《中国住房发展报告2017-2018》发布暨研讨会在京举行
声明：新闻稿所述观点仅代表课题组意见
中国社科院《中国住房发展报告（2017-2018）》发布会
新闻稿
2017年12月5日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办，凤凰财经研究院、广东经济出版社协办的《中国住房发展报告2017-2018》发布暨研讨会—“坚定决心：开启新时代中国住房新模式”在京举行。会议对外发布由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组完成的《中国住房发展报告（2017-2018）》。同时邀请有关专家携手会诊当前房地产问题，共同把脉2018年的发展走势。
会议由中国社科院财经战略研究院副院长夏杰长主持，社科院财经战略研究院院长何德旭，广东经济出版社社长姚丹林，凤凰财经研究院院长刘杉分别致辞。社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬作了主旨发言，财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞研究员对“中国住房发展报告（2017-2018）”的研究成果作了总体介绍。课题组成员郭宏宇、邹琳华、高广春、姜雪梅、蔡书凯、张五明、刘伟等分别作了专题发言。在研讨环节，南京大学经济学院高波教授、中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大教授等专家学者就房地产形势及其房地产调控的长效机制建设进行发言。会议还邀请了人民日报、新华社、经济日报、经济参考报、光明日报、人民网等30余家媒体代表参加。
《中国住房发展报告（2017-2018）》在评述2017年住房及相关市场走势的基础上，预测了2018年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。
楼市总体稳中有升 2018年将平稳调整
报告指出，2016-2017年，中国住房市场总体稳中有升，一二线城市分化降温，三四线城市分化升温。具体来看，2016年10月至2017年9月，全国房价总体稳中有升，一二线城市增幅分化下调，三四线城市增幅分化上升；住房总体销量同比增幅逐步下降，一二线城市下降明显，三四线城市增幅较快；住房供给方面，一二线重点城市持续下降，非重点城市明显上升；住房库存方面，全国现房与期房库存各出现不同程度下降；租房市场租金总体呈现先升后降再升的趋势；房地产市场总体风险有所降低；房地产开发投资增速趋稳，对宏观经济的影响有所增强，预计2017年房地产投资对经济增长贡献1.1个百分点。总体变化趋势符合课题组2016年12月利用华房指数的预测。
报告发现，中国尖塔形房价体系在2017年有所收敛，不同区域、层级、城市群分化各异。具体表现为：东部城市房价领涨，分化程度下降；不同层级城市房价差异显著，二线城市领涨；中国房价体系的城市群特征趋于显著，城市群与非城市群房价间房价存在显著差距，一线、二线城市群房价与三线城市群房价差距逐步增大。
报告指出，2016年9月以来，调控措施、机制建设双管齐下使市场趋于稳定，各方博弈处在短暂的弱均衡状态。第一，中央有关房地产稳定房地产市场和建立长效机制的精神得到了很好的落实，相关调控措施机制化取得较好效果，长效机制建设逐步开启，投资和投机受到了有效的抑制；第二，购房者的市场预期持续没有改变，三四线城市楼市需求增大；第三，房地产开发企业自身发展逻辑和对未来楼市预期未变，转向三线城市大幅度购地；第四，金融机构对住房市场持乐观预期，流向房地产市场的贷款数量持续攀升。
报告指出，虽然不断收紧的楼市调控及严格的限制性措施有效遏制了热点城市房价的过快上涨，但当前住房市场发展的总体风险有所降低，但是部分城市的住房市场仍然面临着或者部分城市面临楼市报复性反弹泡沫继续扩大，或者预期发生逆转泡沫破裂的风险；房地产开发企业面临资金链与信贷违约风险；金融机构的房贷风险依然存在，但总体有所好转；居民部门购房“加杠杆”值得警惕；政府资产负债状况过于依赖房地产行业值得警惕；房地产行业存在的问题使得宏观经济蕴含一定风险。
房地产市场固有的许多问题是造成这些风险的深层次原因，住房相关性基础制度没有改变是风险继续加剧根源：地方政府的作为是决定住房调控和风险升降的重要关键，土地和金融市场与管理的问题是住房市场的两个最大风险源。住房基础制度不合理导致住房结构性问题积聚了市场风险：住房供给主体较为单一、渠道单一，住房城市内部、城市群的城市之间、不同层级城市之间的供需错配，租售结构失衡以及租售内部不同类型住房的供求结构失衡，住房保障尤其政府支持不足市场化过度，既导致住房问题也加剧市场风险。调控政策和机制不完善的副作用也不利于风险消化。
报告预测，在没有重大政策冲击的情况下，2018年中国楼市将迎来平稳调整，但也存在若干不确定性风险。基于华房指数、基本面、改革红利以及投资投机需求转换等多个层面进行预测：总体上，本轮楼市回升小周期接近尾声，未来一年将迎来新一轮调整和降温期。在具体指标上，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅较2017年增幅将明显回落，全国总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄。投资增速在2018年全年可能会稍低于2017年的水平。空间上，各线城市内呈现分化性波动，各线城市间波动具有时滞性联动。住房租赁上，住房租赁市场是一个有待开发的万亿级市场，在租购并举和租售同权的政策刺激下，加上销售市场调整，2018年住房租赁市场将有显著的提升，其中一、二线城市的份额占比和总体规模将更加提升。但需要警惕未来市场的不确定性：一是预期逆转，泡沫破裂；二是市场反弹，泡沫扩大；三是住房投资投机再度转移。
报告提出，新时期不断满足人民日益增长的美好生活需要之住有所居需要，需要房地产更加平衡、更加充分的发展来支撑，而破解房地产不平衡不充分发展的问题，关键是要快推进建立符合国情、适应规律的中国住房发展长效机制，以租购并举开启新时代中国住房新模式。“房住不炒”、“住有所居”定位基本奠定了中国房地产市场发展的制度建设基调和调控政策方向，促进中国住房市场稳健、均衡、协调发展需要在此定位和基调上坚定调控与改革决心。一方面，坚持调控不动摇、不放松、不歇脚；另一方面，要按照十九大报告要求，加快推进住房领域的供给侧改革。
报告建议，将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入到制度和长效机制建设中。
楼市政策及制度建设坚持一个结合：机制建设与稳定市场调控相结合同时抓，将调控机制化制度化，用新制度和机制支持调控。
把握两大平衡：在调控力度上，把握好房地产平稳发展与宏观经济、金融发展稳定的平衡以及房地产调控与稳增长、防风险的平衡。
实现三个转变：从以售卖为主的住房体系转向租售并举体系重点是租、从以商品房为主的住房体系转向商品保障体系并行重点保障支持、从以老市民为主的住房体系转向新老市民并重重点是新市民。
坚持四项基准：改革重点是建立抑制投资和投机的长效机制，坚持因城施策、分类施策，发挥市场的决定性作用同时加大政府支持力度，让家庭和个人主要通过自身努力实现住有所居；
突出五个重点：第一，坚持调控不放松不动摇，完善调控机制；第二，加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度。首先，加快积极支持培育多主体供应机制，降低法人企业、社会机构、个人、集体组织建设、经营保障房与商品房的准入门槛，形成房地产开发商、集体单位、个人、社会法人机构等都可以参与提供购房、租房的局面。其次，积极完善租赁住房制度，加快住房租赁立法，健全租赁住房的土地、金融、供给机制；第三，完善住房金融市场与监管制度。进一步出台相关监管法规，强化监管力度，扩大宏观审慎监管的实施范围，恢复提高首套房贷基准利率标准。第四，改革土地制度和机制改革。加快修订相关的土地使用和用途调整法规，适度降低不同持有者和不同用途土地进入和转变成住房用地门槛，尽快形成政府、事业单位、企业和集体组织等多渠道供应土地的格局。完善土地监测、监管和供应的制度和机制改革，增加热点大城市的居住用地供给，研究和探索住房市场监管调控和土地使用权市场监管调控统一为一个主管部门的改革；第五，加快财税体制改革。2018年将房产税纳入立法议程，明确房产税时间表，实行住房租金抵扣个人所得税政策。将交易环节的契税征收的税率调整等权限授予地方，让城市政府可以因城施策进行调整。
2017-2018中国住房发展报告发布会议程（2017.12.05）.doc
发布会文字实录：
《中国住房发展报告2017-2018》发布暨研讨会
—“坚定决心：开启新时代中国住房新模式”
时间：2017年12月5日下午
地点：中冶大厦9层第一学术报告厅
夏杰长（主持人）：尊敬的各位领导，各位嘉宾，媒体朋友们，我们又迎来了一年一度的鹏飞教授和他的团队完成的《中国住房发展报告》。
我们都知道，做一件事也许不难，但是多年持续的把一件事做下去，坚持下去，做到极致，做到厚重，这真的不容易。但是鹏飞教授和他的团队连续8年坚持做《中国住房发展报告》，并且在业界、学界和社会上得到了广泛的认同和影响。所以我们今天下午举办成果发布会和研讨会，我想大家都是翘首以待。
首先，请允许我介绍今天与会的主要嘉宾和媒体，他们是：我们尊敬的老领导，这个老领导是两层含义，既是我们财贸所财经院的老领导，也是我们社科院的老领袖，中国社科院学部委员，国家金融发展实验室理事长，也是我们社科院的原副院长李扬老师。今天还有远道而来的南京的、广东的专家和朋友，他们是：南京大学经济学教授高波老师；广东经济出版社社长姚丹林先生；凤凰财经研究院院长刘杉先生，这都是我们的老朋友。还有我们的老同事，中国人民大学商学院况伟大，现在也是人大国发院城市与房地产研究中心的主任。我们的课题组成员，待会儿都要发言，我就不一一介绍了。我们的会议也得到了许多媒体的支持，包括《人民日报》、新华社、《光明日报》、《经济日报》、《经济参考报》、《中国日报》、《中国青年报》、中国新闻社、人民网、新华网等等，还包括我们今天的协办方之一凤凰财经。最后，我再介绍我们自己的领导何德旭院长，大家都非常熟悉了。让我们一并鼓掌欢迎！
按照会议安排，首先是主办单位和协办单位的领导要代表主办方、协办方做一个简短、精彩的致辞。首先有请财经战略研究院院长何德旭教授致辞，大家欢迎！
何德旭：尊敬的李扬院长，各位领导，各位专家，特别是新闻界的各位朋友，大家下午好！
首先非常感谢，非常欢迎大家出席我们今天鹏飞教授新一轮成果的发布会。在座的应该说很多都是老朋友，在这里特别感谢大家。尤其要感谢李扬院长，长期关心、关注、支持我们财经院的发展，李扬院长最早也是我们老财贸所的领导，所以特别感谢。
大家都知道，住房问题是一个非常重要的问题，不仅关系到老百姓的福祉，实际上也关系到一个国家的可持续发展。特别是对于中国来讲，这个问题就更加突出了。因为中国是一个人口众多的发展中国家，住房问题不仅跟老百姓的衣食住行密切相关，同时也跟中国经济的可持续发展和社会的稳定都有非常密切的关系。再加上最近一些年我们的房地产市场也出现了一些问题，所以就使得住房市场的每一点点变化，或者说它的发展都牵动着大家的神经，所以备受社会各界的广泛关注。在这样一个背景之下，我们来探讨房地产市场的稳定健康发展，就成为我们一个非常重要的研究任务。
我们社科院财经院，特别是由鹏飞教授率领的中国住房发展问题的研究小组，是长期致力于中国住房市场的形势跟踪、问题分析，特别是对这个里面的一些制度和政策的研究，每年都发表一部年度的住房市场中国住房发展报告，应该说为政府相关决策和市场主体的决策提供了非常有价值的政策建议和参考意见，对引导市场预期和促进房地产市场健康平稳发展，应该来说发挥了非常好的作用。鹏飞教授的团队是我们财经院表现最突出的一个团队，除了每年发布住房发展报告以外，他们还发布《城市竞争力报告》、《全球城市竞争力报告》，前不久刚刚在广州发布了他们的《全球城市竞争力报告》，做了大量的工作，这样一些成果在国内乃至国外都产生了非常好的影响。
今天要发布的这个报告，鹏飞教授的团队也是继续沿用以前的理论框架和分析预测的方法，从总体状况、宏观背景、市场主体、具体市场、公共政策这五个大的方面对中国住房市场进行了现状的梳理和有针对性的一些分析。这个里面特别是对2018年的住房市场进行了预测，同时也提出了相关的政策建议。这个里面的一些具体内容他们待会儿就要做发布。当然这样一些分析、预判或者政策建议仅仅是我们这样一个课题组他们的研究结论，所以今天我们做发布会，一个是发布这个成果，同时也希望在座的各位给予批评指正。当然，也请新闻媒体能够客观、准确的进行报道。
新时代我们国家社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。所以在这样一个大的背景之下，住房领域同样也是存在人民对住房的美好需要与住房市场的发展不平衡不充分的矛盾。所以十九大报告里面强调，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的这样一个定位，加强多主体供给，多渠道保障的制度，让全体人民住有所居。这样的话，也就会从根本上解决当前和未来我们在住房领域面临到的矛盾，指明了目标方向，确定了性质定位，提出了实现的路径。因此，认真学习和深刻领会十九大报告精神，深入研究和讨论新时代中国住房发展新的模式就具有十分重要的现实意义。今天发布的鹏飞教授团队的报告，也是按照十九大报告对于住房未来发展的要求，对于中国住房市场确保平稳健康发展，加快基础性制度和长效机制的建设，都提出了非常好的建议，应该来说具有非常大的参考价值。
在新的时代，促进房地产市场长期可持续发展，建立中国住房发展的新制度和新机制，实现全体居民住有所居的目标还面临着许多问题，许多困难，存在着许多的障碍，所以在这个领域应该说是任重道远。作为房地产领域的专家学者、新闻媒体，能够参与到这样一项工作当中来，并为此做出努力，这是我们的责任，同时也是我们的荣幸。让我们共同努力，激发促进住房市场稳健发展的正能量，让包括住有所居在内的中国梦想如期实现。
最后，预祝今天的发布会取得圆满成功，再次感谢大家！
夏杰长：谢谢德旭院长精彩的致辞，虽然很短暂，但是点名了鹏飞这个团队多年坚持的不易和对这份研究工作的期盼。接下来我们请这本书的出版方，也是今天会议的协办单位，广东经济出版社社长姚丹林先生做一个简短精彩的致辞，大家欢迎！
姚丹林：尊敬的李院长，尊敬的何院长，尊敬的夏院长，尊敬的倪老师，各位专家，各位媒体朋友，大家下午好！
时间过得很快，一年以来我们还在这里召开新闻发布会，当时的情景还历历在目，一年以后我们又聚在一起，还召开新一年度的新闻发布会。我作为出版合作单位，非常感谢财经院高抬贵手，高看我们一眼，让我们作为协办单位。另外也非常感谢盛情邀请我来参加这次会议，并且让我有机会在这个崇高的讲台上面亮相发言，谢谢。
我们报告的主编倪鹏飞教授是我国著名经济学家，他在城市经济学，金融经济学，房地产经济学方面有很高的学术造诣，有很高的学术水平，取得了很好的学术成果，出版了一批学术精品。住房发展报告应该说是倪老师的一大学术精品中的品牌，我们有幸和倪老师的团队一起合作出版了2015-2016、2016-2017这两本《住房发展报告》。应该说今天这份《住房发展报告》花落我家，很快会出版，到时候也请媒体给我们大力选择。
