《中国住房发展报告2016--2017》发布会在京举行
2016年11月30日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办，凤凰财经研究院、广东经济出版社协办的“《中国住房发展报告（2016-2017）——楼市调控：踏平坎坷成大道》发布暨研讨会”在京举行。会议对外发布由中国社会科学院财经战略研究院课题组完成的《中国住房发展报告（2016-2017）》。同时邀请中国社会科学院属5院所的专家团队携手会诊当前房地产问题，共同把脉2017年的发展走势。
会议由社科院财经战略研究院副院长夏杰长主持，社科院学部委员、财经战略研究院院长高培勇，广东经济出版社社长姚丹林，凤凰财经研究院院长刘杉分别致辞。财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞研究员对“中国住房发展报告（2016-2017）”的研究成果做了重点介绍。在研讨环节，专家学者就房地产形势及其房地产调控的长效机制建设进行发言。国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲，中国社科院金融所房地产金融研究中心主任尹中立，城市发展与环境研究所不动产室负责人、《中国房地产报告》执行主编王业强，金融所国际经济与国际金融研究室副主任蔡真，经济所刘学良博士，竞争力模拟实验室副主任吕风勇，财经战略研究院城市与房地产经济研究室刘彦平副主任、高广春副研究员、邹琳华博士、姜雪梅博士，外交学院国际经济学院副教授郭宏宇分别做了发言。会议还邀请了人民日报、新华网、人民网、光明日报等30余家媒体代表参加。
《中国住房发展报告（2016-2017）》在评述2016年中国住房及相关市场走势的基础上，系统分析了当前住房市场发展中存在突出问题及深层原因；通过构建中国住房市场风险监测体系、华房指数预测预警指标体系，量化评估了全国及主要城市住房市场发展风险状况，预测了2017年住房市场发展变化；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。
楼市经历局部过热 未来将迎来短期调整
报告指出，2015-2016年，中国住房市场逐步进入上升的周期，全国商品住房销量快速增长，2016年1-4月同比增长率达38.8%，是2015年初以来的峰值。1-9月份同比增长27.14%，比2015年全年高出了20.27个百分点；总体房价同比增幅先快速攀升，后有所收窄。2016年3月全国商品住宅平均销售价格同比增长率为18.25%，9月份为12.66%；房地产开发投资同比增速则扭转俯冲式下滑后于2016年年初后有了明显回升，对经济增长的影响有所增强。总体变化趋势符合课题组2015年12月利用华房指数的预测。与先前的楼市上涨特征显著不同，本轮楼市运行形势集中体现为是市场回暖过程中的局部过热。第一，热点城市房价上涨过速过猛。第二，部分城市的本地及外地投资投机需求旺盛。第三，总量上库存连续减少，截止2016年9月末，全国商品住房现房待售面积4.14亿平方米，比2015年末减少0.39亿平方米；住房期房待售面积大约为33.24亿平方米，比2015年末（34.36亿平方米）减少1.12亿平方米，总库存比2015年底减少了1.51亿平方米，去库存取得了一定成效。但空间错配持续加剧，一二线城市库存小、销售快，三四线城市库存大、销售慢。
报告指出，在固有的制度漏洞之下，楼市局部过热及其一系列问题的产生，是购房者、开发商、金融机构、中介等市场主体以及政府部门，基于利益追求和心理预期开展合作博弈的结果。第一，经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化是引发楼市局部过热的重要环境条件。第二，驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致楼市局部过热的深层根源。第三，市场主体合作博弈是楼市局部过热的整体原因。第四，巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头。第五，“地王”频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因。第六，地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。
报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。横向来看，热点城市的整体风险状况较为突出，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。整体风险最为突出的十个城市依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州（限于35个大中城市）。纵向来看，当前住房市场风险整体高于2010年，估值过高的住房市场将极有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009-2010时期，值得各界高度警惕。但全国总体风险仍然处在可控的范围。第一，主要指标没有超越风险控制线。第二，本轮过热是局部不是全局性的。第三，本轮高涨与繁荣不是长期拐点。第四，有诸多工具可以使用和备用。
检视日本的房地产泡沫形成和破灭的过程，对中国具有重要的借鉴意义。报告研究发现，日本房地产泡沫逐步形成、不断膨胀以及最终破灭源自宏观环境、金融信贷、央地财政、土地因素的多重叠加，与当前中国房地产的处境具有一定的相似性。房地产泡沫崩塌对日本经济社会产生了深刻而广泛的破坏性影响，但是，某种意义上在倒逼结构调整、促进科技创新等方面发挥了积极的作用。其对中国的启示在于：第一，发展阶段不同使得中国在处理泡沫时更加从容，但留给中国解决房地产问题的时间并不多。第二，消化泡沫是经济发展中的必选项，采取吸收泡沫和刺破泡沫的办法各有利弊。第三，中国需要采取果断措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要实施制度改革，由政府推动重建机制。
报告预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。基于华房指数、基本面、改革红利以及投资投机需求转换等多个层面进行预测，未来楼市调整的幅度和时间长度有赖于调控和改革的力度。空间上，市场调整也将继续呈现差异化。在具体指标上，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降，其中，一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市分化；房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年；总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨；销售开工方面，2017年销售或将有较大幅度下降，开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一二线新开工或将增加。但特别需要警惕调整没有到位过热仍在继续、调整过速过猛、调整出现逆转等未来的市场不确定性发展。
报告建议，为避免楼市调整过犹不及为金融稳定与经济增长带来压力，需要完善短期政策引导楼市软着陆，坚持“虚实结合，主动调控”、“长短结合，标本兼治”、“边调边看，逐步完善”、“分城施策，协同作战” 等调控施策原则。第一，密切监测调控效果，做好后续补调的准备。第二，完善“分城施策”，建立“协同作战”机制。第三，调整城市间土地供给规模，完善土地拍卖制度。第四，清查楼市的违规融资，取消过热城市的房贷利率优惠。第五，实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期。
报告呼吁，推进中国经济去房地产化，促进房地产稳定健康发展，释放新需求去库存并对冲市场调整，关键是建立一套让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制，让政府部门与市场相关主体积极又理性地参与促进房地产发展。未来需要在四个方面着手构建长效机制。第一，调整发展战略，让房地产与宏观经济、城市化协调发展。第二，加快相关制度改革，释放新需求去库存并对冲市场调整。第三，在土地、金融、财税等关键领域实现改革突破，铲除经济房地产化及波动的根基。第四，健全楼市调控的工作机制，完善楼市调控的问责机制。
《中国住房发展报告（2016-2017）》发布暨研讨会
——“楼市调控：踏平坎坷成大道”文字实录
时间：2016年11月30日下午14:00--17:25
地点：北京三元桥中冶大厦九层第一学术报告厅
主办：中国社会科学院财经战略研究院
中国社会科学院城市与竞争力研究中心
协办：凤凰财经研究院
广东经济出版社
主持人夏杰长：尊敬的各位专家，各位领导，各位媒体朋友，下午好！很高兴我们又迎来一年一度的《中国住房发展研究报告》成果发布会，大家看到这个副标题一定很振奋。今天这个会议是由中国社会科学院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心主办，由凤凰财经研究院、广东经济出版社来协办，今天推出的成果不仅仅是财经院的专家来主持完成，同样发挥社科院综合研究的特长和优势，这部研究报告的成果在财经战略研究院专家研究为主的同时也吸收了兄弟单位的专家们，比如经济所的、城环所的、外交学院的专家等等，下面请我介绍一下与会嘉宾，他们是：
国务院发展研究中心市场所老所长，老朋友任兴洲教授
凤凰财经研究院院长刘杉先生
广东经济出版社社长姚丹林先生
中国社会科学院金融所房地产金融研究中心尹中立教授
中国社会科学院金融所国际金融研究所蔡真副教授
中国社会科学院城市发展与环境研究所不动产室负责人、《中国房地产报告》执行主编王业强教授
中国社会科学院经济所的刘学良博士
我们今天单位和领导参加的也很多，他们是：
社科院学部委员、中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇教授
中国社会科学院财经战略研究院城房室刘彦平副主任
中国社会科学院财经战略研究院城房室高广春副研究员
中国社会科学院竞争力模拟实验室吕风勇副主任
中国社会科学院财经战略研究院姜雪梅博士
外交学院国际经济学院郭宏宇副教授。
今天出席发布会的媒体朋友也很多，我们的发布会主要得益于新闻媒体朋友对我们成果的报道和推荐，他们主要来自于人民日报、新华社、人民网、光明日报、经济日报、中新社、中国日报、中青报、中国国际广播电台、经济参考报、中国经济导报、中国经营报、中国经济时报、中国经济网、中国国土资源报、中国社会科学报、凤凰财经、中国科学报、财经杂志、北京青年报、新京报、南华早报等等媒体的支持，对到会的领导专家和媒体朋友们一并表示感谢。
会议第一项议程，先请三位领导专家致辞，先有请中国社会科学院财经战略研究院院长，中国社科院学部委员高培勇教授致辞！
