倪鹏飞:大中城市房地产整体过热 结构普遍不合理
发布时间：2008-07-20 22:27:27
通过对35个大中城市的分析我们可以得出如下判断：房地产市场存在着整体过热和一定程度的泡沫；与此并存的是房地产还存在严重且在进一步恶化的供给不适应需求的结构问题；但同时中国大规模的城市化、经济高速增长和居民生活水平大幅提高已经形成巨大的可持续的需求潜力。因此，对房地产未来形势可持谨慎乐观态度，相信只要中央宏观政策操作得当，组织实施得力，中国不仅可以成功地吸收业已形成的泡沫，还可以使房地产继续发挥中国经济增长的引擎作用。
城市房地产的发展在地域上差异很大，判断中国房地产发展状态，需要进一步研究具体城市的发展状态。
房地产价格普遍偏高，快速上涨，不少城市出现泡沫和过热。
城镇居民人均可支配收入直接反应了居民的购买能力，而房价收入比则反映了居民对房价的承受能力，房价收入比可以大致反映城市房地产价格高低。观察35各城市收入价格比可以发现四类城市：第一类：沈阳、南京、贵阳、北京、广州、西安、青岛、大连、上海、哈尔滨房价相对很高，房价收入比处在1：9以上；第二类：兰州、长春、南昌、重庆、合肥偏高，房价收入比处在1：8-9之间；第三类：杭州、石家庄、福州、成都、昆明略高，房价收入比处在1：7-8之间；第四类：太原、武汉、呼和浩特、长沙、银川、天津、乌鲁木齐、宁波、郑州、西宁、南宁、郑州、济南房价收入比尚还处在1：6的合理状态；
利用租售价格变动趋势比较的方法，观察2004年1-3季度三十五大中城市房屋销售价格、城市租赁价格、城镇居民消费价格，可以大致判断不同城市房地产的冷热程度。可以将35个城市的城市房地产发展状态分成四类：
第一类：发展过热，已产生泡沫。这些城市房屋销售价格增长高于城镇居民消费价格增长，而租赁价格低于城镇居民消费价格增长，表明这些城市租售价格相反的严重偏离变化。这些城市主要是：青岛、兰州、天津、沈阳、厦门、合肥、宁波、武汉、济南、南昌、海口、石家庄等。
第二类：发展过热，有泡沫威胁。这些城市的房屋销售价格增长远高于城镇居民消费价格增长，而城市租赁价格略高于城镇居民消费价格增长，表明这些城市销售价格脱离了租赁价格增长，快速提升。这些城市为：上海、南京、杭州、重庆、宁波。
第三类：还处在相对正常状态。这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长、城镇居民消费价格增长三者比较接近。这些城市包括广州、北京、深圳、成都、西安、银川、贵阳。
第四类：发展相对不足。这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长均低于城镇居民消费价格增长。表明这些城市销售价格在下降，需求不足，处在有潜力的待发展状态。这些城市由昆明、郑州、南宁、长春、太原、呼和浩特、乌鲁木齐组成。
房地产供给普遍存在结构不合理，个别城市空置严重
35个城市的普遍存在供给结构不合理，并且结构问题进一步恶化，空置率严重，且进一步恶化。数据显示：经济适用房销售率(代表空置率)较高，但新开工面积低于竣工面积；别墅、办公楼、商业用房销售率低，但新开工面积高于竣工面积的数倍。
就35个城市的总体销售率不高即空置率较高。大致地看：海口、石家庄、上海、南宁、哈尔滨销售率较高；宁波、南京、合肥、贵阳、成都在80%以上；其余城市的销售率均处较低的80%以下；其中沈阳、太原、银川、西宁等城市更低。
房地产供给市场面临的又一个重要的问题是：企业的负债率十分高。35个城市平均房地产企业资产负债率高达74.9%。数据显示：南宁、杭州、南京、长春、宁波、青岛、北京、银川高居前十，负债率也在80%以上；最低的武汉、重庆、大连、兰州、上海、石家庄、合肥、西宁也在60%以上。较高的负债率从供给方面孕育着巨大风险。
房地产需求在沿海开放城市和中西部大城市潜力巨大
经济增长率、流动人口等决定城市化速度及新移民的住房需求；而常住人口数量、人均收入水平及其增长决定城市原有居民改善住房的需求；这些长期因素决定：相对而言，城市规模大中心城市，经济发展快沿海城市需求潜力较大，消化房地产泡沫的能力较强。城市的租金变化反映供给的缺口状况，反映房地产市场短期的市场潜力。数据显示：北京、上海、天津、重庆、广州等人口原来规模较大；东部城市北京、上海、深圳、杭州、宁波、厦门、南京、青岛等流动人口较多，人均收入也比较高，因而这些城市市场需求空间大。中西部一些城市规模较大的城市如重庆、武汉、成都等，一些经济正在起飞的城市经济增长快在10%以上将带动房地产需求增长。
利用主成分分析获得35个城市需求潜力指数(负值指在平均水平以下)：最具需求潜力的前十个城市上海、宁波、厦门、北京、广州、深圳、大连、济南、重庆、杭州都在东部，同时也有条件吸收房地产泡沫。乌鲁木齐、昆明、福州、海口、石家庄、兰州排等城市市场需求相对潜力弱小一些，吸收房地产泡沫的能力也较弱。