下面我们跟倪老师的团队还将向广度和深度方面发展，我们已经出版了由倪老师主编的《中国城镇化建设理论与政策研究丛书》，还有《中国国家竞争力报告》。城镇化研究丛书入选了中宣部和总局的学习贯彻党的十八大的主题出版重点项目。我认为中国住房发展报告有很高的出版价值，第一个价值是科学严谨、客观详实，几本发展报告里面都是用大量的数据、案例和图表来分析问题，阐述问题和自己的观点；第二就是独树一帜，有创意价值，我们倪老师的团队所创的指数，是一个研究房地产趋势的一个创新的方法。另外还有很多创新的观点，创新的思路和创新的内容；第三是把握趋势，预测准确，每本书李老师都有一个主报告。在主报告里面，他会介绍住房指数，研究房地产投资与房价变化的情况。我们可以看到，使用实际值的实线和表现趋向值的虚线是相当高度的吻合在一起的，说明这个预测是很准确的；第四是直面现实，围绕年度选题，为大局服务，2016-2017年的主题是“踏平坎坷奔大道”，今年的主题是“开启新时代中国住房新模式”。这可能和我们当前中国社会主义进入新时代的现实是相温和的。在房地产界各方面好评如潮，既为政府提供了有借鉴意义的咨询和科学的依据和参考，同时也为我们广大的企业，为我们的者，为我们的消费者在消费、投资、经营方面提供了很好的方向和指导，很有出版价值。
在房地产健康发展方面，对于我们国家来讲，应该说是前所未有的重要，党中央高度重视，习近平总书记多次指出，房子是用来住的，不是用来炒的。这个话听起来很朴实，也很具体，也很实在，但是我觉得做起来确实很难。这里面应该说存在很多理论问题，值得我们去探讨。政府的干预，宏观调控与市场调节的问题，当年世界金融危机是由美国的金融危机引起的，金融危机是由次贷危机引起的，次贷危机是由房地产泡沫引起的，美国政府还是比较冷静的，是冷处理的状态，并没有采取很强力的措施。但是美国也很快走出了这个危机，走出了风险。我想美国这个做法我们应该怎么评价？它里面有什么经验和教训值得我们吸取？还有一个就是我们政府在宏观调控的时候，怎么样把握分寸，恰到好处，把握火候？我想在我们这个国家房地产发展史上面，在政府调控的问题上还是出现过一些供需失衡的情况。比如1993年海南房地产泡沫非常厉害，房价当时达到了7500/平方米，政府当时采取了美国房地产史上第一个调控政策，结果使海南的房地产一下子就崩盘了。有上万家企业倒闭，而且出现了800亿的坏账。1998年东南亚金融危机起来的时候，我们的房地产也受到了很大的冲击，当时政府也是采取了相应的调控政策，取消了福利分房，改为货币分房，一下子房地产触底回升了。2010年也出现了供需失衡，北京市据说它的房价一下子增长了97.3%。还有2008年世界金融危机，也使我们房地产受到了很大的影响，当时政府拿了4个亿，带动了12个亿，大部分的钱进入房地产。所以我们到今天为止，房价可能还受到那个影响。
另外一个要解决的问题就是，怎么样围绕全面建成小康社会，居者有其屋，为政府提供一些好的建议。在这方面，倪老师他们已经开始工作了，而且下来他们马上要推出一套书，叫做《中国房地产市场与宏观经济研究丛书》，这套丛书也是在我们这里出版，目前书稿已经交了两部了，马上就会交齐。这套丛书是从房地产市场与宏观经济的关系，住房机制体制制度的改革，住房的土地市场，房地产金融，房地产有关法律等等各方面，对房地产问题进行一个阐述和研究，应该说跟我们这个报告是相得益彰，互为补充的，是在历史与现实，现实与未来，理论与实际的结合，值得我们期待。也请我们的媒体下来关注这个事情，为我们宣传好这套书。
最后，祝会议取得圆满成功，也祝在座的各位领导和嘉宾身体健康，生活愉快，谢谢！
夏杰长：非常感谢姚社长对我们单位学术成果、智库成果的推送和传播。
接下来，我们邀请凤凰财经研究院院长刘杉先生来做一个简短的致辞，大家欢迎！
刘杉：尊敬的李院长，各位领导，各位专家，各位来宾，大家下午好！
首先，我代表凤凰财经研究院，对鹏飞教授新的住房报告发布会的召开表示热烈的祝贺。住房问题长期是大家关心的问题，十九大召开以后，可能会成为一个新的社会焦点。十九大报告再次提出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保证、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，可以说十九大对未来的住房制度改革指明了新的方向。要实现十九大报告对住房制度的安排，需要政府务实的面对市场中存在的现象和问题。中国的市场城镇化过程还没有结束，大量的农民工和新毕业的大学生都要进入城市，但是大城市由于房价过高，城市新增人口购买住房非常困难。所以要解决住房问题，可能让多主体提供更多的租赁住房是解决住房问题的一个重要方式。不久前很多城市出台了租购同权的制度，我想这是建立住房长期稳定机制的一个基础性的制度保证。但要解决住房的问题，更重要的是增加住房的供给，而其中增加租赁住房的供给应该是一个更务实的办法。
如果要增加租赁住房的供给，我想有两个问题需要政府及时的考虑和加以解决：
一是应该在试点的基础上加快集体用地住房租赁上市，就是我们原来说的过去的小产权房，就是郊区和农村这种集体用地来建住房，现在政策允许的是可以租赁。我建议，应该加快这个试点的进展，尽快提供住房，因为这个不需要土地的招拍挂，在规划之内，政府就可以允许集体用地的房子可以租赁。更重要的，我觉得可以适时的解决小产权房的问题，因为你要搞租购同权，小产权房现在面临着不合法的问题，是否能够享受到购房或者租房的权利？现在还是一个没有确定的问题。所以我觉得，应该是借着集体用地住房的上市来解决小产权房问题。可以有两个办法，一个就是可以让购买者拥有部分产权，或者另一种办法就是让它也变成一种租赁房。也就是说，可以把小产权房的这种购买行为当做一次性的交租金，以这种方式来解决小产权房的问题，实际上可以让这一部分所谓的业主的权利能够得到保证。
二是要有效的形成住房的租赁市场。目前这个租赁市场有公房、私房、集体用地租赁房和商业租赁房多种形式。但是现在主要的住房还是来自于个人提供的，个人提供的住房目前法律保证还不完善，一个是租户的利益往往得不到保证，经常让你搬家。另一个就是有时业主的利益也得不到保护，因为有所谓的二房东转租的现象经常出现。所以要规范这个市场要法律上规范，另外一个更重要的是，要提供更多的供给。我觉得一个更有效的办法可能是建立私人住房的合作社，让他们集体来做这个租赁的业务，或者通过商业机构来集中私人的住房，这样可以更好的提高租房的效率，包括租期，包括两方的利益安排。如果政府能够考虑到这一步，应该在税收上向租赁机构做一些倾斜，来降低它的运营成本，使业主愿意把自己的房子交给租赁机构来管理。所以我觉得，解决住房的问题是一个长期的问题，短期内增加租赁房可能是一个更务实的办法。
鹏飞教授做的住房发展报告坚持了很多年，有着非常深远的影响，无论是对决策者还是对市场都有很大的影响。所以我期待着新的报告更加精彩。
最后，祝发布会圆满成功，谢谢！
夏杰长：非常感谢刘院长对我们单位的支持，对鹏飞教授这个团队的支持和充分的肯定。同样也借您的吉言，期待着鹏飞教授这个团队更好、更多的系列成果。
接下来要进入今天最关键的一个环节，就是我们要请社科院学部委员、原副院长，现在国家金融与发展实验室理事长李扬老师做主旨发言，大家热烈鼓掌欢迎！
李扬：尊敬的各位嘉宾，女士们，先生们，大家下午好！
我到这儿来是回娘家，说起来研究房地产市场我是中国最早的，后来因为觉得这个市场太乱了，也就没有再做下去。当然另外还有一个原因，我后来做金融，金融比房地产还热闹。因为房地产市场是宏观经济一个非常有机的组成部分，我今天选择的题目还是对形势做一点探讨。因为十九大已经提出了我们现在进入了新时代，新时代到底是什么样的状况？现在大家谈形势的时候，有人说全球就此就恢复了，新的周期又开启了等等，是不是这样呢？我们今天做一点探讨。最后花一点时间，说一点我对房地产市场的研究，我忍不住，还是想说一点感想。
我今天的标题讲得很清楚，是中长期视角来研究中国和全球的经济金融形势。我觉得短期内比较简单，应当说无论是全球还是中国，短期企稳，明年会比今年略低一点。根据国际货币基金组织的预测，今年略高一点，但是他们在做这个预测的时候心里也不是特别有把握。但是中长期的发展趋势特别令人担忧，我今天主要讲中长期。
我们先说关于中长期的经济发展预测，习近平主席早在世界经济论坛上，也就是今年年初的达沃斯论坛上就做过一个非常精彩的概括，非常典型的他是一个长周期的视角。他认为世界经济存在三大突出矛盾，我们讲三大突出矛盾，如果没有有效的解决，没有有效的克服的话，我们不能说世界经济的中长期发展是好的。哪三大矛盾？
第一是增长动能不足。
在我们国内也存在着这种情况，特别突出的就是传统增长引擎对经济的拉动作用在减弱，但是新的经济增长点尚未形成，是在交替的过程中。新的经济点要想有效的形成，要靠科技创新，要靠一次相当大规模的科技创新，这个科技创新经过金融资本的引领，能够变为产业，变为就业，变为产值，看来全球都在等待着这样一个科技创新。
第二是经济治理滞后。
习主席的讲话应当说是非常全面的，他说国际经济力量对比已经发生了深刻的演变。我们知道，在上世纪末，对全球经济的增量贡献而言，新兴经济体已经超过了发达经济体。到本世纪初，就存量而言也已经超过了，增量和存量都超过了。现在基本上存量是新兴经济体占60%左右，发达经济体只占40%左右。刚刚过去的这一年里面，亚洲对于经济增长的贡献64%，其中中国占30%多，三分之一强，亚洲占二分之一强。这种格局应当说是翻天覆地的变化，还会进一步拉大。但是全球治理体系并没有反映出这种力量的对比变化出来，仍然是那样一些少数的在世界上居于高位的，传统上那种老牌的发达国家在主宰着全球治理，这种状况已经改变了。全球产业布局在不断的调整，但是贸易和投资规则没有跟上新形势。这个产业已经发生了很大的变化，产业链整个是在延长，在扩大，在向各种领域扩充，全世界都是在发生整个制造业的服务化，制造业和服务业现在界限已经日渐模糊，是很多的变化。但是它的贸易规则、投资规则没有发生变化。因为这样一些产业链变化，使得贸易和投资发生了很大的一些变化，有些投资可能就可以变成贸易，有些贸易可能就可以变成投资，而有的可能贸易和投资不容易分得清楚，但是在全球治理中没有反映。全球金融市场需要增强抗风险能力，而全球治理机制未能适应经济新需求，现在全球风险层出不穷，但是我们显然应对这种风险没有能力。这就是他说的经济治理滞后，这些问题都不是三天两天，三年两年能解决的。
第三是发展失衡。
难以满足人民对美好生活的期待，而且现在很讨厌的问题就是，如果说我们有第四次工业革命的话，也就是使得我们增长动能能够加强一点，但是它的结果，很可能会是一个加剧不平等的结果。我们会讲到，公平问题现在是全世界的第一号问题，现在全世界并不特别担忧增长不增长，而更担忧增长的成果是怎么分配的，这个问题已经很突出了。大家记得，在国内很多讨论新周期等等，大家都没有很好的去学习和体会习主席这样一个对全球经济形势的判断，我希望各位以后分析的时候至少要先学学这个东西。
我们看关于这个问题，全球一些主要的经济组织是怎么在看的。今年10月，国际货币基金组织有一个世界经济展望，副标题是短期复苏、长期挑战，我觉得这个讲得非常好。短期复苏一两年里面看样子还不错，但是是一系列政策刺激起来的，有一些根本性问题没有解决，所以长期还是挑战。关于目前的状况有一个描述，许多国家的经济增长仍然疲弱，分成两类国家特别说了一下。第一类国家就是发达经济体，通胀低于目标，也就是说仍然处在通缩之中。第二类对于一些在危机之前和危机之初，赚的盆满钵满的那些大宗商品出口国，现在面对的问题就是价格下跌，以及外汇收入大幅度削减，受到特别严重的打击，这两类国家。尽管短期风险大体平衡，但是中期下行风险仍然明显。
他们提出的药方是三个要点：
一是提高潜在产出。
大家注意看，中文表达就是六个字，但是它蕴含了太多的含义。就是你现在潜在的产出不行，经济实体的因素所能支撑的经济增长率很低。这个时候你硬要怎么样，或者通货膨胀，或者通缩紧缩，所以你必须提高潜在产出。提高潜在产出又回到那个老问题来了，就是供应面的结构必须进一步优化，特别是科技基础必须进一步强化，又到了科技创新的层面。很明显的就是认为，现在全球的科技创新不足，导致潜在产出总在低水平上运行。
二是我们刚刚提到的，就是确保好处得到广泛分享。
如果说低增长是一个问题，现在增长之后成果的分配是一个大的问题。在全球来说是国与国之间的分配不公平，在国家之内，不同阶层的分配不平衡，1%和99%的问题，占领华尔街、占中等等，背后都是这样一些因素在起作用。
三是下行风险。
现在比较集中的体现在还是债务风险，现在全球的债务是160几万亿美元，危机指出是80几万亿美元，危机期间这个债务翻了一番。债总是要还的，这个还的过程其实是充满了曲折。
我们从国际货币基金组织的分析来看，他也认为短期内应当说有点企稳，但是由于这个企稳，不意味着是实体面有效的改善，而是一系列政策的结果，所以中长期依然不看好。
另外一个国际组织OECD，国际经济发展组织，是富人俱乐部，富人俱乐部也对形势感到忧虑，他们的忧虑是从投资入手的。他觉得这样的投资率太低。大家都知道，首先是从需求入手，投资率低马上就是经济增长不行了。从需求入手，然后又转到供应这边，无法实现我们所需要的生产力的提升。因为我们知道科技、产业化等等，是需要投资来固化的，通过投资来实现的。为什么各国都对投资特别关注？对投资增长率下降感到特别担忧？就是因为投资当年是需求，来年就是供应，所以是从供应和需求两侧来影响我们的经济，现在还是很低迷的。
讲完全球的情况之后，我们再讨论一下全球的另外一端，现在有很多人说这个世界是G2，我们看G1，就是美国这边的情况。美国现在坊间和媒体经常说他不错了。我们看看美国人自己怎么说，最近公布的美联储公开市场委员会FOMC的会议纪要，纪要当中有几个表述非常有意思，我这里标出来了。“低通胀也许不仅是暂时的因素”，那就是说是一个长期因素，“通胀水平持续低于2%的时间比原本预期的更长”，这个地方他用美国的情况呼应了一下国际货币基金组织的担忧。他们原来认为这个物价水平比较低，也就是那么几年的事。我采取这么多的措施，放了这么多的水，按照一个铁律叫做通货膨胀无论何时何地都是货币现象，我的货币现在放了这么多，搞了这么多它该上去了吧？我看了我们国内分析，有很多人还是通胀、滞胀。所以说我作为一个研究者，大家忘掉它，那个是很传统的理论，已经说明不了今天的事了。用了后面的菲利普斯曲线，那是上世纪30年代的事情，还拿它来说今天的事。现在很明显，放水放了将近10年，物价上不去。所以长期的通缩，其实就是长期的衰退，这些美国人开始担心了。而且他还担心资产市场的一个剧烈回射，一个是房地产，一个是股市，怕这两个市场再次出问题。
我现在领导的国家金融与发展实验室，我们在上个月30日公布了一套NIFD金融指数，这个指数里面有一部分是反映了发达经济体的情况，我们显示，近两年必须高度关注美国企业盈利可持续性和金融市场流动性的变化。因为这种变化很可能发生，而且一旦发生，将终止美国股市长达8年的牛市，进而引发金融市场和实体经济的再次动荡。说的是什么事？美国危机了9年，他的股市涨了9年，过去危机首先是股市狂泄。这次的原因是一开始就放水，一开始就降息，利率搞到前所未有的零，持续了好多年，货币供应是前所未有的多。所以没有把物价搞上去，把资产价格搞上去了，我们知道股市有它的规律，现在美国股市市盈率已经超过了中国上海市场的市盈率。市盈率要想得以持续，必须有上市公司的利润增长才行。现在上市公司的利润，由于经济增长速度有点下行，而且由于劳动生产率的下降，所以上市公司的盈利不一定能够支撑这个。如果发生了狂泄的话，我们认为会有再次动荡，和美联储这些官员的看法和担忧是一致的。
