《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房预警指数研讨会文字实录
主题：《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房预警指数研讨会
时间：2015年12月3日下午
地点：中冶大厦9层
夏杰长：各位领导、各位朋友，下午的会现在开始。尊敬的各位领导，各位专家，女士们、先生们，媒体的朋友们，下午好！中国住房问题无论是学术界、实际部门，还有普通百姓，都特别的关注，显然它是一个非常重要的问题。今天下午，我们又迎来了中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室，耗费一年心血，完成的中国住房发展报告2015--2016的发布会。今天我们继续在这里举行《中国住房发展报告2015-2016》暨华房预警指数研讨会，在此我代表会议的主办方中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市竞争力研究中心，对各位领导、专家、朋友的到来表示最热烈的欢迎！
首先，请允许我荣幸的介绍与会的主要嘉宾，他们是：
中国社会科学院经济政策研究中心主任郭克莎教授
国家统计局科研所所长万东华
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强先生
《中国社会科学》经济编辑部主任许健康先生
《经济参考报》理论部主任田如柱先生
广东出版社社长姚丹林先生
经济研究编辑部编审唐寿宁先生
财经杂志主管编辑王延春
还有我们参加本书撰写工作的一些课题组成员，比如郭宏宇，我们财经院的老朋友，高广春、邹琳华、姜雪梅等等我们课题组的成员，最后要隆重推出的是我们非常尊重的本书的主编，也是我们这个领域的大牛倪鹏飞研究员，我们一并鼓掌欢迎！
现在我宣布《中国住房发展报告2015-2016》暨华房预警指数的研讨会现在开始！本来第一个程序是我们高培勇院长要做一个致辞，欢迎各位领导与专家，他正在往回赶的路上，我们把程序稍微的变一下，接下来我们直接进入中国住房发展报告的成果发布阶段。
接下来我们按照会议的议程，先请我们倪鹏飞研究员做主题报告，大家欢迎！
倪鹏飞：非常感谢各位领导、专家出席今天的发布会，刚才夏院长介绍的这些专家以外，还有最重要的媒体，我再给大家介绍一下，出席今天媒体中央电视台、人民日报、人民网、光明日报、新华社、中新社、经济日报、中国国际广播电台、中国社会科学报、第一财经日报、中国日报、经济观察报、经济参考报、每日经济新闻、北京青年报、新京报、京华时报、参考消息、中国经济网，还有东方电视台，大家对这个发布会特别的重视，有好多媒体派了几家的记者来参加今天的发布会，非常感谢媒体对这个报告的支持。
下面根据议程，我们课题组先对今年的报告做一个回顾，我做一个总体的介绍，然后大家分专题做一些重点的介绍。
应该说我们财经院作为中国重要的财经智库，中国社会科学院的重要组成部分，跟踪宏观经济，对中央政策提出建议，是我们分内的工作。我们这支从事房地产研究团队一直在这样做，大概从2008年的时候，我们这个团队就开始做我们沿着中国住房发展报告的研究，在开始的时候试图不仅进行定性的分析，还有通过定量，通过模型、指数，分析中国的住房发展的状况，来预测未来住房发展的趋势，来评估我们有关住房宏观政策实施的效果，我们一直在努力。经过几年的努力，经这一次我们用指数的办法、用计量的方法，对中国的住房发展趋势进行分析和预测。
今天我简单给大家介绍一下我们用这个新的方法得出的一些结论。我想讲五个方面：
一、问题提出。
除了刚才说的任务以外，我们做这种研究有现实的需求，现实油需求，目前我们无论是在研究上，还有实际方面还存在一些问题，因此我们要进行一个研究。这一次我们在定量的研究上着重两个：一个是预测华房指数，另外一个对政策进行一些模型的模拟和分析。
华房指数待会儿丁如曦博士有一个介绍，我想说这个指数和以前好多的房地产指数不太一样，比如国房指数、中房指数，都是对现实的描述，对当前状况的描述，我们基于过去相关性的分析，对未来三个月、六个月、一年的分析。这很模仿制造业经理人的指数，服务业经理人的指数，利用这些做对未来的发展预测，这是重要的尝试。
初步的结果在去年的时候已经都做出来了，也做了一个验证，当时没有发表，但是我们在一些杂志上做了简单的发表。经过一年多的观察，发现我们不仅历史数据的描述，对未来的预测也非常的贴近，今年我们想把它做发布，当然这个还不是很完整，想通过今天，和以后的一些讨论，把它进一步的完善。
我们基本的分析框架，大家一看非常简单，也非常清晰，我们分析三个市场，四个方面。宏观经济、住房市场、金融市场、土地市场。主要讲住房市场，所以我们把住房市场分成三个变量，供给、需求和价格，它是围绕这个。六个变量，相互作用决定了未来得发展趋势。六个变量的背后都有相应的主题在起作用。住房市场当前的状况和未来的发展，是这些主题博弈，根据经济环境和房地产环境相互博弈的结果。
二、过去回顾。
住房销售和住房价格同比增长经历了一个V型的变化，这是总体来看。
销售的变化更加明显，原来是大幅度的下跌，后来经过在2月份有一个最大幅度下跌之后，开始负增长慢慢减小，到6月份到正增长，全年达到7.9%、8%了，到3月份以后明显上升。
供应减缓，商品房过剩总库存已经达到21亿平米，新闻通稿里面经常讲21，把那个平米搞掉了，应该说有21亿平米。关于住房供应减缓不展开说了，主要开工率下降幅度较大，竣工有小幅的下降，所以施工基本上是持平的状态。过剩库存这是一个很重要的，我们研究这一段时间，经过大种变量的比较研究发现，过去大家讲库存，只是讲现房的库存，讲存销比的时候是用当月的销售除上现房得出存销比来，一看好像很低，实际上是错误的，正确的计算应该是把它分开，现房用现房的销售去除它，月平均销售去除它。期房或者在建的房子，我们要截掉两头，一个是两年的开发期，一个是两年的销售期，中间应该是过剩的部分。时间关系不展开说，就是过剩我们中国反复的计算得出，到2015年年底，这是预测数据，应该是过剩，过剩库存应该是21亿平米，现房库存是1亿。
期房库存是19.92亿平米，这是超过销售两年的部分。总库存接近40亿，总库存有合理库存和过程库存相加的，库存有一部分是需要的，库存是39.9，将近40亿，待售现房库存是4.26亿，待售期房库存是35.7亿。
房地产增速出现了俯冲式的下降，大家知道10.5，今年1--10月份变成了2%，这个超出预期，最主要的是讲这个。大家不知道投资会下降到这种程度，年初的时候判断，即使没有采取更多的宏观政策，也会在5%的水平，但是没有想到下降到2%的水平。
房地产投资严重脱离了宏观经济的增长，直接降低了0.21个百分点。
这是我刚才说的图，是一个V型的变化，期房、现房的销售也是V型的变化。库存2015年以后达到23个月了，2015年4月份是最高的时期，这是现房的部分。4月份是24个月，现在是23个月，现在稍微有所减缓。
这些判断都是用这一个表格反复从增长率、绝对量来推算出来的，刚才说的那个计算。
投资，大家看是不是俯冲式的下滑。
投资对经济增长的贡献，2014年底的时候是0.25，现在是0.04，所以下降了0.21个百分点。
逻辑解释，结构性分化。
现在问题是为什么出现这种局面，价格销售出现反转，供给减少，投资出现大幅度的下滑，为什么会出现这种情况？年初我们预料到房地产形势会不好，采取了一系列的措施，可以说采取了密集的措施，包括财政，其中最主要的就是金融的措施，我们五次降息、五次降准，但结果是什么呢？我们做了一个分析。
我们分析的结果，虽然这个钱放出来了，贷款可能也增加了，但是金融市场的结构是出现了一定程度的失衡。就是在当前的房地产换进背景下，整体供大于求的背景下，风险集聚，还有人们预期的背景下，金融机构贷款的偏好发生了重大的变化。它重点把贷款放在了消费贷款或者抵押贷款上。看居民的抵押贷款1--10月份增长了19.9%，将近20%了，但是企业贷款，企业贷款它不但没有增加，反而有一个严重的减少，-3.6%。自筹资金也是变量的银行贷款，比如信托、基金等等，最后来源也都是金融机构，这个不但没有增加，下降了4%。总体的企业的资金来源增长了1.3%，这个对应投资增长了2%。根本的原因，从这里能够得到一个答案。
由于前面金融市场的变化，导致了房地产市场刚才咱们分析的两个供求方面的不同反映，同时导致土地市场，由于房地产企业资金贷款资金来源受到限制，它购地的幅度也大幅的下降，因此应该了宏观经济，这是基本的逻辑解释。
这是我对照房地产投资和企业的资金来源，它的结构发现这么一个重要的问题。
三、政策评估。
去年采取了一系列的政策措施，进行了五次降息和五次降准，有一次降息是去年，营业税也是今年3月的时候做出了一些变化，限购除了一线城市之外也进行了改革。
结果怎么样？我们利用脉冲效应对宏观政策对房地产价格、房地产投资的影响进行了模拟。
发现房地产利率的变化，短期内对房价变动的冲击程度衰减较快，也就是它很快就会发生作用。房价对存款准备金呈现U型的响应过程，房产税未来大约在第5期内的政策效果相对明显。
宏观经济政策对投资的影响是什么呢？总体来说放贷利率对房地产投资不太明显，存款准备金政策效果由弱变强再变弱，房地产交易水方面，微弱的正像效应和负项笑影同时存在。
宏观政策对不同的城市影响不一样，今年的情况来看，一线城市反映比较的强烈，非常的敏感，二三四线城市反映比较的迟钝。