高培勇：尊敬的任所长，很长时间没见面了，非常高兴。每次开会都作为财经院现任党政负责人说几句话，我也不能免俗，首先欢迎大家能够莅临财经院参与我们住房年度报告的发布会。每年都有一个《中国住房发展报告》发布，大家已经非常熟悉了，但每年报告的主题都有所不同。昨天鹏飞给我发的邮件里，我眼睛一亮，今年的报告楼市调控主题踏平坎坷成大道，看到这个主题就觉得中国的楼市调控真的有点方向感了，有方向感才能踏平坎坷成大道。这个方向感该怎么去把握，究竟楼市调控的方向在哪里？我还说不清楚。
原因在于哪儿呢？因为我不是这方面的专家，今天我和大家分享的主题是，处于这个领域的专家才有最终发言权。据我们的观察，它的趋势和调控，我看经济学界就此表态的人相当得多，但仔细分析一下他们的发言和表态，你会发现，经常有外行话。我记得前两年北京电视台搞了一个《跨界歌王》，我一开始不知道这是《跨界歌王》，后来发现这些人唱歌水平太差，说这些人唱歌干嘛呢？后来家人告诉我，这不是歌唱家唱歌，而是不是歌唱家的人去唱歌，你就感觉到唱的那个音就不到点子上。
我们搞经济学研究，虽然它是非常宽泛的概念，当今世界经济形势变得越来越复杂，要求我们不断地拓宽自己的知识面，拓展自己的研究领域，但是一旦说到为中国经济画龙点睛，指点江山这个层次，而不是一般意义的学术研讨时，我觉得必须得强调，不能轻易跨界。这是我想表达的一条。我说你做研究是可以的，做学术讨论也是可以的，千万千万不要从研究领域进展到智库分析层面，甚至最终提供智库产品时仍然跨界，这非得出问题不可。其实道理非常明白，学术研究距离决策，距离学术研究比较有距离，中间还可以有缓冲地带，有更专业的专家为你把把脉、过过滤，如果你直接做智库产品或直接出智库建议，那么这个智库建议很可能直接变为决策甚至付诸实践于中国经济运行。
为什么呢？你不能指望决策层比你更专业，不要指望有更专业的人为你再把一道关，因为你是处于这样的层面。在决策层看来，社会上的人士看来你就是代表中国某个研究领域的顶级专家，因为你背后背书的要么就是中国社会科学院，要么国务院发展研究中心，要么发改委，你在京城就直接代表着最高水平，这是我想表达的意思。今天的《中国住房发展报告》我可以有把握地讲，是我们专家团队打造的这样一个产品，即便有不是专门从事住房研究的人介入了，但是它的主流队伍是专家。
要想成为某一领域的专家我想应该具有三个要素：
第一，在该专业领域接受过系统训练。
第二，至少要在这个领域摸爬滚打、跟踪研究得十年以上，没有这样的研究积累，你是不可能的。
第三，要在这个专业领域有广泛的人脉，这个人脉一方面是思想的支撑，另一方面是信心的支撑，你研究住房都不认识住建部主管住房政策的人怎么去研究，你只能做点学术研究，不可能做到像我们发布专业报告这样的层次。
所以，我们要把它作为专业领域的研究成果来对待。中国的楼市调控走到今天，我们已经有非常深刻的体会，尽管各方面评论意见褒贬不一，但有一个共识大家已经达成，就是尽快找到方向，究竟该怎么进行这种楼市调控，非常幸运的是，去年中央经济工作会议提出了“供给侧结构性改革”，这样有关宏观经济政策布局的新理念、新思想、新战略，我们应当也必须在供给侧结构性改革旗帜之下探索中国楼市调控的新路子。
我的意思是说，背景不同了，不是在经济旧常态下探索楼市调控。旗帜不同了，我们不是举着需求那样的宏观经济调控政策机制，而是在新常态下，供给侧结构性改革条件下探索楼市调控的新路子。所以，怎么样做到踏平坎坷成大道，我想它最关键的一点，就是要走出一条不同于以往楼市调控的新路子，而且这种新路子一定要落在供给侧，一定要落在结构性改革上，而且最终是用改革的办法来加以实现。
这是我们做这样的报告，贯彻始终的一条。特别希望听到大家在楼市调控当中新的建议，中央经济工作会议召开在即，也特别期待着今天会议的成果，能够为中央经济工作会议的召开提供一些思想方面的支撑。
谢谢大家！
主持人夏杰长：通过高院长简练而又精彩的致辞，通过高院长的致辞我得到两点启发，如果根据新的趋势进行楼市调控就有可能踏平坎坷成大道，二是今天是智库报告，对于接地气的智库成果也有许许多多启发性的意见。下面有请凤凰财经研究院院长刘杉先生做简短致辞！
刘杉：各位专家，各位领导，各位来宾下午好！我代表凤凰财经研究院向发布会表示祝贺。刚才高培勇教授做了一个非常精彩的致辞，特别是谈到怎么样做好智库，我就简单先介绍一下凤凰财经研究院，正好我们想做一个智库，我们这个智库想为思想做服务的，高教授说要专业和慎重，这的确对我们是个提醒。我们是个媒体，我们做智库可能是基于媒体来做的，所以，我们想，一是我们要尊重市场，要把市场的消息或信息真实地做研究，然后再把我们加工过的东西反馈给市场。
我们另外做媒体有个媒体+，我们做开放性的智库希望能和中国社会科学院财经战略研究院这样的专家团队进行合作，能带带我们小机构，我们做媒体有个优势，善于挖掘新闻，做新闻背后的故事，所以，我们除了专业研究之外，可能更想做宏观决策或思想决策背后的政治逻辑，很希望把这个做得与众不同；二是希望利用传媒平台把我们的研究成果很好地传播；三是希望专业研究机构能借助我们的平台真正把智库传播到市场，乃至影响到宏观决策。
今天我们和城市竞争力中心是个很好的尝试，今天有凤凰网的直播，还有做视频的摄像也过来了，我们除了把这个报道的精髓，做直播，做新闻，将来在研究院、专业页面上进行发布，还有凤凰卫视几个新闻把我们的研究成果更多地传播出去，我也期待将来能和财经战略研究院和城市与竞争力研究中心更好地合作。
我作为媒体工作者，也作为智库工作者，可能会提出一些问题，今天房地产的报告发布应该是比较重要的。社科院的报告在市场中还是有比较大的影响，一是让我们能看到未来宏观决策的一些方向性的东西，二是对市场有一些指引。
我有几个问题希望从这个报告和以后报告中能得到答案，比如今年的房地产价格上涨是不是一种金融现象？这种短期调控对价格有短期的抑制，对未来是什么样的走向？长周期背景下有几个因素是不是要注意到：
1、长期经济增长以后，现在规模收益率下降，潜在的经济增长率也下降？
2、劳动力占比下降以后，总量也在下降，对房地产需求是不是也受影响？
3、货币周期，全球看货币流动性都面临着流动性陷阱问题，会不会货币政策普遍性收缩？
4、未来房地产税对房价是不是也会有影响，土地财政难以为继，最近产权保护意见，一是对产权保护，私有产权有明确表达，二是对70年产权续期问题都给了明确的答案，这都会给未来房地产税政策奠定了基础。
这些长期的因素会不会给市场带来长期的拐点？我希望，通过我们的报告能够寻找答案，也希望能从我们未来的研究中给我们这样的媒体以很好的指引。预祝发布会圆满成功！谢谢大家！
主持人夏杰长：接下来有请广东经济出版社的社长姚丹林先生做精彩致辞！
姚丹林：尊敬的高培勇院长，尊敬的倪鹏飞主任，尊敬的各位领导，各位专家，各位媒体朋友，下午好！今天是《中国住房发展报告（2016-2017）》在这里发布，作为出版单位，我要感谢高培勇院长和倪鹏飞主任给我们一个亮相的机会，把我们作为协办单位在这里扬名立万。同时，作为协办单位广东经济出版社感谢各位领导，各位专家，各位媒体朋友的光临。
倪鹏飞老师是我国著名的城市经济学家，他在城市经济学、房地产经济学、城市竞争力方面有比较高的学术地位，同时也获得了很多的学术成果。之前我们广东经济出版社有幸和倪鹏飞老师合作《2015-2016年中国住房发展报告》，这个书从宏观背景、市场主体、市场体系以及研究主题、公共政策等方面阐述了中国房地产发展趋势。作为出版者，我认为这个《中国住房发展报告》还是有很高的学术价值和出版价值，一是学问严谨、科学翔实，著作里用了大量的图表、案例、数据来分析问题，阐述观点；二是采纳了新的研究方法和预设方法，比如华房指数；三是预测准确，影响深远，上可为中央以及地方政府决策提供咨询，下可为广大企业、广大投资者、广大消费者、老百姓提供参考。所以，应该是目前国内最有权威性和最有影响力的住房发展报告之一。这个报告发布之后还是引起了很大的反响。
倪老师曾经携这个新书到广州参加“南国书香节”，也和“羊城晚报财富沙龙举行了读书活动或举办了学术讲座，现场非常火爆，媒体如云，有40多家媒体做了报道，为我们做了宣传推介。令人欣喜的是，中国社会科学院财经战略研究院和城市与竞争力研究中心领导合作，目前正在往广度和深度方向发展，今天这个研究成果也将由我社出版，近期内出版。所以，这个会是不是也可以当成新书预告会来开，希望媒体报道时能一笔带过。
我们与倪老师的合作已经是第三部了，前面两部是《中国城镇化政策与理论研究丛书》、《国家竞争力报告》，这两本书也取得了很大的收益反响。其中《城镇化政策与理论研究丛书》进入了中宣部和出版总局“贯彻落实十八大精神的主题出版物”，都取得了非常好的社会效益、经济效益。下面我们还将与倪老师合作中国房地产与政策走向丛书，希望接下来取得很好的成果。
预祝会议圆满成功，也祝各位嘉宾、领导和各界朋友身体健康，生活愉快！谢谢！
主持人夏杰长：接下来进入第二个环节，这份报告的发布和介绍，按照顺序应该是报告主编，中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞教授来协助主旨报告，由于时间的安排，郭宏宇副教授要急着走，你先讲10分钟。先请郭宏宇副教授开讲。
郭宏宇：各位下午好！我给各位介绍一下世界住房市场的前景，我们一般讲增长的影响、移民的影响、经济的影响、财政的影响。2015年-2016年住房市场经历了前期低迷之后已经基本复苏，复苏之后仍然有个很强的地域差异。对于北美、中欧、北欧、中亚市场这些地方来看，它的走势是比较好的，对于东南亚、南亚大洋洲、非洲虽然说走势也还可以，但增数已经开始减弱。比较差的是南美洲和南欧市场，处于低迷的状况。影响因素是移民、经济、整体住房环境等因素。
法国主要受经济增长预期影响，较差的增长预期带来价格指数的环比比较差；受移民和难民影响，加拿大虽然经济前景不好，房价增长特别迅速，主要是因为移民潮的刚性驱动；德国受难民影响，对他原有保障体系产生冲击，对当地居民带来比较安全的居住情况的追求，综合影响还是略微有一些推动房价上升；美国复苏原因很多，包括经济前景和移民因素，其中金融复苏是比较重要的原因，因为它主要住房市场次贷危机之后出现比较好的发展情况。
中国对全球住房市场的推动。
中国对世界来讲主要的是商业地产，住宅影响比较小，但比较集中。境外对境内的影响很小，境内对境外局部市场影响很大。中国在美国购房的均价对比，中国的均价远远高于其他国家，而且上升的速度也和其他国家形成对比，其他国家维持、缓慢上升或下降，中国是迅速上升，也就是说推动高端住房。我们在国外主要是几个地区，这几个地区平均化，原先比较低的现在稍微高了一些，原先比较高的现在低了一些。所以，中国对世界的影响主要是集中在高端市场和局部的市场，而且这种影响越来越大。
未来全球住房市场的预测。
第一，避险需求。避险需求与移民相关，同时也和经济增长前景相关。我们发现一个非常有意思的数据对比，（图）法国的房价和美国的房价走势基本相反，美国房价上升时法国房价是下挫的，这个走势负相关性非常强。为什么会产生这个负相关性呢？我们做了欧美金融恐慌指数的差额，如果看金融恐慌指数的平均，这边是下挫，我们看它的平均情况。当恐慌指数差距变大时，恰好是住房市场需求从法国逐步向美国移动的过程。这是美国和欧洲的差，差额比较小的时候，相对美国恐慌程度比较大，这时候美国住房增长比较快一些。
所以，经济全球增长预期带动全球资本流动当中，出于避险需求带动的资本流动对全球住房市场的影响是持续存在的，对未来全球住房市场的推断就基于这一点。
第二，对未来的移民需求，地域上应该是相对稳定的。相对稳定的原因主要是三点：