美国的情况我们还可以从另外一个角度去看杠杆率，我们说四个部门，可以看得很清楚，它的住户、非金融公司、金融部门杠杆率都在下降，但是一般政府的杠杆率在上升。我们很容易得到这样一个结论，就是美国的去杠杆无非是将债务从住户、金融机构和非金融机构转到了政府名下，政府债务巨额积累就会成为美国经济面临的最大挑战。而税改的推出，更增加了问题的复杂性，因为税改会减少它的收入，至少在短时间内增加赤字。现在赤字已经这么大了，再增加赤字，这个问题非常复杂。我在其他一些地方讲这个问题的时候，有好几个研究的年轻人跟我说，说李老师，是不是金融问题和财政问题是一个问题？我说你这个对了，这次危机以来，当时王岐山还做副总理的时候，他说我搞清楚了，所有的金融问题都是财政问题，而且问题到财政的时候更难解决。在金融，确实还可以腾挪，但是腾挪到最后没有解决问题，把这样一些债务都搞到政府头上，政府应当说是困难会更大。这几个角度来看，我们也不认为美国的经济中长期的前景是好的，这个就是我们对于全球形势的一个看法。
结论是什么？从2007年开始的全球金融危机进入了下半场，没有过去，只是进入到了下半场。下半场的主要任务有两个：第一个是继续解决造成此次百年不遇全球危机的各类问题，危机既然是百年不遇，一定是一系列的问题，解决了没有？其实我们一个一个的对，一个没有解决。第二不止是没有解决，在解救危机的过程当中我们推出了很多政策，而这些政策都是超常规的，美国政府直接到第一线上去了，他是最讨厌国有化的，也把他的一些大型的国有企业国有化了，这些问题，超常规的宏观调控政策副作用现在渐次的显示，它又要解决这些问题。所以老问题没解决，新问题又出现，我们据此判断，全球特别是发达经济体的长期形势是堪忧的。
下面我们看看中国，我觉得研究中国的问题也是千头万绪。研究中国的问题它的立足点，或者最大的逻辑还是新常态。我们国家进入新常态，从高速增长转向中高速增长，这些论述我想大家都很熟悉，我在这里不重述了。十九大对此有了一个更深的解释，就是我国经济已从高速增长阶段转向高质量发展阶段，这其实就进一步的阐释了新常态理论。就是在新常态理论刚开始推出的时候，大家比较多的是关注经济下行，但是对下行的过程中给经济带来的各种效率的提高、质量的提高等等，大家看的比较少。十九大就说，我们现在是从高速增长到高质量发展的转型，这样的话，我们就很清楚了，我们的经济还要下行。但是这个下行是以提高质量，提高效率为我们的结果的。也就是一个平衡，过去是经济增长速度很高，但是质量和效益不高。现在速度下去了，质量和效益提高了，也解决我们进入了强国，走向强国之路，这就是问题的要点。
但是经济增长速度下行，对于金融来说是会有水落石出的效果的。金融和实体经济的关系就是这样的一个放大的关系，当实体经济在加速增长的时候，金融会以比它更高的速度快速的扩大。我们前些年实体经济大概平均增长9.8%，我们金融的扩张一年百分之二三十。同样的还有财政收入，财政收入增长一年百分之二三十。但是当经济掉头向下的时候，这两个对于我们宏观经济特别重要的变量就会比经济增长速度下得更快。我们现在已经知道财政收入已经低于经济增长速度，我们的金融就应当大大地萎缩。萎缩是什么意思？萎缩就会有很多的机构倒闭，就有大量的不良资产要暴露，并且要处理，这就是我们面对的问题。
所有这些问题，我们既然是实体经济和金融结合起来谈，实体经济会是什么样？我给大家一个参考（这一块最好媒体不要报道）。清华大学白重恩教授估计了一下，到2050年我们国家的潜在增速，应当说不乐观。正是由于潜在增速在下降，根据那个规律，实体经济下降，金融会萎缩的时候，这种规律自然的就是风险集中暴露。在这里我们引用了今年7月中旬全国金融工作会议的数据，在全国金融工作会议上，习主席列示了中国金融的八大乱象，概括为五个问题：一是金融风险点多面广；二是违法违规乱象丛生；三是结构失衡问题突出；四是各类风险隐患较多；五是脆弱性明显上升，说得很严厉。
这五个问题一定是有很复杂的因素造成的，有四类因素：一是周期性因素。我国经济金融经过上一轮扩张期进入下行清算期。大家注意，这个周期显然是长周期，这一段时间里我们国家学术界都在讨论新周期，说来说去，大家都对这样一个周期注意不够。习主席说得很清楚，经过上一轮扩张的时候，现在是下行的趋势。要解决什么问题？清算，清算就是大量的不良资产要处置；二是结构性。实体经济供需失衡，金融业内部失衡，金融和实体经济循环不畅，是三个失衡；三是体制性问题。一些市场主体行为异化，道德风险明显上升，而金融监管很不适应；四是中国和国际金融市场密切联系在一起，所以国际金融危机在向我们经济体扩散。我觉得这是一个很完整的分析架构，有很多的问题。这些因素是很多问题造成的，说到周期的话，大家特别要记住，习主席在讲新常态等等，始终他脑子里面想的是长周期，而我们的研究界，我们的政策界对这一点应当说是重视不够的，希望大家以后多重视长周期。
面对这种情况有三种结论，首先是中国处在风险易发、高发的阶段，必须要看清楚，刚刚开始。我们作为搞金融的特别清楚，易发高发，稍微高一点就是一大堆问题。我们要处置这些问题，要付出代价，要经历痛苦。总书记已经给我们打了预防针了，要有很多的机构倒闭，很多的不良资产要处置。所谓“三去一降一补”是什么意思？去产能，同时要去好多企业，去库存也是去掉很多企业，去杠杆当然要去到很多的金融泡沫。所以要付出代价，要经历痛苦，当然中国有足够的能力和智慧来战胜风险和挑战。说到这里的时候，大家可能觉得中国的风险很多、很大，问题很多。零向补充一句的就是，中国尽管问题很多，在这个世界上相比，我们还是轻的。最弥足珍贵的是，这些问题是我们自己总结出来的。最近这些年来，国际社会有很多人对中国唱空，但是他唱空没有这么多理由，也就是抓住一两个问题在那里唱空，我们自己全面系统的总结了我们自己的问题，这就是中国共产党的先进性所在。中国共产党不是说我们的先进性，不是说我犯错误，而是说我能够主动发现自己的错误，主动纠正错误，主动回归正确的轨道。我们发现了这个问题，这个问题至少就解决了一半。
我们知道十九大上有三个攻坚战：一是坚决打好防范和化解重大风险的攻坚战；二是扶贫；三是环保。这个攻坚战显然是风险以金融为主，至少说所有的风险都与金融相关。所以关于金融风险，习主席又说了一句话，叫金融风险的源头在高杠杆。所有的问题都集中在高杠杆上，我们给出了一个中国的高杠杆运动的情况。我们看到很明显的是在2009年，强刺激政策之后跳跃性增长，然后再缓慢增长，好在现在已经开始在平缓了。在高度复杂的中国债务的整个图景中我们要注意的是什么问题？是两个部门的问题，一个是企业，一个是地方政府。企业的问题，特别是其中的国企，国企的债务占比比较高。所以习主席在全国金融工作会议上说，部分国企债务风险高，其实是包括我们很多的房地产企业。
关于地方政府问题，主要是要关注有四类新的积累债务风险的手段，政府投资引导基金、专项建设基金、政府委托代建购买服务协议PPP。一讲这个大家都很熟悉，现在很多地方政府还在干。当然这个在全国金融工作会议上已经被列为新的风险，原因就是这些本来应当有资本金投入的，但是地方政府都不是用资本金投入，都是用借款投入，所以叫明股而实债，他们都增加了中国的债务。
我们债务的情况，NIFD金融指数在三季度公布了，展示了我们整个债务和杠杆率的变化情况，大家可以看。宏观上略升1.5%，9个月升了1.5%。结构上由于杠杆转移，杠杆风险有所降低，就是说企业的债务转向居民，转向政府。三个部门的情况来看，居民上升很快，企业实际上是下降了，但是其中国企是上升的。政府的总杠杆率只有0.4%的上升，让人高兴的就是地方政府的杠杆率只做了飙升的势头，这就是一个总的情况。我们以后每个季度都会公布这个数字，下一次公布是2月份。
既然问题都集中在高杠杆上，怎么去处置它？习主席在金融工作会议上确定了去杠杆的三大重点：一是国企改革。我可以很负责任地说，这个正在紧锣密鼓的进行，特别是僵持企业的处置；二是地方政府要控制在笼子里，我们这个笼子就是终身问责，倒查责任；三是风险处置，我前面说了，所谓风险，所谓积累的问题就是有大量的不良资产需要处置，我在接受凤凰卫视采访的时候就说到这个事情，我说我们是有足够的资财来处理这个问题，但是现在需要一个非常缜密的顶层设计，需要有一个沙盘推演，就是谁涨谁跌，谁减谁加等等，需要有这样一套安排。
关于去杠杆，习主席还是意犹未尽。他又说，“去杠杆，千招万招，管不住货币都是无用之招”，这是习主席的风格，就像“房子是用来住的，不是用来炒的”。所以“去杠杆，千招万招，管不住货币都是无用之招”，对于我们最近几年的房地产会产生很大的影响。中国经济已经从快速增长转向高质量、高效率发展的新时代的轨道，不像有些人说，触底就是反弹了，大概率上没有这个事，就是沿着一个缓缓下行的通道，就这么运行下去。但是这个过程同时伴随着质量和效益的提高，这个我想各位要展望一下这个前景的话，实际上发达经济体就是这个样子。
主要任务有三个：一是迅速的转型升级、创新驱动、绿色发展；二是提高效率、提高质量；三是今后几年最严峻的事情，从去杠杆入手，管理好金融风险。因为我注意到，我们很多的房企现在金融链条已经遇到了一些问题。所以我们这样一个大的宏观背景，对于我们房地产市场的运行肯定是有很大的影响的。这就是我今天向大家报告的关于宏观经济一个非常简要的研究体会。
最后我想简单说几句，对于房地产市场，我刚刚说我是老资格，我是中国第一批研究房地产市场的人之一，其实住房市场改革，土地市场改革我都参与了，是参与设计的人。我深深地知道，一开始这个市场就是有问题的，设计是有缺陷的。我们现在的宏观当局对于这个市场比较多关注房价，这恰恰在我看来是最不该关注的事情。我们有房地产市场20年，调控了多少次？调控的逻辑、轨迹是什么？涨了就往下打，跌了就往上刺激。我们这一轮，2015年还在刺激，“三去一降一补”，“三去”里面就是去库存，所谓去就是房地产库存太多了，卖不掉。所以2016年上半年还在刺激，你们翻翻那个政策，2016年下半年开始打压，不是所有的城市打压。现在2017年了是打压，我预计开始又有城市要刺激了。就这么折腾来折腾去，肯定要管。我们其实要提一个问题，什么样的房地产市场是理性的？是我们需要的？这个问题我们要进行研究。老是靠价格，我们这两个资产市场处理都是同样的问题，股市调控说要慢牛，就是说要涨，不能涨得快。其实资产市场根本就不是这样，资产市场运行的基本特征就是打压，就是大涨大跌，在涨跌的平均数当中实现均衡价格。我们现在这两个市场调控的对象都是价格，都是本末倒置。导致这个价格剧烈波动的因素，我们自己以前关注的不够。
今年我觉得一个非常好的事情就是租售同权，这个也是我们谈了好多年的，你翻翻我们的文章，一二十年前就说过。特别是改革一开始的时候，那个时候就是财贸所的一批人，我们提租房市场要发展，不能关。但是当时各地政府都愿意卖，因为要发展住房市场，首先要搞点钱去建，没钱，当时确实是从上到下没钱，卖了多简单。所以一下子就把中国人所有住房的需求都推到完全商业化的市场上去了，以至于搞到今天。大部分人是不易用买房的方式来满足自己的住房需求，尤其是像北京这种城市。我们知道，对应的像美国纽约，纽约不到30%的人有房，70%多的人都是租房。你要到乡村，当然百分之百的人是买房，是这样的一个事情。所以去年租售同权这个事情推出来，尽管已经很晚了，但是推出来是一个体制的变化。
我观察今后恐怕有几个方面是比较重要的，一个就是土地制度的变化，房地产是什么？就是土地，土地附着物是折旧，慢慢就没价值了。但是土地的价值永存，而且随着经济的扩张是越来越大的，有限的土地承载着无限的经济活动，当然它的价值是不断上升的。但是我们恰恰就把土地这个因素埋没到房地产之下，刚才广东那个同志说到这个事情，说到小产权房，说到非完全的产权房，说到现在我们对农民土地赋予三权，确权，我们的农民有宅基地、承包地和农村集体建设用地。如果说他们能够按照十八届三中全会决定说的那样，城乡土地市场一体化，那是什么概念？就不会出现现在这种不断的出现地王，然后把房价撑上去下不来的这种情况。很多人不敢想这个事，很多人研究北京的，我记得原来也是老财贸所的，杨老师说北京的小产权房跟北京的完全产权房的面积差不多。他认为小产权房跟那个差不多，你想一想，小产权房进来之后，把你的价格拉下去多少？像这种问题，也是去年开始，从提高农民的收入，从脱贫这个角度在谈给农民的权利以及让这些权利能够获得经济上应有的对价。如果这些措施采取下去，我觉得对房地产市场也是有很大的影响的。而这些东西，才是真正的经济，天天搞价格那是泡沫。
现在要研究怎样的一种水平我们的需求满足了？比如房子是用来住的，不是用来炒的。住的这个需求怎么来刻画？我们过去用平方米来刻画，在房子很少的时候还行。你们在座的肯定都不会知道，上海当时每个人三平米多，那是真小，你们不知道十几平米里面住七八个人是什么概念。现在慢慢的都提高了，但是发现不对，平米太笼统，后来有人说是套，现在发达国家也都是成套，还有这个套要和你居民的结构连在一起。一对夫妻一个孩子的，三代的、四代的，对应他那个套，这个就是房子用来住的，我们现在没有这样的一个制度，还是笼统的这么说。
有一位研究人员，他说现在最新的是人均间，就是每一个人合多少间房，我觉得是比较接近房子用来住的，这是一个朴素的道理，当然房子是用来住的，就是你能不能有一间房子，生活好了，我需要有两间，或者我跟别人合一间，一点几间。如果用这个来衡量的话，这个结论反正是很有意思，特别我们大城市房子是不够的，人均不到一间，有这种研究成果。这个研究成果有一定的冲击性，我们还正在做，没有大规模的去公布，是需要研究的。特别是习主席说了，房子是用来住的，不是用来炒的。我们要研究人住到底对房子的这些维度里面，他最需求的是什么，我觉得很可能人均间是最重要的，至少是很重要的之一。
其实从一开始研究房地产市场的时候就知道房价收入比是衡量可承受能力的，是不是可以承受。按照这个，我们中国都不可承受，北京是好几十倍，发达国家一般都是5倍到7倍，是这样一个水平，我们好几十倍。其实大家都没有很好的去研究，在好几十倍的情况下，这个住房市场的金融是怎么在运行的？有没有风险？一旦出现了风险，我们能从什么地方着手解决？当然与这个相关联的还有另外一个问题，就是所谓负资产的问题。住房作为一个资产，如果发生危机，它的临界点是负资产，从正资产变成了负资产。这个问题在中国似乎也不太一样，很多人讲住房金融市场出问题，说的是断供，说的是银行不给你贷款了。最主要的是说房子的市场价格已经不够它的债务，就是房子的现价已经低于房子上面还存留的那个债务，等于没钱了，没钱了就可以抛弃它了，就会出现一个断崖性的市场的崩塌，中国好像没有这个事情，也没有人很好的去研究中国的这个事情，由于中国什么时候会不会有负资产的问题，这个转折点在哪里。
我总的觉得住房是一个非常复杂的事情，国外有成熟的经验，比如我刚刚讲到的这几个东西，在国外应当说屡试不爽，但是在中国并不都适用。如果不都适用的话，我们需要开发一整套来衡量中国市场健康状况的指标，肯定是必要的。我相信随着十九大我们整个新时代的到来，很多的问题不一样了，我相信一定会提出更强烈的对于住房健康成长的很多需求。希望我们这个队伍能够为满足这个需求做出贡献，后面我们找一些人，从不同的角度来看。说实话，我参加这样的会议很多，现在大家都是一样，我们当然有很多的特色，都是讲二线城市多少，三线城市怎么样，也说不出所以然来，下次跌了也不知道是怎么了。过几年涨了，还是不知道怎么了。以其昏昏，使人昭昭是不行的，体现了我们的治理能力的问题。我们的研究是推进治理体系和治理能力现代化的主要力量，需要我们发挥这个力量，谢谢各位！
夏杰长：谢谢李扬院长，我可以佐证的是，李扬老师的团队是国内最早做城镇住房制度研究的，档案馆是我当时在高培勇院长的领导下具体执行做的，非常荣幸的找到当时张老师、杨老师、李扬老师三个人牵头的，我记得是1988年、1989年在考察了荷兰、北欧的一些国家以后出了一本著作，叫《中国城镇住房制度研究》，当时我们财贸所发在某一个领域研究的代表作，还摆在我们档案馆，供人翻阅和参观。那是80年代末，李扬院长和财贸所的团队就在做这些工作，应该说是是开创性的，我们要进行研究和学习。
