《中国住房发展报告（2010--2011）》发布会文字实录
主持人 史丹:
各位嘉宾，各位媒体朋友们，大家上午好。感谢大家来参加今天的《住房绿皮书》发布会，今天参与研讨的专家有：
中国房地产协会副会长 朱中一
中国土地学会副会长 黄小虎
国务院发展研究中心市场研究所研究员 廖英敏
国家统计局投资司 赵培亚
中国社会科学院财贸所研究员 王诚庆
中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任 尹中立
中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员 李恩平
中国社会科学院党组副书记、副院长李慎明
中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任 倪鹏飞
2010-12-08 09:45:44
主持人 史丹:
首先，请中国社会科学院党组副书记、副院长李慎明为今天的发布会致词。
2010-12-08 09:49:16
李慎明:
各位领导、专家、新闻界的朋友们：
大家早上好！
我很高兴参加今天的《住房绿皮书》发布会暨2010～2011年住房形势与政策研讨会。首先，请允许我向国家重大社科基金阶段性成果：《中国住房发展报告2010-2011》的发布表示热烈祝贺。向出席“住房形势与政策研讨会”的诸位领导、专家和新闻界的朋友们表示诚挚欢迎！
大家知道，住房是人类最基本的需求之一，住房问题是关系国计民生的重大问题。改革开放30年多年来，我国城乡居民的居住条件和生活环境发生了翻天覆地的改变。我国城镇居民人均住房面积从1978年城市人均住宅建筑面积6.7，2008年中国城镇居民住房面积人均已达28.3平方米,增长4倍多，住房质量、住房成套率、配套设施与环境大为改观；我国农村人均住房面积从1978年的8.1，增加到2008年32.4，增长4倍多，从大多简陋的土坯房为主，到基本上已经被砖瓦房和楼房所取代。我国房地产业从无到有、从小到大，发展成为带动中国经济高速增长的重要动力。我国在住房建设上所取得的成就，必须充分肯定。
2010-12-08 09:50:45
李慎明:
但是，近年来，我国住房与房地产在快速发展的同时，也产生一些值得高度重视的问题。集中反映在：房价过高并且上涨过快，城镇居民尤其是中低收入和年轻家庭的住房十分困难；房地产行业利润畸高，大量资源要素向房地产行业集中；宏观经济过度依赖房地产发展；房价畸高和居住差距扩大加剧贫富差距扩段分化；住房与房地产领域的腐败比较严重。
这些问题影响了居民生活改善，加剧了分配不公，滋生部分权力部门与官员腐败，影响了社会和谐；同时加剧了结构失衡，制约了产业升级，阻碍了经济发展方式转型，从而增加金融风险，加剧经济波动，影响经济健康可持续发展。因此，必须高度重视，尽快加以解决。
2010-12-08 09:52:12
李慎明:
导致这一个复杂的原因：既有中国处在城市化加速期的特殊阶段原因，也有当前经济全球化与全球金融危机的国际背景原因；既有市场经济失灵的共同原因；也有中国住房市场与住房保障体系不健全的原因。解决日益严重的住房问题，必须采取“标本兼治，长短结合”的方针，关键是要建立让“普通老百姓有房住”、促进房地产业健康发展的长效机制。
现在的住房价格畸高，社会议论纷纷，连一些副部长级干部也说自己购买不起一套住房。现在的房价不仅涉及社会中的普通百姓，而且涉及大家经常说得“白领阶层”；不仅是一个简单的经济问题，处理不好，有可能变成一个政治问题。
1872，恩格斯写过一本经典著作：《论住宅问题》。我们现在重温其中的一些观点，可能有一定的现实意义。恩格斯认为， “一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些旧城市的布局已经不适合新的大工业的条件和以此相应的交通；街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里。正当工人成群结队拥入城市的时候，工人住宅却大批拆除。于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业者的住宅缺乏现象”； “现代大城市的发展，使某些街区特别是市中心的地皮价值人为地提高起来，往往是大幅度地提高起来。原来建筑在这些地皮上的房屋，不但没有提高这种价值，反而降低了它，因为这种房屋已经不适合改变了的条件；于是它们就被拆毁而改建别的房屋”；“资本即使能够办到，也不愿意清除住房短缺，这一点现在已经完全弄清了，于是只剩下其他两个出路：工人自助和国家帮助。”