1、主要的倾向仍然是留学和移民，
2、发达国家经济体也注意新兴经济体的需求。
3、新兴经济体的住房市场出现了疲态。
看发达经济体以及发达经济体与新兴经济体之间房地产市场的变化。
财政压力：来自日本的经验。
看日本方面的借鉴，我们看到很多借鉴是金融领域，下面看财政领域。日本土地所有权和土地利用权，土地所有权和房产拥有权是分离的，这和中国大陆相似，但和欧美不一样，由于这两个权力分离，房地产开发过程中必然政府介入，才能获得土地利用权，而且主要的责任也在地方政府。这样它的地价是受地方政府强烈影响，并且地方政府很有动力来提升房价，这个动力和中国土地财政相似，只不过它的土地财政是由于地价和转移支付相关非常强。我们划出中央政府和地方政府的转移支付，以及日本六大都市地价指数，仍然相关性非常强。因此，土地财政问题不仅存在于中国，同样也存在于日本。而且我国过程中参照了很多日本的经验，而且中国与日本都存在着土地所有权与土地利用权分析的问题，中国如何解决土地财政问题，日本可以给中国提供比较好的参照。
以上就是给大家做的报告。谢谢大家！
主持人夏杰长：谢谢郭宏宇教授从国际经验视角做了许多有益的介绍。接下来要请本报告的主编倪鹏飞教授来做重点介绍。
倪鹏飞：非常感谢任所长，感谢各位领导，各位专家，感谢媒体朋友长期一如既往对我们这个《中国住房发展报告》团队的支持，也感谢社科院兄弟所的城环所、金融所、经济所的一些专家积极参与今天报告的发布，和年中的发布形式基本一致，还是我们来发布，社科院各所相关专家共同探讨把脉中国房地产发展趋势。
当今没有哪一个主题像楼市关乎国际民生，因为敏感牵动全社会神经，问题复杂超乎理性预判，发展曲折让人步步惊心，调控频繁引发诸多争议。
在2016年应该说又上演了一次惊心动魄又转危为安的“悲喜剧”。因此，分析深层原因，反思现行政策，下决心实施重点制度改革，也许是“因祸得福”一个契机。这是今年我们为什么特别强调，特别楼市调控，特别提出“踏平坎坷成大道”。楼市调控十几年了，之间很多曲折，我们似乎找到了一些方向。
我讲九个问题。
一：总体符合预测，局部出现过热。
回顾过去一年的发展。2015年12月在这儿做出的预判。2015年我们当时对中国2016年房地产形势做过预判，我说过三句话：复苏的基础不稳，分化的趋势加剧，波动的风险加大。在这个基础上我们有两个重要的支撑，对房地产价格和房地产投资，我们用首次推出的华房指数进行了预测。预测的结果是，在2016年二季度以后会出现增幅缓降的趋势，全年呈现先升后降的趋势。（图）2015年12月预测图，下面是2016年实际发生的图。大家看看是不是在2016年第二季度4月份最高，然后开始缓慢地下降，6月份开始下降，实际发生是2016年7月份以后发生了一些逆转。总体符合预测，局部过热。投资更加准确，上图是2015年2月华房指数预测图，下图是2016年实际发生图。2017年我们会把这两个图放在一起，总体来说趋势还是比较吻合的。2016年的房价特点是局部上涨过热。
第一，房价暴涨惊人。局部城市或主要城市的房价暴涨惊人。最高在9月份达到97%，我记得好像是无锡的。
第二，投机投资需求火爆。主要是重点城市、热点城市域外需求超过了50%，一些投资投机需求占到30%。销售数据来看，1-4月份比较惊人，达到38.3%，几乎创历史记录。到9月份还是同比增长27%。今年销售创历史纪录已经没有悬念。
第三，开发投资回升缓慢。在前面销售非常好，价格非常火爆的情况下投资回升却非常缓慢。4月份达到一个高潮7.8%，但不像人们想象的再向上走了，开始有一个回调。8月份、9月份稍微有些变化，但总体趋势还是回调，这给我们重大的启示。过去销售增长和开发的增长幅度差不多，开发回升很缓慢。
第四，供需空间错配加剧。我们做了核算，2016年9月份，全国商品房现房待售面积4.1亿平方米，比2015年末减少0.39亿平米，全国住宅期房销售面积33.23亿平方米，比2015年减少了1.12亿，总体现在过剩库存约为37.5亿，比2015年减少了1.5亿。也就是说，2016年1-9月份去库存多少呢？1.5亿。空间错位形势还是比较严峻的，表现为，一二线城市库存少，但投资增加得少，销售火爆，所以出现了严重的短缺；三四线城市库存大，销售缓慢，特别是1-5月份它的投资和新开工比一二线城市还要高。总量来看这个去库存效果很明显，结构上看，去库存的总量结构是要打折扣的。
第五，投资投机趋势明显。
第六，市场陷入严重恐慌。楼市火热损害百姓住房民生，影响经济发展，危及国家安全，触及了国家发展的底线。因此，要推出调控政策。
二、原因：多方合作博弈创造了楼市过热“奇迹”。
为什么会出现2016年这样的“奇迹”？我们说是多方合作博弈创造了楼市过热的奇迹。我列举了6个原因。
第一，经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化是引发楼市局部过热的环境条件。
第二，驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制，现实中存在的利益机制是导致楼市局部过热的深层次原因。接下来我们说要建立新的机制，因为现在的机制是个投资投机的机制。
第三，市场主体的合作博弈，就是地方政府、企业、开发商、投资者他们是合作博弈，是楼市局部过热的整体原因，这个过程是个利益链，每个主体都在这个利益链上，这个利益链把它们连在一起。
第四，巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头。
第五，地王频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因。为什么7月份以后价格掉头逆转？我认为地王频出是非常关键的因素。
第六，地方政府消极调控使房价暴涨和市场恐慌的重要原因。中央在去年12月份中央经济工作会议讲的非常明确，楼市调控是分层次施策，一二线城市还是以投资投机为重点，去库存还是三四线城市，但一些一二线城市没有库存采取去库存政策；三四线城市有库存，但为了经济增长，增加投资，卖地增加财政收入，去库存的基础上又加库存。因此，导致价格的暴涨和市场的恐慌。出新了市场保障形势以后，地方政府也没有及时地给予调控，对市场做出调控而出现了暴涨。
地王对房价的影响。
2016年1-9月份一共拍了217个地王，越来越多。2016年8月份是49个，9月份是51个，2月份比较少是5个，最多的是8、9月份。房价上涨最高的和地王拍的数最高的前十名大概差不多，地王数最高的第一是上海，第二是南京，第三是杭州，第四是深圳，第五是深圳，第六是合肥，第七是天津，第八是武汉，第九是郑州，第十是北京。（图）这个图更好地说明房价的关系，白城住宅均价增长率与地王宗数，两者呈正相关往上增长。
三、风险：热点城市风险突出，总体风险可控。
这轮调控总体的风险，热点城市风险突出，全国总体来看风险还是可控的，我们课题有个广州暨南大学小组做的，采用IMF国际货币基金组织的方法，IMF是以国家为主体，这是以个5个大中城市，有三个指标：房价收入指数比偏离历史均值幅度；房价租金指数比偏离住房历史均值幅度，房价租金指数比偏离住房使用成本倒数幅度。通过这三个指标进行综合有个发现。
当前看，热点城市整体风险较为突出，二线非限购城市风险相对乐观。整体风险最为突出的十个城市，我们没讲泡沫，严格地讲是价格膨胀，叫泡沫说不清，我们从价格膨胀和风险来看，它的十个依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州（这是36个大中城市），苏州、无锡不在36个城市里，我们没有测到。就36个来说十个风险最为突出的是这样的。
重点最为突出的，当前房地产整体风险高于2010年的，我们知道2010年也有一个高涨地2010年突出的是宁波、杭州、海口、太原，他们的房价在2011年触顶以后开始回落。本轮房地产过热主要集中在一线和部分二线城市，和上一次不一样，无论是热点城市和均价都以超过2010、2011年时期，值得各界高度警惕。
全国来看，我们判断，当前全国房地产风险还在整体可控范围内。主要理由：
1、全国指标来看，没有超越风险控制线。
2、它是局部的，不是全局的。
3、这次高涨与繁荣不是拐点，城市化还处于中期，潜在的需求还很大。
4、还有很多工具可以使用和备用。
所以，总体风险还是可控的。
四、镜鉴：日本房地产泡沫教训需要汲取。
现在讨论日本房地产泡沫对中国的借鉴有很多，我们进行了梳理，从四个层面：
第一，宏观环境。过去我们从货币层面讲的比较多，这次我们分析日本的泡沫，宏观环境是第一个层面。
1、城市化接近尾声，潜在需求几乎释放完毕。
2、发展进入高收入阶段，资金过剩但投资渠道不足。
3、人口结构开始老列老龄化加重，适龄购房人群大幅下降。
4、区域市场的分化加剧。
第二，金融因素：
1、货币超发脱实向虚。
2、金融管制放松间接鼓励投资投机。
3、由于日本的汇改先于利率改革，同时金融改革，我们没有同步或者没有汇率的原因。
第三，财政。日本采取的是分税制，中央和地方是分权的，地方也存在着财政的压力，中央和地方有转移支付，房地产开发和中央支付存在着联动关系，基础设施、房地产开发得多，从中央政府得到的转移支付就多，这对他是重要的激励。
1、财政方面有激励机制，和我们有异曲同工之妙。土地制度的简化推动了土地开发热潮。
2、土地的相关收入成为土地开发收入的重要来源。
3、地方政府的房价控制政策失效。地方政府没有担当好控制土地价格的责任。多个制度导致多个主题联合参与构造了日本房地产泡沫。
破灭的原因。
1、货币政策短期内迅速调整收紧。
2、调整土地收益税并对土地交易严格管制，速度太快导致泡沫破灭。
泡沫破灭的影响。对楼市肯定是长期低迷，对社会的影响应该一分为二来看。
1、影响深刻广泛，导致信心下降，导致它有“失去的十年”、“十去的二十年”、马上“失去的三十年”。
2、但也有好处，它倒逼了结构调整，促进了改革创新。
对中国的启示。
发展阶段不同时中国处理泡沫时可以更加从容一些，但留给中国节方面问题的时间也并不多了。
2、中国应该采取果断的措施，既要采取吸收泡沫的手段又要采取刺破泡沫的手段，政府应该进行制度重建。
五、评述：一场密集而短促出击的楼市“阻击战”。
第一，这次坚持“精确协同”的政策原则。
1、“中央监控，地方调控。
2、“统一行动，集体出击。
3、局部调控，整体不动。
4、抑制投机，保护消费。
5、一城一策，分区调控。
6、边调边看，逐步完善。
第二，具体措施还有待于改进，我们选择的基本是各地“限购+ 其他政策”的组合，所有的城市都是以限购为主调。
第三，治本政策出台并不是很多。
1、炒房激励机制并没有变。
2、政府激励制度有待健全。
3、土地政策不太给力。
4、金融清偿，对违规资金进入房地产领域清偿还没有展开。
5、限购政策作用有限，并还是有负作用。
因此，我们总体判断，短期效果还比较明显，但长期效果还有待于观察，属于谨慎乐趣。
综合评价，本轮调控政策原则上具有精准性与协同性，这个原则我们挺赞同的，政策的具体措施还具有短期性与行政性。
六、展望：新一轮短期调整具有不确定性。
我们认为，未来要出现新一轮的短期调查，但这个调整具有不确定性。
今年7月份有社科院专家在一起讨论，达成一致的意见，9月份调控政策出台以后，这个趋势更加明显。趋势的表现，时间和趋势来看，按照历史经验和市场情况，可能要持续一年左右的时间，可能会出现差异和分化。为什么会出现这样的趋势呢？根据华房指数的预测，10月份做的2016年10月到2017年9月价格预测，涨幅在下行，增长幅度在收窄。当然，不排除个别时间段和月份出现价格绝对下降。