接下来进入今天非常重要的环节，要请报告的主编来对今天这部成果报告做一个总体的介绍，有请鹏飞教授，大家欢迎！
倪鹏飞：非常感谢李扬院长刚才做了一个指导性的主题演讲，对我们这个研究很有启发，感谢今天到会的各位专家、领导和新闻界的朋友们，接下来我把这个报告给大家做一个简要的介绍。包括四个方面，按照我们过去的分析框架，先讲一下总体的情况以及原因，我们再分析一下风险和问题，再来看看未来的预测情况，最后我们提出一个重要的政策建议。
2016年下半年到2017年，我们总的来说，房地产市场总体是稳中有升，一二线城市分化降温，三四线市场分化升温。也就是说，总体上来看，无论是从销售、投资还是从价格，都是增长率下降了，但是总体上并没有绝对量的下降，当然不排除有个别城市、个别区域有绝对量的下降。从时空来看，我们把280多个城市进行了一个分析，就发现整体上来说，我们的城市房价和房地产市场整个结构是尖塔型的，极少数特别高，绝大多数和它的差距还很大。但是2017年，总体上来说这个分化的局面有所趋缓，不同的层级，不同的区域，不同城市群的分化和变化是不一样的。从不同区域来看，东部区域之间的分化有所收敛，但是中部、西部、东北的分化在进一步加剧。从层级上来看，先是二线城市，接下来是三线城市增长的速度相对较快，分化也相对比较明显。最重要的我们发现，中国的房地产或者住房市场，城市群化的特征特别明显，而且发达城市群，它的中心城市和周边城市的变化，或者说它们的关系在收敛，差距在收敛。而相对发展中的三线城市群、二线城市群，他们的房地产市场还在进一步的分化，也就是中心城市在进一步的好转，其他区域周边城市和中心城市的差距在进一步分化。
这是我们在2016年底对2017年的预测，从这个预测可以看到，我们说我们的价格预测还是比较准确的，但是投资预测不是特别准确。尽管我们在2016年底当时发布的时候预计到了这个问题，认为2017年的房地产投资不会下降得太明显。我们当时预测，书上有，可能是在5%左右。但是今年实际上是超过了5%，今年我相信在年底的时候应该在7%这样一个水平，在10月份是7.8%，可能应该是7%左右的水平，这个预测就更低了。我们最近又做了重新的研究，对投资的预测进行了一些改进。总体上来看，这几年我们用这个方法所做的预测相对来说还是比较稳定，比较准确的。另外我们还做了一个定性的判断，其中就是防止三个不确定性：一是反弹；二是下跌；三是转移。还有一个预测不确定性被言重了，我们当时就说有可能二线向三线转移，结果就出现了这种情况。
刚才我说的那些情况，我给大家分一下图，大家可以看出来这个窥见的情况。这是更长一点的时间，大家看看这个很有意思，我们一直在总结，大家都是根据这个经验进行预测，说我们房地产市场要进行调整，短期的时间是三年一个周期，一年多是上升，一年多是下降。大家在2015年、2016年的时候都说我们在2017年或者是2016年下半年肯定要调整了。但是一直到现在，实际上还没有完全进行调整，到现在应该说开始进行了一个调整。大家最后的判断是这一轮的上升期总共达到了29个月，怎么解释这个问题？我尝试着解释是说，过去一线、二线、三线传递效应特别快。一线一升二线升，二线升三线升，这次就出现了分化。一线升的时候采取了措施，一线慢慢的降，这是2015年下半年的事情。然后是2016年二线加码，实际上2016年主要是二线在支撑着这个市场。到2017年，至少在今年的前三季度是三线城市在支撑。所以这三线，从原来的一起同升同降的形式，转变成它们依次升降，所以导致了这一次房地产上升的周期相对较长。
关于住房需求的情况，由于时间关系，我就不展开说了，刚才其实已经在总的情况里面都介绍了。供给的情况，库存的情况，库存有很明显的改变。但是用我们的方法计算，不像大家说的这么乐观，由于时间的关系，就不展开说了。而房地产租赁市场，就是呈现出一个总体先升后降再升的这样一个总体趋势。再一个就是房地产开发投资，对宏观经济的影响今年是达到了比预想的好的多的这样一个水平。今年房地产的直接和间接贡献加在一起是1.1%的水平，也就是如果我们的年终增长是6.9%的话，有1.1%是房地产的贡献，所以这也解释了，今年整个形势好了，也有房地产的贡献在里面。由于时间关系，空间的问题我就不展开说了。
再一个变化就是从风险来看，由于今年的房地产价格总体上涨的速度没有居民收入速度高，因此，房价收入比相对来说比去年更好一些。所以我们认为，这样的话，2017年的房地产风险也有所下降。为什么会出现这样的形势？我们做了几个原因的分析。从政府的角度来看，就是房地产调控实现了机制化，取得了较好的效果，长效机制建设逐步打开了大门。刚才刘老师说的租售同权，还有其他的一些在集体土地上建设租赁住房，还有租赁房在十几个城市的试点等等，这些都带有长效机制建设的一些色彩，这些实际上对土地财政都有一些触及，这些说到根本上就是地方政府在土地的收入上要做出一些重要的让步了，当然这些还在进行之中。再加上调控的机制化，也就是说涨到一个什么样的程度，或者说这个市场热到什么样的程度，我就开始启动什么样的机制去应对你，是采取这样的措施。所以应该说，是起到了一个很重要的作用。
当然，这个调控与宏观经济的背景也许，宏观经济稳中向好的背景为楼市调控创造了一个好的条件，再加上我们对经济增长制定的目标有所放缓，这些都为楼市调控创造了条件。调控的政策总体上来说不是特别的猛烈，尽管是用“五限”的办法，也不是特别的猛烈，不是全国一刀切的办法。内部总体上是逐渐加码，范围逐渐扩大，这个也是有一定的副作用，也是导致三四线城市突然涨起来的原因。这个应该说调控方面取得了较好的效果，是值得表扬的，我认为是这些年来中央政府和地方政府合力进行调控几乎是最好的一次。包括中央的房地产主管部门和相关部门，包括相关的地方政府。这里面特别表扬的就是北京市，应该说一个方面在市场的行政调控方面采取了比较好的措施，另一方面就是在土地的供应方面，在市场供应方面也采取了真实有力的措施，应该说是执行中央的有关房地产政策的精神最有力度的。它也证明，如果我们要真的采取切实的调控措施，并且加快相关制度的改革，房地产市场是能够回到稳定的或者是健康发展的水平的。
因为调控取得了效果，处在一个稳定的状态，没有大幅度下滑，或者是没有改变，购房者的预期没有改变，还是比较乐观的，他认为房地产市场很好，一二线城市买不到，他就到三四线城市去买，所以三四线城市的需求有一个比较大的上升。还有就是在这里我讲的一点，就是棚改货币化来看，对三四线城市的房价上涨也起到了一定的作用。
房地产开发企业对楼市的预期没有改变，再加上在2016年的房地产销售比较好，有钱，再加上他们自己的生存逻辑，只有做大规模才能不被吃掉，才能够脱颖而出，所以他们加上预期，在今年上半年大幅度的拿地跑量，这个是房地产市场稳中有升的一个非常重要的原因。
尽管今年的金融监管相对来说比较严格，而且非规范的资金流入金融部门明显减少了，但是金融机构对中央市场预期没有改变，也是比较乐观的，所以它也是支持这个住房需求的。因此，流向房地产市场的贷款，表外的业务，资管的项目，理财的项目减少了，但是贷款在增加。总体来说，至少在前三个季度的金融机构对房地产整个的信贷规模还是相当大的，这也是一个重要的解释。这是去年第四季度到今年前三季度总体的情况以及形成的原因。
中央一再强调要化解风险，化解经济发展中的风险其中三个风险之一就是房地产风险。我们要化解风险，就要看一看，测度一下风险，然后再想一想，找出积聚这些风险的原因，最后我们才提相关的政策建议。房地产市场的风险，从住房市场上来看，我们主要用两个指标，我们特别强调一个指标，就是房地产的泡沫情况。大家都是用房价收入比这个数据，从全国的情况来看，房价收入比我们做了一个大致的推算，也不是非常准确的，因为这个也没有统一的标准。280多个地级以上的城市，2017年我们预测的房价收入比是1：1.75，不是太高，也不低，是平均的水平。大概有36个城市，主要是在一二线是超过1：10这样的水平，应该说超过1：10这个已经很高了。要以这个作为确定泡沫的话，我们觉得这个应该说可以是一个泡沫。但是总体上来说，2017年和2016年相比，就像刚才我说的，由于收入跑过了房价，所以这个风险应该说是有所下降的。
这些泡沫风险的支持，或者说这个潜在的风险变成现实风险的这些重要的构成因素，我们也做了一些考量。也就是说，那些房地产市场的变化会影响这些因素，这些因素也可能会影响房地产因素。我们和李老师刚才那个是一样的逻辑，从几个方面，从房地产企业、金融部门、居民部门、地方政府，主要从负债率和房地产在这个部门的债务所占的比重是否合理，或者说是否过于失衡作为风险考量的重要依据。这里面总报告里面都有，我就不展开说了，我只念一下标题。就是我们发现房地产开发企业实际上面临着资金链断裂和信贷违约的潜在风险，特别是一些比较大的，最近9月份公布的136个上市公司，有一些企业负债率已经超过了警戒线。再加上信贷波动较大，再加上到2018年债务的兑付期，所以会有这样一些潜在的风险。金融机构我们也是发现风险依然存在，但是总体上来看有所好转。我注意到高广春的报告里面，他认为金融机构的杠杆率还是在上升的。由于时间关系，我就不展开说了。
居民部门加杠杆是值得警惕的，大家都有共识，近年来虽然其他杠杆率有所下降，居民的杠杆率在上升，甚至接近或者是快要达到国际上警戒的水平。特别是有一个关键的指标，就是你的贷款和你的房地产资产价格比，这个是最重要的一个资产。就是你这个房地产资产能不能还上这个钱，这个是重要的，这个也是上升比较快的，加杠杆是值得警惕的。我们发现政府的资产负债也是过于依赖于房地产，无论是土地出让金还是政府的税收，都是依赖于房地产。而政府负债的抵押物又是土地，土地的价格也是有可能会变化的，即使现在你资产负债表是这样一个水平，一旦土地的价格发生了变化，或者是房地产的价格发生了变化，你的资产负债表相信会进一步的恶化，这个应该说又是一个潜在的风险。
从整个宏观经济来看，房地产行业比例过高，也导致宏观经济孕育一定的风险，所以中央把房地产风险作为宏观经济风险的一个重要的组成部分。整体来说，中国房地产市场有一定的风险，但是还处在一个可控的范围内。但是对于个别的城市，个别的区域来说，形势还是比较严峻的。因此，要提前着手来加以解决，是非常有必要的。为什么会导致这些风险？其实这些风险的产生有很多宏观层面的原因，这里面我们主要从房地产本身找一些原因，为我们下一步提供相关的政策建议做一个分析的铺垫。
我们发现，中国之所以出现那些风险，第一个是住房相关基础性的制度没有改变，是风险继续加剧的一个重要的根源。也就是说，前面我们说的房地产风险，我们把它概括起来，就是要么你的泡沫进一步扩大，要么你的预期改变，泡沫破裂，这是我们说房地产重要风险的表现，各个部门的那些负债率、结构什么的，实际上是一个重要的解释或者是支撑。刚才说的房地产这样一个风险为什么会造成？就是我们说的住房相关的基础制度没有改变所导致的。这里面由于相关的制度没有改变，所以地方政府的作为是决定住房调控是否有效，或者是否失效，房地产风险泡沫是否扩大的一个重要的关键，这里面特别需要强调。刚才我们说房地产市场是两个层面的风险，要么是泡沫继续扩大，要么是有可能破裂。从短期来看，我们觉得泡沫进一步扩大的风险还是比较大的。这个非常重要的原因就是地方政府实际上在这个过程中是两个角色，一个他是监管者，承担着维持当地房地产市场稳定健康发展的情况。另外一方面，他又是市场的参与者，是土地供应的主题。另外如果这个房地产市场形势好的话，他也能够获得更多的税收。因此，他在做这个事情的时候，从他自己的利益出发来说，他在执行这个问题上，他的坚决性是值得考虑的。
从目前的情况看，我们发现已经有一些苗头，现在马上要到1月份，各地要换届了，马上到年底，要有增长和财政的绩效了。所以，一些地方政府就开始着急了。如果他的作为有所改变，放松了这个调控，甚至采取一些其他的办法的话，这个市场房地产调控就有可能失效，价格还有可能进一步上升。再加上其他的条件，泡沫有可能进一步扩大，所以特别需要强调这样一个问题。土地和金融市场和管理中的问题是住房市场两个最大的风险源，刚才李老师讲的我特别认同，房地产市场住房的问题实际上和土地的问题是完全联系在一起的。住房的风险很大的源泉，价格上升是房价的上升导致的。而由于目前的一些基础制度上的原因，土地价格难以降下来，甚至还有进一步扩大上涨的可能性。地方政府也采取了很多变着花样的措施，由于时间关系，我就不说了。金融是从需求的源头出发，也是从供给的源头出发。如果控制的不好，如果没有严格的措施，如果措施跟不上，也是导致风险进一步扩大，泡沫进一步扩大的一个重要的风险源。
住房本身的这些制度的不合理，导致住房结构问题积聚了市场的风险。比如说从住房的供求来看，住房供给的主体单一，渠道单一，就形成了开发商的垄断，所以就有可能价格定得很高，这是供给的结构上来看。从供需的空间结构上来看，城市内部，城市群之间，不同的城市之间这个需求是存在错配的，这也导致了局部区域房地产过热的情况，出现更多泡沫的情况。租售结构的失衡以及租售内部不同类型住房结构的失衡，住房保障，尤其是政府支持的这一块，完全保障的这个，比如廉租房这一块没有问题，但是安居房，政府保障的这一块它的不足，住房的过度市场化，也是导致住房问题，加剧房地产泡沫，加剧房地产市场风险的一个原因。
调控政策和机制不完善的副作用也不利于房地产风险的化解。我们发现，比如这次我们总体调控是很严格的，很好的行政措施。但是就发现部分的一二线城市房地产降温不是真正的降温，是存在着假象。在降温的同时，供给实际上存在着潜在的特别大的紧张，个别市场上还出现了一些扭曲的现象，部分的三四线城市也出现了过热，这些实际上不但没有有利于化解风险，可能还增加了一些市场风险。当然这个是个别现象，只是个别城市，一二线城市的个别城市，三四线城市的个别城市出现这个问题，但是这些问题是值得关注的，对风险的扩大是起推波助澜的作用的。
2018年的预测。总体上来看，我们认为2018年房地产市场进入一个盘整期，是比较稳固的调整期。在价格方面，住房价格的增幅应该是保持平稳下降的，这个是没有疑义的，个别城市是有可能房价绝对下降的。销售量来看，要比2017年会有较为明显的回落，因为今年又会创造一个类似最高水平。再想到三四线城市连续三年的销售，一二线、三四线城市的销售量这么大，我们想2018年的销售有可能会下降，当然库存也有可能会收窄。但是潜在的库存，也有可能会增加。我们考虑2018年的投资要比2017年降低一些，但是也不会降得特别低，是这样一个水平。
从空间上来看，我们发现既然是一线城市是2015年上涨，二线城市是2016年，三线城市是2017年，有一个轮番的情况，是不是2018年又有一个轮回？当然不是一个非常明显的轮回。比如我们可以说是三四线城市明年是有较为明显的在下行中分化，一二线城市，至少是个别城市可能有回暖的迹象。这个依据一个是华房指数，还有经济经济向好的基本面没有变，我们调控就不会有明显的改变，调控还是要坚持不放松、不歇脚、不动摇。基于房地产周期的判断，再一个就是基于改革红利的判断，就我们一系列供给侧的改革，可能会对消费有所促进。同时，对于投资和投机的管控判断。综合这些定性和定量的，得出我们的结论。这是我们最新绘制的2018年第三季度的图，大家可以看到投资和房价。一二线城市我们也做了一个预测，由于时间关系，就不再展开了。
我们说未来总体的判断是平稳的，但是也存在着不确定的风险。这个不确定的风险我们从三个层面来看：一是市场会反弹，价格会上升，这是个别城市；二是预期逆转，价格会下跌，这个当然是一个小概率事件，但是我们也要必须高度的关注。因为从目前的形势来看，市场预期对房地产的影响是越来越大，这也是决定我们在调控，在改革方面谨慎，要把握好平衡很重要的一个原因，待会儿政策建议我回讲这个问题；三是投资的空间转移也是有存在的可能性的。
