倪鹏飞：真正对房地产负责的是中央政府

非常感谢今天出席会议的各位领导、各位专家，也感谢新闻界的朋友们这几年来对我们这项研究的支持。正像刚才裴所长所讲的，我非常感谢支持我们的单位和领导。这个报告所形成的结论和观点，是我们课题组成员的观点，有一些不足的地方，由我们课题组特别是由我来负责。

首先，我给大家介绍一下2005年城市竞争力全球和中国的背景。概括起来有几点，第一是全球化的竞争使城市更加重要，使城市与国家的依赖关系进一步增强，国家通过城市参与国际竞争，城市的国际竞争也更依托于国家的竞争。2005年，全球尤其是亚洲国家之间的竞争特别激烈。

第二，城市国际竞争依赖于区域城市群的竞争力，整体力量特别明显。城市以城市群的形式参与国际竞争，2005年中国城市群之间的群起群争也非常明显。第三，随着中国经济一体化的迅猛发展，两岸四地城市的竞争格局尤为国内外华人、企业家和城市的决策者所关注。我们现在是做第四次报告，前三次报告的时候，大家都呼吁为什么不研究港澳台地区，正是在这种强烈的要求下，我们把研究的视角放大了。第四，中国城市的发展正在转型，竞争正在升级，市民素质、科技创新、社会和谐、核心竞争力、城市品牌正在成为流行的观点。第五，住房价格偏高，住房结构不够合理，部分城市房地产过热，影响城市居民的生活，也影响了一些城市竞争力的提升，成为当前中国经济特别是城市经济影响力的重要问题。2005年的报告，就是在这五大背景下形成的。

报告还是两部分，第一部分先介绍竞争力的情况，然后介绍报告的主题，房地产的情况。在形成报告之前，我们先形成了一个竞争力报告的分析框架，还是分成两部分，第一部分是表现竞争力的一些因素，在原来6个基础上，我们今年又加了一个反映科技创新的结构总量，这样表现的综合竞争力的指标有7个，包括综合增长力、综合经济规模、综合效率、综合效益（资源和环境的节约）、综合结构特别是科技和现代服务业的问题、中国的就业。

城市竞争力的解释框架，就是解释是什么因素使这个城市竞争力排在这个位置上呢？我们开发了一个重要的框架，叫飞轮模型。从里到外，是市民本体竞争力、企业本体竞争力、产业竞争力、公共部门竞争力、商业环境竞争力、创新环境竞争力、社会环境竞争力。正是在这个框架的基础上，我们对中国，包括港澳台在内的200个城市进行了比较。

最重要的我想给大家介绍一下2005年中国城市竞争力竞争的格局。第一，中国200个城市综合竞争力的前20强依次是香港、台北、上海、北京、深圳、广州、高雄、澳门、新竹、基隆、宁波、苏州、台南、天津、厦门、大连、无锡、沈阳、青岛。由于我们把研究的视野范围扩大了，所以今年的中国内地一些城市竞争力的排名位置下降，但是并不意味着绝对竞争力下降。竞争力的格局层次非常分明，从港澳台到东南沿海到中部到东北到西部依次下降，而从东部来看，东部沿海五个区的强弱依次是长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸。

还有第二个格局是值得关注的，就是竞争格局在迅速的变化。这个迅速的变化是这样的，中国内地城市竞争力飞速提升，台湾地区的竞争力增长缓慢，并且有些城市是处在下滑的状态。我们注意到嘉义市连续两年经济增长是负增长，台中市2004年的经济增长是负增长。除了澳门以外，整个港澳台地区经济增长的速度和内地差得很远。当然有发展阶段的问题，但是也反映了一个潜在竞争力的趋势。这并未引起香港、台湾、澳门的一些相关者的注意。中国内地的东北以及西部一些城市的竞争力提升迅速。

第三，受宏观调控和高框架的影响，在长三角、珠三角等区域，依靠高投资和房价过高的个别城市竞争力有所下降，我们从排名中提炼出来了，个别城市我就不讲了。竞争格局区域有别，东部过去快速增长的制造业城市，特别是原来提到的一些中型、小型的城市，目前资源要素和技术面临着困境，东北、中西部的龙头城市，像武汉、沈阳、长沙、成都、重庆等城市的综合优势开始发力，但是中西部的中小城市与龙头城市的距离在拉大。

我们还对2005年中国前60个最具竞争力的城市的解释竞争力进行了排名。过去大家一直不理解竞争力是怎么回事儿？实际上综合竞争力是前面7项表现指标形成的，我们所说的解释竞争力是另外8项。这次我们还专门对这两个数据进行了一个对比。

