中国住房需求主体分析与预测）

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