政策建议，总体的政策建议就是，我们希望把2018年作为房地产基础性制度和长效机制的建设年。同时，我们觉得确保房地产市场稳定的调控和促进房地产长期稳定发展的长效机制建设，把两个合在一起同时进行，相互配合。过去我们总是说先采取宏观调控的行政措施，给改革留出空间来，现在我们认为我们没有时间了，我们必须把这两个同时来进行，并且把这个调控融入到改革里面去。什么意思？就是说你不仅调控，而且要机制化、制度化，这就是制度建设的一个部分。同时，你这个机制和制度建设的推出，也为调控提供了一个支撑。所以我觉得，这是一个总的原则，就是把两者合在一起，目前现在从国家来看，这几个部门有了一个工作机制，也适合，也可以进行这样的操作了。
再一个是力度，刚才我说的有那两个风险，因此我们在调控的时候必须把握好力度，既不能过猛，也不能过轻，既不能过急也不能过慢。把握力度是两个力度：第一个是把握房地产平稳发展与宏观经济金融稳定发展的平衡；第二个是把握房地产调控与稳市场、防风险的平衡。
我们讲的要有三个目标转换：一是从过去的以售卖为主的住房体系转向以租赁为主的住房体系，并且把租赁作为下一阶段的一个重点；二是从以商品房为主的住房体系转向商品保障定型的一个住房体系，并且把保障房，尤其是不完全保障，或者是支持那些普通居民，夹心层的居民住房作为一个重点；三是从原来以老市民为主体的住房体系，转向以新老市民并重，而且把重点放在新市民的住房问题的解决上，是这样的一个目标来进行。无论是长期来看还是就明年的工作来看，都要应该按照这三个目标的转化来进行。
在调控过程当中要坚持四个基准：一是虽然我们说要建立租售并举的住房体系，但是我们必须明确，我们的重点还是要建立长效机制，建立一个投资投机、保障消费的长效机制；二是我们要坚持有区别的调控政策，既因城施策又分类施策；三是我们虽然要加大政府的支持力度，刚才说了，就是解决普通居民的住房问题，但是我们一定要发挥市场的决定作用；四是我们要坚持一个基准，就是让家庭和个人，就是健康的家庭和个人，他主要通过自身的努力实现住有所居，这个我认为是始终我们要呼吁的一个很重要的基准。不是把居民完全推向市场，也不是要政府完全包下来。
最重要的是五个重点：一是坚持调控不动摇、不放松、不歇脚、不松懈，完善调控机制。因城施策的机制要完善的话需要有层层联动，因为房地产市场是相互联系的；二是完善分类调控，原来只是分层调控，不同档次的房地产市场应该是分类的，目前许多专家和市场人士都在进行这方面的呼吁；三是完善调控特别重要的就是，中央政府说是不动摇、不放松、不歇脚，怎么让地方政府确保做到不折不扣的执行这样的政策，完善问责的机制，一定要完善问责机制，否则就难以做到；四是现在城市群的特征特别明显，我们要进行房地产调控的时候，建立城市群联合调控的机制。这里我们提出一个建议，就是城市群里面，你要是说都找谁，找老大？找中心城市，建立中心城市为主负责的机制；五是十九大报告强调的，我们各级政府接下来贯彻执行的，也是我们特别建议的，就是要加快建立多种供给主题和多种供应形式的租售并举的制度。哪些主体？法人、企业、社会机构、个人、集体组织，不再完全是开发商了，都可以参与房地产住房的建设、开发、经营，要降低它的门槛，形成多种供应的主体，房地产开发企业、集体单位、个人、社会法人，都可以参与的这样的局面。
完善住房的金融市场和监管的机制，这里我们特别强调要扩大审慎监管实施的范围，现在是上海在搞，其他各省是不是也可以再做？还有其他的措施，我就不展开说了。这里面特别强调的一点就是，一定还要继续坚持住房金融差别化的措施，我们在投资二套、三套的时候，首套不能抑制，要保护，要支持，所以我们特别呼吁，要恢复首套房的基准利率的标准。在土地改革制度方面，实际上和房地产供给的制度是直接结合在一起的。既然住房的供给是多样化的，必须是土地供应也应该是多样化的。现在的土地我们主要是政府在供应，我们是不是可以政府、事业单位、企业、企业组织，不同的使用者主体，甚至是不同的所有者主体都来供应土地，这样就可以打破住房供应垄断的局面。当然土地的交易制度，拍卖制度我们也提出了一些政策建议，比如我们是不是把它分类，对于少数的商品房，我们就不限，可以自由的拍卖。还有在住房的整个供应结构上，对于完善相关的机制，如果你的住房的存销比超过一定的水平，要加快住房的供应。同时在住房的结构上，我们各地要支持建立占整个住房建设用地占25%到40%的标准。在这样一个标准下，保障房和普通商品房住房用地的比例占70%，真正的高端商品房是30%的一个大致的比例。
加快财税体制改革，建立长效机制，租售同权或者租售并举很重要，但是根本的还是财税体制方面的问题。所有的问题，最后都集中到财税体制方面。所以我们在税收方面，呼吁2018年应该将房地产税纳入立法的议程，并且明确房地产征收的时间表，给市场提供一个前期预期的消化。为了促进租房市场，是不是可以实行住房租金抵扣，个人所得税这样的政策，住房租金抵扣个人所得税的政策。我们说的因城施策，因为税收是在中央掌握着，所以因城施策很难以实施，所以我们将交易环节的契税征收，以及个人所得税的一些征收的税率的调整权限下放到地方，这样可以让政府因城施策，根据市场的情况对这个税率进行一个调整。
总体上我们是五个方面，每个方面又有一些具体的政策建议。希望通过明年这些措施切实的推进，一方面稳定房地产市场，另一方面又为我们建设长效机制迈出实质性的步伐。今年应该说2017年是长效机制建设开启了建设之门，2018年真正是一个迈出了实质性步伐的阶段，谢谢大家！
夏杰长：鹏飞教授把这个问题讲得很清晰了，在座的部分我在内听了以后意犹未尽，特别有收获。
专题报告我们每位同志发言时间控制在8到10分钟，我们后面还有两位专家评议，还有媒体的问答环节，我们的时间很紧张。首先请郭宏宇教授来做一个专题汇报，大家欢迎！
郭宏宇：大家下午好！
下面由我来代表课题组汇报世界经济与全球住房市场形势分析。我想在这一个分析当中，假如我们国家居民打算到境外的某个城市或者某个国家，或者某个地域进行境外住房购买的话，在什么样的地方购买住房能够达到保值和增值的目的？在以前我们可能会把移民看作一个很重要的因素，比如包括去年2016年，这个时候我们只要看着这个城市移民很多，那这个城市房价基本上也会涨得比较快。但是从去年一直到今年的情况来看，目前对经济前景的预期，它占的地位越来越重要，而移民的这种影响，它在逐渐的减弱。
我们做出这个判断，首先是依据全球住房市场的走势。我们可以看到，住房市场走势这种周期性是比较明显的，而且这种周期和我们的全球经济周期基本上是比较吻合的。我们可以看到，在全球经济当中，基本上在2009年、2012年、2016年左右，这是处于一个经济低谷状态，我们可以看到在全球住房市场，也是2009年、2012年、2015年是处于一个低估状态。也就是说，整个全球经济和全球的住房市场的周期性是比较匹配的。但是有一点很不同的是，住房市场的波动它的幅度要远远大于我们所说的经济的波动幅度。
我们可以看到，在这里两次反弹，2013年、2014年到2016年底、2017年，这两次基本上可以到6%或者是8%左右的全球年度同比增速。相应的我们可以看到，在经济增长这一块，尤其是2016年到2017年，2017年有点反弹，但是这个反弹实际上并不是太显著的。因此，我们可以这么说，尽管说这两个周期是相匹配的，也就是说全球的住房市场的周期和全球经济的周期相匹配。但是这个全球住房市场周期，更多的是受这种预期的影响。正是由于这种预期的增长，所以说才带动了房价的增长。
我们可以看到，在2016年到2017年，这个基本上可以分成两个阶段。2016年底是属于一个基本阶段，低谷阶段，所有的指标都在指向一点，就是2016年是整个全球经济最差的一个年份。但是到了2017年上半年，包括前三个季度，我们可以看到，整体上是变好的。虽然说有些国家，比如说我们看金砖国家，并不是所有的国家经济增速都是上升的，但是有些原先属于低谷的，它的反弹比较明显。同样对于发达的经济体，我们也看出像日本、美国，这也都是稍微明显的一种经济上升。所以说整体上是有回升的趋势，但是我们说，因为整体上全球的通胀率仍然是比较低，所以说全球这种通缩危险没有摆脱。因此2017年从前三季度来看，这个回升是存在的，但是它是一种充满了风险的回升。
在这种情况下，对于经济前景的预测就格外受人关注，同样全球的房价也格外受到经济前景的影响。这样的话，我们就得出了三点结论：第一住房市场的发展和经济增长存在周期上的对应；第二是2016年到2017年这个高增长率是全球经济回升预期的反映；第三全球房价存在一个过度反应，增速远大于全球经济回升幅度预期。
我们刚才说移民趋势是趋弱的，从加拿大来看是最明显的，加拿大之前房价一直是上涨趋势。但是我们可以看到，在第二季度开始往下，就已经出现了一个下降，这个下降主要受到对于移民购房严控措施的影响。所以我们可以看到，加拿大的房价增速已经开始从2016年的第三季度减缓了，并且到2017年第二季度我们可以看到已经下降了。因此，像加拿大这种，以前依托于移民的这种增长趋势，慢慢会让位于对于经济的预期，对于加拿大的经济预期不是很好。
由于预期所产生的差距，分国家也可以看得比较明显。我们在报告里面节选出来其中一部分，我们可以看到，对象美洲和欧洲，一方面是经济预期比较好的，像美国的增长相对来讲比较好。对于墨西哥，虽然也说看到了上涨，但是我们说，像这种上涨速度，首先我们看到这个增速实际上是已经放缓了。我们可以预期，它以后会更好。对于南美更是如此，因为这种本身的经济前景很差，所以说它的房价增速很低，而且同比还有负增长。对于欧洲也是一样，欧洲比较明显的一个是冰岛，一开始它的房价下挫得非常快。但是我们可以看到，在2017年，今年第二季度，它的访谈也是最强的，季度同比反差已经达到了23.2%，非常强。相反，有些经济预期比较差的，像希腊等等，包括意大利，我们可以看到西班牙等等，他们的房价都是比较低的。因此我们说，在2016年到2017年这种情况来看，基本上我们在以前说是两大因素，移民和预期，现在移民因素已经很弱了，它的一个主要的影响因素，主要就是预期。
在这里我们也可以分别区分不同的地方来看出这个差异。首先对于东亚，东亚这一块跟其他的区域的差异，我们可以看到非常明显的就是这种波动性。如果我们看其他的，比如我们看北美，北美这种波动有，但是波动幅度非常小。东亚这一块，我们看一下日本和香港，它的波动幅度都是非常大的，这种高波动性，这是东亚一些经济体的住房特点。对于这种高波动性，我们可以把它解释为整个经济前景预期的不稳定，就是说没有办法去判断经济前景到底是好还是坏。包括日本也是一样，安倍经济学到底未来的效果怎么样，其实现在还不能得到保障。
对于北美整体来看是稳定在较高水平，但是我们也可以注意到，我们一般代表的美国和加拿大是有差异的，美国的增长应该是比较稳定的，而加拿大会慢慢地回落，这个主要也是受到制约的。我们刚刚已经说过了欧洲的差异，德国和法国是最明显的，德国的经济前景稍好，所以说房价走势非常好，非常平稳上升。对于法国，经济前景走势不太好，所以波动是非常强的。
对于中国来讲，中国基本上属于全球房价的推动者。因为我们说全球的住房市场对中国的影响是比较小的，因为供给方面我们可以看到，外资占的比重非常低，仅为0.1%，而且2015年还下降了50%多。需求方面，我们中国大陆对于境外的购房需求的限制是比较严格的，所以说不管从供求这两的方面来看，境外对境内的影响比较小。但是境内对境外的影响比较大，这种影响比较大，一个就是海外的需求，这个影响是逐步趋弱的。另外我们经常说中国到海外投资房产主要是商业地产，住房地产影响比较小。如果说要有影响，基本上是这两种影响：一种就是尽管对于住房市场影响比较小，但是我们中国对外的海外投资比较集中，所以说对局部地区可能影响比较大。另一种就是“一带一路”倡议，对于全球，尤其是“一带一路”线路当中的国家经济前景带动比较好，所以说是有助于他们的房价推动的。
对于未来一年，我们对于全球的判断基本上是经济回升前景向好，这个具体判断就不说了，大家可以自己看一下。我们主要是想做一些预测，这些预测是什么？就是说在危机当中，发达经济体如果已经恢复了，那么这个时候他会有很高的房价增速。如果他保持了这种经济增长的稳定趋势的话，也会有较高的增速。另外有一些比较强震荡的，这种震荡不是深陷危机的，而是面临危机威胁，以及增长前景充满不确定。我们认为，它可能会有一个非常强烈的震荡趋势。如果分地区来看，北美应该由普遍到了持续，这种主要是美国增长应该是比较快一些。一方面是美国的前景比较好，另外一方面，对于加拿大置业的需求可能会好于美国，这是北美。欧洲分化为三个类别，一个是以德国为代表的，经济前景比较好，稳步增长，以法国为代表的，经济前景很难估计，尤其是稍微差一些的，所以是剧烈震荡。再就是以希腊为代表的，未来看不到经济反弹，这个时候它的房价也比较低。东亚和南亚，它的住房市场应该会延续一个比较高的走势，典型的就是中国大陆和印度，其中印度一个是本身的经济前景比较好，另外一个，他在“一带一路”沿线，其实应该是一个受益国。因此，它的住房市场可能会延续一个较快的增长势头。
我们对于全球的影响主要是正面推进，一个是对于东亚经济体，它是一个扩散效应，带动周边地区。另外对于比较远的北美、西欧、大洋洲等等，以及其他金砖国家，这些主要是传染效应。但是传染效应产生的原因会有点差异，对于北美这些，移民还是一个因素，虽然比较弱。但是如果长期来看，一旦是限制移民的政策取消的话，有可能有巨大的反弹。对于金砖国家，它的影响主要是通过这种金砖合作机制，“一带一路”这种合作机制来产生的。尤其是刚才提到的印度，以及在俄罗斯，可能会因为地缘优势，成为中国对外房地产市场的一个最大的受益者。
以上就是我的汇报，谢谢大家！
夏杰长：非常谢谢郭教授从国际的视角对住房市场做的全球影响的分析。
接下来，有请邹琳华博士来做一个专题报告。邹博士这几年连续多年在住房指数上都有重量级的文章，大家听了一定感兴趣，有请！
邹琳华：大家下午好！
我今天向大家汇报的是《住房发展报告的重点城市报告》。这个报告主要是分为四个部分：一是市场回顾；二是主要问题；三是2018年走势的预测；四是对策建议。此外，还有一个是关于北京市个人产权住房试验的一个小专题。
过去的一年中国的住房市场可谓是一波三折的房价调控艰难的拉锯战，我大体上分为四个阶段：
第一是政府先发制人，市场不畏调控，2016年的10月到2017年的3月份。2016年10月份，热点城市集中出现了限购限贷的房地产调控政策，9月30日起到10月8日，出台新政的城市一共有22个。但是在严厉调控政策的左右下，经历了10月份短暂的观望期以后，热点城市的房价不畏调控，再度的快速上涨，并且在2017年3月份达到阶段性的涨速峰值。关键主要城市的大数据房价环比显示，平均环比涨幅是2.66%，其中北京、广州、成都、佛山和青岛分别以6.38、6.27、5.84、5.5和5.41的涨幅居于热点城市的前五位。
第二阶段是调控再度大幅度加码，北京房价环比出现首降，对应的时间是2017年的4月到5月。为了抑制房价的过快上涨，以北京3·17为标志，各热点城市陆续的大幅度加码了调控政策。认房又认贷及外地家庭社保要求等严厉的政策手段，几乎成为热点城市房价调控的一个标配。限购、限贷、限售、限价“四限”调控政策在热点城市全面推进，北京等大城市承诺房价环比不增长。在这些严厉调控政策的左右下，2017年5月，热点城市房价的涨幅整体回落，城市的平均涨幅仅为1.11%，比上月下降了1.2%。其中北京房价环比出现了首降，环京的房价出现了大幅度下跌，廊坊、天津、苏州、合肥、郑州等城市都是环比下跌，其中廊坊在5月环比下跌了8%，北京下跌了4%，天津下跌了1.91%，进入房价泡沫的一个新的阶段。但是5月份，重庆、广州、青岛、成都、济南等城市的房价环比涨幅仍然较高，分别以5.48%、5.39%、5.2%和3.87%、3.45%的环比涨幅居于样本城市的前五位。
