倪鹏飞：房地产存6大体系缺陷 市场不规范为首
发布时间：2008-07-20 22:27:27
半月谈
问："我最觉得痛心的问题是在这3年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等问题解决得更好。"今年两会期间，温家宝总理答中外记者问时这样坦言。在他作的《政府工作报告》中，"促进房地产业和建筑业健康发展"也成为2006年政府工作的一项目标。请问倪博士，健康房地产市场的标准是什么？
倪：楼市，堪称城市中国晴雨表。目前关于房地产的健康还没有一个统一的标准，
国内外学者对房地产健康度的研究基本上都是关于房地产泡沫以及结构方面的问题。所谓健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、质量方面，房地产系统与宏观经济及其他系统相互适应和相互促进的状态。房地产市场健康受整体经济的影响，而房地产作为经济系统的一部分也会影响整个城市经济。
问：房地产市场主要由哪些部分组成？
倪：按我们的研究分析框架，房地产市场可细分为四个市场，即住宅房地产市场、工业房地产市场、商业房地产市场以及土地市场。每一市场主要包括价格、存量、增量、速度和均衡状态等。在判断总的市场健康度的时候，我们把各分市场的情况加总。
问：根据你们对国内35个大中城市房地产健康程度的最新研究，够得上健康标准的占多大比例？
倪：严格地说，进入我们研究视野的中国35个大中城市房地市场都不健康。按照比较宽松的标准，35个城市有15个基本健康，15个不健康，5个严重不健康。
问：那就是说，在这些有代表性的城市中，多数的房地产市场不健康。
倪：确实如此。对各分市场进行比较，工业用地市场最不健康，住宅市场和土地市场次之，商业房地产市场相对来说比较健康。
问：你认为，中国房地产体系存在哪些缺陷？
倪：毋庸讳言，中国房地产存在以下六大体系缺陷。
一是"正规市场"不规范，黑市交易比例高。比如，在土地征用、出让、转让以及土地所有权和使用权的出租市场，黑市十分猖獗；在征地"市场"中，农民处于弱势，土地没有实现平等自由的交换；在拆迁市场上，被拆迁居民处于弱势地位，其主体地位和财产权利没有得到保障；一些城市的中介服务企业资质差，恶性竞争，缺乏诚信；多层次的住房租赁市场供应体系远未形成，特别是针对中低收入居民的廉租住房、简易型租住房、经济型租赁住房、普通租赁住房供给不足；另外，全国70%以上的物业管理企业由房地产开发企业派生出来，物业管理公司大部分是开发商的"关联企业"。
二是法制体系不健全，司法保障不牢靠。目前，土地征用、出让、转让和房地产的开发、销售、出租、中介、物业等市场制度都不太健全，房地产法律不尽完善。特别是有关法律和条例对市场主体各种侵权行为的限制性和惩罚性的具体规定很少，对消费者相关权益的具体保护规定严重欠缺。目前房地产合同履约率不高，侵权诉讼的结案率也不高，诉讼保障缺乏。
三是监管体系不顺畅，监管执行不得力。在政府对房地产市场的准入监管、质量监管、价格监管和秩序监管等方面，政出多门，互相交叉扯皮，实施不力。
四是住房保障不完善，公共服务不到位。政府对中低收入家庭的"住房购买租赁补贴"额度不足，范围不够，对象不准。公共部门不能提供可查的房地产档案信息，也未能提供相关的市场预警和预报信息。
五是税费种类不简明，税费结构不合理。有关的税种多达12种，收费项目一般几十种，多的地方甚至超过百种。税费体系混乱，租、税、费混杂现象严重。税收结构也不合理，所得税低，保有税低，流转税高。税费征缴方面，偷税、漏税和逃税现象严重。
六是调控手段不灵活，部门之间欠协调。我国房地产金融市场体系没有健全，货币政策手段难以发挥作用。目前房地产宏观调控主要是通过行政手段或者行政审批进行，包括土地审批、项目审批、资金信贷审批。各级政府及部门之间没有形成信息共享、对话平等、协调配合的决策体系和机制，政策时常相互矛盾，宏观调控常常难以奏效。
问：住房是民生的根本，也是民权的保证；土地是人类的命脉，也是财富的源泉。要解决以上问题，促进房地产健康发展，你们有哪些针对性的建议？
倪：对症下药，我们提出六条对策：扩大正规市场，建立完整有机的市场体系。改革土地征用、转让制度，建立完善可靠的法制体系。建议组建"房地产监督委员会"，建立简明有力的监管体系。转换政府参与经济的方式，建立负责的有限参与体系。开征财产税，建立公平合理的税费体系。建议组建"房地产政策协调委员会"，建立统一灵活的调控体系。(沙磊 冯茜茜)