2010-12-08 09:52:48
李慎明:
我认为，恩格斯当年的论述，对认识市场经济条件下的住房问题仍具有一定的指导意义。
在当今时代的经济全球化特别是金融全球化及国际金融危机的背景下，国际资本集团和炒家又加入了推高资产泡沫的博弈，中国将长期面临美欧等国转嫁危机，压迫人民币升值和输入通涨的国际环境，也将长期面临国际游资进进出出加剧房市和股市动荡的局面。另一方面，由于地方政府是土地的唯一拥有者和市场提供者，成为最主要的利益主体，加上土地收入全部归地方政府征收和使用的财税体制，一些地方政府为了不断推高自己的GDP，以显示自己的政绩，甚至为了自己职务的提拔，接连越过土地批租红线，把建设创新性国家置于脑后，把经营本属于子孙后代的土地作为自己的主业。住宅的完全商品化、市场化必然造成国家经济结构性失衡，给科学发展观的贯彻带来很大的困难。也是推动收入分配差距进一步拉大的主要动力源。
2010-12-08 09:55:32
李慎明:
我个人认为，住房中可有商品，但不能商品化；温家宝总理在中共中央、国务院举行的2010年春节团拜会讲话中所说的要使人民群众“住有所居”的重要指示必须落到实处。政府在收取的土地出让金中，必须拿出相当的比重，尽快加大最低生活保障用房与公租房、廉租房的建设。
住房，从整体上说，应该是人民群众的生活资料，政府应给予最低限度的保证。住房，不应成为少数人的谋取暴利的生产资料。如果成了少数人谋取暴利的生产资料，则必然加大社会的两极分化，对党的长期执政和社会的长治久安带来十分不利的影响。
现在社会上一直流行着培育壮大“中产阶级”的说法。我认为，对“中产阶级”要作辨析。对一般职业，其中包括高级职员，也就是我们所说的“白领阶层”，他们应是“中等收入阶层”，而不“中产阶级”。因为这些“白领阶层”所得的收入，是靠自己的体力和智力为别人打工所得，特别是在外企和私企的“高管”，收入较高，靠工资收入或附以贷款，有了自己的住房和汽车。但这房和车，仅仅是他们的生活资料，并未进入生产领域，没有变成生产资料，并不产生剩余价值。这些“白领阶层”中，有的也有股票和出租房屋等收入，但这些收入往往不是他们生活的主要来源。他们现在生活水平的提高，也往往通过贷款，是对自己未来收入提前预支的享有和享受。经济快速发展时，这些“白领阶层”工作和收入稳定，残还贷能力没有问题；但我国经济一旦逐步调整到位，有的“白领阶层”的工作、收入、生活状况和还贷能力就有可能出现大的变化。
希望与会的专家和课题组的同志们，借此次研讨会之机会，一方面，就当前住房形势及政策与住房发展重大理论及现实等问题，解放思想，深入研讨，充分交流，科学把脉，积极建言。也希望新闻界的朋友本着高度负责的精神积极宣传和客观报道这些研究和研讨成果，使之更好地发挥决策参考资料的作用。
谢谢大家。
2010-12-08 10:01:41
主持人 史丹:
谢谢慎明院长的发言，对我国住房问题分析得非常到位，观点也是高屋建瓴，对我们研讨会开了一个好头，给在座的专家有很好的启发。
下面我来发言，我是中国社科院财贸所副所长史丹。首先我代表财贸所欢迎大家参加今天的《住房绿皮书》发布会暨2010-2011住房形势与政策研讨会。
衣食住行是基本的民生问题，也是我所长期关注的重点领域之一，早在1999年，在原中国社科院院长李铁映同志的倡议下，我们研究所成立了城镇住宅研究室，并在20世纪90年代初，土地使用制度和90年代中期以后住房体制改革中发挥了重要的作用。2003年更名为城市与房地产经济研究室，并成为中国社科院的重点学科和重点研究室。自1978年财贸所成立以来，几代财贸人不辱使命，在中国经济社会发展进程中几乎每一个环节都留下自己的业绩，住房绿皮书是我们财贸所对社会的又一奉献。《住房绿皮书》的研究团队荣获2009年国家社科基金促进房地产市场金融发展政策研究重大招标项目。这次出版的绿皮书也是这个社科基金重大项目的阶段性成果。在绿皮书的形成过程中得到了来自住房和城乡建设部政策研究中心、国家统计局固定资产投资统计司、财政部综合司、中国人民银行、银监会、发改委等部门，以及北京大学、中国人民大学、中国土地测量规划院、国家税务总局、社科所等单位的大力支持和帮助，今天我在此向上述单位表示感谢！