第三阶段，市场的热点由一线城市向部分二三线城市转移，对应的是6月份到7月份。6月份在严厉调控政策的左右下，市场出现区域分化和热点转移，北京、上海、深圳、天津、合肥等前期房价上涨过快的一二线城市楼市涨势得到有效的抑制，同时热点向青岛、重庆、济南、佛山等部分二三线城市转移。2017年7月，北京、天津等城市，因严厉调控引发的房价下跌告一段落，北京、天津房价分别环比下降2.0%和2.18%，跌幅较6月份有所收窄，廊坊仍然环比大跌8%。青岛、无锡等热点二三线城市房价涨幅有所收窄。高库存代表城市的沈阳，近半年来房价的涨幅达到12%，表示主要城市的住房去库存已经接近尾声，北京主要学区在截止到7月份近三个月房价领跌，作为重要学区的东城、西城和海淀，分别跌幅居于北京市各区的前三位。
第四阶段，8月到9月，多数城市房价已经趋于平稳，少数城市房价仍然出现较快上涨。随着住房市场调控政策的全面收紧，8、9月份多数城市房价已经趋于平稳，小周期接近尾声。在9月份，样本城市的房价平均上涨为1.2%。其中大多数城市房价环比涨幅处于0到2%的区间内，只有成都、广州和杭州三个城市房价环比涨幅分别达到了6.89%、5.42%和3.97%，涨幅显著的高于其他的城市。如果剔除掉这三个城市之后，样本城市的环路平均涨幅只有0.68%。
总体来看，从截止2017年9月底的半年房价涨幅看，3月底的这一轮房地产市场的调控风暴总体是取得了较好的稳定房价的成效，样本城市中，有廊坊、北京、天津、合肥、上海五个城市，半年房价的累积下跌分别达到了24.8%、12.02%、9.26%、0.74%和0.43%。另外还有苏州、深圳、厦门、郑州、南京、太原、大连等城市半年房价累积涨幅都控制在10%以内。
基于以上的市场形势分析，我们判断，本轮房价在回升小周期已经接近于尾声，但是长期住房供求矛盾仍然存在。一方面在多因素的左右下，房价回升的小周期接近尾声。从长效机制来看，十九大对于住房市场的定位更加科学，关于长效机制框架的表述也更为明确，政策制度环境已经不支持针对房价形势的投机炒作。广州等12个城市被确定为首批加快发展住房租赁市场的试点城市，广州还明确提出，租购房同权，升级为共有产权住房，长期租赁出现雏形，将为未来房地产市场的结构产生深远的影响。
从市场本身来看，在过去的一年，多数城市经历了一波房价的快速上涨，房价的相对洼地已经基本上消失，短期内住房市场不存在大起大落的经济基础。从宏观的环境看，首套房带着利率上浮，市场持续利率居高不下，房价快速上涨的金融条件也不具备。因为商品住房主要表现为基于土地法权的金融产品，购房政策及货币环境的全面收紧，将对短期市场形成一个显著的利空。从调控政策看，本轮的住房市场调控形势上是由地方政府所主导，而各地的房地产调控政策既有组合拳，也有集体行动。如北京不仅要求认房认贷，还调整了入学政策，环北京各市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策。主要一线城市房价调控已经见到了成效，但是限购限贷等政策手段并不会因此而上升，随着高库存代表城市沈阳等加入了限售行列，预计有更多二三线城市也会采取措施，抑制住房投资需求。
另外一方面，住房市场的长期供求矛盾仍然存在。2016年以来的本轮热点城市房价的上涨，除了有政策刺激的因素之外，也有大中城市住房库存偏低，且未来供给能力不足的这么一个实际的因素。随着销售的增长，大城市住房库存普遍不足，周期短，长期供给不足下的短期供求矛盾尖锐化是造成热点城市房价过快上涨的一个基本面的原因。受土地供应和环境承载能力的限制，扩大住房供应的潜力普遍不足，长期的供求矛盾仍然存在。而在这种条件下，部分人口持续流入经济发展稳健的二三线城市，接替一线城市，成为楼市的热点区域，导致这些城市的房价过快上涨。对于房价过快下跌的一线城市和二线城市，需要坚持调控，避免放松后房价迅速反弹。
我们对于2018年的预测就是，热点城市逐步回归理性区域，不再大家一窝蜂的投入到房地产市场去。作为楼市风向标的北京、上海等城市，在经历了下跌和观望之后，房价在最近又再度继续下跌，同时越来越多的城市房价加入到停涨或者微跌的行列，这表明市场已经做出了一定的选择。而房地产调控政策仍将延续，租赁市场迎来发展契机，房地产税预期的存在，短期投资价值低等，都使得短期楼市难以有好的表现。但是我国仍然处于城市化的阶段，从长期来看，供应仍然是存在一定的缺口，我们的判断，房价的停涨或者短期的调整，或者会由一二线城市逐步向三四线城市有所扩张，多数城市不存在大涨或者大跌的可能性。
基于以上的分析，我们的对策建议是，完善住房的供应体系，促使回归居住属性，主要是以下几个方面：一是要适度降低商品住房的供应占整个住房供应体系的比重，改变商品住房一支独大的局面。其中包含三个方面的具体含义，鼓励和支持各地政府因地制宜的创新商品住房之外的住房供应渠道，如北京等地的供应均属词类的探索；二是要完善基本的住房保障制度，明确地方政府对本地基本住房保障体系建设的主体责任。我们鼓励企业、用人单位和集体等社会各方面利用各自的资源积极参与住房保障的建设；三是大力发展住房租赁市场，全面的推进租购房同权，保护住房家庭的权益，支持住房长期租赁企业开展资产证券化业务，同时辅以相应的税收优惠和土地政策的便利；四是适度降低商品住房自金融属性，通过坚持和改进限购限贷等需求抑制政策的支持，控制投机炒作，限购限贷政策也不能够单纯的理解为一个临时性的市场调节手段，在一些供求矛盾长期存在的大城市来讲，也是保证住房回归居住属性的一个基本性的政策制度。此外，商品住房制度也有必要做深度的改革，对于缓解房地产业的开发、资金紧张、促进房地产业快速发展起到了一个积极的作用，但是也显著的推高了地价，助长了房地产业深度的金融化与回归住房金融属性在一定程度上相悖。此外，购房者将单方面承担虚假宣传与不实承诺的风险，低价风险、延期风险等，这将严重的损害消费者的权益，导致诸多的购房纠纷。为了回归住房的居住属性，有必要根据建设进度分期付款，或者是预售制度改成成品销售，将成为一个重要的切入点。
我们还有一个小专题，由于时间关系，不能完全展开，我主要的概括就是，对于北京市共有产权住房，一个是覆盖面宽，门槛低，这是与以往实践最大的不同，基本上没有收入门槛，只要是没有房子的都可以申请。实行的是一个封闭的运行，它的问题也是很明显的，很难有效的阻止套利，而且实际上相对于以前的自住型商品住房，套利空间可能更大。另外相对以往的各种类型的住房，这个产权的设计机制过于复杂，不容易为公众所理解。在未来的运行过程当中，它的供不应求或者会成为一种常态。但是作为一项重要的住房制度改革实验，仍然具有积极而深远的意义。
以上是我一个简要的汇报，谢谢！
夏杰长：非常谢谢琳华博士。
接下来，有请高广春博士来做专题汇报，他多年从事住房金融问题研究，看看这次给我们带来了什么新的观点。
高广春：今天我介绍的题目是房市融资，凸显三个风险隐患：
第一是融资集中度风险处于高位。有一个统计数字，2017年三季度，在房企市场融资的组合当中，信贷占比超过90%，融资集中度风险非常高。
第二是期限错配风险加速积累。2017年三季度的时候，期限错配引致的流动性风险缺口余额超过10万亿，占同期住户购房贷款余额的48%，增量的缺口超过2.5万亿，约占同期按揭贷款增量的近71%，期限错配导致的流动性缺口在加速的积累，这是第二个风险隐患。
第三是债务偿付压力处于过重区间，寓意着违约风险的隐患。我们债务风险的压力迅速的加大，这里有一个统计数字。2004年的时候，按揭贷款的余额不到2万亿，但是到2013年的时候已经达到了10万亿了，2017年的一季度突破20万亿，三季度的时候达到了23万亿。在各项贷款中的比例，也达到了20%。这么迅猛的堆积到居民家庭当中，自然会加大其偿付的压力。这里有两个指标去衡量偿付压力的水平，首先是月供与可支配收入的比例，即所谓的偿付收入比。这个比例已经超过了40%，从国际上的惯例来衡量，超过40%的比例，已经是属于偿付压力过大的区间，在这个区间里面，违约的概率也会加大。另一个指标是债务负担率，我这个数字和李扬老师的数字有点差别，可能李老师的数据是对的，我这里是44.83%，李扬老师的数字已经到了48%多，按照他那个数据的话，已经更高了，已经接近进入风险区域了。
下面简单分析一下这三个风险的原因。我这里从根本上来讲做了一个概括，包括两个方面：第一是逻辑问题；第二是结构问题。
逻辑问题指的是什么？在一定的经济发展阶段，我们国家从2003年到现在一直奉行着把房地产作为支柱的经济增长的逻辑，这样一个经济增长的逻辑会导致三个结果，第一个是经济增长对房地产形成了过度的依赖，经济的房地产化大家比较熟悉，再就是公众对房价形成持续上涨的预期。房市对于金融资源，特别是信贷资源形成巨大的同期效应。比如刚才介绍的房地产融资的三个风险隐患这样的问题，目前还没有形成足够的力量，以至于改变上述这么一个经济增长的逻辑。换句话说，我们国家目前的经济增长的逻辑还是以房地产依赖的经济增长逻辑，所以上述这三个风险隐患是值得重视的，这是一个逻辑方面的问题。
结构方面的问题，主要是表现在两个方面。首先是融资结构，我们国家一直是融资结构是以信贷主导的，这么一个结构就导致，我们现在所有的融资过于集中于信贷，自然而然的，房地产的融资过于集中到房地产信贷方面。另一个方面，关于融资的一级市场和二级市场严重失衡。主要的表现为，房地产按揭贷款证券化的市场发育严重不足，这个不足很重要的一个后果就是刚才讲的期限错配的风险加剧。这里有一个统计数据，2017年9月底，按揭贷款全国发生的总额，从2005年国家资产证券化的试点开始到2017年9月底，按揭贷款证券化全部的规模不到8千亿，这8千亿和已经高达23万亿的巨额的按揭贷款比起来，肯定是非常微小的一个数字，这是分析的三个风险的隐患背后的原因。
针对这个症结问题，我们自然而然推出来相应的对策：
第一是转换逻辑。
很重要的核心问题是转换经济增长与过度依赖房地产的逻辑。当务之急需要建构有效的促进经济增长，成功转型的制度和政策体系。我这里有三个涉及到金融方面的政策要点：一是放弃房地产业作为国民经济产业的重要地位；二是实施失业导向和创新导向的定向激励政策，引导金融资源配置到实体经济领域，而不是过多的流向房地产领域；三是建构面向兜底性的领域，提供一个经济支持，这是一个转换逻辑相关的政策建议。
第二是调整结构。
调整结构主要是三个方面：一是融资结构；二是房贷结构；三是一级市场和二级市场的结构。有效的扩大整个融资结构当中直接融资结构的比重，也就是所谓的智能化。涉及到房地产里面的智能化，这里有一个政策建议，监管层需要尽快的恢复股票市场对于房地产企业一级资本市场的融资功能，对于房地产市场的IPO开闸放行。有限放行正在或者即将运行住房保障项目的中低价位住房的房企业的IPO上市。当然还有尽可能的满足房企增发或者配股的一些需求，这是优化融资结构。优化房贷结构，这里很重要的一个重点就是有效降低房贷余额在各项贷款中的权重，就是刚才各位专家讲的监管表的问题。我这里提了一个建议，就是监管层可以设置一些权重的上限门槛。比如说房贷余额占各项贷款余额权重的上限可以调整到20%，按揭贷款余额的占比上限调整到15%。并且给出这么一个监管达标的时间节点和相应的过渡期，比如设定为三年。也就是说，到2020年的时候，金融机构房子代表余额在各项贷款当中的比重降到20%以下，按揭贷款降到15%以下，这是一个降低权重的政策建议。调整住户贷款信贷结构的一些优惠政策，通过税收优惠、利息优惠等金融政策，使得金融机构面向个人的一些贷款更多的流向消费领域，而不是通过各种渠道进入房地产领域。
从严处罚的原则，主要是对违规的一些贷款，比如首付贷实行主体处罚的原则。目前的处罚主要是针对金融机构，双主体的主观原则，不光是针对金融机构，而且还要针对贷款者个人，也要进行从严处罚。一级市场和二级市场的结构要进行优化，目的的主要内容就是房贷证券化。首先就是降门槛，降低机构准入和金融资产两个门槛。能够准入到资产证券化这个门里面的百十家左右，所以降低机构准入的门槛还是非常重要的。再就是退税，这个目的就是要降低发行成本和交易成本，提高相关参与者的积极性。还有就是培育资产证券化的二级市场，因为刚才讲的二级市场是房贷二级市场，这个讲的是资产证券化的，还有一个二级市场。培育这个市场的主要开展增强这个市场的流动性和可交易性，使得相关的投资者进行有效的流动性管理和风险管理。
以上是我的介绍，谢谢大家！
夏杰长：谢谢广春。接下来我们请姜雪梅博士做一个专题介绍，大家欢迎！
姜雪梅：尊敬的女士们，先生们，大家下午好！
我给大家介绍一下中国住房社会保障的一个专题，新型城镇化的攻击行制度改革。目前我们国家尤其是十九大确定了要住有所居的目标，经过“十二五”期间和近几年住房保障制度的建设，我们国家目前形成了从以补贴为主的新建保障房的模式，转变为货币化补贴为主的多样化的保障模式。棚户区改造也加码，实行租购同权，发展租购并举的住房保障制度体系，建立共有产权房等多元化的产权制度，实行产权多元化，启动了新时代的全新住房保障模式。
近几年棚户区改造目标不断加码，而且竭尽全力完成目标，将改善1亿人的居住环境。“十二五”期间，我国累积开工了4013万套的保障性住房，这个也比3600万套的目标超额完成了。从2008年到2017年10月份的10年间，我国进行了3836万套的棚户区改造，在我们棚户区改造当中，大家当时很担心资金问题，通过金融产品的创新，我们也解决了保障房的资金瓶颈，主要是以抵押补充贷款为主的资金来源。截止到2017年6月，抵押补充贷款余额已经达到了2.4万亿元。
现状当中的第二个是发展共有产权制度，促进“房住不炒”的定位回归。共有产权制度可以满足先租后售、先买部分产权，先买后租的多样化的需求，安徽、上海、北京等多个城市已经试点了。上海市截止到2016年底，总共供应了8.9万套共有产权房，北京是今年供应了1千多套，未来5年将供应25万套。培育发展以商品房为主，集体建设用地租赁住房为辅的租赁市场，构建租购并举的住房制度体系。国家相关部门也颁发了多个文件支持和培育租赁市场，培育租赁机构和租赁企业。北京市未来5年将1千公顷的集体用地。
近几年住房供应市场的情况，2016年新增发放的租赁补贴是33.9万户，提高住房保障资源的有效配置。2014年到2017年，全国棚改的货币化安置将消化7.38亿平方米的商品房库存。公共租赁住房建设管理取得了明确的成效，同时推进租售同权，逐步构建租购并举的新时代住房体系。随着科技的发展，以前如何管理住户是不是当时的承租人，就是低保户。现在刷人脸，在门禁上安装人脸识别系统，每当出小区大院门的时候，我们完全可以管理得住是不是把公租房转租给其他人群，我们完全可以管理得住，而且各地方做了相关的规定，取得了明显的成效。另外公租房可以落户，可以解决子女的上学问题，有一些地方也完全放开了租房可以落户的政策。
住房保障制度需要长期的规划，而且与时俱进的动态调整，我下面讲一下目前急需调整的问题，保障房制度管理方面问题比较突出，部分城市的保障房控制率比较高，根据2016年的审计结果，违规使用的资金达到10.34万亿元，北京、上海租购同权当中，我们一般说的都是主要是对公共服务的租购同权，这些城市承租人的子女上学问题上都设置了一定的门槛条件，满足了才能达到租购同权的条件，所以这个门槛设置有点偏高。部分新市民面临租赁市场失灵和政策失灵。目前全国比较热门的长足公寓，人才公寓，主要针对的是白领阶层，新建的租赁房对目标群体收入的要求比较高，加之棚户区改造，城中村改造，还有旧城区改造，低价的市场上的廉价租赁房逐渐减少，所以收入较低的新市民可能面临市场失灵和政策失灵。如何在集体土地上建设政策住房面临考验。在城乡二元结构下，如何协调城乡之间的利益，进一步为城市发展而服务的新市民解决住房的问题？因为住在集体土地上的租赁房子，但是可能要面对的是城市的公共服务，所以如何解决问题，也是面临考验的。