这是我们做的脉冲效应的图，从这里可以看出它们不同的变化情况。特别是房价的变化特别明显，一线城市它对政策反映特别敏感。
我们可以看出总体来说政策还是起到一定的作用，达到一定的目的，但是没有达到非常完全设想的目的。我们当时制定政策很重要的一点，至少很重要的一个目的，就是要促进投资，不是要把房价涨起来。第一，销售要搞上去，库存降下来；第二把投资促进，使得宏观经济有动力。结果呢？是库存大幅增加得到了遏制，销售增加了一点，这是有效果的。但是一线城市的房价大幅度的上扬，这是主要的影响，投资不但没有保持去年10的水平，反而在大幅度的下降。
这就使得我们对宏观政策要做一些做一些思考，这个思考总结是四点。对我们未来制定政策有帮助。
第一，单纯依靠短期的政策难以刺激需求，更难以解决房地产的综合问题，不仅仅要解决房地产的问题，不能单单依靠短期的宏观刺激政策。
第二，注意不同的宏观经济变量对不同的政策工具差异化的影响。当我们要想用降准、降息促进投资的时候，我们一定要想这个政策下去以后对我们房价会产生什么样的影响？
第三，还要知道政策工具发挥作用是有时滞的，我们今年做的政策是为明年，或者我们当前做的政策是为未来某个月及其以后起作用的，不是当前房地产不行了当时制定这个政策，希望当时就能够把这个形势扭转过来，不是的，政策是有时滞的，它时滞的强度也是有变化的，一般我们感觉是倒U型的，开始弱，开始变强，最后变弱，现在我们判断过去几个月的政策，作用越来越弱了，我们注意到国内房价的上升势头有所减缓，原因是与政策的作用发挥较弱了有一定的关系。
第四，不推城市对政策工具相应的程度还是有差异的，我们必须要注意这个问题。我们不注意这个问题，经常会出现我们要采取的措施，不但没有解决真正的问题，可能会带来另外的问题。最近大家特别讲到，用利息抵扣个人所得税，这个事情会导致一二线城市会出现什么情况，三四线城市会是什么情况，我们要对空间的差异性做出一些安排。
四、未来预测。
未来2016年，我们认为还是存在一定的风险，2016年住房市场回暖的基础并不稳定，波动的风险较大，分化的趋势严重，在整体趋势没有重大变化和没有重大举措出台的情况下，做了一个预测，是基于没有重大举措出台。过去我们预测有两部分，一个是基于重大政策出台可能会出现什么，结果重大政策没有出台，所以它有一点问题。这次我们改变了这个预测的方法，就基于没有重大政策出台的情况下它会是什么样的情况。我们首次使用了华房指数来进行预测。
鉴于2015年商品房销售接近2013年的峰值10亿多，所以改善性需求大幅释放，商品房的销售增长应该说在明年还是有点乏力。再加上政策的作用发挥，也待定，所以库存压力缓解有限。根据华房指数的预测，我们发现经济较快增长以后，2016年第二季度可能会有一波断崖式下跌的可能，房地产投资会有缓慢的回升，对经济有一些带动作用。
去年我们预测出来了，但是没有对外公布，去年预测今年房价有可能上升。投资经过下降以后有所回升，这就是通过指数进行预测的。
一个上升、一个下降这个可能吗？我们把历史经验给它拿过来，看2011年以来，房地产投资和房价就是存在这样的关系，相反变化的关系，中间是GDP的增长率，所以我们准确不准确，还要进一步的用实践来检验，当然有一些研究方面还可以进一步完善。但目前的研究水平上，目前的方法得出这样的结论来。
未来这么几个风险，就是需求乏力，价格波动，还有违约，包括交房的违约，包括还款的违约，这是2016年的市场风险，我们必须高度重视。
2016年的宏观环境，大家做了一些研究，我吸取了其他几位的研究，国际上是持续衰退，然后通过退缩加剧，房价也出现了分化，从传导上来看，人民币升值，资本外逃，包括到海外投资，国内经济增长明年还难以有见底反弹，通缩的压力也比较大，失业也增加，基于这样的环境，我们做一些政策建议上的一些考虑。
政策目标。
明年及其今后五年，整个“十三五”有三个目标，一个是去库存，二是要防风险，三是促投资，这三大目标不仅明年，还要在很长一段时间内进行。
去库存，从需求来说销售要有所提高。从供给来说要有一些调整。刚才我已经说了，一个是过剩库存要21亿，我们现在总体销售水平在10个亿，如果在这10亿的基础上，我们按照10%的增长，未来5年总得供给是88.2亿。为了保持增长，销售的目标未来五年要有这么多。
防风险，使得房价保持在合理的水平上，同时防止大面积的金融违约和交房的违约。
促投资，就是要保持房地产的投资和销售都要保持在合理的水平，我们保持7%左右的经济增长，6.5%以上的经济增长，我们房地产投资总体上应该保持在10%左右，否则对其他的要求就比较高了。
为了实现这几个目标，有六个方面的措施，这是大概知道一下，财税、货币、行政、改革、配套、供给。我想从另外角度谈这个措施。供给，做三件事。需求做三件事。
供给。
一是减少开工，在这个环境下有一些企业发生了重要的变化，今年就有了，好多原来做高科技、做制造业的转到房地产来的，不愿意干了，要回去，所以他们回去我们应该说要政策给予支持，部分的企业要转型，要升级，要回归，政府，尤其是地方政府还是有一些措施来帮助他们这样做的。这样有利于减少过渡的房地产开发。土地调整上面，他原来做了，现在不想干了可以进行调整，比如土地上原来想做房地产，现在做其他的，在税费方面是不是给予扶持，这是一个方面就是减少开工，扶持开发企业转型升级。
二是加快施工，帮助开发企业融通资金。现在有一些项目，区位比较好，前景也不错，但是因为资金问题，停工待建的状态，特别是有一些房地产项目，它已经期房售出去了，这种情况下如果没有足够的资金，就停在这个地方，就有可能实现资金的违约，更重要的是出现交房的违约。老百姓原来说两年内要房子呢，结果没有钱建不了了。对这些政府当时是积极把它引进来了，提供了很多的措施，现在要帮助它协调资金、协调信贷，帮助通过各种途径来进行融资，这一点地方政府也是有做的。
三是减少烂尾，鼓励企业重组并购。过去几年由于房地产形势比较好，许多的项目都进来了，有一些项目公司不具备这些条件，这种条件下让它破产损失比较大，如果实行兼并重组的办法，割肉卖给企业，政府鼓励有实力的企业进行并购重组，政府牵线搭桥，创造条件，提供服务。
这是在供给调整的方面起到的作用。
需求端。有88亿，我计算了一下可以保证88亿的需求，如果按照我们建议的来办。
一是扩大增量，就是现在的改善性需求，这是大家都用的。每年说有10个亿，我觉得再高不太可能了，我们采取什么办法呢？和宏观政策主题连在一起了，由于现在整体的宏观环境，我们从货币政策来看，还可以实施一系列的降准降息。最重要的是减税，大家都讲到抵押贷款的利息，递交个人所得税，这是一个重要的措施。还有一些交易税等等，还有一个取消户型的限制，过去我们对普通商品房、高档商品房都有自己的限制，并且在交易税上是不一样的。现在我们应该说打破这个限制，它是市场自己的选择，我们鼓励它这样，至少不再做人为的限制，我想有利于刺激目前的需求，保持每年10亿份额的调整。
二是调整增长，就是棚户区改造，过去我们也是一亿人，每年我算了一下就是6个亿，一半是建，一半别再建了，采取买的办法，从商品房市场消化。
三是农民工，我之前做了稍微限制一点的研究，就是鼓励一亿农民工迁到城市里面来，通过购房到城市里面来，这也是我们“十三五”人口城镇化规划的一个重要的目标。他们每年可以消化4.6亿。如果他们1亿人中的70%要购房的话，他们每年可以购买4.6亿平米，5年可以购买23.1亿平米。要使农民工真的到城市买房，最重要的一点，他们可以在三四线城市，真正库存过剩的城市进行买房，这就不会是一买房就刺激了一二线城市的需求，真正需要解决的没有解决，这样的话，农民工的问题可以解决三四线城市的库存问题。
解决的话有五点：户籍制度改革，居住证制度不但没有改革，恐怕还会带来一些问题，我们可以接见过去的来用户口，就是买房可以解决户口问题，买房解决优质教育的问题。二是土地制度。还有一个金融制度，这也非常重要，公积金应该向农民工全覆盖。产权制度，现在好多房地产企业卖不掉房子，农民工没有足够的购买力来买，怎么办？采取共有产权的办法，我卖50%的产权，另外50%先租着，他们一起把抵押证放银行里，然后贷款建。还有一个就是加强对三四线城市的基础设施和公共服务的投资，中央财政要给予更多的支持。这样可以引导农民共到三四线城市购房、就业。
总得来讲介绍这么多，谢谢大家。
夏杰长：倪鹏飞教授对主旨报告做了详细精致，精彩的报告。接下来请丁如曦博士对华房指数做一个介绍，大家欢迎！
丁如曦：各位来宾，大家下午好，刚才倪鹏飞老师对我们报告做了系统的解读和发布，下面我代表课题组就我们集体研究城市华房预警指数向大家做一个报告。这是新的指数，我们可能会存在几个疑问，这个指数是什么？这个指数怎么来的，通过这个指数得出什么结果，我紧紧围绕这三个方面从五点做介绍。华房指数的概念，华房指数的备选指标体系，重点介绍华房指数的构建方法和步骤，解读华房价格制度和投资指数的结果，针对计算结果我们再一些相应的分析。
一、华房指数概念。
这个概念和中房指数、国房指数有差异，我们华房有若干的关键指标构成，它旨在预测预警中国房地产市场未来变化趋势的指数系统。它是运用一定的方法，选取基准指标存在较强时差相关关系的先行指标，并采取一些方法拟合而成。这里我们一个重点的，就是先行治保，通过先行性的指标直接进行拟合，这样发挥对未来趋势的预测和预警的作用。
它的表达形式就是用经济增长的形势直接表达，目前主要包括中国大陆、中国内地的华房房地产价格指数和华房房地产投资指数。