2010-12-08 10:04:32
主持人 史丹:
去年11月份在社会科学出版社及谢寿光今年发布的今年《住房绿皮书》的出版再次得到社科文献出版社和谢寿光院长的大力支持，对此我们也表示深深的谢意。当前我国房地产市场是宏观经济调控的重点领域，关系到广大人民群众的根本利益，也是学术界热议的焦点问题。《住房绿皮书》分析了2009-2010年中国住房市场的状况，预测了2011年住房发展的趋势和面临的问题和挑战。我相信，《住房绿皮书》中的一些观点会得到今天与会专家的共鸣或者反思，希望在这次发布暨研讨会上各位专家和媒体朋友们能够畅所欲言。同时，我们还要看到住房市场涉及方方面面，比较复杂，有许多问题需要专家学者们持续关注和深入研究，与会专家的意见将有助于我所住房研究团队的研究工作的持续和深入开展，开拓研究思路和思维。最后，预祝这次绿皮书发布会暨住房形势与政策研讨会圆满成功。谢谢大家！
2010-12-08 10:05:19
主持人 史丹:
下面进行会议的第二个议程，请倪鹏飞研究员代表他的研究团队介绍《住房绿皮书》的主要内容。
2010-12-08 10:07:19
倪鹏飞:
刚才史所长已经介绍了我们研究的一些情况，《住房发展报告》，我们的研究联合了各方面的力量，这一个报告全部是我们的核心队伍创作，也展示了我们研究队伍在房地产领域的研究逐渐成熟。我们这个报告已经形成了比较好的框架，我们研究的内容主要包括三个方面：一是形势分析与预测；二是关于房地产住房发展指数的开发；三是选择一些重大的热点问题进行深入的理论和政策研究。研究过程，尤其是今年我们把这个报告和国家重大社科基金项目结合起来进行了研究，其中有一些专题，实际上是我们国家重大社科基金研究的重点内容，当然这是阶段性成果。
2010-12-08 10:08:33
倪鹏飞:
这个报告的分析框架有四个方面：首先，房地产市场的外部环境，这是一个很重要的房地产市场分析的条件；二是影响住房发展的制度基础；三是住房经济的主体行为；四是房地产市场的市场绩效。我们认为外部环境和制度基础影响了房地产市场主体行为，而市场主体行为最终影响了市场的绩效。因此，我们这个报告按照这四部分展开，它们之间的逻辑关系非常清楚。
在这个框架下，我们首先对过去一年房地产市场形势进行了分析和回顾， 2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形势，它的总体表现是从2009年第四季度到2010年，从量价齐暴涨，到价涨但量跌，政策与市场的博弈进入了持续胶着的状态。在去年第四季度，尤其是去年12月份，出现了由于市场上传言优惠政策将取消，导致了人民的恐慌，出现了量价齐暴涨的局面。尽管政府出台了一些政策，但是作用有限，尤其在3、4月份出现了持续的暴涨，接下来政府采取了一系列措施，但是涨幅依然很高，销售量开始下跌。我们认为之所以出现这种原因，是因为整个2010年政府的调控措施还是比较得力，集中在政策频繁出台、调控措施逐步增加、调控内容越来越细、调控力度越来越大、监管强度也在增大、执行力度也在强化。这也是确保了房地产市场没有继续暴涨的重要原因，但是由于几个原因：1.流动性大量过剩，货币政策过度宽松，所以大大抵消了政府调控的政策和措施。2.长期预期看涨，对住房调控信心不足。3.开发企业获得资金渠道多，资金压力小。4.购房者预期发生分化。5.土地市场趋于稳定，信贷支持逐渐收缩，投机受到遏制。6.调控力度越来越大，起到了一些作用，抵消了以上这些措施。
2010-12-08 10:10:25
倪鹏飞:
2011年中国住房市场的预测。2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中有降，或者叫稳中略降，市场还有小幅的波动。理由有以下几点：