投资，2017年总体会有个波动，稍后会有缓步的提升。总体来看，我们认为2017年房地产投资可能低于2016年但不会有个大幅度的下降。
我们对四个一线城市和八个二线“四小龙”做了投资和价格预测。
一线来看，涨幅要有个明显的回落，但在明年下半年还有反弹，按照目前的条件下没有重大事情发生的情况下可能会反弹，救灾一线。一线投资会有稳步的提升。从过去拟合图来看，总体拟合程度还是不错的，特别是有些城市拟合得更加好。总体涨幅缓步下降，看不到北京绝对下降的趋势。2017年9月份也是100以上，投资有波动，但也有个上升；上海也是；广州拟合曲线是最好的，广州过去平稳，现在还在平稳，现在上涨幅度不明显。投资尽管波动这么大，但拟合曲线非常接近；深圳，我们认为，它未来增幅的下降幅度会更大一些。
二线也相对比较平稳，投资有明显的反弹，南京、厦门、合肥都是这样。
预测依据。
1、基于华房指数模型算出。
2、基于基本面。
3、基于政策改革红利出台，2016年有巨大的需求释放，出台了新的宏观调控政策，政策上有透支和观望的状态，所以调整不可避免。我们要推出一些改革，特别是今年8月份、10月份两次中央出台的财政政策和户籍制度政策对房地产，农村农业人口转移到城市里购房有很重要的作用。
4、土地投机受到不同程度的抑制，楼市虚火也受到剪灭。未来我们必须强调是有不确定性的。特别是我们通过行政措施实施的调控。一旦有一个环节有疏漏或不强，就会出现另外的情况。不确定性有四点，一是投资热仍在持续；二是增加调控但效果不明显；三是调整过速，过猛；四是逆转；五是投资投机的转移。没有限购地区投资投机过热。这四种情况我认为是要避免的。
七、影响：房地产起伏让宏观经济增长测到底线。
2016年，宏观经济的综合影响更为明显，土地局测有0.8个百分点。，前三个季度成交量上升并没有带动消费的增长，成交量的上升也没有带动投资需求期望那么高的增长。所以，我们可以得出一个结论，房地产对宏观经济贡献度，未来还是有逐渐下降的，不能有过高的期望，强弩之末的时候。
未来宏观经济下行应该还是有一定的压力，房地产投资不会下降得太明显，所以，它对明年宏观经济下行的影响也不会像之前那么大。综合来看，我们认为，通过这几年的房地产调控以及宏观经济的调控，虽然讲宏观经济见底还比较早，但是我们知道宏观经济的底线在哪儿？对宏观经济的底线心中有底了。最简单的，把房地产这块去掉，我们看看究竟增长是多少？更何况宏观经济还有比较稳定的比例增长。所以，对未来宏观经济增长心里是有底了。
七、政策：完善调控政策引导楼市“软着陆”。
我们要完善调控政策，引导楼市软着陆，避免那几个情况。
第一，密切监测调控效果，做好后续补调的准备，边看边调。
第二，抑制一二线城市过热，带动三四线城市去库存。要展开说还有很多，一二线城市是个风向标，不能过热也不能过冷，过热过冷对三四线城市去库存都不利，还是要保持一定的增长。
第三，调整城市间土地供给规模，完善土地拍卖制度。
第四，清查楼市的违规融资，取消过热城市的房贷利率优惠和首付较低的政策。
第五，实施前瞻性的引导政策，主动发声引导市场预期。
九、机制：构建长效机制实现楼市稳健发展。
我们最终目标是使房地产稳定发展，购进房地产长期稳定发展的长效机制，促进它健康发展。
第一，调整发展战略，让房地产与宏观经济、城市化协调发展。要从战略上做出，战略层面是理念，我们研究发现，制度、机制都是支撑，最根本的还是上面的战略。
1、适度调整发展战略内涵。不要太强调速度，使小康是个全面的内容。
2、调整城市化战略方针。发展城市群，发展大城市，发展这个城市群周边的中小城市，而不是全面发展，也不是重点比较小城镇。
3、要给住房做个定位，回到它的居住功能本体上，或者社会功能是重要的。社会民生是主管的，促进经济发展是外生的。
第二，加快相关制度改革，释放新需求去库存并对冲，让农村人口转移到城市里来。
第三，在关键领域实现改革突破，铲除经济房地产化制度根基。
1、要建立中央与地方责权对称的关系，房地产机制问题根本是由金融、土地、财政三方面的问题做出重要的努力，减弱地方对土地财政的依赖和卖地的冲动，重构地方公共财政新体系。
2、打破土地与住房市场的垄断，发展多层次资本市场，促进市场主体转向实体产业和创新产业。
第四，房地产调控长效机制，要健全楼市调控的工作机制，完善楼市调控的问责机制。
1、横的来看，建立领导负责，部门分工机制。
2、纵的来看，完善中央监管，地方调控机制。
3、落实来看，完善考核，奖惩问责机制。不是光约谈约谈，出了问题要把责任落实。这样调控才能有效。
谢谢！
主持人倪鹏飞：夏院长开会去了，我来主持，下面请国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲做演讲，任所长长期致力于房地产市场的研究，长期对中央房地产方面的机制提供了比较好的政策建议。有请！
任兴洲：尊敬的鹏飞主任，刘杉院长和姚社长，各位来宾，大家下午好！刚才倪主任做了非常精彩的报告发布，我想谈我的观点之前对他这个报告做点点评。
这个报告给我印象很深的有这么几点：
第一，全面地对2016年整体情况做了回顾，而且我认为他的判断是非常中肯的。我们一直在说2016年过热和房地产价格过快上涨，但不能笼统地说，但我认为他们的判断比较中肯，就是局部过热，目前分化的趋势特别明显。当然，由于一二线总体的量比较大，影响力比较强。所以，我们一直关注一线和热点的二线，但它和5年前、10年前、20年前大不一样了，分化趋势非常明显。所以，这个报告用了很翔实的数据，从年初到10月份之前整个过程，是局部过热它体现了一些什么特点，这是给我留下了很深的印象。
第二，对原因的分析，他认为是多种因素的博弈，有深层次的，也有各种利益主体之间关系的调整。特别是加上今年货币政策，资产荒做了很多研究，这块的分析，尽管今年以来也有各方面的分析，但他们比较系统地对多种因素做了分析。
第三，最为可贵的是他们这个报告里对整体风险的测评和测度，这是今年这个报告最大的亮点，我们一直说有泡沫，上涨有风险，到底有多少呢？他们给出了几大的评价指标，有房价收入比，房价租金比，还有房价倒置的比值。总之，他们用一些测算方法给出了量化的风险测评指标。所以，今年的报告给我们眼前一亮，非常得突出。
这样的分析下，特别是对35个大中城市，特别是对上涨特别快的城市做了详细分析，是这个报告非常独特之处。
当然，他对日本教训的分析和借鉴，包括我们发展中心也在做日本当年的研究，看它当时为什么会出现那种情况，和我们的背景有什么不同，我们怎么借鉴它的教训？这个报告也给出这方面的分析，从宏观、金融、财政以及当时采取的几个措施进行了分析。
他对当前的调控评价以及未来的预测，总体上认为不确定性，对长效机制也给予了他们的一些设想。所以，他们今年的报告紧紧抓住今年的一些特点，然后从实际出发，给出了自己的基本判断和对风险、泡沫的测度，对明年的前景给出了自己基本的预测，我觉得是这个报告的特点。
这段时间，参加这方面的课题研讨以及和分析也很多，我认为，这是他们报告非常有特点，而且有很高价值的分析。
下面我谈一些我的观点。
一、怎么看今年的房价上涨和调控。
刚才我们看了很多表象以后，更关注背后深层次的背景。为什么这次中央也过断地出手调控呢？也和这个背景有很大的关系。
第一，经济“新常态”下的背景。
大家说这是谁都知道，说了好几年了。在这样的背景下，我们今年出现这么大一轮房地产行情，什么原因？为什么要果断地调控？和“新常态”有很大的关系。在“老常态”情况下，从1998年全面推行住房制度改革以来，特别是2003年国务院十八号文以来，我们号称“十年九调”，但一直调不下去，什么原因？我们认为它有内生的动力，这时候快速城市化，从住房极度短缺到满足老百姓住有所屋的需求。那时候房地产大量投资也有热的时候，尽管我们往下压，但不同的是，其他行业也在快速地发展，比如实体经济、其他产业、基础设施投资，实际它把投资是分流的，投资很多，但这些投资有的投在实体经济、制造业上，有的投在基础设施上，当然有一般投在房地产上。所以，支撑我们固定资产投资三大板块：制造业、基础设施、房地产共同推动了固定资产投资以很快的速度增长。这是老常态下的背景。
到了新常态，这几年来，实体经济投资大幅度下降，很难找到不太过剩的产业了。所以，对实体的投资，PPI（工业品生产价格指数）54个月是下降的，这种情况下，实体投资大幅度下降；基础设施建设投资速度也在放缓。在这种背景下，今年M2（广义货币）以来大家公认的并不是太紧，这些货币有相当一部分集中涌向了房地产，这是在“新常态”背景下需要关注的。由原来多种领域共同分享投资现在很大一块集中推向了房地产。所以，带来的问题和风险可能就更大。我认为，这个背景我们必须考虑。
大家今年用资产荒、投资荒，缺少投资渠道等等来分析大量的资金为什么跑到了这个领域里来，与经济“新常态”这个大背景有关系。这种情况下，我想，党中央、国务院高度关注它所引发的风险。
第二，这一轮房价上涨是在总体住房供需结构重要变化背景下形成的。
我们国务院发展研究中心也做了测算，大体到2012年、2013年前后我们没有准确的数字，现在谁也拿不出特别精准的数据，但我们用我们的方法，用六普的数据做基础，用一些方法做测度，大体拿出可信数据，2012年、2013年城镇家庭户户均一套房。这和50年前、60年前住房绝对短缺已经不一样了，内生动力实际在发生变化。不管什么原因，只要房价上涨或下降，深挖背景的原因还是起作用，供求关系已经发生重大变化了，不管我们承认不承认，这一轮有刚性需求，但应该说有相当是投资和投机性的需求。户均一套房的背景下，国外来看达到这个水平，这个国家的供需是趋向平衡的，一般国家到了这样一个水准时，它的房地产是趋向平稳的。当然，我们国家有我们国家的特点，城镇化还没有完成，整个经济增长动力还在，各个区域不平衡使得我们腾挪空间还很大。这是我们的特点。
但从1998年到现在也接近17、18年了，提供这么多房子使得供需结构发生了很大的变化，我们必须得承认。这样的情况下又有非常高一轮价格上涨可见它带来的问题就比较大了。中央果断地今年来调控也一定是基于这样的背景下来考虑，不是全面短缺，因为全面短缺时它内在的供需关系缺口太大，内生动力太强。
所以，“十年九调”是调不住的，它的内生动力是非常强的。而现在我们整体上真正的供求关系发生了本质的变化。而我们如果在这样的情况下它还大幅度上涨，相当一部分可能要考虑投资和泡沫的因素了。所以，我们可能要在这样的背景下看这次房价的波动。
第三，供给侧结构性改革的背景。
实际打着“供给侧结构性改革”的名义，我们本来是想对那些三四线矛盾非常大的城市做一些调整，一二线城市总体库存是在正常范围内的。但是有些地方借着供给侧结构性改革和去库存时机把限购取消了，大幅度地促进住房销售，带来了本应该去库存的并不太明显，因为那个地方的人口净流出，产业支撑不足，公共服务均等化实现得不那么好，这些原因导致今年最大的特点是“中心城市效应”，无论是一线还是热点二线都是一个城市群里的中心城市。未来这样的中心城市效应在房地产变动里越来越体现出来。在供给侧结构性改革的背景下，我们到底怎么来落实去库存实际大有深意和文章可做的。