我们这个指数和其它指数的特点不同，它的特点体现在它是未经济机器调整和基准修订的体系，这个优点可以直接呈现预测结果，并可以直接展现房地产价格和投资的变动趋势，发出预警房地产市场的晴雨表作用，可以为投资决策、房地产调控，以及政策制定提供参考。我们设想是按照持续推进的原则，华房指数的推广应用先从中国内地总体房地产形势预测预警开始，逐步完善这套指标体系的同时，扩大样本，同时覆盖中国内地、中国台湾、中国香港、中国澳门地区等主要城市，并定期向社会发布华房总指数系统和华房城市指数系统。
二、华房指数的备选指标体系。
结合国内研究事件，我们基于科学性、系统性和可操作性，从六个层面确立备选指标。
一是供给层面，二是需求，三是预期，四是土地市场，五是金融环境，六是投资和宏观环境。这是一级指标下的，我们还有二级指标。我们可以看到，每个一级指标下面有具体的指标作为二级指标，比如供给里面有施工面积、竣工面积、新开工面积，商品房待售面积，等等，这些全部加起来，我们再加上房价、住房价格，我们总共有23个，这里有22个，没有列出房价，把房价加上我们就有23个备选，我们通过这些备选指标进行它的时差相关关系。上述指标我们均采用月度、季度的累计额的同比增长率的数据，这是我们指标体系的选取。
三、华房指数构建方法和步骤。
因为我们这个指数的特点，就是找出一些先行性质的指标，这个很关键，我们借用国际上非常通用的做法，叫时差相关分析方法，这个方法是选定基准指标，然后判断基准指标和被分析指标时差相关系数，根据相关性的大小判定指标之间的先行和属性。
我们先选定基础指标，比如这里面可能有商品房价格，房地产投资，这是基本指标，然后基准治保与备选指标我们进行开放的相关性，比如房价秩序不用变，我们把相关的指标向前移动，我们看它的相关性，通过相关性看它们的先行、滞后和同步。基于这些现行指标，我们来进行一个拟合，这样就可以起到对未来房地产市场发挥预测和预警的作用。
这是我重点介绍两个指数，就是华房价格指数，我们这里是华房商品房价格指数，这个把商品房价格作为基准指标，把其它的指标作为一个分析指标，看它们之间的时差相关性。我们通过逐一判断，经过大量计算我们得出这些数，下面的二级指标可以作为商品房价格的先行指标，而且它有先行的期数和相关系数的选择标准，包括待售面积、房价预期、购房意愿、土地价格、房贷利率六个方面，这是我们华房价格体系。
华房投资指数。华房投资指数和商品房价格是同样的道理，我们把基本指标用房地产投资作为基准指标，然后我们基于市场上的分析方法确定房地产投资的先行指标到底是哪些。我们这里有几张图做了全面的呈现，这里面也是有6个，待售面积相关性很高，待售面积、销售面积、房价、开发企业土地预期、开发企业到位资金、宏观经济景气指数，这是我们的方法。
四、华房价格指与华房投资指数计算结果。
下面我们基于这些之后，运用一些统计数据，当然这个统计数据来源于国家统计局，万达数据库帮助我们进行搜集和整理。
华房价格指数。通过这个指标体系，我们可以预测出2015年10月份到2016年9月份的，因为我们直接分析是从2015年9月份之前的数据是我们得到的，但是后面的数据我们没有得到，通过这个我们可以进行一个解读，这是华房价格指数的计算结果。
华房投资指数，我们也进行了计算，我们做了三年的，因为他们内在关系不是固定的，它们可能随着一定的时间进行变化，我们通过不同的时段进行了拟合，得出一个结果，最后对这个进行分析和解读。
五、华房价格指数和华房投资指数结果分析。
从实际值和预测值得来说，两个方面是比较吻合的，我们对未来11期，也就是未来一年的预期发现，会先升后降，2016年第二季度之后有可能是剧降的过程，所以房地产总体不容乐观，通过这个预测指数可能出现一些信号性的东西。
我们基于实际的，实际值是实线，投资预测值是虚线，预测值有一个企稳的过程，就是它有望于回声，在2016年年终有企稳。因为我们华房这套指数系统，重载对于未来房地产发展形势的变动趋势的预测和预警，所以说，我们未来准备在指标体系的扩展，以及拟合发布的改进等方面，对整个华房指数系统进行不断的修订和完善。
我就讲到这里，谢谢大家。
夏杰长：谢谢丁博士简明扼要，但真的特别有创意、有启发的介绍。接下来请郭宏宇博士对专题成果做一个介绍。
郭宏宇：大家好，我来和大家一起看全球的房价变化情况。我们刚才已经看到，对于我们国家房价是有V型的趋势，从全球的角度来看，全球的房价在2014年是非常急剧的下降趋势，对我们国家来讲，主要面临一个问题，就是高端住房需求的一个加速外流。
首先，我们看一下2014--2015年全球住房市场，这个住房形势当中，首先全球住房市场的整体价格是非常急剧的下降，再一个跟这个急剧下挫相联系是亚洲市场和欧元区市场的整体低迷，由于这两个市场的低迷，才带来整个全球市场的价格急剧下挫。
全球市场的急剧下挫这个趋势非常明显，在2013年，整个房地产住房市场的价格是一个快速上升的趋势，我们可以看到，从2009年往后，这个时候到2013年创了一个高峰，全球的住房增速。进入到2014年全球的住房价格增速直线下降，而且下降趋势特别快。这个下降趋势特别快，我们大概看了一下，它跟全球的经济增长和全球的通胀，比如整体经济形势是关系比较密切的。
从全球来看，基本上进入了一个通胀的整体情况。从经济增长率来看，2014年和2013年比稍微有点提高，但是幅度比较小，基本持平。在这个持平的基础上，如果看到新兴经济体这块出现问题更多，新兴经济体，部分新兴经济体增速持续下降。金砖国家里面，除了少数国家之外，其余的大部分都是大幅度的下降。
有一些实现了比较高增速的新兴经济体，但是这些高速增长的新兴经济体规模非常小，即使有规模小的新兴经济体增速很快，但是整体新兴经济体的增速大幅度的下降。
全球基本上以发达经济体和新兴经济体作为发动机，发达经济体还是继续之前的趋势，尤其欧元区比较差，新兴经济体整体比较好，虽然全球整体是平，但是实际上相当于增速已经开始放缓。
从通胀来看，全球通胀延续了一个下降趋势，全球通胀一直在下跌。而且这个下降是不寻常的，在全球货币扩张的形势下通胀的。发达国家经济体已经趋稳了，但是整个物价水平在上升。新兴经济体发展中经济体的通胀虽高，但是下降趋势却很明显。
全球贸易水平大幅放缓，而且在2015年之后，出现了负增长。整个经济这块已经影响到整个全球的房地产市场。
从经济区来看，比较好的是美洲，南美这块在增长，但是有一些减弱。北京好的是北美，全球住房当中北美一直是增长比较好的。
欧洲是两个地区，一个是欧元区，欧元区问题比较大，欧元区唯一走势比较好的是德国，其余的法国是负增长，希腊一直是负增长。像欧元区之外，英国、北欧走势良好。
亚洲只有少数几个地区走势比较好，包括印度、韩国这些走势相对比较好，另外一个比较特殊的是中国香港，中国香港走势非常好，亚洲这块整体走势非常差，其中只有部分地区走势较好，处于两级的走势非常好的香港和走势非常差的迪拜。
全球住房市场对中国市场的影响，主要集中在一线市场的高端市场，对于高端市场整体是抑制，只有少数的在珠三角地区，深圳广州是局部促进的作用。
我们看影响，一个是资本外流的影响。我们看资本外流的影响远远大于资本流入的影响，2015年中国利用外资这块的资金，占全部的房地产开发实际到位资金只有0.5%，可以忽略。但是房地产投资，包括商业地产，包括住房，它整体的海外投资者，我们看这个数还不是很大，但是它增长非常快，比头一年增长了16%，将近增长了50%。
住房需求这块，高度集中的，有几个城市，像伦敦，美国的一些大城市，纽约等等，这些也是集中度非常高，而且这个趋势也是非常快，我们看2014--2015年，中国居民在美国购房均价不但是所有国家和地区在美国购价最高的，而且上升了41%，所以在局部地区高端住宅这块是增长非常快的，相对高度集中的。
我们国家整体受影响的主要是一线城市，跟我们国家竞争比较大的，实际上是国际性的大都市，如果我们限制在亚洲地区，实际上亚洲新兴经济体这块是新加坡和韩国，整体竞争其实亚洲这块可以略掉，主要是欧美这块。
深圳和广州，之所以受到促进，主要取决于中国香港的影响，中国香港它的房价影响非常明显，受它的拉动，深圳、广州、香港这三个地区要素流动非常顺畅，所以整个价格优一个趋同趋势，因此珠三角对深圳、广州这些地方有促进的作用。
展望2015-2016年全球住房市场我们给出这样的市场，一个是全球住房市场仍然较为低迷；二是北美和欧元区处于两级；三是亚洲市场整体是低迷的，但是局部地区有反弹。
对于整体低迷，我们是这么考虑的。首先我们从整个经济发展来看，首先通缩的整体大趋势很难改变，发展比较好的，还仅仅是美国发展的好一些，但是我们说经济复苏速度有所减缓，之所以预期未来不会特别差，考虑宽松政策的空间还存在，所以有一定的政策调控力度。
如果看欧元区，看新兴经济体、巴西等这些，整体经济发展还是不会有大幅度的增长，但也不会有特别大的下跌。所以全球住房市场如果有反弹，只会有小幅的反弹，不会有太大。
分区来看，我们重点看一下亚洲和北美、欧元区。北美欧元区是两级，北美我们刚才提到经济复苏比较好，政策空间比较充足，所以相应的经济预期比较好，房价走势相对好一些。欧元区现在经济问题很多，现在再加上一些政治问题，所以整个欧元区的房价会进一步下挫，但是像希腊、法国这些问题会可能向德国蔓延。
亚洲的经济增长乏力，而且西亚面临叙利亚危机等政治问题，所以整体是低迷的，如果反弹的话，我们说主要还是印度这块，印度目前经济走势还是非常好，房价走势也非常好，所以它很有可能延续到2015年--2016年，整体印度房价更好一些。