我们这次研究有一个重要的发现，对影响城市竞争力的因素做了研究，我着重讲一个，就是一级指标，或者说最重要的8个综合因素对城市竞争力的影响。现在来看人才是最重要的因素，其次是产业，再次是生物环境。

我们还对中国城市竞争力进行了调查研究，我们做了50多个指标，60个城市，6000个问卷的调查。调查结果发现，大家比较满意的有以下几个事情：第一是对基础教育的情况比较满意。第二是城市的企业家追求财富的欲望与城市的观念比较好。还有市场预期，就是大家对城市的前景比较乐观，市民的创业观念和创业意识比较好，城市外来投资的风险性比较好。同时，我们发现这50多个指标中，表现最差的或者市民最不满意的5个指标：一个是市民对医疗服务的满意度比较低；还有城市特权，对于机会均等的破坏度大家也是不满意的；还有就是城乡社会保障的差距、城市公共服务的差距、城乡医疗收费的合理性。这些都是大家特别不满意的。实际上我们连续做了4次调查，这4年来都是基本一致的，就是说连续几年来大家对这些问题都是比较关注和不太满意的。

根据前面的情况，我们对中国城市竞争力有一些政策建议，第一、从中央来看，中央政府应该确立以提升区域竞争力为中心的区域政策。尤其是支持东部地区走向世界、建立强大国际竞争力的同时，要援助中西部地区城市的发展和竞争能力的建设。不是简单的转移支付，同时加强对中等城市的支持，今年温总理也提到这个问题。但是我们研究发现中部城市和东部城市的竞争力在拉大。

我们对城市竞争力研究之后，还有一个城市竞争力的背景，就是城市群的研究，这个研究我们工农业研究所的白梅（音）博士做了很多的研究。

另外，我们还尝试着对中国的国家竞争力进行了研究。这次用我们自己的框架和指标进行研究，我们认为我们的研究还是有一定的说服力的。基本的步骤就是这样的，比如说确定内涵、确定框架、确定指标、确定数据、选择样本、分析中国的优势劣势和竞争环境。结论是这样的，我们选择了全球100个国家和地区，中国排在第34位。前10位是美国、德国、日本、英国、法国、荷兰、爱尔兰、加拿大、意大利、比利时，中国香港排在第11位。中国的发展态势势不可当，竞争劣势无法回避，竞争环境十面埋伏。我们同时提出了突出重围的“中国的全球共赢战略”。中国的竞争战略需要非常重大的研究，我们只是一个初步的想法，提出了8个方面的具体意见，还可以继续研究。

接下来讲一下今年的主题——中国城市竞争力与城市房地产的关系。房地产经济是城市经济的一个部分，他们是整体和部分的关系，他们相互作用、密不可分的。我们做了研究框架以后，首先进行了一些计量的分析，得到了很多的结论，总的来说是这样的。一个城市如果它的竞争力高，那么它的房价有可能高，它的竞争力低，房价有可能低。如果一个城市的房价不高，可能会削弱它的竞争力，过低也不利于竞争力的提升，总的来说是这样的。我们还做了一个图，大家从这个图可以看一看竞争力和房价的比较，很清楚。第一是最不协调或者最有问题的，应该是深圳、杭州、上海、北京、厦门、广州、昆明、大连、南宁，就是说你的房价相对于你的竞争力来说太高了，顺序就是这样排下来的。相对来说房价有发展潜力的是西宁、重庆、长春、呼和浩特。这个判断和一些企业及实际部门是有一致性的，他们是从投资的角度，很多认为重庆、武汉有潜力。

今年由于房地产的健康问题特别引起人们的关注，所以我们今年花了很大的力气，研究房地产的健康。我们做了一些国际文献的检索，发现没有真正对健康进行系统研究的，我们对这个问题做了一个初步的开拓性的研究。我们首先觉得所谓健康的房地产市场，就是在规模、结构、速度、质量等方面，房地产系统与宏观经济系统，就是城市宏观经济和其他系统应该相互作用、相互促进。从这个概念出发，形成了一个框架，然后对4个市场：住宅、商业地产、工业地产、土地市场，对35个大中城市的房地产健康的偏离程度进行了计算。计算的步骤是这样的，先确立框架，建立指标体系，指标体系大概有46个，这里面不仅仅是房价泡沫的问题，包括结构问题、存量问题、增量问题等等。我们还建立了一个理论方程，也是40多个方程，虽然很简单，是线性的，但是很有效果，能说明问题。然后估计方程系数，求出经验数据。然后实际数据、经验数据、标准数据进行比较，计算偏离度。