当然，现在也有一个问题，一二线城市供给侧供给是不能满足需求的问题，三四线城市是供绝对大于求的问题，碰到的问题是不一样的。所以，我们未来解决问题的方法也应该不一样。在这种情况下，我们应该在这样的背景下面来看这一次的宏观调控，它和我们前些年已经不一样了，碰到的问题和可能产生的风险和以前也不一样。所以，我认为，这次宏观调控带有这个时代的背景，有它深层次的原因。今年的调控采取的措施，我个人认为是及时的。
我也有一个观点，在实体经济还不是特别给力，虽然今年总体前三个季度都是6.7%的增长，也有人说L型逐步探底，有一些宏观数据看上去还比较好，但整体上整个经济发展还缺乏有力的支撑。刚才日本的经验也是这样，主动地刺掉泡沫可能使整个经济带来很大的影响。刚才鹏飞主任也在分析，房地产对今年整个经济的贡献差不多8%左右，明年测度可能影响不是太大，因为它的投资只有百分之五点几，但我认为这可能就房地产本身而言，如果考虑到房地产对其他产业链带效应而言它的影响还比较大。
今年和房地产有关的下游行业都还比较好，比如建材、彩电、装饰装修，这一段时间以来，由于房子卖的比较好，投资虽然还不行，但房子卖得好，二手房活跃，所以就带动了下游的发展。这是间接对经济增长的带动。对上游的带动，黑色产业产品价格都在上涨，这和房地产价格卖得好，其他行业的拉动有一定的关系。这几年大宗商品价格不断地回落，但也有补涨的因素。但和今年的补涨也有关系。
所以，我认为，第一，坚持调控，不能放松；第二，不要主动刺破泡沫，让它“慢撒气”，逐步把风险释放。我想中央可能也是这样的原则，既保持这个市场平稳，消除恐慌，消除那些投资和投机，同时又让它逐步地释放风险和泡沫的影响，保持经济相对平稳。
二十多个城市已经限购，限购是没办法的，是最快捷的方式，这个过程中我们再逐步找到，比如资金方面的调整等有一些所谓的长效机制，但最惯用的，可能我先把限购限上去，把投机资金先遏制住。所以，我们既要坚持调控，又让它形成“慢撒气”效应，把整个房地产风险方面遏制住，让它逐步调整消化，形成良性增长的情况。
二、对明年的判断。
我也同意倪主任的判断，确实不确定，基于国际和国内形势。如果美联储加息，可能对中国加息压力会加大；资金外流，就是资本流动流向会发生变化，这些都有可能会对我们产生一定的影响。国内整个经济基本面以及整体经济形势，国内货币政策和金融政策可能也会对明年整体宏观经济环境带来变化，特别是对房地产将会产生一定的影响，我们还有待于观察整体国际国内形势变化以及大的政策调整对房地产市场的影响。
以上是我简单地对倪主任他们的报告做个点评；从我的观点，背后深层次的背景给大家做个小小的分享，可能有不对的地方请大家批评指正，谢谢各位！
主持人倪鹏飞：非常感谢任所长刚才做的精彩演讲，对我们是个鼓励，她的发言要点都是非常关键，也非常独到，我认为她的许多判断我们也必须赞同。
接下来有请中国社会科学院财经战略研究院城房室博士邹琳华做一个他的研究分享。
邹琳华：尊敬的领导、专家和媒体朋友下午好！在此，我向大家简要汇报一下住房市场主要内容。
一、市场回顾：住房市场分化加剧，局部投机泡沫突出。
房价方面来看，一线及热点二线城市房价涨幅迅速扩大，三四线城市房价稳中有升。热点城市房价涨幅扩大很快，并带动周边区域房价暴涨，但多数城市房价能维持稳中有升的态势，（左图）去年房价涨势，（右图）今年房价涨势，去年房价没怎么涨的城市今年房价也没怎么涨，去年房价上涨的城市今年房价上涨得非常快，并且有周边连成片的趋势。
房价和地价形成了互动的关系，地价推动房价大涨，房价地价螺旋上升。房价虽然涨得很快，地价涨得更快，它们有互相推动的作用。
分阶段来看，2016年2、3月和8、9月房价分别出现两波非常快速的上涨。
销售来看，销售渠化速度显著加快，名义库存水平下降。销售面积和销售额有30%-40%的增速，名义库存不仅增速下降，而且绝对量也在下降，库存绝对水平也是下降的，从数据来看。
开发投资增速短期触底进入震荡回升通道。开发投资自从2015年12月接近于零增长之后，它就有缓慢回升的态势，很多人担心它会二次探底，但它也没有二次探底，大概维持5%-10%区间震荡徘徊的过程，并且对宏观经济拖累作用也在逐渐地变小。同时，开发投资增速区域分布也呈现出整体复苏，中南部表现突出的态势，并没有出现以前有些人预计整体衰退的局面，而是出现整体复苏的局面，并且有些部分有20%以上的增长率。河南、天津、宁夏都达到百分之二十几的增速，广东、江西都有百分之十几的增速。
政策面来看，政策利好不断加码，投资、投机需求进场。
值得重点关注的是2016年2月份，人民银行和银监会发布的一个通知，在《通知》里将首套房首付最低降到20%，二套房首付最低降低到30%，这和2、3月份房价一波快速上涨时间上也是吻合的。另外一个显著的指标，2016年7月份，全国人民币贷款新增加4636亿元，其中住户部门中长期贷款增加4773亿元，也就是说新增贷款绝大部分都用于房贷里。中央政府被套出手，热点城市相继发布调控新政，从9月30日夜间起，直到10月8日上海、南昌政策落地，出台新政的城市就已经达到22个，后面又陆续追加了几个。
二、关于当前住房市场主要问题：泡沫与萧条共舞，高库存与相对短缺并存。
从总体来看，我们的住房总体库存水平是很高的，根据我们的估计，平均库存去库存周期在2年零8个月水平，高于合理的区间。总体库存水平偏高不容置疑，但它存在很大的结构差异，高库存与住房相对短缺同时并存。以平均水平为基线，考虑到不同城市之间库存水平的显著差异，可以大致推断一线城市去库存周期一般在1年以内，二线城市都在1年以上、2年以内，三四线城市都在3年以上。去管过快也加剧了住房市场结构失衡，很多城市都以去库存为基调来加快住房市场取管控的速度，但楼市不能够有这么大的政策跳跃式变动，造成市场大起大落。
关于2017年的预测，我们的初步判断，一线城市房价稳中有降，政策面来讲，一线城市不再继续上涨，一线城市房价前期有较快上涨的速度，客观上也有回调的需要。二线城市继续分化，前期上涨过快的热点城市和一线城市类似有望市场降温。三线城市房价稳中有升，因为三四线城市政策基调仍然在去库存，并且近一年以来房价也是稳中有升的局面，未来几年会维持市场惯性。开发投资缓慢回升。
三、关于政策建议：去库存、防泡沫与住房供给体系改革有机结合。
短期市场过热我们一定要加大热点城市，普通商品住房供应与需求的管控，更重要的是要加强住房市场的供给侧改革，历史经验也告诉我们，如果我们单纯地用需求管控措施，基本上越调越早，过一两年房价又会出现新的反弹。主要的供给侧改革的切入点在哪里呢？我认为：
一是促进农村集体建设用地入市，很多人认为集体建设用地入市不会增加很大的供应量，但很有可能改变中国城市格局，因为地方的创新是很大的，如果允许农民造城或其他创新措施，它会改变城市的格局。
二是尽快地开征房地产税。
四、专题分析：学区房投机、租购房同权与房地产。
刚才倪老师也分析了地王与热点房价的推动作用。我这里研究的是学区房对热点城市房价的推动作用。主要是通过严格就近入学引起的，入学资格与购房变相挂钩引发学区房抢购。原来没有买房也可以解决入学问题，现在没有买房的话，可能子女无法入学，即使入学也排到最后面进入最差的学校。这与我们发展住房租赁市场的大方向是背道而驰的，我们首先应当做的是租购房同权，租房和购房应该享有同等权利和同等入学条件。我们建议学区房率先开征房产税。大家都知道，学区房就近入学之后优质的教育资源为周边居民收入垄断性占有，不再具有公共产品特征，根据公平和效率原则，谁享用谁付费，这既符合公平也符合效率，并有利于教育与产出的良性互动。所以，我们建议，为了公平与效率，也为了给热点城市房价降温，可以考虑对于学区房率先开征房产税。
我们也做了关于学区房的大数据挖掘，2016年9月，全北京市所有二手房交易里单价最高的30单二手住房交易基本都发生在西城区老破小的小区中，住房条件非常差，对房价的支撑主要来源于房产产权人对优质学校入学资格的垄断拥有。
在这30单交易中，最高单价为149942元/平米，总价达到2096万元，最低已经达到13.8万元/平米，最大面积150平方，最小的面积只有11平方，完全就不再具备家庭居住条件。其中平房5单，平均单价达到14万元。1981-1989年之前的房子有7单，1981-1989年的房子有7单，1990年的有7单。所以，房价最贵的使用价值很小，是真正的“老破小”。而从学区分布来讲，里面有奋斗小学的学区房2单，宏庙小学学区房5单。从区县分布看，高度集中于西城区，西城21单，海淀4单。
相比“老破小”学区房疯狂投机炒作，更为疯狂和奇葩的是针对学区地下室的投机。绝大多数地下室终年阴暗不通风，无手机信号，并不具备正常的居住条件。但由于部分地下室可以落户入学，形成“学区地下室”，从而使其产生了远高于其使用价值的价格。我们也通过大数据挖掘，得到2016年9月北京市单价在5万元/平方米以上的学区地下室交易共获得样本58件，9万元/平方米以上的8单。在这8单中，最高单价为116667元/平方米，也就是说花116000元买到的仅仅是地下室，最小的只有36平方米，学区地下室里，9单里有5单属于西城区，2单是2单为育翔小学学区房，2单为史家小学学区房。所以，很多人买地下室并不是为了居住，而是对入学资格的投机和炒作。
我的介绍就到这里，谢谢！
主持人倪鹏飞：邹琳华的发言对一些热点问题进行挖掘，也给大家一些启发。
下面有请中国社会科学院财经战略研究院城房室高广春副研究员做演讲。
高广春：谢谢！我讲个近期容易忽略问题的观点，关于住房公积金的问题，我的题目是住房公积金：失衡的效率与公平。
怎样衡量效率与公平的关系？我用了三个指标：
1、个贷率，这是个效率指标，反映的是缴存的住房公积金中有多少是贷给了缴存者，比例高的说明效率高。
2、缴存覆盖率
3、个贷户率。
缴存覆盖率和个贷户率是平等指标。缴存覆盖率反映的是现在城镇就业职工当中有多少缴纳了住房公积金，如果占的比例高就说明公平性是可以的，比例低就说明公平性是存在问题的。
个贷户率，就是缴存住房公积金的家庭，有多少家庭使用了住房公积金贷款。如果缴存家庭当中使用住房公积金比例低的话说明住房公积金公平性是有问题的。
三个指标之间的关系。
（图，2013年-2015年之间三个指标的趋势关系）这个图很明显显示，效率和公平存在明显的失衡关系，个贷率相对较高，而且逐年高于覆盖率和个贷户率。2015年底个贷率为例，2015年个贷率为80%，个贷户率刚过四成，覆盖率指标刚过三成。从区域分布看，住房公积金和公平呈现明显的反向分布。效率高的省份公平性多较低，效率低的省份公平性多较多。如青海住房公积金效率在全国排倒数第二，而在公平性上却是高居全国头名。北京住房公积金效率指标在全国排名第十，公平性指标则排在全国倒数第六。
房价涨幅快，房价高的城市住房公积金的公平性反而是低的。比如北京、广东、海南、湖北、江苏、浙江房价涨幅较快，房价高，公平性较低。青海、内蒙古、新疆、宁夏、甘肃西部等城市房价涨幅满，住房公积金的公平性反而是高的。效率和公平性指标均衡的是两家：上海和天津，他们效率和公平性指标排名都在前十名。
以上显示，我国住房公积金的确存在非常明显的效率和公平失衡关系问题。住房公积金的缴存只是惠及了非常有限的家庭，它的使用也是被少部分人使用。换句话说，为更多的住房投机者提供了便利。
为什么说住房公积金的公平性和效率是这么严重的失衡关系？
焦点问题是公平性低。为什么住房公积金公平性这么低呢？存在“两难”。
1、缴存两难。未覆盖到的群体都是来自民营企业中运营状况不好的单位，这些企业长期强制性收缴会加大企业成本进而使得企业的运营雪上加霜，因而对这些企业中的职工住房公积金的收缴成为一个两难的问题。