全球住房市场对中国大陆住房市场的展望，高端住房市场需求外流趋势加强，“一带一路”倡议促进海外置业，大陆住房市场仍然成为制约。
我们之所以考虑外部的趋势，考虑到有一个恶性的循环，一个是房地产海外投资，这时候使得境内高端住房供给不足，可能促进高端住房需求流向境外，短期之内还是流向大型城市，中高端。
“一带一路”本身促进要素自由流动，这时候值得高端住房的需求更容易转向欧洲的大型城市，人民币贬值的倾向，会促使高端住房需求者在全球范围内配置资源，促进住房需求的快速流动。
整体来看，全球经济对住房进程的不均衡，压力仅仅在高端市场和一线市场，其中仅有珠三角地区的深圳和广州可能会得到局部的较大拉动。这就是对国际上经济形势和住房市场方面的基本判断，谢谢大家！
夏杰长：谢谢郭宏宇博士这么好的背景，全球化房地产市场发展的背景材料的介绍，对我们国家住房市场的发展肯定有很多借鉴启发的意义。
接下来有请邹琳华博士做成果的介绍，大家欢迎！
邹琳华：大家下午好！向大家简要汇报一下住房市场分报告的内容。首先是2014--2015年的年度表现回顾。
2014-2015年总体可以概括为刺激力度加大，房价局部反弹投资持续下滑。刺激力度加大是房价背景，房价局部反弹说得是它的市场表现，投资持续下滑是讲得它的宏观表现。
具体来讲，从价格来说，住房均价止跌回升，涨价的城市增多。
一线城市房价快速上涨，二三线城市楼市缓慢的复苏，从交易来讲，住房交易显著回声，库存水平有所下降。从开发投资来讲，目前的去库存阶段尚没有结束，开发投资增速持续下滑。在开发投资高的年份，我们往往有20%--30%的开发投资增长，但是目前随着近两年的持续下滑，已经接近于零的增长。政策面来讲，政策刺激力度加大，市场预期出现分化。这些力度加大主要表现在于购买的门槛不断的降低，而购房按揭贷款的常数有都所降低。购房力度的加大对于住房市场的硬着陆起了一定的积极作用。
从右边的图可以看出来，一线城市从5月份开始房价出现一个较快的上扬，而二线城市、三线城市房价始终在上涨和下跌之间徘徊，并且他们走势有趋同的态势。
销售面积从接近20%的负增长到接近10%的正增长，他们的落差将近有30%。从待售面积来看，待售面积的增速是不断的下降，并且在9月末的待售面积它的绝对量也出现了一定数量的下降。而从开发投资看，它的增速是不断的下滑，土地构成面积也是在增速不断的下降。目前已经同比负增长达到30%多。
为什么在当前宏观的政策支持力度如此加大条件下，住房市场表现平平，仅仅是一线市场有一定的表现呢？它主要和我们当前的住房市场的问题有一定的关联，它这个问题主要概括为，内部结构失衡，外部风险急剧，政策导向偏差。
从住房市场内部看，内部需求存在严重的结构性失衡、结构性过剩和结构性短缺并存。首先，三四线城市和部分二线城市供过于求，房价出现下跌。其次一线城市住房供求矛盾冲突，优质市场也存在一定的结构性短缺。外部环境是趋于恶化，市场恶性环境增加。
外部环境趋于恶化、市场短期向下风险增加，表现在几个方面，一个是中国经济增速下降，对楼市直接形成向下的冲击。二是人民法结束畅达十年的单边升值，存在贬值的与其，带来房价向下重估的压力。三是中国资本市场动荡的加剧，大为挫伤楼市的信心，四是全球经济衰退风险加剧，进一步加强了楼市不确定性的风险。
政策面的问题，主要是政策导向偏差，楼市的包袱过重。长期以来随着住房市场的快速发展，它对于我国宏观经济的增长、地方财力的增长，地方公共服务能力的提高都起着重大的推动作用。但是另一方面，住房市场被作为宏观经济的支柱和地方政府的财源也存在很大的压力，房价被认为可涨不可跌，高房价使城镇居民负担过重，虽然很多城镇居民买了房子，但是将房子抵押给了银行，成了房奴，购房者的实际可支配收入较低，使得社会经济的内需不足，形成一个不良的循环，房地产经济有沦为房奴经济的隐忧。
2016年的市场预测。
主要是以下几点，一线城市房价上涨的能量被提前释放，2016年房价稳中有降或者先升后降。主要是由一线城市住房需求有一个累积性和脉冲性的运动规律所决定的。在宏观金融刺激住房需求形势管制不断的松绑及股市财富效益等的重要作用下，2015年中国一线城市房价出现快速的上涨，部分城市像深圳出现了惊人的涨幅，使得一线城市房价上涨的能力得到了提前的释放。在2016年，一线城市的楼市可能很难再有好的表现，房价总体上将稳中有降或者先升后降。
从三四线城市给部分二线城市来讲，仍然是以去库存为主，房价相对稳定，或者有所下降。这主要由三四线城市的楼市基本面所决定的。三线城市面临库存水平高、城镇人口老化严重、产业结构转型困难、需求增速较低等问题，而部分二线城市也面临类似的问题，即使销售速度有所加快，他们短期的库存水平难以下降到合理的范围内，除了它市场主线仍然是降价走量，具体到不同的城市，房价有可能出现小幅上涨或者下跌。
金融宽松和宏观刺激力度加大，房价不会出现硬着陆。前面我们讲说2016年楼市有大幅度下跌的风险，是有这么一个风险，但是它不会真正实现硬着陆，因为虽然油市场风险，但是我们的政策也在不断的调整，尽管楼市表现缺乏亮点，但是金融环境极为宽松，购房信贷成本处于历史的低点，并且市场表现越不景气，政府的支持与刺激力度就会越大，这样的话，房价很难出现硬着陆，以相对稳定为主，跌幅有限。
对策建议。
长期以来我们习惯了接受高房价，而忽视了一些基本的常识，一旦房价出现下跌，楼市销售部畅，我们首先想到就是如何刺激需求，保住房价，而这实际上是钻进了死胡同或者牛角尖，因为房价越高需求越低，并且居民的实际消费能力越低，对于经济也会形成不良的影响，从而对房价也形成向下的影响。
并且刺激政策它是有一个效率衰减的过程，所以我们应该转变思路，转变增长方式，平议住房价格，实现藏富于民。许多人买的房子，成为房奴，我们要降低购房的负担，使他们从购房的负担里面解脱出来。有一些人永远买不起房，我们应该设法把房价降低，给他们补贴，从而使他们能够拥有自己的住房，具体的对策有以下几个方面。
第一，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民的双重标准。具体有以下几个小政策，一是出台按揭贷款，敌寇个人所得税政策，在降低家庭还贷压力的同时，解决不同家庭的税负不公的问题，因为很多家庭月收入3000元可以开得起豪车，有一些月收入2000元他们养不起家，因为他们的房贷压力是不一样的。所以我们出台这么一个政策，来降低居民的还贷压力，实现税负的公平。二是对于家庭购买普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。三是提高公积金覆盖面，改革公积金轨迹信贷制度，降低公积金贷款利息，让更多的家庭能够获得低息购房贷款。
第二，减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。长期以来我们没有办法对中低收入家庭提供充足的住房保障，普通商品住房企事业有一定的住房保障性质，我们就应当给他们提供尽可能多的政策优惠。
第三，增加热点区域的普通商品住房供应，抑制针对普通商品住房的投机。一是加大普通住房土地的供应，未完成供应任务的城市可同时调整供地指标，因为很多城市的工业用地、商业用地有过渡的供应，而住房用地它实际上还没有完成它的供地计划和供地指标。二是提到普通商品住房审批秩序。三是补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住等土地用途的改变。四是严格抑制针对普通商品住房的投资、投机。五是要放开高端住宅的购买。
第四，加快农村集体建设用地入世探索弥补城市住房用地供应不足。我们经常讲去库存的问题，我们楼市库存这么大，我们还需不需要加大城市用地的供应，我们认为要加大，库存高并不是住房供应本身过剩，其实城市还有很多人没有房子，很多人住房条件很低，只不过是高的房价使供给和需求之间形成一个鸿沟。我们可以通过扩大供给，平议价格，提高住房水平。
第五，提高存量住房品质，改善居民的住房条件。目前的住房市场开始进入存量的时代，在有一些城市存量房、二手房的交易量已经超过一手房的交易量，但是我们的存量存在着严重老化和品质偏低的问题，所以我们有必要进一步提高存量住房品质的改善，改善居民的居住条件。它的一些具体措施包括提升教育医疗等公共服务水平，支持老旧住宅小区的翻新，架设电梯和田舍其它便利老人、儿童的设施，积极为社区联谊、社交活动搭建平台。倡导温馨和谐的居住环境。在不影响其它居民的居住环境下，可以支持住宅转商用或者设成创业场所。
以上是我的介绍，谢谢。
夏杰长：谢谢邹琳华博士德专题介绍，下面是高广春博士德介绍。大家欢迎！
高广春：我主要介绍房地产金融方面的内容。从五个方面介绍。
一、关于房地产信贷。基本的观点是房地产信贷在2015年继续延续下行的或者去化的趋势。但是2015年下半年开始，房地产信贷有反弹的倾向值得关注。
这里面有一个图，缆线指得是房地产信贷，房地产信贷的增速我们看出来，2014年4季度以来继续下行，2015年1-9月份的增速和去年相比是下降的。有图是一个房地产贷款在各项贷款当中的比重，这是在连续下行的趋势。红线指得是各项贷款，各项贷款显示的是一个上行的趋势，各项贷款上行和房地产下行的反差我们可以看出来，银行信贷对房地产领域存在一个明显的回暖的趋势。左边蓝线还是右边的蓝线，都有抬头的形象，说明2015年下半年有回暖的倾向，就是背后稳增长的压力的结果。值得关注的是2015年下半年房地产信贷增速和权重均会回暖趋势，背后原因因为稳增长压力所致的。我们认为在结构调整为主旋律的大背景下，房贷不应该有太大的浮动。2016年房地产信贷的规模应该保持在3万亿的水平，房地产信贷在各项贷款的占比应该保持在30%限制之内。