目前收入水平低、发展速度慢、城市化不快的城市，房地产泡沫相对也不十分严重，；发生房地产过热和泡沫的城市，主要是收入水平高、发展速度快、城市化迅速的城市。其投机需求主要是真实需求带动和良好预期所引致的，但是这些城市未来真实需求是巨大的，如果操作得当，这些城市可以成功地消化泛起的泡沫。但是对于青岛、天津、沈阳、南昌、海口、石家庄等收入水平、经济绩效、城市化速度表现相对一般，潜在需求需要很长时间形成的城市，应该更密切关注和认真解决其房地产问题，以保证房地产健康发展。
城市房地产的发展在地域上差异很大，判断中国房地产发展状态，需要进一步研究具体城市的发展状态。
房地产价格普遍偏高，快速上涨，不少城市出现泡沫和过热。
城镇居民人均可支配收入直接反应了居民的购买能力，而房价收入比则反映了居民对房价的承受能力，房价收入比可以大致反映城市房地产价格高低。观察35各城市收入价格比可以发现四类城市：第一类：沈阳、南京、贵阳、北京、广州、西安、青岛、大连、上海、哈尔滨房价相对很高，房价收入比处在1：9以上；第二类：兰州、长春、南昌、重庆、合肥偏高，房价收入比处在1：8-9之间；第三类：杭州、石家庄、福州、成都、昆明略高，房价收入比处在1：7-8之间；第四类：太原、武汉、呼和浩特、长沙、银川、天津、乌鲁木齐、宁波、郑州、西宁、南宁、郑州、济南房价收入比尚还处在1：6的合理状态；
利用租售价格变动趋势比较的方法，观察2004年1-3季度三十五大中城市房屋销售价格、城市租赁价格、城镇居民消费价格，可以大致判断不同城市房地产的冷热程度。可以将35个城市的城市房地产发展状态分成四类：
第一类：发展过热，已产生泡沫。这些城市房屋销售价格增长高于城镇居民消费价格增长，而租赁价格低于城镇居民消费价格增长，表明这些城市租售价格相反的严重偏离变化。这些城市主要是：青岛、兰州、天津、沈阳、厦门、合肥、宁波、武汉、济南、南昌、海口、石家庄等。
第二类：发展过热，有泡沫威胁。这些城市的房屋销售价格增长远高于城镇居民消费价格增长，而城市租赁价格略高于城镇居民消费价格增长，表明这些城市销售价格脱离了租赁价格增长，快速提升。这些城市为：上海、南京、杭州、重庆、宁波。
第三类：还处在相对正常状态。这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长、城镇居民消费价格增长三者比较接近。这些城市包括广州、北京、深圳、成都、西安、银川、贵阳。
第四类：发展相对不足。这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长均低于城镇居民消费价格增长。表明这些城市销售价格在下降，需求不足，处在有潜力的待发展状态。这些城市由昆明、郑州、南宁、长春、太原、呼和浩特、乌鲁木齐组成。
房地产供给普遍存在结构不合理，个别城市空置严重
35个城市的普遍存在供给结构不合理，并且结构问题进一步恶化，空置率严重，且进一步恶化。数据显示：经济适用房销售率(代表空置率)较高，但新开工面积低于竣工面积；别墅、办公楼、商业用房销售率低，但新开工面积高于竣工面积的数倍。
就35个城市的总体销售率不高即空置率较高。大致地看：海口、石家庄、上海、南宁、哈尔滨销售率较高；宁波、南京、合肥、贵阳、成都在80%以上；其余城市的销售率均处较低的80%以下；其中沈阳、太原、银川、西宁等城市更低。
房地产供给市场面临的又一个重要的问题是：企业的负债率十分高。35个城市平均房地产企业资产负债率高达74.9%。数据显示：南宁、杭州、南京、长春、宁波、青岛、北京、银川高居前十，负债率也在80%以上；最低的武汉、重庆、大连、兰州、上海、石家庄、合肥、西宁也在60%以上。较高的负债率从供给方面孕育着巨大风险。
房地产需求在沿海开放城市和中西部大城市潜力巨大
经济增长率、流动人口等决定城市化速度及新移民的住房需求；而常住人口数量、人均收入水平及其增长决定城市原有居民改善住房的需求；这些长期因素决定：相对而言，城市规模大中心城市，经济发展快沿海城市需求潜力较大，消化房地产泡沫的能力较强。城市的租金变化反映供给的缺口状况，反映房地产市场短期的市场潜力。数据显示：北京、上海、天津、重庆、广州等人口原来规模较大；东部城市北京、上海、深圳、杭州、宁波、厦门、南京、青岛等流动人口较多，人均收入也比较高，因而这些城市市场需求空间大。中西部一些城市规模较大的城市如重庆、武汉、成都等，一些经济正在起飞的城市经济增长快在10%以上将带动房地产需求增长。
利用主成分分析获得35个城市需求潜力指数(负值指在平均水平以下)：最具需求潜力的前十个城市上海、宁波、厦门、北京、广州、深圳、大连、济南、重庆、杭州都在东部，同时也有条件吸收房地产泡沫。乌鲁木齐、昆明、福州、海口、石家庄、兰州排等城市市场需求相对潜力弱小一些，吸收房地产泡沫的能力也较弱。
目前收入水平低、发展速度慢、城市化不快的城市，房地产泡沫相对也不十分严重，；发生房地产过热和泡沫的城市，主要是收入水平高、发展速度快、城市化迅速的城市。其投机需求主要是真实需求带动和良好预期所引致的，但是这些城市未来真实需求是巨大的，如果操作得当，这些城市可以成功地消化泛起的泡沫。但是对于青岛、天津、沈阳、南昌、海口、石家庄等收入水平、经济绩效、城市化速度表现相对一般，潜在需求需要很长时间形成的城市，应该更密切关注和认真解决其房地产问题，以保证房地产健康发展。