2、个贷两难。个贷户率低的主要原因是中低收入者想使用住房公积金贷款，但由于我国住房公积金结构过于单一，房价过高，他很难找到买得起的住房，因而他没法适用住房公积金贷款，这样设施上很大一部分住房公积金反而成为中高收入人群投机炒房的便利工具。这几年住房供给库存日益加大，现实当中对这些人的投机睁一只眼闭一只眼，解决个贷户率又是个两难问题。
如何解决效益和公平问题，解决的途径很多，从住房公积金制度完善角度，我有个基本观点，需要回到住房公积金设立的“初心”，强化其保障性功能。
从法理上讲住房公积金属于个人储蓄资产，焦脣者可以有法定提取或贷款使用的权利，但住房公积金设立的“初心”是帮助中低收入者圆得住房梦。如何对两者加以平衡？显然重心应侧向其住房保障功能一方。不妨考虑这样一种折中的思路，对高收入人群，住房公积金主要目的在互助合作的理念下重在资产保值增值，而非购房时贷款，对低收入人群则是重在住房保障，敞开贷款大门。
再比如，依据住房公积金管理条例，职工缴纳住房公积金需要企业承担一定比例，但大量企业存在缴纳的压力，为了减轻企业缴纳的负担，政府可以给予适当补偿，从而激励这些企业为职工缴纳住房公积金。
甚至还可以有更激进的办法，有些企业确实无法缴纳的短期垫付并豁免其缴纳住房公积金。
根据这个思路，我们提出三个解决效率和公平失衡的计策。
1、贷款准入。对高收入人群和部分中高收入人群，限制其禁止使用住房公积金贷款。
2、阶梯补贴。对缴纳住房公积金有困难的企业，政府予以一定数量的补贴，根据企业经营状况细分若干档补贴条件和相应的额度来进行补贴。
3、我把它称为“红帽待遇”，对无力缴纳住房公积金的企业和职工可以设立一个豁免缴纳触发标准，触发该标准即可享受缴纳豁免，在相应豁免期内，可以不缴纳住房公积金但依然可以使用住房公积金贷款。
我的介绍就完了，谢谢！
主持人倪鹏飞：感谢高广春博士做的介绍，他对住房金融做了很好的研究，报告里专门写了两章，今天时间原因他只讲了其中一个专题，观点也非常鲜明，政策建议也比较大胆，希望能引起重视。
接下来有请，不是我们报告的成员，但是特邀嘉宾，中国社科院金融所房地产研究中心主任尹中立给大家介绍他关于房地产市场的研究与分析。
尹中立：谢谢倪教授的邀请！我做了几张幻灯片，国家金融与发展实验室的模板，我第一次使用。
前面听了很多真知灼见，我贡献一点点自己的看法，不知道是否符合实际情况，请有关专家批评指正。
有关房价的解释，在座的都是专家，有很多种解释，主要有货币角度、信贷角度。还有人口结构的角度，比如劳动人口占总人口的比重，过去十多年乃至三十多年，劳动人口占总人口的比重是增加的；人口的流动，大量农村人口进入城镇，当然也会增加城镇住房的需求。无论从货币学说还是人口假说，主要还是从需求角度来解释房地产市场的价格现象。
从需求角度来看，难以解释从去年乃至到今年中国部分房地产过热现象，比如货币角度来看，我们自从有货币统计以来，中国M2去年降到了10%，现在依然在11%附近，这是有统计以来历史的最低值，货币角度来看毫无疑问我们的房价不应该涨，有的时候货币同比增长甚至会超过30%，超过20%是一种常态，而我们现在的货币增长M2是12%左右，现在是11%。所以，这个假说不能解释房地产价格状况。
人口说，三年前中国劳动人口急减少，劳动人口也解释不了。我们换个角度。
从供给侧角度来看，三个直辖市的房价数据，2010年以来，上海和北京房价几乎曲线是重合的，方向几乎是一致的，无论是绝对价格还是涨的幅度基本一样。均价上海和北京从2万多现在涨到了5万，过去5年当中翻了一番。下面有意思的一条线是重庆的，过去五年当中几乎没有上涨，货币角度来看，重庆也是中国重要的城市，而且是直辖市，而且毫无疑问，它受统一货币政策的以后。从人口角度来看也同样如此，需求角度来看无法解释重庆在过去五年房价为什么和北京、上海不一样。
第二个现象，2009年之后重庆的土地供应与北京上海出现明显分歧。北京、上海住房销售面积来看，北京住房销售面积在2005年达到了最高峰，当年卖掉了3000万平米房子，从那以后一直在减少，去年是1500万平米，减少了一半，上海最高峰是在2007年，大约接近4000万平米，然后一路下跌，现在是在2000多万平米，也下降了差不多40%。与此对照的是，城市住房供应一直持续上涨，重庆2004年、2005年也就不到2000万平米，现在已经超过5000万平米，前面的价格上涨被后面的住房供给完美地可以解释。
接下来是另外一个问题，重庆与北京上海土地供应、住房供应为什么会不一样，前面北京、上海在持续地减少，而重庆是不断地增加。
2004年发生了什么？土地供应减少，房价涨幅扩大。
2004年总体房价情况和土地购置面积。2004年之后土地供给面积是个分水岭，2004年之前土地供应有波动，但比2004年之后全国水平供给大得多。2004年发生了什么使得中国的土地供应突然出现了分水岭，正是因为土地供应的减少，柱状线2004年之后开启了中国房价上涨的进程，2004年中国的房价涨幅是很小的，2004年之后，正是因为供应减少而导致房价大幅度上升。
2004年是个节点，2007年、2008年是个节点。这两个节点上有哪些重要的政策引起上面那些现象。
2003年国务院18号文件，相信在中国未来房地产历史乃至写中国经济历史当中都会提到这个文件，这个问津是个里程碑，确定了房地产作为支柱产业的中央定调，尤其为了符合这样的战略定位的要求，我们减少了保障性住房的供给，调整了整个住房供应结构。
2004年有两个重要的文件，一是土地招拍挂制度，所谓831大限；二是2004年4月份出台了《深入开展土地市场整治、整顿严格土地管理的紧急通知》，这个通知是干什么的？把土地之间的土地占补平衡制度消除了，为了确保中国18亿亩土地红线不被突破。在此之前有个强行的土地占补平衡制度，也就是说北京今年新增加的建设用地超标了，就必须和某一个土地指标，比较富裕的省份调剂一下余缺。比如宁夏、甘肃有的是荒地，可以在那个地方花一点资金就把这些荒地变成耕种的土地，2004年这个占补平衡制度被消除了，导致北京、上海可利用的土地不断地减少。尤其是2007年，三部委出台了土地储备管理办法，确立了各个地方政府对土地的垄断经营权，2008年之后土地供应不断增加，重庆土地供应实施了地票交易制度，打破了城乡之间土地交易机制，正是因为如此，使得重庆土地供应不断地增加。现在重庆土地房价平稳的背后又出现了令人担忧的现象，因为它是全国一线城市的洼地，就导致了其他地方的资金蜂拥而如。你想想重庆一个城市消化不了每年5000、6000万平米房子的，我没做过研究，至少1/2以上是投机的，我身边很多人到重庆买了房子，认为那是价值洼地，又会导致另外一种结构性失衡。
上半年数据显示出来，不同城市之间的土地供给是不一样的，房价上涨的是一线城市，土地供给主要在二二线城市，一线城市土地供给依然在减少，出现结构性错配，倪教授的主报告中提到了这一点，一系列制度的扭曲导致了市场的扭曲。所以，我们要解决房价过高的问题还要借用权威人士的讲话，需要供给侧改革才能完成这个目标。
谢谢大家！
主持人倪鹏飞：中立每次发言都很精辟，他发言的特点，每次只讲一个问题，进行深入分析，讲得非常好。下面有请中国社会科学院竞争力模拟实验室吕风勇副主任，他除了做经济，还做宏观经济与房地产。
吕风勇：大家下午好！我主要讲“中国房地产市场与宏观经济运行”，我捡一些重点说一下。
一、2016年宏观经济运行的基本判断。
基于宏观经济指标运行，中国现在的宏观经济相对比较乐观，基本是触底的特征，突出的表现是，现在企业获得正常利润的能力定型了，增长率高和低没有关系，美国经济增长率低但阶级照样盈利，企业有正常盈利，企业和宏观经济基本达成了正常的经营水平、运行水平。
第一，工业生产止跌回升，工业产业增加值累计增速达到6.1%，扭转了仍低于第三产业增数下滑的趋势，比去年还高了0.1个百分点。
第二，工业生产者价格指数止跌回升，因为企业增长情况受价格影响太大了，今年出现了比较好的反弹，同比、环比都开始上升，企业利润也开始增长，1-9月份全国规模以上工业企业利润同比增长8.4%，说明企业盈利能力在增强。
第三，国内经济对国际市场以来度慢慢在降低，出口小幅萎缩对经济的影响趋弱。虽然中国出口下降了，但增长率又提高，所以比重会慢慢降低，这对宏观经济的影响也会慢慢弱化。
第四，投资增速，前三季度只有8.2%，现在是可持续的了，特别是制造业前三季度同比累计增速只有3.1%，社会消费零售品总额10%以上，按正常来说，制造业没有包括服务业，按理说制造业3.1%投资率是不能够持续的，不考虑国际增速下降，总体3.1%可以持续，而且或可以更反弹一些。
基础设施偏高一点但中央肯定在近期需要拿它来稳定经济，但也不会轻易下降，这个角度来说具有可持续的水平。消费增长率比较稳定，消费占国民经济比重提高，也说明稳定经济的能力也在增强。有些因素是短期特征性因素，有些是相对长的因素，不管怎么样，以后中国会逐渐向好，毕竟眨眼之间八年抗战已经过来了，中国阶段性或经济企稳特征正在逐年增强。
二、房地产市场对宏观经济的相互影响。
房地产市场在稳定增强，前三季度房地产开发投资增速达到5.8%，高于上年同期2.2个百分点，在稳步增强。考虑到产业带动能力，除了投入产出表来计算，拉动指数0.26个百分点，根据2012年完全消耗系数来测算的，最新的还没公布，国家统计局没隔几年才公布一次。
这是消费情况，正常情况下，房地产成交量高了，装修、装璜、家具、家电等卖得比较好，这些年消费增长率不升反降，比去年还降了，我们也在推测是不是投机的成分比较大。当然，也有整体下滑的特征，另一方面，是不是也有投资、投机的成分太大（有关）。比如大家买个房子在郊区、燕郊，特别是永清、霸州等还放着不需装修了，是不是也有这个因素，这是我的一个推断。
第二，房地产市场回暖宏观因素。
1、去库存是大趋势，点燃了大家对房地产市场要回暖的预期。
2、实际利率接近负利率。
3、股市今年不太好，今年上半年资金要涌入房地产。
4、众筹方式发展很快。
5、人民币相对美元贬值引发未来通货膨胀预期，通过购买实现保值的需求迅速上升。
6、实体经济表现不佳，使得投资少了渠道。
7、货币的持续增长强化了资产价格膨胀预期，出于投资而非实体不断增加了货币供应量。中国服务业相对还是比较少，货币供应还是比较多，这些因素对今年房地产市场回暖有起到助推的作用。
第三，房地产市场价格已经很高，应该对它降降温了，不是一下子把它盯死，是阶段性的，不是长期的，如果在这个基础上翻一倍将近20万元/平米，大家想想这是没有办法忍受的，所以，至少坚决不能放房价再翻倍了。
1、要将房地产市场管理长期基调提出来，让它长期的缓降。
2、部分大城市长期差别化信贷和税费政策，现在正在推行。
3、房价高企的城市及其郊区是否尝试征收房地产税。
4、对城市产业和人口要疏导，北京现在要提出将来的发展目标，现在是2000万人口，将来增加到4000万人口，这个规划一出来，房价立马上涨，如果将来维持到2000万立刻就会有打压作用。
5、重新进行全国城市体系布局，促进中小城市发展更快一些。
谢谢！
主持人倪鹏飞：谢谢吕风勇。接下来有请特邀嘉宾：中国社会科学院城市发展与环境研究所不动产室负责人、《中国房地产报告》执行主编，过去《中国住房发展报告》和《中国房地产报告》两个报告发布时间有一定的不一致，现在两个报告的观点和判断越来越一致，因为我们用的数据是一样的，架构也差不多，我们加强两个团队的紧密合作与研讨，相信将来的报告会有互相的补充和支持！