有这么几个结论，总体上来说，35个大中城市多数城市的房地产不健康。我们研究的范围和对象是35个大中城市，严格意义上来讲都不健康，因为这4个市场几乎找不到哪个分市场都是健康的。但是我们放松了一下标准，如果有2个市场是健康的，就说明你是健康的，如果有3个市场不健康，就说明你不健康。结果是15个不健康，15个健康，有5个严重不健康。住房价格是偏高的，社会保障房的投资规模偏小，增长规模也是偏低的。住宅的投资过热，土地市场的价格不是像人们研究的是高了，根据我们的研究，土地的价格是低了，也是不健康的。我们发现中国城市房地产的健康和不健康的问题有房地产自身发展的原因，也有一些制度、体制、管理和政策方面的不够成熟、不够完善。

我给大家介绍一下市场化程度的发现。市场化最高的依次是深圳、广州、上海、青岛、杭州、大连、宁波、南京、成都和北京。总体指标排名靠前的城市是深圳、广东、上海、青岛，排在后面的是西安、西宁、太原、兰州、呼和浩特。总体上，我国重点城市房地产市场基本实现市场化，距离完全市场化还有很大差距。总体指标显示，35个大中城市中排名最前的城市得分为7.13，最低为6.09。

我们还对中国房地产的投资潜力进行了研究。我们对50个城市的三个市场，住宅市场的投资潜力、商业地产的投资潜力、工业地产的投资潜力进行了研究。并且我们研究了影响投资潜力的因素，特别是住宅，我们发现最重要的因素就是移民人口的规模和增长速度。就是说移民人口多、规模大、增长快。住宅市场应该是比较有潜力的，这个和我们的经验判断是非常一致的，这是通过数据、通过计算曲线判断出来的，最大的因素就是流动人口和移民人口，所以这从另一个方面说明我们的研究是可信的。

最后一点，我们通过对前面的研究，对中国的房地产市场进行了一个宏观的思考，我们发现中国房地产取得了很大的成就，短短20多年的时间，人们住房的面貌发生了巨大的改变，城市环境的面貌也发生了巨大的改变。但是过程中也存在一些问题，一方面是发展中的问题，另一方面是体制、管理、政策体系不够完善。问题有很多，怎么来分析呢？我们进行了反复的思考，确立了这样一个分析框架，首先把房地产分成8个市场，每个市场又包括几个方面，比如说市场体系的情况、司法保障的情况、政府参与的情况、政府调控的情况、政府汲取的情况，用这个框架去对一对问题的原因是什么，根据问题和问题的原因决定我们采取什么政策。

中国城市房地产发展的几个问题，提得比较尖锐。第一个是人力市场，工资拖欠非常严重；第二是土地市场，强征暴敛；第三是销售市场，秩序混乱；第四是金融市场，潜在隐患；第五是中介市场，坑蒙拐骗；第六是租赁市场，发展缓慢；第七是物业市场，纠纷不断。引起这几个方面问题的原因是什么呢？一个是正规的市场不规范，非正规的市场比例比较高，无论是从劳动力、资金、租赁、销售、物业等等，比例都是比较高，比较猖獗的。第二是法制体系不健全、不合理，司法执行不牢靠。第三是监管体系不恰当，监管执行不得力。第四是住房保障不完善，无论是租赁市场还是销售市场，我们知道房地产市场是一个住房保障体系和市场体系相结合的市场。第五是税费结构不合理，税费种类不简明。第六，调控手段不经济，调控部门不配合。在一些时期，之所以房地产出现问题，就是因为监管部门认为房地产形势是这样的，采取这样的措施，他认为是那样的，采取那样的措施，措施叠加就不能起到很好的调控作用。

最后我们提出了一些完善中国房地产市场发展的公共政策体系。第一是扩大和规范正规市场，建立完整有机的市场体系；第二，推进房地产市场化，建立完善可靠的法制体系；第三，改革房地产的监管机构，建立顺畅有力的监管体系。

现在房地产的监管，许多部门都监管，真正对房地产负责的是中央政府，而中央政府没有具体监管的权力，地方政府土地管理部门去监管又监管不了，所以监管机构不是很顺畅。要改革监管机构，我们提出了一些观点，但是鉴于一些考虑，还是讲得模糊一些。

第四，改进政府参与经济的方式，完善住房社会保障体系。政府可以采取更灵活的以市场化为基础的办法来建立社会保障体系，不是说一建立社会保障体系，就是政府去建去管；第五，加快开征物业税，建立公平合理的税费体系。尤其是房地产税，对宏观经济的调控非常有利；第六，建立房地产政策的协调机构，建立统一灵活的调控体系。