1.中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；
2.中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略。从目前形势来看，中央确实采取了见高就打，这一点也是非常重要的。
3.预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；
4.住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。
5.紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束，这一点就可以避免到2010年那个矛盾的问题。我们说2010年尽管政府出台了很多措施，由于货币政策宽松，大量流动性抵消了这个，所以2011年这个局面会得到扭转。我们之所以形成这个框架，其中一个很重要的原因就是第五点。
2010-12-08 10:13:19
倪鹏飞:
接下来我给大家讲一下中国房地产调控所面临的挑战，主要有几个方面：
第一个挑战，制度缺陷导致主体冲动，主体冲动导致市场失衡。这是房地产市场发展所面临的最深层的问题，就是制度问题。目前对于这个问题大家意见比较一致，但是进一步提炼，还是不太一致。我们在房地产方面以及相关方面制度还存在缺陷，这些缺陷导致了中国有几个主体都比较冲动，包括中央政府在内。国家为了刺激经济的增长，也有一个增长的冲动，地方政府炒买土地的冲动，金融体系信贷的冲动，开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动，也有投机和投资的冲动。这些冲动会导致几个失衡，首先是供求结构的失衡，尽管供了很多，但是由于一些投机和投资总是跟不上现实的需求，在需求结构上也存在着这种，往往是投资者和投机者，他们的带动挤压了消费。在供给领域，尤其在中低档房，甚至包括保障房的比例大大难以适应相应的需求，需求也存在失衡。
2010-12-08 10:14:22
倪鹏飞:
第二个挑战，中国宏观经济现在一个重要的问题就是动力不足，对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。到明年我们的宏观投资增长可能要放慢，比如我们的动力不足，这不是短期能解决的，明年还会存在问题。同时，明年还同时存在着通货膨胀的压力，通货膨胀来临的时候为了保值会怎么办？可能又会导致去买房来保值，所以对房地产价格也带来压力和挑战。
第三个挑战，多种因素导致房价长期上涨的预期。主要体现在以下几点：1.土地资源稀缺的预期。2.中国城市化等因素；3.人民币升值预期；5.中国经济长期快速增长；6.媒体炒作；7.预期管理缺乏。把这个预期给扩大了，这个预期是调控房地产的面临的一个很大的挑战。
第四个挑战，开发市场。房地产较高的行业毛利率，2009年毛利率50%以上，房地产进入门槛低，销售方式便于风险转嫁，大量企业向房地产转移。房地产企业这几年迅速增加，中国民营企业经济最发达的省是浙江省，在2009年百强企业排名中有70%都涉足了房地产。另外，我们专门做了分析，许多跟房地产不相关的龙头企业、知名企业大量转入房地产领域。
2010-12-08 10:15:16
倪鹏飞:
第五个挑战，货币供应宽松导致房地产市场资金暴增，流动性充裕，货币供应收紧并不到之房地产市场锐减。货币供应量的增加导致市场流动性充裕，开发商和购房人首先捕捉到信息开始入场成交，成交量的上升推动销售价格增长。对房地产市场是有影响，但是影响不像对一些中小企业那么严重。
第六个挑战，土地拍卖助推房地产价格上涨的因素没有解决，土地融资助长地价上涨。这个最基本的制度设计短期内还没出来，所以有时候还会出现一些推波助澜的现象。
第七个挑战，房地产已经调控很久了，这种紧缩的调控对市场行为各方的压力越来越大，即使不会出现停止，但是也会出现一些削减的情况。比如，地方政府难以承受、开发商难以承受、银行难以承受。另外，如果我们收紧了，经过一个周期以后会不会出现供给短缺。而在需求方面出现一个十字以后，到一定时期会不会有一个很强的增长。当然，这种调控对于中央政府也有一定压力。这是住房市场本身面临的很重要的问题，非常强的紧缩对各方都带来很大的压力。