开发贷款、按揭贷款。在2015年出现一个明显的分化的走势，现在也有几位专家讲了，有所涉及。这里可以更加明晰的看出来，2015年这个红线是按揭贷款，按揭贷款几乎呈现一个强劲反弹的趋势。但是相比之下，开发贷款出现了一个负增长。这么一个反差意味着金融机构在信贷配置上，开发贷款和按揭贷款出现一个明显的分化。
按揭贷款快速的反弹，实际上对促进今年的房市的回暖有很大的作用。这边有一个房价的指数图，可以看出来房价在两个月左右的时间持续反弹，特别是一线城市对个人按揭贷款回暖的趋势特别的明显，二线、三线城市也随之的趋势，但是弱化一些。
开发贷款和按揭贷款的分化走势，反映出来房地产信贷的配置是着眼于刺激住房需求，以降库存的方式，促使房市的回暖，进而打造宏观经济稳增长的目的。
住房抵押贷款资产证券化。
2014年四季度以来，无论是按揭贷款还是公积金贷款，在政策面突进一些贷款的资产证券化的措施，但是实际落地不尽人意。本报告期内，落单额度不足40亿。从2005年以来这是最低的年度，主要原因就是我们刚才讲的政策乏力。
政策乏力表现在，一个是相关财税政策具体不到位，导致发放成本降不下来，投资者的参与动力不足。二是对基础资产质量规定标准过高，存在银行不愿意发售的现实。三是资产证券化二级市场推进机制缺位，很重要的一点就是缺乏美国“两房”那样激励和参与住房抵押贷款二级市场的制度安排。
解决这个问题怎么办呢？我们的观点是加大政策激励，促进房地产贷款提升。具体来讲，一是加大财税激励的措施，降低发售成本。二是调整基础资金质量门槛，扩大基础资产范围。三是培育和发展资产证券化二级市场，刚才讲我们国家缺乏二级市场，所以必须培育和发展这样的二级市场，有效促进资产证券化产品的流动性、收益性和风险性有效的均衡配置。
关于保障性住房。
保障性住房基本的判断，2014年四季度以来，保障性住房开发贷款增速在房地产贷款中的占比均保持在高位运行上。这反映了一个特点，金融机构的信贷投向，在去房地产化的同时，有持续向保障房领域大幅度调整的趋势。
但是我们的研究观察发现，虽然保障房贷款的增速非常快，但是保障房的融资要有持续性的话还存在机制性的短板，机制性的短板就导致保障房融资的持续增加存在重大的隐患。机制性短板具体表现在：一是保障房的建设需要大量的商业性融资，目前我们国家还没有形成对保障性建设当中的商业性增信安排。二是住房消费端，商业性住房金融机构以扭曲的方式执行所谓住房抵押贷款相关的优惠政策，突出表现为优惠利率和优惠首付标准的随意调整。三是财政资金更多的依靠直接的拨付，间接的撬动能力差。
我们认为，应该强化激励功能，建构对于保障性住房的融资合理机制。一是政策性金融平台整合，对国开行住宅金融事业部、公积金管理平台等政策性住房金融资源进行整合，并建构一个全国性的政策性住房金融机构体系。二是功能重构，既整合后的政策性住房金融平台主要功能是间接激励功能为主，直接支持功能为辅。三是善用财政及其其它公共资源有效撬动商业性资金对保障性的融资支持。这样有可能建立一个保障房的融资的合理机制，促进保障性融资的持续增长。
住房公积金的观点。
我们基本判断，住房公积金期待有大的突破，这些年在各方面的批判之下，住房公积金改革也做了一些努力，最近出台的一个政策意见稿，综合出来看，目前的公积金改革围绕三个方面：一是扩大资金使用范围，二是放宽住房公积金提取条件，三是异地互认。但目前为止的住房公积金改革仍未触及其硬伤，既仍然无法有效保障中低收入者的住房融资需求。
主要表现在：一是法规层级的弱约束力导致住房公积金的缴存覆盖率低，2014年城镇就业人口的缴存覆盖率只有30%。二是弱针对性与低公平性，既中低收入者使用住房公积金贷款比例低，2014年的个贷率仅为36.81%，即只有不到40%的住房公积金缴存者使用了住房公积金贷款。
这个表结果显得比较的奇怪，喊着住房基金不够用的，而且经济发展比较好的省市，它的住房公积金的个贷汇率比较低的，像广东是排在全国的倒数第二，北京是第23位，上海是第7位。像青海、内蒙古、新疆，住房基金的使用率反而是比较高的。三是住房公积金管理的非专业性与使用效率低。
应对之策是推动住房公积金的改革实现有效突破。
一是提升立法层级，有效扩大住房公积金的覆盖范围，或者单独立法，既单独制定一部分住房公积金法，或者尽快制定住房保障法，并在住房保障法中专设一章对住房公积金立法规范。
二是设立住房自主基金，住房公积金真正为中低收入者所用，即使住房公积金做到了广覆盖，但受收入、房价等多种因素的影响，部分个人或家庭仍面临着首付压力和贷款的偿付压力过大的问题，不得不放弃购房和使用公积金贷款的机会，应该对这部分的购房人群初次购房实施资助，让他们有机会、有条件能够使用住房公积金贷款。
三是撤销住房公积金管理中心，代之以专业化的金融机构，有效的提高住房公积金的运作管理效率，这个改革的建议可能带来的浮动比较大，但只有把住房公积金管理中心割掉，有可能会解决住房公积金管理的专业化问题。
我介绍的观点就这些，谢谢大家。
夏杰长：他长期做长期住房的研究，他做的成果介绍应该说很有特点的，对大家一定有帮助。接下来请李超博士做一个专题的介绍。
李超：因为时间关系，我就只讲三个关健词。
分化。
第一是城市的分化。
前面几个人都在提分化的问题，今年的分化比以前更严重。为什么呢？在2013、2014年的时候，我们一线城市和二三线城市，基本上是同涨同跌，为什么呢？2013年一线城市涨幅比较高，二线、三线涨跌低一点，但也跟着一线城市在涨。2014年整体的住房市场在不景气的情况下，我们一线城市是小幅下跌，二三线城市是跌幅比较大。也就是过去两年我们住房市场，一线城市和二三线城市是同涨同跌的，但是2015年前三季度的情况，2015年我们一线城市我们的涨幅是非常大的，但是我们二三线城市维持持续振荡的过程，基本上是小幅下跌的过程，这是我们大分化的表现之一。
第二是区域的分化。
我们住房市场占了三大板块，2015年1--10月份，东部地区的销售面积和销售额同比增长，一个是9.3%，一个是20.7%，中部是7%和9.5%，西部地区只有3.9%和4.6%。所以中东西区域的分化逐步的加剧。
第三，物业类型的分化。
在9月份的新数据里面看到，我们十大城市物业类型的一些变化，就是住宅的销售量是一般好于商业用房的销售量。看十大城市的物业指数，基本上9大城市符合这个规律。因为宏观经济新常态，实体经济增速放缓。还有一个电子商务的影响，导致住宅、办公室、商业用房三个物业大分化。
提一个点，杭州是电子商务发展比较快的城市，在9月份他们商业用房指数的跌幅是接近了4%，这应该是引起我们重视的地方。
第四，住房需求主体的分化。
在央行我们有一个储户调查里面，投机需求里面，面临一个严重的达大幅下调的过程。在过去四个季度，我们投资和投进需求面临最大的水平，但是我们三个月的买房动机还是保持在正常的水平。我们分析比对判断，在过去一个周期里面，就是改善性需求是一个主题，应该是幅度要高于这个投资、投进需求和刚性需求的。
关于改善性需求我们有一个具体分析。
一是成交的量，在一线城市里面，高总价楼盘的成交比例非常高，增幅也非常高，看上半年的数据，在上海总价超过一千万的楼盘，半年的销售量已经达到了2014年全年的销售量水平。北京和深圳的涨幅分别达到了64%和86%，所以一线城市高总价和房价的成交金额达幅度的增长。
二是需求面比较好的二线城市，比如青岛，越是户型大的房子销售状况越好。但是在10月份过后，我们全国的情况，大户型的销售增速有一个小幅的回落，这个回落是暂时性的调整，因为前一阵子，特别是第三季度以来，大户型、高总价的增幅非常高，这种情况导致了一个小幅的下调。
第五，支付能力的分化。
在北京、广东、上海、浙江、江苏，五个城市击中了净资产千万以上的符号集中了69%。同样在五个省，它集中在我们全国66%的跨省流动人口，如果单纯通过市场解决住房问题，拿农民工和富豪，通过市场的途径解决这些问题，难度比较大。
农民工的问题，包括农民工的住房问题，李老师也重点介绍了这个地方，最新的数据里面，自住房的农民工比例不足1%，这个比例非常低的，可以说跟我们支付能力有很大的关系。
基于以上我们提出了第二关健词。
调控。
大调控的思路，我们要建立以人口基本面为基础的分类住房城市的调控体系，刚才我们说大调控的思路，大调控不仅调控房地产市场，我们相关的制度，一些配套的改革也应该进行。
一是我们户籍制度改革，我们团队做过研究，户籍改革可以大规模刺激我们住房需求，特别是像二三线城市有很大的提升。
二是生育调整。我们上个季度做过一个系统研究，二孩政策落地之前，我们也做过一些类似的研究，就是如果全面二孩放开，对我们住房市场长期发展是有利的。为什么这么说？二孩政策放开，我们人口抚养比会有提升的过程，这个会降低我们住房的需求，但是同时在15年、20年之后，我们住房市场有一个接续的主体。
共享。
我们十八届五中全会里面提到的共享的概念，目前中国的住房市场主要的问题，就是在租房市场，这是大家容易忽视的地方，我们在过去的几年当中，从2012年以来，我们房租的价格经历了一个持续上涨的过程，就是同比的增幅基本上在0.4%以上，就是它同比的增幅从来没有在0.4%以下的水平。环比的增幅，除了少数的月份，比如2014年11月，像2012年11为它有一个小幅的下降过程，但是总体来看，过去几年是我们租房市场房租一个持续上涨的过程。