对此提出政策建议：
第一要完善保障房管理制度，积极发展保障房二级市场，加强保障房的循环利用。住房保障房的入住率也好，保障房的二次利用，我们应该都纳入考核机制，保障房控制的现象比较普遍。已经销售的保障房控制的，还有政府手里面将来要准备分配的这些保障房，做一些简装修，给低收入者做一些出租减免，这样的话也可以回收一些政府投入保障房的成本回收，而且也给低收入家庭解决住房困难。
第二建议逐步开放租购同权门槛，推广租售并举的制度。我们首先是子女教育的问题，作为一个中国人，我们在自己所住的地方不能享受一个平等的义务教育的话，还是让我们有点感到为难，尤其是这些新市民。所以在推进租购同权的时候，我们首先应该是放开的子女义务教育问题。
第三合理布局租赁房源，实施租金管制，促进梯度消费。目前房地产企业，很多银行领域加入了住房租赁市场里面，分得一杯羹。但是他们的目标定位都是高收入、白领阶层。这样的话，可能会带动整个租金市场的租金提升。所以我们作为一个租购并举的重要措施之一，必须实施租金管制。我们应该在适当的目标群体为低收入群体、中等收入群体、高收入群体的租赁房源布局，为此做一些合理的规划和指导。
第四对集体土地上建设的租赁住房实施城乡统筹管理，单一化的行政管理主体。这个主要是村为代表集体，土地作为参与经营。但是因为可能是没有法律规定，他们村委的领导决策可能会影响整个村民的收入和将来他们的福利。所以我们应该做一些严格的规定，比如说这个村里集体土地，以股权为企业经营，他们主要参与重大事项的决策权利，但是平时的经营和管理交给这个城市政府的管理部门，由他们来保障这个村集体村民的收入分配公平性。
我们的预测，住房保障制度由“保基本”向“促发展”转变，目前比较关注的是环保智能人才公寓奖，比如中关村的创客小镇，这是在集体土地上建的租赁房源，原来是公租房，最近转化为人才公寓，比较受热捧，申请的人比较多。武汉市未来建设250万平米以上的大学毕业生的保障性住房。成都、深圳等其他城市也是一些人才抢占，出台了一些人才公寓的政策。
租赁服务业将成为新的热点，无论是长住公寓项目、租赁服务业的平台建设，市场前景非常乐观。阿里巴巴、腾讯，还有京东一些电商也积极参与，建设银行也参与到了租赁平台市场里面，领域金融服务业务也将成为新兴的行业，目前建设银行将发放按揭贷，中信银行也建立了保障性的基金，其他银行积极参与。全国两个以租赁为主的资产证券化项目，信托基金项目已经获得批示，所以金融服务业也将会成为新兴产业。
我给大家介绍一下新型城镇化的公积金制度改革建议。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》当中提出，要在全国全面推行公积金制度。经历了20多年的发展，实际上它的发展是非常缓慢的。从“十二五”期末，缴存金额增长了63%，但是贷款余额增长是201.52%，个贷率“十一五”期末为61.53%，到“十二五”期末是80.80%，2017年1月到9月，个贷类已经到了87.8%。从这个数字来看，光我们缴存的公积金根本不够贷款的，还是不足的，我们国家的经济发展已经进入了新常态，新业态和非正规就业也日益增多，公积金制度难以与时俱进。公积金制度尚未完善，而且保障范围比较小，保障偏离度比较高，更加保障高收入阶层，而且公积金的金融功能比较薄弱。
对此，我们应该进行改革创新，公积金制度功能，覆盖社保和医保功能，提升公积金的总公共产品的性质，适应以人为本的新型城镇化发展需求。主要举措，建立公积金银行，创建公积金制度新功能。因为目前公积金都是属地管理，都是地方政府管理的。所以它不可能作为一个全国很大的盘，做一些比较正规的一些管理体系。而且有些公积金可能成为地方的小金库，会直接损害消费者的利益，所以我们应该要做一些全盘布局，做一些更加规范的规定。借鉴新加坡的公积金制度，呼吁公积金制度的社保和医保功能，目前很多新市民，尤其是农民工他们又没有养老金，又没有医保。所以等他们老了之后，这个养老问题，还有医疗问题会面临很大的问题，所以我们应该是让他们通过公积金制度的改革，给予他们一个将来的养老保障。
建立全国互认的个人公积金账户。目前我们国家有一些城市已经实行了公积金账户互认，但是没有在全国范围内推行。比如说有些地方你交了公积金，但是其他城市不认可这个公积金的话，他在其他城市买房子也好，租房子也好，是没法得到相应的优惠政策的。所以的话，我们应该尽快的在全国范围内建立这个互认账户。
优化公积金的收益分配，实验高存低贷，努力为非正规就业者自行缴存公积金。目前公积金的缴存利息是非常低的，虽然贷款利息低，存款利息是更加低的，所以我们应该实行公积金的存款利率比普通银行的存款利率要高，鼓励非正规就业的，像农民工这样，让他们自愿的交公积金，主动的加入社保和医保体系，为将来的医保和社会保障解决一些问题，促进我们国家的社会稳定发展，和谐发展，做出一些贡献。
我的报告到此结束，谢谢大家！
夏杰长：非常谢谢雪梅博士。
接下来请蔡书凯博士做专题报告，有请！
蔡书凯：尊敬的各位领导，各位专家，各位来宾，我就市场主体当中的地方政府给大家做一个简要的介绍。
应该说过去的一年各级地方政府在执行中央政府楼市调控总基调方面做得还是比较到位的，真调实控，因城施策，还是取得了一些效果。但是也存在一些问题，相比较中央政府的楼市调控的决心和力度来说，地方政府，尤其是非一线城市的地方政府，由于土地财政的依赖，仍然需要这样一个土地出让金来推动城市的人居环境的改善。所以很多地方政府仍然存在强大的脱市的动机，我们可以看到，有些地方政府采取各种各样的一些手段。比如说降低土地的容积率的方式来提高楼面价，制造地价上涨的假象，或者是推出一些位置比较好的地块，维持地价的高位运行，或者是发放购房补贴，反映出地方政府在调控政策上的这种两难趋势。应该说左手是中央政府调控的意志和决心，右手是土地出让金。
房价稳定的人为制造。为了迎合中央政府的意志，地方政府人为制造房价的稳定，采取了一些行政的手段。比如说对于高价盘不予备案，不予以网签，或者是低价盘多备案，高价盘少备案，人为的制造房价上涨放缓，楼市稳定的这样一个假象。实际上也带来了一系列的问题，由于时间的原因，我就不展开说了。
地方政府仍然留念土地的高溢价。在今年下半年，很多地方出现了土地拍卖出价没有达到底价流拍的现象，说明地方政府在房地产行情发生变化的时候，它对所拍卖的土地仍然设置了一个高于市场预期的底价，仍然在留念这样一个土地的高溢价，土地的这种价格的预期仍然没有随着市场的变化而相应的发生变化。
事实上我们知道，很多地方政府在过去的调控当中都提出来房价不能够高于同区域、同品质2016年房价的水平。实际上我们感觉既然房价提出了这样一个调控目标，我们同区域、同品质的地价是不是也应该不高于2016年10月的水平？未来由于中央政府的高压政策，地方政府大概率整体上不允许目前这样一个楼市的调控政策，但是也可能会分化。比如说一些三四线的城市，已经达到了调控的预期以后，可能会逐步退出这样一个调控的预期。还有一些三四线城市，可能会加大土地的推介力度，保障房方面的建设力度不会减少，因为中央的政策已经给的到位了。
倪鹏飞：部分的热点城市可能会退出，这个请媒体不要写出来，这个会认为是炒作。
蔡书凯：加强督查，强调政策落实，实际上中央政府和主管部门出台了很多相应的一些楼市的调控政策，但是这些政策要真正的落地生根，这个才是最重要的。实际上我们说过去的很多年我们也出台了很多政策，最后到地方政府这里，可能会出现一个不作为，甚至是逆向作为的情况。再就是税源的替代，在土地财政之外，怎么样找到一个长期稳定的税源。还有就是改革土地的拍卖制度，刚才提到的，住房自销售价格，销售时间和开发商综合实力的基础上来确定土地拍卖的标准。我觉得地方政府也应该顺应土地市场的变化，合理的调整地价的预期。
我的汇报完毕，谢谢大家！
夏杰长：谢谢。
接下来请刘于思来做介绍。
刘于思：首先非常感谢社科院财经战略研究院发出邀请，让我们研习社作为一个重要的项目智库之一来做研究，并做主题发言。首先我们负责的专题是住房企业的发展预测和转型力分析。大家可以看到，我们一个立足的观察点就是微观的住房企业本身，我们知道企业的生存和发展肯定离不开整个行业、整个市场的大的环境和土壤。所以我们首先对整个行业和市场做了以下的四点趋势的分析：
第一在调控的高压下，楼市已经呈现了一个趋稳的趋势，住房整体市场预计会呈现一个下行的态势。我们可以看到，右面这个图表，2017年1到10月15个热点城市新建商品住宅环比涨跌幅可以体现出一个整体下行的趋势。在这样一个直观的数据背后，其实是两个收紧，一个是宏观调控政策的收紧。2017年3月份，楼市收紧政策密集出台以来，整个调控路线从一线城市到一线城市周边的热点城市，再到三四线城市开始传递。7月份以来，已经有超过15个三四线城市发出了楼市调控的政策。另一方面，金融收紧也呈现出一个比较强烈的态势。我们可以看到，金融收紧会导致房地产融资面临一定的压力，就在投资和需求两端都扎紧口子的背景下，2018年我们预测房地产市场会呈现低走的态势，包括房地产投资速度的减缓，房地产资金来源的紧缩，开工面积增速的减缓以及销售的减缓，可以说包括了投资、新建以及销售整个产业链条的各个环节。
第二个趋势是住房供给侧改革的推进。2016年房地产调控一个的特点就是从土地供给入手发展住房租赁市场。2017年下半年以来，住房租赁市场也成为各方资本径向追逐的新风口。产业链条面临着很庞大的金融蓝海，金融市场可以为房地产企业提供长期稳定的现金流，提升企业的利润稳定性。通过这样的一个租赁市场的发展，房地产开发商已经从销售模式向运营模式进行转变。但是我们也应该关注到，租赁市场现在也存在着一个问题，就是回报率低的问题。作为金融机构，也应当加快完善金融手段，加快融资创新，以更加多元化、多渠道的资金去促进整个租赁产业链的发展。
第三个趋势是行业投资属性的淡化，房地产面临着转型和洗牌。我们都知道，房地产同时具有使用属性和投资属性，但是房子是用来住的，而不是用来炒的，这样的一个房地产政策新定位的提出突出了它的使用属性，而淡化了投资甚至是投机属性，也大大地缩小了市场上利用这个投机性去牟利的空间，这也成为各个地方楼市调控政策新的着眼点。我们可以看到，截止到目前，已经有超过40个城市发布了一些限售的政策，多元化的供给机制将会慢慢的建立。
第四个趋势是行业分化在不断加剧，行业集中度不断攀升。我们可以看到这张图表列举了从2011年到2017年上半年度整个市场前五和前十的集中度，是从10%左右一路攀升到了20%以上。2018年开始，整个开发商整合将会不断加速，这些大型企业有能力去获取贷款，有能力去进入股权市场的大型开发商，要寻求机会，去收购那些合适资产或者现金流紧张的小型开发商。而对于一些没有特色的中小型房企，他们可能就会迅速退出历史舞台或者被收购，现金为王的企业就会适度增长，整个市场有望继续提升。
综合以上四点趋势分析我们可以看到，在供给端和需求端都在不断缩窄的情况下，整个房地产市场其实已经没有了过去这样一个高速增长的土壤。房地产企业来说，他们的发展天花板也隐约可见。在这样的一个房地产企业面临重新洗牌的局面下，作为中小型企业，他们在压力面前必须要寻求转型，而作为大型企业，他们其实也需要进行未雨绸缪，寻找新的投资和发展的机会。
我们研究的第二部分就是立足于房地产企业这样一个市场主体，去寻求一个转型的发展方向。我们认为，分化和转型将会成为2018年房地产市场一个关键的主题。
我们在这一部分中对于房地产企业的转型路进行了一个梳理，可以用八个字概括：上伸下延，左扩右张。上伸是借金融扩张资金，下延是向房地产提供配套服务，优化互联网思维。左扩是多元化经营，涉及其他行业，右张是向二三线下沉，向海外市场进行寻路和拓展。在这一整年中我们可以很清晰的看到，很多新模式、新业态和新产业正在不断涌现，不同行业，不同产业之间的融合度、关联度、依存度也在不断加深。这使得跨界经营成为一种趋势，甚至成为未来一个很明显的新常态。在大跨界的时代，作为房地产企业应该如何进行业务延伸，从规模化走向多元化？目前房地产企业两支队伍，一个是从开发商到服务运营商，主要的案例，华夏幸福、华侨城、融创等等房企。还有一类企业是进行的跨界，创新布局，包括园区、商业、医养、城市配套、文化旅游和物流等等方面。我们在报告中，也对于各种模式进行了系统的梳理和详细的介绍。另外，由于我们产业中国研习社长期根植于中观的产业研究和微观的调研，我们利用我们的优势提供了非常详实的参考。我们认为，接下来房地产的发展，一方面需要有行业标杆，有一些典型的案例作为支持。另外一方面，其实也需要我们一些智库和专家学者提供一个比较科学严谨的评价指标体系，对于他们进行评判和指引。
展望未来，未来将是一个大浪淘沙、优胜劣汰的时代，在跨界转型的过程中，我们看到龙头房企正在发展多元的产业布局，稳定发展。中型房企正在提升住宅产品溢价，在细分市场上也进行了差异化的竞争。对于规模比较小的房企，他们发展艰难，未来可能面临并购出局的风险。但是我们认为，无论是坚守房地产领域本身，还是以房地产为主跨界其他的领域，还是彻底的转型，任何房地产企业的发展都应该依据当地的城市规模、人口结构、供需状况、竞争状况以及本身的优势、劣势、资源禀赋去进行理性分析和抉择。我们相信，在未来粗放经营、野蛮生长这样一种发展模式将不复存在，取而代之的是逐渐形成的一种长效稳定的机制。房地产企业面临着大浪淘沙、优胜劣汰的关键契机，只有拥有优秀的核心竞争力以及多元化的房地产企业，才能在市场上立于不败之地。
以上就是我们的分享，谢谢大家！
夏杰长：非常感谢。
接下来有请刘伟博士来做一个简单的直奔主题的介绍！
刘伟：大家好，很高兴向大家介绍中国住房市场的企业分析。我们都知道，2017年与2016年住房企业发生了一些比较深刻的变化。我认为有三个关键词：
第一是转型。
有两组数据很深刻的说明目前房企转型的特点。第一个数据，就像之前李老师已经说过的一样，商品房销售面积的累积增长出现了显著下降。在2016年，商品房销售面积累积增长全年都高于25%以上，其中在2016年的10月是达到26.8%。而在2017年，这一数据的下滑非常明显，特别是在2017年的10月，这一数据降到了8.2%，这是近两年以来商品房销售面积累积增长的最低值。在最低值出现的同时，国防景气指数在2017年10月升到了101.49点，而在2016年，房地产形势一片大好的时候，反而达到了94.8%低点。这两者的反差，我认为背后反映了一个事实，就是在2017年的时候，房地产企业已经认识到，该行业已经正式进入转型期，而且已经普遍认同传统的盈利模式已经无法持续，开始尝试多元化经营。房地产企业投资数据也支持这一观点，在2016年时，房地产形势一片大好，2016年的企业投资增长最高值是7.2，而在2017年时，房地产企业投资全年都高于这一数据。
还有一个数据可以为这一观点提供支撑。我们来观察一下2017年住房投资分类别累计增长，之前刘老师跟大家所描述的一系列房地产转型的方向，我们可以发现，无论是哪一种方向，所针对的一定是带有附加功能的高端住房，无论是文化地产、旅游地产，医疗地产和养老地产，很难针对小平米或者70平米以下的住房，而我们这一数据支持这一观点。我们可以看到，在房地产投资增长7%以上的时候，90平米以下的刚需住房出现了负增长，这是很长时间以来没有出现过的，房地产行业最近一直处于涨势。90平米以下的刚需住房出现负增长，出现是-8.8%这一数据。与此同时我们可以发现，高端住房市场，特别是别墅和高档公寓达到了15.1%的增长，这一增长速度是非常惊人的。所以我们可以认为，房地产行业与其他产业不断融合，进入地产+时代，这一数据的出现两者存在紧密的联系。