王业强：非常感谢倪老师给我这样一个发言的机会。来之前我们也是知道倪老师团队给我们发了一个题目“楼市调控——踏平坎坷成大道”，我想研讨会的主题是侧重于楼市调控，所以我在这方面准备了一点材料。
我看倪老师报告里有精准调控，里面有个精准协同，我认为意思差不多，房价软着陆，新闻通稿里有楼市的软着陆，所以，我们对今年楼市的看法基本是一致的。今年的楼市来看，两种阶段相反的政策思路，一是去库存，二是后期的限购贷，整个政策的基调还是以去库存为基调，对重点、热点城市进行调控。
（房地产开发投资图）自2010年房地产开发投资启动了单边下滑的态势，到2015年投资累计同比增速1.0%，住宅投资更低，只有0.4%。2016年上半年房价大幅度上涨趋势，国庆期间22个城市限购限贷政策导致市场对2016年底和2017年房地产投资有悲观的预期。怎么看待这次房地产调控政策可以从以下几个方面来看：
一、去库存导致市场分化明显，热点城市土地交易量跌价涨。
去库存导致市场分化趋势明显，热点城市土地交易量跌价涨的趋势。2015年以来，房地产周期和以前有点不同，这轮房地产周期有个强烈的去库存诉求，经过一年房地产牛市，房地产库存里也确实出现大幅下降。自2016年3月以来，全国房地产待售面积持续下行，到10月份房地产待售面积6.95亿平方米，同比增速仅为1.3%，住宅待售面积下降了6%。
如果不考虑期房，现房去化周期，计算结果显示，2015年二季度以来开始有个单边下行趋势，2016年10月份，我们计算的去化周期只有3.1个月，大致相当于2015年4月峰值5.99个月的一半。
从房企拿地溢价率与土地规划建筑面积走势对比图，2015年之前，二者走势几乎完全重合，自2015年底开始，溢价率与建筑面积开始大幅度持续背离，我把这种现象叫“量跌价涨”，这说明我们需求非常旺盛，但供给不足。供给不足有个结构性差异，三四线城市本身库存相对较高，不会在三四线城市拿地，会在一二线城市拿地。所以，土地供给不足明显是一二线热点城市土地供给不足，导致房地产土地价格溢价率和面积量跌价涨的态势。这是去库存的效果。
二、限购信贷政策立竿见影，住宅成交量已经见顶。
限购现代政策直接着力于市场需求，我们需要关注房地产销售指标新的特点，无论从拿地情况还是新开工情况来看，房地产投资总体来看，开发商越来越依赖于销售情况，如果销售得好就会加速拿地和加紧开工，如果销售滞销，房地产会减缓房地产投资。2009年以来，住宅地产销售周期略微拉长，大约三年左右的水平。上一年销售的高点是2013年2月，本次地产销售峰值在2016年4月份左右。
从图中也可以看到商品房销售面积累计同比在2016年4月份达到38.8%，开始掉头向下，9月份虽然有小幅反弹，但仍然延续了下滑的态势。这是商品房销售面积累计同比值，虚线是新开工面积。前面两轮房地产周期当中，新开工峰值是滞后于地产销售峰值，地产销售掉头向下之后，新开工面积至少开能维持6个月同比上涨趋势，本轮房地产周期当中，新开工面积和房地产销售，峰值基本处于同一时期，这说明开发商对已有销售依赖情况显著上升。
房地产销售和土地购置面积也做了趋势比较，2009年房地产周期当中，销售见顶之后，土地购置大约排名持续上涨在15个月左右才见顶，2012年、2013年周期当中，土地购置和销售峰值距离10个月左右，本轮房地产销售土地购置高点距离房地产销售只有2个月左右。这样的期限越来越短，也就说明房地产拿地的情况主要是依靠销售情况，开发商拿地节奏与销售情况紧密相连。
我们把房地产销售情况和开发投资波动情况也做了比较。
2009年-2010年，房地产投资大约滞后地产销售6个月左右然后见底回落。2012-2016年两次房地产周期当中，投资和销售之间已经开始出现了同期回落现象，这也说明了2008年以来地产投资和销售之间已经出现很大变化，房地产投资已经越来越依赖于地产销售情况。
三、从微观企业指标看房价：或在2017年二季度见顶。
从开发商情况来看房价情况。开发商拿地也对未来房价走势进行预判，我们用“土地溢价率”来观察房价水平，仅仅利用总量指标来研究，很难观察到企业一些决策的信息。我们研究发现，房价走势与土地溢价率之间的走势基本相同，百城土地溢价率我们做了3个月移动平均会领先于房价大约6个月时间，通过观察百城土地溢价率来对房价进行初步预判。
绿线是百城住宅价格，还有是百城土地溢价率三个月移动平均，还有百城土地溢价率的单月值。下半年以来单月价格波动率比较大，3个月平均百城土地溢价率水平在10月份开始出现了小幅下行。因此，我们不能够完全判断9月份溢价率指标向下的拐点，不能够完全确认。百城土地溢价率下行的趋势需要进一步确认。如果百城土地溢价率自2016年9月份开始下行，它是个拐点的话，根据百城溢价率领先房价6个月的规律，我们初步判断，百城房价6个月的增幅也将在2017年4月份左右有个见顶。
我们把百城土地溢价率一线、二线、三线城市进行对比，三线城市滞后期更长。
四、结论：精准调控促进房地产市场平稳发展。
全国范围来看，房地产销售高点可能已经出现，房价同比增幅预计在2017年第二季度出现拐点，受高库存和房地产投资的进一步收紧，开发商对地产投资比较谨慎，房地产投资决策可能更加依赖于开发商已有的项目销售情况。2017年房地产销售将面临一定的下行压力，大趋势是向下的，由于热点城市库存相对处于低位，开发商优质土地储备不足，在这些城市会有比较持续的拿地和新开工诉求。
从以上简单分析，我们对2017年总体判断，2017年房地产投资仍呈下行态势，但受到多个热点城市低库存影响，地产投资下行速度和幅度可能不会太大。
房地产行业事关经济增长、社会民生，稳定是根本，尤其对看似无解的，比如房价与汇率之间的矛盾看似无解的问题，应该从更大的国际层面看待这个问题。在我们政策保持稳定，并积极推行国内改革，以时间换空间，一定能看到好“大道”，正如今天的会议题目“踏平坎坷成大道”。
主持人倪鹏飞：谢谢王研究员，他从微观的角度，但得出的结论和我们的结论很接近，提出的政策建议也非常一致，所以交流非常重要，一是互相分享，二是也能达成共识。谢谢业强！
下面有请特邀嘉宾：中国社会科学院金融所国际经济与金融研究室蔡真副主任！
蔡真：首先感谢倪老师以及各位嘉宾，不知道有这么多媒体，所以我的题目稍微有点敏感。但我不是太反对这个报告的观点，比如萧条与膨胀共存，我的观点可能三四线去库存一直以来都是很难的，不只是去库存的问题，7月份的时候倪老师就说房价泡沫，我上次报告是房价上涨长期动力和短期的原因。长期看，还是基于城市化，一定还是一线，当时觉得一线没有太多的问题，但二线有比较多的泡沫。这次来看可能泡沫程度就比较大了。我稍微请凤凰财经、姚社长手下留情，说的不当的，我还是基于理论的探讨。
我的演讲分为三个部分：big bubble，hard bubble and uncertain bubble。一定是一个大泡沫，但这个大泡沫一定是很硬的，面临着诸多的不确定，我们希望房价是软着陆，学区房我们也有研究，普遍在东城、西城和海淀涨幅都有，但又面临新的情况。
关于大泡沫：理论及现象。
学理来讲，泡沫是什么？这是《帕尔格雷夫金融大辞典》的定义：泡沫是一种之或一系列资产再一个连续过程中陡然涨价，不符合之前的规律，人们买这个资产不关心资产的使用和产生盈利的能力或者物品的用意。今年年初在我所在的金融所提出了深圳房价是有泡沫的情况，当时我预计是有很大的泡沫，但回过头来看一年刊，泡沫还是很硬，为什么会很硬，我也做了一些思考，也给大家汇报一下。
泡沫案例：深圳房价。
2007年9月份有数据到2015年12月份，前面几年年化涨幅10%-12%，2015年开始全年上涨72%，这是个明显的泡沫表现，学理来看。
什么样的用意是不符合的呢？我们通过分区考察，深圳郊区龙岗是以地区为特点的涨幅超过90%，超过了中心的罗湖，盐田、南山、福田这些别墅区。我们的核心城区一定是带来交通的便利，学区好的公共服务好的程度，去年2015年2月份这个考察时间段内，龙岗区涨幅明显超过城区的涨幅，这个角度来讲，它是明显带有投机的成分在里面。中心城区太贵了，置换不了就想先买个小的，把它占上。这是上半年做的思考。
大泡沫：数据由个别到普遍。
下半年，我们看到一些现象。我讨论的是二线以上的城市，为什么一定有泡沫，从过去五年年化增长，从北京到厦门、上海、深圳、合肥、郑州这些其实都在百分之十几，深圳很高，是24.1%，因为包含了2015年的时间段，如果2015年时间段不包括也是12%。和2016年相比，上涨比较明显的是厦门和合肥，有个典型的翘尾在2016年，上面是合肥的情况，下面是厦门的情况，这也是典型的泡沫现象。这是从相对学理上面，结合数据本身是内在的逻辑，是个突破和情绪的不稳定。
大泡沫：个体疯狂。
这里有两本书《乌合之众》、《非同寻常大众幻想与群体性癫狂》，这些其实都是泡沫现象。下面的图是群体性行为，不管是理性的还是非理性的，大家都在这儿买房。上面有孕妇在买房，这个时间段他应该在家休息，她怀着孕冒着很大的风险。下面还有老人在排队，这是群体性疯狂。去年股市开户出现服务器特别紧张时，那就已经预示着风险。这是典型的事实，往上虽然算是俏皮话，“最浪漫的事，就是跟你离婚买房”，多少坚定的爱情，他们相信他们的爱情可以扛得住房价下跌，房价交易，绕过过程当中，看到女方面临着风险，看到男方面临着各种风险及这是个体的疯狂。
大泡沫：作为镜像的实体经济。
房子作为资本品来说，收益来自于租金，租金是对剩余价值、利润的分割，如果实体经济都很差，你在房价说的表现超过了实体经济，这也是明显的现象。ST宁通卖房保壳是评论的事情，有网友说应该弃壳保房，因为房价还有上涨的空间。李扬院长在发布2016年A股上市公司盈利与预测，一般上市公司因房地产盈利好转，让人不安。GDP统计当中，哪些是剩余价值的贡献，哪些是地租、土地资本化的贡献是可以做深入分析。
大泡沫：价值度量。
关于学区房的现象，什么样的学区房是合适或不合适的。因为我长期做住房特征价格的研究，这个房子当中，学区是多少钱，交通位置多少钱，可以做测度。怎么做价值判断？学区给你带来的投资回报是什么？就因为你上了这个学校，将来能够在收入上高的人力资本投入、教育投资能给你带来更好的收入水平，你的成本是什么？就是在其他住宅特征相同的情况下，因学区而发生的成本溢价。所以，我们可以用成本收益和现金流贴现方法做简单比较。
案例1：2013年，海淀学区房是宇宙中心价，单价10万元，依然有投资价值。
案例2：文昌胡同的案例，每年交学费，这是分期付款的方式，和你在某一个小学因为要买这个房子相对于非学区多出来的钱是非常非常不值的。而且现在所谓的公共服务均等化政策其实是有很多的问题，比如小学和初中搞配套，好的中学、差的小学，这样做，过去差的小学联合办学，他周围的房价涨得非常厉害。这样的政策把教育变成了营销模式，这有很大的问题。
泡沫很硬。
泡沫是现象，实际我们看到的情况是泡沫很硬。为什么泡沫很硬？上次我演讲完以后把深圳2016年的情况做了分析，1-9月份房价从5万下降到4.6万，也就下降7%，这就促使让我思考为什么泡沫这么硬？两点原因：第一我们处于流动性陷阱环节，现在的流动性陷阱和过去不一样，不是持币待购，典型的代表，所有做低吸高抛的不是针对那些泡沫，不是针对ROE的回报，而是针对差价。M2表现并不是非常厉害，M1的涨幅非常厉害，这些钱都趴着等各种各样的机会，包括股市、煤等。这是大的经济环境落入流动性陷阱的情况。