但是与此同时，我们也有一个重要的问题，就是住房空置率的问题。中国住房空置率最新的数据大概是22.4%，住房空置率的水平是相对比较高的。对比一下，像美国住房市场，美国在金融危机时候，它的租房的空置率47%，自有住房的空置率是2.9%，即使在美国控制率比较高的水平，它也是不足中国租房空置率的一半，像荷兰、瑞典大约是2%左右，德国大概是8%，法国大概是6%。我们一方面住房、房租水平在上涨，另外一方面我们房租在控制，我们如何激活存量市场。
比如过去几年像打车，滴滴打车、优步这些平台，这些共享平台的建立，对于我们出租车市场是一个很大的冲击和挑战。我们同样也可以就优步和滴滴的模式优化我们住房市场。
还有我们住房部提一些建议，一个是提取住房公积金支付房租的问题，还有一个公积金基地解体的问题，是不是可以加快这些政策落地。
还有一个就是户型的调整，我们特别是从第三季度以来，我们住宅市场的住宅需求量远远高于办公楼和商业用房的量，有一些地方的供给结构和需求结构不匹配，我们是不是可以调整一下。这是我基本的介绍。
夏杰长：从李超博士德介绍当中，让我深刻的有两个方面，一是关于共享平台的盘活存量市场，第二是关于住房市场的分化，我们自己感受很深刻。接下来还有最后一位发言者介绍专题的成果，姜雪梅博士，有请！
姜雪梅：尊敬的女士们、先生们，下午好！我也大家介绍一下住房保障，我们国家的住房保障在“十二五”期间真是经历了大跃进的时代，大量的建设了保障房。
一、现状分析。
我们“十二五”期间建了这么多房子，“十三五”期间应该把建了的房子管理好。从2011年开始到2015年，大概每年开工是700多万套，基本建设可能不到5000万套。到今年10月底开工了3977万套，也就是原来的“十二五”期间的3600万套超额完成了，我们“十二五”期间基本完成了。我们待建的还有两千多套的保障性住房。我们看“十二五”期间中央财政的保障性补助金是8000多亿元，企业发债针对保障性住房也是7000多亿元，不包括地方政府的配套。我们国家为了建设这些保障房，花了这么多的财政精力，无论是人力还是财力花费了很多的精力。
我们建了这么多保障房，我们到底保障了多少？除了“十二五”期间，“十三五”期间我们还能保障多少？这是我们值得考虑的问题。
我们从这个结构里面可以看到，“十二五”期间的保障性住房当中，在开工的当中，棚户区改造的比例，大概到2014年为止，1590万套，也就是说差不多一半是这个棚户区改造。棚户区改造实际上就是一次性的安置房，它只解决一次性的产权性的保障房。
棚户区改造实际上2004年开始的，到2014年为止，大概改了两千多万套的棚户区。从这两个数据当中可以看到，我们3/4的棚户区改造都是“十二五”期间完成的。
从2008年开始，除了城镇住房之外，农民的农危房得到重视，进行了精心的改造，我们行动目标当中，2015--2017年当中，我们农改房要改一千多万套，棚户区改造1800万套，如果我们要建设小康的目标的话，我们就到2020年，农村的危房要改造2700万户，这两个数据加起来，我们住房保障的任务“十二五”期间和“十三五”期间差不多。
我们投入了这么多资金，资金的来源，主要是中央财政，第二是国开行的贷款和公积金的贷款，国开行支持比较多的是2014年支持了一千多亿元，2015年计划发放棚改贷款4000亿左右。公积金贷款做了一个试点，它额度大概是1000多亿元，但实际上到2014年末累计发放7000多亿元。
二、成效。
做了这么多保障房建设和制度管理，我们确实改善了民生，到2014年年底，我们大概就是4000多万户的城镇家庭获得了住房保障，其中的1900万户是城镇低收入家庭。从这个数据当中知道，一半以上的人，不是中低收入家庭了，从这个当中我们可以知道，住房保障存在一个漏洞，我们看怎么解释这个问题。
我们住房保障也是根据房地产市场的发展变化发生了变化，由于近几年房地产市场的库存提高，所以今年开始，从保障性住房制度建设从实物分配到补贴。我们就是通过住宅租赁市场，解决租赁房的问题，待建公租房等。国开行原来是发放贷款的时候，贷款比例最高是30%、40%，今年做了调整提高到100%，就是所有的棚改房都可以得到安置。
保障放的绩效管理，我们目前的绩效管理是以开工率为标准，今年财政部发布了个绩效评价暂行办法，对资金的使用效益做了一个绩效评价的要求。60%以上会扣减下一年度的中央财政补助金，所以它这个就已经从资金效益角度考核保障房制度了。
江西对保障房的入住率也做了考核，其实这个也是在试探的过程，我们除了开工应该把后期的管理应该纳入到绩效管理里面，保障房的金融创新也是比较困难的问题。
刚才介绍国开行的贷款，还有中央补助金，还有公租房。也有一部分的创新，比如萧山（音）跟中信银行合作，发行了理财产品，募集资金，解决拆迁资金问题。广西利用旅游集团公司做一个融资平台，它建立一个新的融资平台，从国开行得到了保障房的贷款。我们应该做一些金融方面的创新，引入社会资本。
保障房绿色标准对保障房建设也做了一些绿色建筑的标准，还有住宅产业化的技术也应用到部分的保障房的建设当中，这些也都是一些好事。
三、问题与挑战。
但是我们也存在一个比较大的问题，刚才提出的那样，我们保障方建设当中，重建设、轻管理的问题非常的严重，我们花了多么多的财力、物理，我们到底保障房能保障多少？能保障到什么程度，我们应该是继续考核这个问题。而且我们融资的话，主要以银行贷款为主。
刚才我们“十二五”期间的资金压力非常之大，“十三五”期间的保障房任务也非常艰巨，融资的压力也很大，所以对我们如何解决保障房融资问题也是一个急需紧要解决的问题。
目前比较媒体上报的比较多的，保障房控制现象比较严重，一方面的原因是它配套设施不全，还有一个方面就是管理，建了之后就是只注重建设，没有管理，还没有分配，这些问题都存在。从刚才的图当中可以看到，我们一次性保障房的主要以产权房盈利过多，所以租赁性保障房比较少，所以房源比较的失衡。中低收入的家庭，他们面临市场失灵和政策失灵，我们目前的中低收入家庭的住房消费能力比较低。
四、政策建议。
刚才几位老师介绍了，房价高起，大家都成了房奴经济时代，我们保障房，中低收入的家庭都永远存在，房价如果继续保持这么高起的程度，那么住房保障是无底洞。为了继续保障这么多中低收入家庭，我们也应该建立一个保障房长效机制，把我们已经建好的保障房要管理好。
我们如何管理已建好的保障房，让它继续发挥保障性功能呢？
第一，我们应该把红旗管理纳入到保障房的考核机制里面。加强社会监督和社会监管。
第二，我们积极发展保障房的二级市场，有效配置资源和加强保障房的循环利用。以前我们国家也是，大家觉得经济适用房失败了，为什么失败呢？它没有实行循环利用，所以是失败的。从政策角度来说，我们如果严格实行封闭式运营，适用房是非常好的保障房政策。
第三，从目前我们库存高起的情况下，我们少建保障房，收购存量商品房作为保障房，积极推广货币补贴的模式，让消费者、中低收入家庭自己选择房子，选择在自己容易就业、孩子能上学的地方选择住房消费。
第四，推广公积金制度，包括农民工在内的，提高中低收入家庭的住房可支付能力。
第五，建立保障房的消费者信用体系，住房保障制度的建设，建设的终点由建设转向管理。谁都管不了了，我们管不了这个制度，我们没有办法监管这个制度的话，我们怎么继续做保障房的功能和体系呢？我们购买了保障房和消费了保障房，我们建立一个信用体系，比如一个保障房，谁接住了这个保障房，我们可以继续追踪到底，我们已经进入了“互联网+”时代，这个信息非常简单的，最终它的财产，最终它各方面的收入来源也是没那么难，所以我们从供给侧角度没有办法管理的话，我们消费侧的角度也可以管理，所以我们应该从不仅要改供给侧的监管机制，而且消费者的监管机制方面也做一些改革，应该把保障功能发挥得更好。
我的发言就到这里。谢谢大家！
夏杰长：保障性住房姜雪梅介绍的非常清晰了，也很有创意。接下来我们进入专家评议和华房地产预警指数的专家研讨的阶段。
接下来的时间， 10到12分钟。各位专家，请抓紧时间。下请郭克莎主任，也是我们多年的朋友了，你在下面讲还是上面讲？
郭克莎：谢谢主持人，感谢主办方的邀请，我还是第一次参加这个房地产这种有媒体参加的发布和研讨会。应该说我研究房地产的问题有十年以上的，从来没有发过声音，也很少有一些成果。
主要是这个问题很敏感，它对政府方面敏感，在老百姓当中也是敏感的。时间关系，我简单讲三层意思。
第一，对研究成果的简单评价。
我觉得他们做得很不错，做得比较系统，也很扎实，提出的一些判断，对去年的回顾和对今年的分析，我多数是统一的，觉得他们的看法都有一些比较明显的依据和支撑，这是肯定的。
如果说不足的话，你今天下午的内容太丰富了，安排讲话的内容比较多，比较细，时间有点冗长。每个人介绍的时候，如果能够更概括一下更好了。我觉得倪院长前面的概括性很强的，后面有一些太碎了，作为一个发布会，拖的时间长了一点。当然主要是内容很丰富了。
第二，对房地产走势的看法。
你是住房发展报告讲得主要是房地产市场，房地产市场最主要的面向三个指标，三个就是销售量，就商品房的销售量，第二是房价，第三是房地产投资，所有东西都集中在这三个方面来。
我个人认为，经济学研究房地产和房地产市场，它就是把这个市场和这个产业放在整个经济运行当中研究的，不能脱离这个。它的整个运行离不开这个，所以其他的指标，既是有技术性的影响，最终都到这三个方面来。