我一直在讲，房地产企业关键词是转型，我认为是危机并存。尽管目前房地产企业进行多元化经营，取得了一定成效，也有了大量的成功案例。但是我认为，有一些风险我们必须要注意。房地产企业体量大，负债高，极度依赖资金周转，风险承受能力差。它如果转型，出现问题，出现失误，很难像某些行业一样再有回还的余地。另外由于现在处于特殊时期，房地产企业主要面对居民消费，非常依赖于居民的可支配收入，在我国增速由高速转向中高速的时候，居民的收入增速下滑，很大程度上影响了居民的购房能力。另外，在2016年末，我国城市化率已经高大57%，一二线城市的高速城市化阶段已经向中高速转变。现在甚至部分大城市已经开始出现人口饱和，开始考虑人口向外迁移的问题。因此，房地产企业从城市化中获得的红利也将减少。房地产企业其实本应在高速城市化阶段提前做好转型准备，探索转型的可行路径。今天再开始转型，恐怕已经比较晚了。我们看到，有远见的城市早在三四年以前就已经在布局转型，一方面当前的土地成本已经很高，企业转型试错的成本极高。另一方面，诸多房地产企业共同转型，转型之路何其拥堵。现在可以转型的方向一只手就能数得过来，这么多家房地产同时往这些方向转移，怎么样去转？产业如何协调？转型之路极其拥堵，企业极其之多，于是就出现了第二个关键词，赢者痛斥。
第二赢者通吃。
2016年和2017年是房地产企业通吃的阶段，我们的数据显示，上市房企的资产和销售基尼系数远大于0.7，大于0.6已经非常危险了，在上市房地产企业，这一数据达到了0.7，充分说明上市公司之间两极分化非常严重。我们找到了其他一些公司的数据，可以为我们提供佐证，根据克而瑞公司的数据，统计除上市公司以外，全部用上市公司排名前十的企业与全国所有的商品房销售金额相比达到了26.6%，这是非常高的一个数据。在金字塔顶端，我们所说的几个房地产公司，恒大地产在2016年第四季度成功登顶，2017年年中营业利润同比增长339.91%，在2017年前三季度销售中位列榜首。房地产企业之所以出现整合与并购，其目的是为了转型提供资源。现在可以认为，龙头企业已经完成了资源的原始积累，开始探索更多的多元化经营模式，随着房地产企业的经营模式，我们可以预见，未来的企业经营模式将会发生巨大的变化，房地产企业将不断的融合，进入地产+时代。我认为这件事迫在眉睫。根据国家金融与发展实验室的最新数据，这一数据与之前李扬老师所提供的数据是相同的，5个杠杆率由第一季度的237.5%提升到239.0%，三季度累计微增。在三大变化中，这个Excel里所有增长的东西都用红色的表示，所有下降的都用蓝色的表示。我们可以看到，刚才所说的，企业杠杆率下降了2.9%，地方政府杠杆率持平，但是过去是飙升的，我们可以认为，它出现了下降。居民杠杆率上升了2.5%，是由46.1%的基础上上升的。企业杠杆率在下降，是以157%的基础上下降的。可以说，杠杆本身其实是由企业转移到了居民，由居民承担了市场上的刚寨。而地方政府杠杆率的下降，是以中央政府杠杆率的提升为代价。换句话说，全国的杠杆率实际上是三大部门内部的转移。
我们知道2017年年初，融创地产很经典的案例，并购耗资已逼近千亿元，还有一个号称世纪并购的637.5亿元。规模空前的并购整合，为房地产企业带来巨大的债务压力。以国家统计局的数据为例，2017年1到10月，房地产投资中国内信贷资金为2万亿元，比2016年同期增长了20%。而自筹资金外，这一资金来源增长了8千亿元，自筹资金比例从2016年的35%下降到33%，创下近年来的新低。
大家对比这两张图，左边是2016年，右边是2017年。这张图我们可以看出，其他资金的比例在2017年超过了50%，而国内贷款上升了1%，唯一一个下降的就是自筹资金。我们看一下，A股上市公司房地产企业负债合计超过6万亿元，比2016年同比增长23.21%。6万亿元是什么概念？我们知道，恒大昨天给任老师开了1500万的年薪，如果他不吃不喝不交税还这笔贷款，要还40万年的时间才能把这笔钱还完。目前我们来看多数房地产企业的资产负债率高于80%的风险线，其中融创资产负债率高达92%，恒大、绿地、碧桂园等企业普遍超过90%，而且考虑到未来仍未结束，房地产市场一旦出现风险，高负债的房企处境将极为艰难。
因此，我认为2017年房地产企业起因于转型，因转型而需要并购，因并购而负债，三者环环相扣，互相融合。可以说我认为，转型能否成功，决定了这一行业未来的生死存亡，也决定着未来房地产行业能否持续健康发展。
非常感谢大家，谢谢！
夏杰长：谢谢刘伟博士的精彩介绍。
接下来我们进入专家评议发言阶段。首先有请高波老师，南京大学经济学院教授，也是我们房地产领域年轻的老专家，我们按照中青年的标准，高老师还在中青年，所以叫年轻的老专家，有请高老师！
高波：夏院长非常幽默，他说我是年轻的老专家，我1988年研究房地产，跟李扬院长的时间差不多。当然我不仅仅研究房地产，还研究经济发展，所以说我的观点可能有点不一样。来参加这样一个活动，我想还是要讲一讲，本来只是想听一听，因为我知道这样一个活动一定是一个大餐，是带有学术味道的市场派的大餐。现在已经是2018年了，我之前也参加了几次活动，我想对于报告本身我不再做评价了，我回去再仔细的研读。我想也谈一谈我个人的观点，我想了一个题目，是建立新时代的住房制度。
住房市场存在的问题分析，少数热点城市房价的快速上涨和房价的剧烈波动引发了社会各界对房地产泡沫和住房支付能力的担忧。中国的房价是这样的，日本的房价就是另外一个走向，当然我们还可以把美国、英国、欧洲其他一些国家的房价可以放在一张图上，大家就可以看得更清楚了。这个就是我们2001年到2015年全国35个大中城市商品住宅的房价收入比，可以说是攀升向上，当然有波动，但是总体上也是向上走的。
城乡分割，城乡二元的住房市场和土地制度致使农业转移人口的住房需求长期得不到满足，1.68亿的外出农民工，能够在打工地买房的占1.3%。所以尽管很多城市的房地产市场一房难求，尤其是像2016年，但是对于农民工来讲，房地产预售制度的初期是因为资金不足，现在成了一个非常棘手的难题。预售的市场风险，包括金融风险最后由谁来承担？本质上是由购房人承担。如果说出现了房价下跌的话，消费者跟开发商之间会引起一些冲突。
住房的租赁市场不成熟，租赁住房在消费当中的比例还偏低。这个当然是因为消费者买租选择偏向购房自主，但是租赁不成熟，也是造成他们不愿意租赁，尽可能买房的很重要的原因，有这样一些数据。我们跟其他国家相比，我们租赁总体上这一块是偏低的，当然这里挑的都是发达国家。这是租赁市场这一块市场规模的对比，同样也是偏低的。所以说这次在十九大报告当中，特别强调了建立租购并举的租房制度，而且在租房的前面，我想主要是对于目前这样一个特殊的矛盾，是一个纠偏。
住房的制度体系不完善，住房建设、交易和持有环节税收体制混乱，这张表很能说明问题。所以刚才讲了，建议后面2018年要把房产税纳入到立法程序，而且要给出时间表。住房金融体系不健全，我这里不展开了。再就是住房保障体系不完善，这都是讲住房制度体系的问题。
房地产市场的宏观调控不力，下面这个图很能说明问题。这个问题在哪里？侧重于事前和事中的调控，而不是潜在性的调控。这样导致房价屡调屡涨，屡涨屡调，助涨助跌。由“三限”到“四限”现在出现了限售，这样一种调控我认为是一种严重的倒退。表面上是为了追求政治正确，实质上是违背了市场规律。某种程度上，这里有点不择手段了。这是我对住房市场的住房制度，我认为比较特殊的六个问题。当然刚才诸位提出的房企的问题等等，现在的目标应该是住有所居，人人享有住房。为什么这样讲？党的十九大报告我们知道，有几句话，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体共建，多渠道保障，租售共举的制度，这次讲的是全体人民，不仅仅是讲的市民。我这里讲的新时代的住房制度，不仅仅是城市住房制度，还要考虑农村的住房制度。就住房发展目标来讲，作为现代住房制度，跟社会主义现代化建设进程相适应的这样的住房制度，首先应该有一个与时俱进的住房目标。
科学合理、功能健全的住房市场结构和住房市场体系。住房市场结构我这里不展开，关于市场体系，现在讲的多主体供给，多渠道保障，租购并举，租购同权，这个主要我想应该是属于市场体系这个层面的。所以说中高端的商品房，可以满足中高收入住房群体的需求，中低端的满足中低的群体和需求。市场租赁房、公租房、共有产权住房，满足不同收入群体的住房需求。
城乡统一、城乡融合、城乡一元的住房市场和制度，因为是新时代，这是的重点和难点可能在于农民宅基地的制度改革，以及小产权房如何入市。我想这里不妨简单的谈一点看法，比如说我们能不能对于小产权房先开征房产税。我不展开了。
系统完备、科学规范、运行高效的住房制度体系。这里涉及到以商品房为主，租购并举的多层次住房体系。与新型城镇化和城乡融合发展相适应的城乡统一的住房市场和土地制度，什么叫城乡统一的住房市场和土地制度？这个我想可能是十九大以后，作为进一步的深化改革，要取得突破的一个方面。否则的话，是不可能真正实现农业和农村的现代化，也不可能真正实现城乡融合发展。健全的住房财税制度和住房金融制度，我看到报告里面讲到，我们对租金是不是可以把所得税，如果说我租房的话，我可以免一部分所得税，我觉得这个建议非常好，可能也是住房财税制度改革方面的内容。政府主导的与企业参与相结合的住房保障体系，也就是所谓的多渠道保障。
公平效率兼容，激励约束并举的住房制度功能。现在我们的住房制度功能是有问题的，说坚持用来住的不是用来炒的定位，住房除了住的功能，还有没有其他的功能？这个是需要去思考的。
政策灵活高效，工具搭配协调的住房市场宏观调控体系。也就是说在房价高涨或者萧条的时候，政府应该实施房价目标调控，防范政治风险和金融风险。中央政府和地方政府应该有所分工，我们过去宏观调控主要是由中央政府去进行，现在似乎房地产市场的调控完全是地方政府的责任了，这个也是有问题的。所以我的观点是，中央政府要综合利用土地政策、财税政策、金融政策这样一些宏观性的政策来对房地产市场实施调控。而地方政府应该根据地方经济的实际和房地产市场的走势，对区域房地产市场实施调控。有的城市房价已经在下跌了，但是另外一些城市在上涨。这个时候，你就必须是因城施策。所以说城市政府明确对本地房地产市场负责，因城施策，顺势而为，因时制宜。主要利用经济手段，前面讲由“三限”到“四限”，现在又出现限售，这是一个倒退，而且有的城市一限售就是5年到10年。如果我们有一个大学毕业生到了某一个限售的城市，工作了两年以后，房子也买了，他倒不限购，但是限售，结果后来他发展了，换到其他的城市去了。意味着他到了新的城市去解决居住问题，他原来的房子是不能卖掉再去到新的城市买新房的，所以我说是一种倒退。
未来新时代方面市场的调控，我想应该是主要利用经济手段，让市场在住房配置当中起决定性的作用，更好的发挥政府的作用。因为时间关系，我就不展开了，不对的地方请批评指正，谢谢！
夏杰长：非常感谢高波老师很接地气，很务实，真的特别对症下药，举的例子跟我们生活当中也是息息相关。
况伟大：首先感谢邀请我回到财贸所，回到老家学习，还有拜会所里面的领导和同事。我没有像高波教授那样高大上，我在下面是进行学习和体会，结合自己对住房市场和行业以及相关的政策的一些理解，谈一点自己的看法。
我刚刚看到在报告的时候，报告的主题叫“坚定决心，开启新时代中国住房的新模式”，其中在这个主题中涉及到两个“新”字。这两个“新”字，实际上有特殊的含义，我觉得新应该是跟过去比有了新的变化。所以说我今天的报告主要是结合这个“新”字。
我们十九大实际上也对我们这个时代做了一个界定，我们说是一个新的时代。在新的时代下，我们会有新的阶段，会有新的模式。还有我们在报告中日常中所提到的新的常态、新的周期，这些实际上在我看来实际上是一个新的阶段。我主要是围绕着三个“新”字：新时代、新阶段、新模式来展开我今天的评论。
倪老师他们这个团队所发布的《中国住房发展报告》我觉得切合了十九大所提到的新的时代对这个阶段的概括和总结，是人们对美好的生活和不充分不平衡发展之间的矛盾，这是新时代一个典型的特征。在这个典型的特征下，我觉得可能就需要建立一个长效的机制。这个长效的机制，在我看来实际上就是十九大报告当中所定位的，房子是用来住的，不是用来炒的。也就是说我们中国的这个新时代的社会主义特征，实际上要把住房的投资性现在要转到消费性上来。如何由投资性的住房转到消费性的住房上来，需要建立一个长效的机制。倪老师他们的报告对如何来建立这个长效的机制，我觉得研究的非常全面，提了很多有针对性的政策。
下面我结合一下新时代说一下新阶段的几个特征：
第一个特征，在新的阶段，住房的属性已经由投资性向消费性转变。
第二个特征，由销售的市场向租赁的市场转变。也就是说我们现在由一手房的市场向二手房市场转变，还有很多行业和部门以及我们学者所提到的，现在特别是一线城市，我们的住房市场进入到一个存量房的市场，也就是说，现在由销售的市场，一手房的市场向租赁市场转变。刚刚我看到也报告了开发商这种兼并、合并的浪潮，也是体现了由销售市场，一手房市场向租赁房市场转变的这样一个新时代的特征。
第三个特征，目前是由土地财政向土地金融转变，这是对地方政府来讲。原来我们的土地政府主要是通过收取土地出让金来发展或者带动当地经济，现在我们拿土地资产作为抵押，以及土地偿还债务，所以这个市场由土地财政向土地金融转变。
第四个特征，由原来各个部门的加杠杆向去杠杆来转变。所以我们这一段用的是去杠杆，甚至是控杠杆的转变，主要是控制各种各样的金融风险。
这是我目前通过学习我们的住房发展报告所总结的几个新阶段的特征。基于新阶段四个方面的特征，我觉得可能未来中国的住房市场或者住房行业可能会体现出新的模式。
第一种模式是租售并举的模式。
也就是原来我们租赁市场这一块不是很发达，将来我们要对这一块大力发展。租赁市场一部分是政府要提供公共的租赁市场，还有一部分是私人的租赁市场。在公共租赁市场这方面，我认为政府目前来说虽然说做了很多的贡献，但是这方面的工作还需要进一步的加大公共租赁市场的发展。私人的租赁市场，我认为应该是规范。
第二种模式是租购同权的模式。
也就是说，租赁权和所有权二者除了获得回报率之外，应该有其他的一些相应的模式，特别是享受公共服务的一些权利。当然，这个前提条件是公共服务的均等化。
第三种模式我认为应该是城乡住宅市场的一体化。
目前来说，对住房市场、土地市场来讲，无论从数量还是结构上应该是住宅用地或者住宅这方面的供给还是短缺的，如何把城乡这两方面向土地市场，还有刚刚专家和课题组的成员提到的农村的三块地中的宅基地，宅基地就是农村的土地我们讲的是它的生产要素属性，它的社会保障的功能都得到了比较有效的发挥。但是农村土地的这种资产的属性没有显现，没有实现，所以下一步如何使农村的土地作为农村中的一种重要的资产，怎么来体现，是一个问题。
第四种新的模式我认为应该是地方政府由原来的保增长、抓速度转变成保民生、控风险这样的一种模式。
我们地方政府主要是防范各种各样的风险，包括地方债的风险、企业的风险、居民的风险。
第五种模式就是成立银行住房模式。
包括刚才提到自公积金，由原来的普惠金融再进入到住房的银行，真正的解决中低收入者的住房问题。
以上就是我根据课题组专家对中国住房市场的报告，我所学习和体会的几点，在新的时代下，中国住房市场所面临的四个新的阶段以及五种新的模式，谢谢大家！
夏杰长：谢谢伟大教授，这四个新的阶段，五个新的模式，我听得很入神，追究他还总结了住房银行的问题，我觉得也很有启发。
感谢专家、嘉宾和媒体朋友们与会支持，感谢鹏飞教授及团队持续多年非常有成果的研究和发布会，给财经院带来了光荣和荣誉，期待与会的专家朋友和媒体朋友一如既往的支持我们财经院，支持鹏飞教授团队的研究工作。
今天的会议就到这里，感谢大家！