政策层面有很多担忧，和土地财产、开发商、银行的风险有很多的关系。我们的政策、对策建议也不希望泡沫很快此破，而是慢撒气或软着陆，这我也很赞同。
不确定性泡沫在于，一是外部环境，从我了解的周围情况来看，很多高净值人群都在往外走，我对前面的泡沫有个概括，现在的房地产市场蕴含着巨大的风险，但高阶的堰塞湖不会主动泄洪，因为影响太大，包括政府的担忧。政策只能不断筑堤使其平静，但要防止溃于蚁穴，蚁穴是防止资本外流。外汇储备从接近4万亿到接近3.3万亿，这是趋势性下降，包括管涛研究员认为这可能是藏汇于民，有的老师用资金外逃，我个人比较偏向资金外流的说法。
我们可以通过价格调节使市场出清，但我认为现在情况下，外面的风险是更大的。所以，我主张采取资本项目下的一些管制，独立的货币政策我们是主导的，因为我们是个大国，不可能随着美国加息就跟随着加息，因为经济环境摆在这儿。采取资本帐户管制下是什么目的呢？还是防风险，决不是保房价，就像现在流行的说法保房价还是保汇率，这里面有逻辑措施。防风险情况下，我们对房市要做的是使波动的水变成平静的水，导向实体经济，金融支持供给性结构性改革，让它找到新兴行业有回报的地方，才能改回来。我完全同意这本书，踏过坎坷，找到软着陆的方式，给未来找到空间。
谢谢大家！
主持人倪鹏飞：蔡真讲的非常专业，非常精彩！下面有请中国社会科学院财经战略研究院城房室姜雪梅博士为大家做介绍。
姜雪梅：尊敬的女士们、先生们下午好！我给大家介绍一下中国住房社会保障。“十二五”期间我们提出了3600万套保障性住房建设受到了各界关注，中央与地方政府也下大力气建设保障房。“十二五”期间，我们超额完成了保障房建设任务，实际开工面积4013万套，基本建成了2860万套。“十三五”期间，规划里要求重点放在城镇棚户区改造2000万套，而且农村危房改造2000多万户。“十二五”期间，除了棚户区改造之外，公租房建设也取得了明显的成效，全国累计开工建设1035万套，基本建成了1000多万套，棚户区改造和农村危房改造也提升了速度，改善了人居住房环境。
“十二五”期间，棚户区改造累计面积2191万套，2008年-2015年8年之间共改造了2630万套，基本“十二五”期间改造的面积占大部分，种养业累计安排资金进行农村危房，改造的有1400万户。除了棚户区资金进行改造之外，我们对建筑住房改造和节能也做的积极的措施，改造面积达到9.9亿平方米，共完成公共建筑节能改造面积4450万平方米。
除此之外，发展比较快的，值得一提的是公积金业务，还支持安居工程项目建设，推进资产证券化，盘活资产。到2015年底，全国缴存职工1.18亿人，相比2010年底增加了3170万人。公积金缴存余额56970.51亿元，年增长15.74%，个人住房贷款1158万多笔，可以看出，公积金贷款在个人住房贷款里起到举足轻重的作用。
有的地方公积金池子见底了，所以有的地方基金推进住房抵押贷款资产证券化。尤其进入2016年之后，公积金之后，RMBS产品发行速度不断加快，规模也不断增大。由于公积金贷款利息比较低。所以，一样对这方面的基金性不是很高。而且公积金制度方面也存在一些制度问题，有待改进。
通过“十二五”期间保障房建设的大力推进，我国城镇居民住房保障基本实现了应保尽保，制度也趋近成熟，从原来的实物分配到货币化补贴房地产制度，推进了公积金异地贷款和限高，提高资金使用缴存比例12%以上，为了普及公积金制度，公积金条例做了一些调整，提高了公积金的使用效率。规范了住房公积金市场，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场若干意见》，提出建立购租并举的住房制度，逐步规范租赁市场发展。住房保障也列入了这个梯度消费。从国家统计局发布的六次人口普查数据来看，80%出租房来自于个人出租，规范起来非常困难，也有企业积极进入长租公寓市场，比如自如、You+青年公寓等，也是企业进入公寓市场比较好的案例。
住房保障梯度消费模式主要通过地方政府售出房源，利用这些房源作为公租房分配给低收入家庭，比如到2016年5月份，淄博总共收储公租房500余套，租出213套，收回房源的好处是，弥补了政府配套建设不全，不人性化设计方面的缺点，通过市场方式支配资源，可以实现保障性住房房源区位多样化和提供人性化的住房保障服务。
我们预测，目前“十三五”主要是改造棚户区，农村危房改造。该改造的都差不多改造了，从将来趋势来看，老旧小区的改造，因为城市供地日益趋紧，房企借力棚户区改造政策会加速旧城、老旧小区改造。养老社区将成为民生之重。养老社区供给短缺。
我国保障房制度管理存在一些问题和挑战，比较突出的问题是管理问题比较突出。
1、资金监管不到位。
2、管理方面存在较大的问题，骗保以及隐瞒收入获得住房保障收入的人员比较多。
3、保障房建设容易出现质量问题。
部分城市保障房空置率比较高，出现了以房等人阶段性过剩问题。
普遍豪宅化与梯度消费矛盾日益加剧，新市民的住房保障面临着住房保障和政策保障的失灵。我们提出政策建议。
一是完善保障房管理制度，后续管理应纳入保障考核机制，建立保障房消费者信用体系，防范骗保现象。
二是尽快建设完善配套设施，推广“租售并举”，提高保障房使用效率。对于阶段性过剩的保障房，我们在做装修，出租给更多的“新市民”。
三是积极发展保障房二级市场，加强保障房循环利用，满足更多的新市民住房需求。
谢谢大家！
主持人倪鹏飞：姜雪梅是长期致力于住房保障，对住房保障关注多，这是非常重要的一方面。她今年的研究，就几个重点的问题进行了研究，提出了一些问题。这个专题没时间讲了，大家可以到书上去参阅。
最后隆重有请中国社会科学院经济所刘学良老师进行介绍，他也是做房地产研究做得非常好的，有请！
刘学良：非常感谢倪老师的邀请，让我今天有机会向大家学习，分享自己的观点。时间关系，我讲主要的内容，新的研究内容和比较新的观点。
第一，我们曾经做过一些研究，基于人口结构，特别是婚姻角度来对房价做出解释，这是一个比较成功的研究，因为我们做出的结果是婚姻和人口冲击能解释2014年以来房价增长高企40%以上，基本46%的水平，超过经济货币化程度这些变量。
最新的是我们基于在2014年、2015年做的人口预算模型，预测了2010-2050年中国分城乡、分年龄、分性别三个维度的人口预测模型，预测未来中国人口结构，再结合CGSS分年龄和分性别的住房需求函数，通过测算函数测算每年住房需求。通过估计每个人之后，把社会加总就可以得到社会总体住房需求或住房持有，以及房价需求就可以了。
分年龄住房持有套数和持有面积很明显，20岁之前基本和父母住在一起，不会有自己的房子，20-35岁阶段需要成家立业，买自己的房子，在你40岁之后房子基本稳定了，你可能会换房子，但总体持有的住房面积或套数基本变化不大。持有面积缩小是因为里买的房子虽然时间变化，新房一般面积比较大的特征。
我们得出来住房需求函数放到做出的人口需求预算模型里，得到中国2000-2050年住房套数和住房面积需求预测。波动比较大是因为我们用CGSS数据，样本量比较下，如果有普查数据会更好，这样波动率比较大，我们把时间趋势用滤波滤出来。2004年住房需求再往下降，2004年之后开始住房需求就不断地往上升，这和房价高涨区间是一致的。但和我们之前研究做出的结果不一样，之前的研究是婚龄人口高峰导致需求的高涨，但是由于人口结构，80年代婴儿潮87年是顶风，97年婴儿潮就结束了，91年出生人口24岁，2001年住房需求高峰我们认为就基本结束了。根据最新研究这个高峰很可能还没有结束，比如结婚年龄变晚了，十年前24、25岁结婚了，现在30岁还没有结婚。因为房价比较高，以前20岁买套房子，现在30岁才攒够首付，需求高峰被拉长了。需求顶点基本在2020年出现，2020年之后才出现住房需求的绝对下降。可能房地产市场还有几年可以发展的空间，但2020年之后确实要比较小心。这是比较有意思的研究，对大家的投资也起到一定的帮助和指导作用。
房地产库存与去库存。
去年年底，中央提出去库存制度“三去一降一补”，我们真的需要大面积地去库存吗？商品房待售面积/销售面积，这是去化周期。我们先只考虑住宅，其他不考虑了。从1996年到2007年待售面积/销售面积逐步缩小，2010年之后基本稳定，2010年后待售面积/销售面积不断上升，从2011-2015年住房库存压力不断加大。这表明我们在去库存吗？不一定。这么高的库存水平，我们之前不是没有过，1999年、2001年时，待售面积/销售面积（库存水平）都要比现在大，以前库存水平我们也不是没有见过，但没有出现问题，为什么到现在要去库存呢？
库存和房价的波动关系是特别密切的，美国住房待售面积/销售面积同时Case-shiller实际房价增速，负相关性特别明显。做个国际比较，中国之前库存水平很低，现在高了，可能之前房地产行情太火爆，不是现在太高，而是之前过低了。我们做横向比较，世界上公布住房库存的待售面积的国家比较少，我们做了5个国家的横向比较，有待售面积/销售面积的军制，有最大值、最小值以及2015年最新情况，包括美国、法国、西班牙、香港和中国，不管从哪个指标看，中国都是最小的，从1999年-2015年的周期，去化指标一个季度，美国0.5，法国0.98，西班牙1.28，香港0.46%，中国0.4。不管怎么样中国都是最小的。所以，我们有那么大的压力需要去库存的地步呢？这是一个小的讨论，中央有自己的考虑，我们不能妄加评论。
我们真的房地产库存压力很大，需要大规模去库存吗？就算要去库存，应该怎么去？我们处于非常纠结的房地产市场调控政策？这个纠结主要体现在两个地方，一是不同的城市，有些城市需求很旺盛，采取打压供给的政策，像北上广深这样的城市；二是三四线城市供给很多，需求不是很旺盛。很多政策是自相矛盾，很纠结的状态，比如房地产调控政策，房价高了之后我们去打压需求这很容易理解，但我们打压需求的同时还打压了供给，这到底想干嘛，两方面都打压，处于很纠结的状态。
这是最新的房价数据，可以看到这个纠结的状态带来的效果，这是每周二手房价挂牌价指数。10月份出了一些新政，导致房价在10月份变得平缓，进入12月开始这个尾巴又翘上去了，房价又有上涨趋势，一线城市也比较明显，尾巴又翘上去了，上次7月份倪老师跟我说过，打压需求的政策只是一时，不会消灭这个需求，只会推迟这个需求，这个需求依然存在，所以不会根本存在房价上涨压力问题。11月份房价又上涨了，所以中央可能又会出台调控政策。这是我对政策的预期。
谢谢！
主持人倪鹏飞：学良的观点非常有意思，一是房价长期拐点在哪里，和我们之前的研究有很多共同之处，稍微有所不同的当时我们说2015年房地产发展速度过快也可能提前，他认为是2020年，长期拐点是2020-2025年之间。他对去库存问题也提出了很好的想法，学者也进行了质疑和反思，从学术的角度。我想我们不仅要看现房销售和库存，还要看期房，因为中国有期房制度。这个想法挺好的，引领我们去思考。
今天的会议时间比较长，主要想让学者把观点进行展示，我想大家没有失望，从不同角度都进行了回答，对房地产短期和长期，现状都有独到的解释，对未来的预测也有不同的视角，讲的都非常精彩，尤其让我们感动的是媒体朋友一直坚持到三个半小时，特别感谢各位媒体朋友，感谢能坚持到最后的各位专家！谢谢大家！
在报道过程中有不妥当之处，大家可以做一些调整，包括发言意思讲的不是很清楚，或者有些过激，请大家报道时给予适当的把握，按照国家新闻宣传的那些规定做好报道。
谢谢大家！今天的“《中国住房发展报告（2016-2017）》发布”到此结束，谢谢大家！
（会议结束）