对房地产市场的走势，我认为这一场调整不可避免，只是来得迟一点和晚一点的问题，就像小平同志说，这个风波的表述也是这样的，就是迟一点和晚一点的问题。现在政府采取政策，调控只是把它推迟了，这个房地产市场存在泡沫，很大的泡沫还是一定的泡沫，这存在争议，但是存在泡沫很多人认同。慢慢就是泡沫破裂，主要问题是什么呢？主要就是供给量相对过剩，房价阶段性过高，就是涨得快了。这个调整肯定会影响到投资，最后影响到经济。
对明年的走势我不好怎么说，因为今年我们原来的预计可能会扩大，像刚才倪院长介绍的一样。但是因为政府密集出台的政策，政策里面两部分，实际上圳队宏观经济运行来的，比如降息、降准，对货币政策的宽松，但是它客观上是支持住房的需求。还有一个政策就是从中央到各个省出台的直接扶持房地产市场的政策，但是可以使它短期内出现回升，好处就是把矛盾推迟了，不好的地方就是矛盾是积聚了。刚才有一个观点，说明年二季度以后可能会出现断崖式的下降，这个看起来是比较可怕的。什么叫断崖式的，断崖式是那个曲线很陡了，到底是多大的比，很陡一个斜线，如果是45度的百分比那个是很高的。我认为部分城市会有这个现象，但是全国来说，可能还不至于很短，为什么呢？因为现在在这个阶段政治宽松，客观上提供了一些支撑。
走势判断，就一年来说预测的要准确有一定的难度，现在说的，因为政策要作为一个变量你放进来还是不放进来，如果放进来政策可能不一定出，你现在排除在外可能政策要继续出，所以对短期的走势影响比较大。但是如果能预测长一点，比如两三年，这个调整我估计比较难一点。
不多说了，总之，你们的判断我大多数还是同意的，只是有一个程度的差别。
第三，关于政策的思考。
政策的思考上你们也提了很多的政策建议，但是现在很难。为什么政府，特别是中央政府既要采取措施来稳定这个市场呢？最主要的出发点就是稳定经济增速，因为分界线市场对经济影响太大了。所以救市场是为了救经济，这应该是无可非议了，作为宏观调控政策的一个部分，是需要的。但关键是怎么采取政策，我觉得这里面也很难，比如说政策能稳中一年，能不能稳住两年、稳住三年，所以政策实际上是很难的。你既要稳它，你又不能把它往上推。如果房地产市场销售和房价短期内掉头出现V型的上升，这是很危险的信号。像股市一样，如果出现猛往上拉，像大盘蓝筹往上拉的话，有经验的人马上出货，为什么呢？下面会出现很大陡的下跌，这是一个必然的情况。房地产市场，如果你政策救到出现这种V型的反转，不是很理想的。也就是政策要考虑当年，考虑短期，也要考虑两三年，或者中期，这个更好一点。这是一个考虑。
政策现在主要是中央采取的宏观政策，它解决的是整个国内市场的问题，但是不能解决市场分化的问题，这也是一个难题。怎么采取政策，解决一线、二线和三四线城市的分化，这恐怕就不是简单的宏观政策和就房地产市场，可能就是有一个城市化或者城镇化的政策，才能够有利于解决分化的问题。否则你这个问题同样是政策，在一线城市导致大上涨，比如深圳是非常典型的。现在我都搞不明白，为什么深圳这一波涨这么猛，但是一些三四线城市，特别是四线的城市，仍然在往下掉。所以政策的设计要考虑这个因素。
政策的设计就房地产市场最大的、最主要的目的是要稳定投资，因为房地产市场说实话房价涨和跌对经济本身直接影响很少，商品房销售对经济影响是消费，真正对经济影响大的是房地产投资。可是你销售对投资不起作用，等于白救了，今年的情况就是这样的。本来咱们的规律，一般是销售回升之后6个月左右投资应该有变化。可是现在已经7、8个月了，投资还在往下滑，而且滑得挺重，这就麻烦了。这就是救市的政策偏离的初衷，没有达到宏观调控的目的，所以这是很难的。
怎么办呢？说明过剩的影响还是比较大，本来房地产投资往下走，对房地产市场本身是有好处的，你去库存，你有一段时间的投资低迷或者下行，是腾出空间来。对房地产市场的走势虽然可能大家看法不一样，比如有人认为到峰值了，到顶点了，以后会往下。我认为不管是不是到了峰值，这一论周期性的调整特征是明显的，以后还会有很多的空间调整，也就是调整是有空间，你如果不往下掉就没有空间，投资也是这样。
政策要研究更好的稳定房地产投资，避免救了房价稳不住投资，对政策来说就不是理想不理想的问题了，就是不成功了，因为你原来想救经济，结果没有起到救经济的作用。
因为时间关系，我简单说这么几分钟，谢谢。
夏杰长：谢谢郭克莎今天的点评，接下来我们请国家统计局科研所的所长万东华研究员做点评。
万东华：很高兴邀请我来参加这个会。我觉得时间虽然长了一点，但确实很受启发。但是这个研究，我觉得是很系统、很深入、很扎实。每一个要消化我觉得大家付出了很大的努力，作为个人来说也有很多地方需要细细的消化。
我就咱们这个报告有几点看法。
第一，报告里面都是到9月份的，不管是房价还是投资，实际上10月份的时候有一些新的变化，跟前几月的走势出现了一些新的变化，现在要出的话是不是可以考虑把10月份也加进去，这对咱们的判断有一些好处，这也预示着明年的信号。
第二，对目前整个的投资，还有销售也好，用得是回升，我觉得现在看是这样子是回升好还是降幅趋缓好，因为去年的基数，或者对当前的回落还是有影响的，我们只是用同比速度，比如剔除基金数这方面有没有注名。
第三，对明年的预测有一个很好的预测，我也基本赞同这个预测。但是，我想要不要引起大家更关注的话，比如它的拐点在什么时间出现，明年往下走，后年还往下走，还是大后年会不会有一点突出咱们模型的预测，当然还有很多的因素不可见的。
第四，对房地产的分析，刚才从供给、需求、价格，几个方面，咱们书里面更多着眼于宏观环境。我觉得现在整个中国的经济，不光是房地产市场，都跟宏观环境有很大的关系。在目前的大环境下，经济下行压力大的背景下，可能这个房地产就也有一点被误伤的感觉，大家一看形势不好信心就没了。有点消费领域的买涨不买落，一看经济不景气，对房地产市场有一点放大，放大悲观的效应。
第五，关于政策，每一个领域的政策都很具体，但是对这个政策我倒是觉得从这几轮的调控考虑，其实还是要兼顾短期和长期，无论是为了救房地产市场而采取一些，比如整个全盘放松或者全盘刺激的措施。着力于当前，但是要着眼于长远。有很多政策如果你不考虑可接受性，即使你短期内起到一定的效果，可能对整个房地产市场的长期建设发展不一定是有利的。
比如这里面讲得比如户型的放宽，包括农民工的支持等等，我觉得有一些政策还可以再细细的考虑一下。
我就简单说这些，我觉得我真的很受启发。谢谢。
夏杰长：万所长用最新的数据作证了，或者修正了我们很多的看法，对我们这个报告的完善是特别有启发的。谢谢。接下来我们请中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强研究员做一个评议。
柴强：大家好！感谢邀请，很高兴参加这个发布会。今天听了这个内容我感觉到内容非常的丰富，信息量很大，而且很多的观点很鲜明，也有一些创新。
接下来我谈一下我对房地产市场的个人看法。
刚才郭主任谈到投资的问题，我觉得非常好，从政府角度来看核心是怎么促投资。
我个人看，房地产开发投资，长期来看它是下降的趋势，这是不可避免的，而且这个报告提到了一个明年房价降，投资增，大概是这样的概念。这个依据我觉得还要再探讨一下。
刚才郭主任也回答了，开发商是看未来得，未来两三年如果市场很好，它肯定增加投资，如果现在房价涨，未来不看好，他肯定不会投的，当一个开发商把自己想象成开发商的时候可以看出来这个问题。所以房价或者成交量有点长期的平稳或者回升，它可能能够吸引投资者。
这两年来新开发下降的很厉害，两年、三年的开发周期，预示着两年、三年之后断工了，去库存比较多的，他也会增加投资，否则这个很难，所以要细细的研究。
我为什么说房地产开发研究长期是下降趋势，中国经济发展到现在，新常态也好、房地产市场也好，我觉得是一个好市场，证明中国已经真正的升级了，从低收入国家要进入到高收入国家必然出现这样的状况，房地产市场发展到现在，它也证明房地产市场要转型了，转型其中必然的一个东西，就是由新房市场为主转向存量房市场为主。
我看近三年来美国新房的交易量8%左右，存量房交易量占92%，或者说90%以上都是存量房的，再怎么搞总体趋势要下滑。但中国全国来讲，可能新房的交易量还占一半以上，只有一线城市才那个，种意义上也说总得供应量还是很大。
再讲一下大的转型变化，实际上三大动力已经不足了，简单的归纳，房地产市场非常的复杂，但简单的归纳，实际上是三大动力。
第一，历史欠帐。改革开放之初人均的住房城镇居住面积30.6，但后来是7平分左右，现在是35%还是怎么样，但是总体上大的历史上欠帐基本上还清，这是一个动力消失。
第二，城镇化。我们现在是55%，还是在高速发展的时期，但它实际上2010年以后，我看了，我把这个数字收集了一下，实际上增速是在减缓的，就像车开到高速路上一开始加速，加速到120脉是平缓的，再可能往下走一点，城镇化也有这个东西，所以要增速来看，而不是本人的速度来看，这也是2010年之后往下走。
第三，房屋的寿命。原来是危旧房整个质量差、环境差，甚至有一些说不到30年，按照欧美国家来讲，房屋的寿命应该平均到80年，但是我们国家没有这么多，假设是50年，每年是2%的更新。
三大动力的转化，说明我们国家的房价和房地产往高端走，你还指望房地产开发投资怎么着，我觉得大趋势不能寄托在这个上面，这是第一个观点。
报告里面几个问题我没有完全弄清楚，可能提一下。
一个是简开工，一个是促投资，这两个好像有点矛盾，实际上核心是开工，它投资才能促得起来，先购地再开工。
倪鹏飞：主要施工停滞比较严重，开工可以简化，但是加快施工。
柴强：实际上也拉动新的投资，我赞同你这个，你要是未来开发投资，要是让他购地赶快新开工，你看美国新开工量，新开工首先是一个指标，不是待建的你怎么搞。
再一个棚改，国家大力发展这个，一举多得，我赞同郭主任讲的，它实际上是双刃剑，我觉得把双刃剑解决了，它增加了当期的需求，拉动局部的供应，但是它同时会大大增加的未来得供应，因为它的容积率比未来的容积率高一些，所以一年、两年、三年之后，那个问题会化解。当然我们棚改是一个把矛盾后移的东西，它并不是真正的是一个什么东西
分化的问题，我一直不太赞同这个分化，市场分化、城市分化，静态来看它是分化，动态来看，房地产市场目前来看是从去年10月份以后，总体上是一个回声的趋势，就是总体是向好的，但是后劲可能不足，我看两张图一看就可以看出来，你画一个底图是往上走的趋势，像一个人赛跑，起点是一样的，但是到后面有的跑好几圈了，有的跑在后面。你研究房地产也是这样的，热的时候，三四线城市很久没有热，你这里热了他慢慢的传导，反过来一线城市坏的时候也是慢慢的传导，你从动态的流动过程可以看得出来。刚才两张图都可以看到，低洼的时候都是在低洼的，高的时候都是在高的，你看了就明白，所以总体还是往下走还是回升还要探索。静态当然是分化的。
多得就不讲了，谢谢大家。
高培勇：很抱歉，因为临时院里有事，到的晚了，非常感谢大家来开会支持我们的工作。
我从下午就看到网上有报道，我担心会出现它的效应不一定是正向的。
我看到第一财经的记者叫张科（音），现在是这样的，这个标题党比较麻烦了，整个现在网络上头条就叫做“社科院：明年第二季度房价将出现断崖式的发展”。我想说我们的报告主题不是这个，媒体能不能反映一下，我们报告的主题不是这个，我们只是客观的分析未来一年或者几年，会影响住房市场的这些因素都有哪些，而且最终的课题组的结论不是这个结论，只是说它是其中一个有可能，不能以偏概全，以小小的吸引眼球的标题来，你说混淆视听也好，我想它不是一种正向的舆论导向。
大家看到我们对住房问题的研究是长时间的一个持续性的过程，一直在追踪着住房市场的运行轨迹，并且提出我们相应的改革和调整对策，把它放在五中全会的大背景下，其实我们看到的是对未来一段时间住房市场发展的信心。为什么呢？因为五中全会你不怎么解读都是四的层次，
第一个是全面建成小康社会的基本目标，这是不可更改的，必须要实现的，为了实现这个目标，按照我们政府制度的强大的制度优势，是可以有条件，也有信心来实现这个目标的。所以住房市场放在这个大的背景条件下去定位，我们看到的是一些积极的信号，而不是消极的信号。
第二层面，围绕全面建成小康社会，五中全会勾画了五个方面的具体目标，包括经济中高速的增长，人民生活质量的显著提高，包括环境质量明显改善，包括各方面制度建设更加成熟和定型等等，在这个大的五个方面的指标当中，都跟房地产联系在一起的，比如经济中高速的发展不可能没有房地产健康发展，只有房地产健康发展的才有经济的中高速增长，没有房地产健康发展怎么有人们生活水平的提高。我们没有良好的保障制度，各方面的完善、定型何以谈好。从这几方面的目标当中，看到一个健康的房地产原则发展前景。
第三围绕这几个方面我们有五个方面的发展理念，从创新，到协调、绿色、开放、共享，哪一条它不是说房地产的健康发展连在一起呢？创新没有房地产的贡献吗？协调没有吗？都有。
再加上后面一系列的这种政策的措施来支撑这五个方面发展理念的路线。
从财经院来讲，从我们课题组来说，我们一方面要客观的评估经济发展新常态条件下住房市场可能的变化轨迹，另外一个，我们实际上对未来五年中国经济的发展是充满信心的。正是因为对未来五年中国经济的发展充满信心，自然也会对未来五年中国住房市场的健康发展充满信心。在这个期间可能会遇到一些矛盾和问题，那都是发展过程当中的矛盾和问题，我们需要做的是调动大家的智慧，运用我们的思想来贡献促使中国房地产市场健康发展的一系列的聪明才智。我想这是今天我们召开这次会议的目的，也是我们这本报告，包括我看到我们几个新闻稿想要传递给社会的这样一个信号或者信心。
夏杰长：特别谢谢高培勇院长一来对我们局部报道的矫正，他从三个层次，站在全面建设小康社会的角度，阐述了房地产市场和传递了房地产市场健康积极向上的信心，我们应当有这样的信心也有这样的支撑条件。
接下来我们请中国社会科学经济编辑部许健康主任做个发言。
许健康：感谢主办方，我想前两天刘云山讲到国家要建设高层智库的问题，我想今天的报告应该在这方面做出很好的努力，这个智库，媒体也有怎么适应这样的气氛环境，对这样的智库其实对它的看法，它应该有一定的独特性，防止媒体把它变成标题党的问题。
我不是搞房地产的，我们在《中国社会科学》我们这里有一个平，我们原以为大家很好的服务。今天我们有院里面的记者来人了，他会对整个情况做一篇报道。
我还有一个请求，我听了这几个博士的发言，这几个博士的发言都挺好，而且在发展报告里面，他没有展开这些东西。所以我们有一个中国社会科学内部文稿，如果你们今天报告能弄成文字的东西，倪鹏飞那儿有我的联系方式，能转给我们，因为我这儿具体来讲，我们下周四要开发稿会，明年第二期了，如果有现成的稿件尽快给我，这是一个。
再一个我还有一个请求，对高广春博士，我们12月23日要发一个经济学版的年终版，我们有一篇文章，听了您的发言，能不能就公积金的改革给我们一个不到3000字的文字，2015年公积金的使用情况及改革前景，类似这样的东西。待会儿我给你邮箱，最好能下个礼拜二、三给我。
另外关于房地产的问题，整个报告我在社科文献出版社，我参加了他们整个蓝皮书每年的评选，倪鹏飞的蓝皮书这不是第一本了，而且我们在那儿评选的时候一直评价都是很高，这次有整个数据库做依据，我想应该更好的提出好多的问题。
就整个的大的背景，我说点我的看法。
因为房地产的问题是中国经济新常态的主要标志，它牵扯的不仅仅是房地产的问题，新常态最初是2009年美国太平洋投资提出来的，它针对这次金融危机法身以后出现的情况，它提出来，新常态就是说成是长期的经济形势。
美国这次经济危机，从2008年开始持续了18个月，按美国经济分析局的看法，它危机已经走出谷底了，但是持续了将近7年的复苏还是非常的乏力，所以这种复苏的缓慢在世界经济史上恐怕也是比较少见的。
前一段时间李扬（音）他们写的一个新常态，出了一本书，里面也提到了经济的传播，讲得是20到30年有一个上升期，20到30年有一个下降期，他主要还是用得熊彼得的技术创新来解释。
从世界经济来讲，主要有四个问题。一是世界范围内的贫富差距，实际上就美国来讲它又回到了2933的那种的状态，所以需求不足；另外就是产能严重过剩。再一个就是这种情况下它金融的投机有爆炸性的发展。再一个就是科技革命的高潮过去了，它目前缺乏新的经济增长点。
这些问题在中国来讲都有一定的共性，我们讲的经济新常态，主要是强调，刚才高老师讲了，我们要用我们制度的优越性，来把这个东西很好的驾驭。习总在APEC会上改，世界经济面临急流险滩，怎么去驾驭这只船的问题。
具体到房地产，这里面有一个问题，就是房地产实际上已经成为我们重化工业末端的一个主要的环节，重化工业，像煤炭、钢铁，都有一个大起大落的时间，有一个黄金的十年，那一段时间价格高涨，然后机械投资非常高，然后过渡竞争，煤炭和钢铁价格都下降了。
之所以中央对房地产的问题这么紧张、这么看中，因为它后面带着这么一个长的产业链，这个产业链就是重化工业产业链，这是产业链是我们进行工业化的一个主导型的命脉，现在这个产业链里面问题是比较多的。
我们看到2015年房价一二三线城市的分化，实际上跟这个产业链有关系的，凡是这个产业链分布的这些三四线城市，好多地方出现了鬼城，房价一下子出现了跌落，整个地区的分化、GDP的增长，今年以来山西、辽宁、黑龙江、内蒙，这些都跟重化工业的发展有关系。
另外，今天报告里面大家也谈到了中国收入差距的扩大，对房价稳定的发展实际上应该说起非常大的作用，“十三五”里面的五大理念有一个共享，这个里面怎么做文章，共同实现共同富裕，化解房地产的问题，这些可以更进一步的间就。
我同意郭老师讲的，如果政策不慎引起房价的大起大落，它会重新引起投机性的对房地产投资，这样会出现比较大的问题。
就供给面来讲，刚才倪老师提到了兼并重组的问题，我们房地产开发商将近90%都是中小开发商，他们的企业债务率恐怕都在200%左右。实际上资金链之所以能够维持，是跟我们有一个庞大的影子银行在那儿撑着是有关系的，这些问题都增加了风险，如果债务违约现在已经不断开始出现，未来我是觉得它有很大的不确定性，这种保价、减产是有一个前提的，就是市场集中度。
现在在重化工业，像煤炭、钢铁都提出要限产保价，这些行业的市场集中度相当低，比如钢铁，我们的前四个最大钢铁企业的市场集中度大概只有百分之三十几，美国有六十多，日本有七十多，这样的宏观调控如果建立在比较高的市场集中基础上，它比较可持续。可当前的中国房地产，恐怕随着三四线城市和一二线城市的分化，恐怕进一步的兼并充足，政府怎么在中间积极的介入，体现出协调发展理念，恐怕还有很多文章可做。
谢谢大家。
夏杰长：谢谢许主任思路很清晰，动我们报告非常有启发，对我们未来的判断也是启迪的、有预见性的发言。接下来表达几个感谢：感谢与会的专家和领导不辞辛劳参与我们的成果发布会，感谢课题组一如既往的为财经院，为城市建设力中心的增光添彩，感谢我们的与会媒体对我们课题组成果的报告。但也恳请这是代表课题组的成果，绝对不代表中国社会科学院的成果，所以报道的时候多加几个字，稍微详细一点的描述，是我们课题组的一种意见、一种观点，以免引起歧异。
我们期待着课题组拿出更有分量、更有影响的研究成果，下一次新闻发布会再见，谢谢各位，再会！