2010-12-08 10:16:03
倪鹏飞:
第八个挑战，目前保障性住房是解决房地产市场经济问题、社会问题一箭双雕的措施，但是目前保障性住房的资金没有保障。保障性住房体系没有建立，现在推出的公租房的目标、主体都非常不明确，所以保障房快速进展也有一定的问题。
第九个挑战，目前调控本身目标不明确，任务不具体，政策不连续，责任不落实，执行力有待加强。李院长讲的非常重要，国际经济、全球金融、国际游资虎视眈眈对中国房地产的觊觎也是对房地产的重大挑战。
面临的十大挑战是明年和今后房地产调控中的一些重要的棘手的问题。
2010-12-08 10:17:03
倪鹏飞:
2011年和以后，我们调控的措施和政策建议我想讲以下几点：
1.增加调控任务：确保稳健增长，防止通货膨胀，调整经济结构，提升经济质量，遏制资产价格上涨。要把资产价格问题作为调控的重要任务之一。
2.坚定调控的决心。现在各方和地方政府在博弈，有很多开发企业、投资者都在赌政府有没有决心、有没有意志。我们也存在着许多促进房地产健康发展，调整房地产有效的条件和手段。中央国家，尤其是中央政府一定要加大调控的信心，坚定调控的决心。不动摇，不妥协、不松懈。
3.明确调控的目标：政策目标应该保证“投资持续增长，销售稳步增长，价格理性回归”。对于不同的城市可以确定出不同的指导性的价格上涨目标或者变化目标。比如对一些房价过高、增长过快的就不能涨，必须降。但是对一些情况相反的，可以有一定的涨幅，这个涨幅一定要控制在城镇居民人均可支配收入之下。
4.稳定调控政策。有时候我们宽松的政策不是给消费者带来好处，而是给投资者、投机者带来好处，这都是由于政策不稳定、不具体、不细化导致的，所以就需要稳定政策。同时要对市场预期的变化给予及时的引导，尤其是针对市场的一些炒作和传言给予及时应对。我注意到今年中央政府有关部门这点做的非常成功，市场上有些人曾经放出一些传言来，想在市场上炒作，有关部门及时做出了回应。
2010-12-08 10:25:43
倪鹏飞:
5.细化调控方案：针对未来可能出现的问题、为实现调控目标，需要将调控对象进一步细化，通过对供给、需求、区域、时间和产品的细化管理达到调控的目的。
6.落实问责制度。实施目标管理，继续推进，实行目标责任制。
7.健全保障制度。大幅度增加保障性住房投资，加快完善住房保障体系，明确主体，落实责任。我们计划是500多亿但是现在增加多800亿，但是这个还是远远不够，我认为还要再这个基础上翻一番。只有这个幅度达到足够的量，才能真正对市场起到一箭双雕的作用，一个是有利于解决民生问题，另一个也能起到稳定市场的作用。中央如果拿出更多比例来，我想地方政府也能配套更多比例，形势会有很大改观。
8.建立长效机制。包括改革土地、金融、财政、开发等等。这有一个过度的过程，但是宜早不宜晚。谢谢！
2010-12-08 10:26:32
主持人 史丹:
下面请吕风勇研究员发言。
2010-12-08 10:26:38
吕凤勇:
尊敬的各位嘉宾上午好！首先看一下2009-2010年中国宏观经济形势的状况。总体来说，2010年宏观经济呈现出一种复苏的态势，但是这个复苏和去年的复苏意义不一样，呈现出一种整固的态势。而且通胀趋势初步形成。经济增长快速增长，波动有所加剧。2009年经济增长率呈现出前低后高。
投资方面的问题，有政府投资力度在逐渐衰减，这导致了经济增长率呈现一种前高后低的趋势。2009年以来国内生产总值进一步同比的增速呈现了这种在2010年前高后低的态势。从社会就业方面来看，城镇登记失业率有所下降，就业形势有所好转。从这张图上可以看到，根据社保部公布的数据相比较来说，失业率在逐步降低，到三季度已经下降到4.1%。这个图表现了中国季度城镇新增就业人员的变化，到2010年城镇新增就业人员增加的比较多，在第三季度随着经济增长的回落，也呈现了小幅回落的态势。
2010-12-08 10:26:59
吕凤勇:
从物价方面来说，大家都感受到物价上升比较明显，特别是粮食价格以及大宗商品价格。现在在谈结构性通货膨胀估计大家都接受不了，通货膨胀的趋势正在显现。这个图表示出2009年以来阅读物价水平变化的趋势，特别是居民消费指数呈现出逐步上升的趋势。
社会需求，就三匹马车来说，投资增速回稳，消费稳中有升，净出口艰难恢复。投资需求对经济的拉动作用将趋于稳定。消费需求平稳增长，对经济的拉动作用稳中有升。净出口将现恢复性增长。
2010-12-08 10:43:18
吕凤勇:
物价水平，居民消费价格指数仍将维持较高增速，特别是高房价和居民消费价格中农产品上升较多，增强居民消费价格上涨预期。工业品出厂价格由于成本推动将呈现一种稳中有升的态势，包括原材料、燃料和动力购进价格会出现高位动荡。
经济增长，回落调整后将重现快速增长态势，工业生产增幅将趋于正常水平，第三产业将稳定增长，国内生产总值将依然会在复杂经济形势中维持较高的增长速度。
宏观经济指标预测，中国经济高位调整，内生性增长力量将逐渐增强。经济增长率将达到9.5%；局面消费价格指数将上升3.5%；对外贸易顺差有小幅的调整。
2010-12-08 10:43:36
吕凤勇:
宏观经济与住宅市场的关系。一、宏观经济与住宅市场分析：住宅市场过热引来严厉调控，但住宅投资贡献度不减。二、宏观经济与住宅市场预测：宏观调控将不利住宅市场，住宅投资对增长贡献度有所减少。
宏观政策政策目标与挑战：1.宏观调控目标：促经济增长，调整内需结构，抑制通货膨胀。2.面临的问题：投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀压力日增。3.面临的挑战：内生性增长动力仍显不足，通货膨胀压力对中国明年经济增长会产生影响。
未来宏观调控政策建议：1.适度紧缩货币政策；2.积极财政政策；3.落实“新36条”；4.完善社会保障；5.推进收入分配制度改革，缩小收入差距。6.避免人民币过度升值，营造稳定的外贸环境。7.加强住宅市场调控，坚定不移地抑制住房价格过快增长。谢谢大家！
2010-12-08 10:43:57
主持人 史丹:
谢谢吕风勇博士的发言。下面有请邹琳华发言。
2010-12-08 10:44:15
邹琳华:
尊敬的领导、嘉宾和新闻界的朋友，上午好！在此我向大家简要汇报关于住房市场部分的主要内容。从2009年初到2010年4月，中国的住房价格出现快速飙升，为了了抑制房价的过快上涨，政府出台了一系列的调控政策。房价长势初步得到遏制，成交量大幅度萎缩，政策与市场的活力逐渐进入胶着状态。从开发市场看，经历了2009年的房价上升和库存消耗，2010年房地产开发企业资金充裕，对未来的预期也较为乐观。投资开发出现较快的增幅。2010年在房价企稳的同时租金出现暴涨，房租房价出现上涨的态势。
关于2010-2011年的市场预测，我们初步推测在没有出现重大的内外部危机的情况下，可能会呈现出继续调整、稳中有降的态势。
2010-12-08 10:44:38
邹琳华:
关于市场存在的问题与挑战，主要体现在以下四个方面：
第一，城乡差别和城市间差距的扩大使人口呈现单向流动，部分城市供给增长速度无法赶上需求扩张速度。在城市化和大城市化趋势不出现逆转的情况下，作为人口流向目的地的大城市，供给的速度无法赶上需求扩张的速度，无论是扩大供给都将很快被新一轮的流动人口所填满。
第二，商品房供给被地方政府与开发上交替掌控，供给有效增长困难重重。地方政府掌握了土地出让权，可以通过调控土地出让节奏来调节供给，开发商特别是大开发商则掌控了已经出让土地中尚未开发的存量部分。当囤积暴利已成公开秘密时，剩下的只是地方政府和开发商谁来囤积，这样市场的过给很难扩大。
第三，不同城市住房市场存在显著差异，“一刀切”式的调控政策副作用突出。有些城市住房的供求矛盾很突出，有些城市住房空闲严重，有些城市需要保障的对象很庞大，有些城市保障房少有人问津。
第四，开发商两极分化，调控政策实际上助长了大开发商的供给垄断。大开发上资金雄厚、土地储备众多且融资能力强；小开发商融资能力差，拿地困难，在夹缝中图存；历次的房地产市场调控，大开发商往往毫发无损，而小开发商却极可能因此而资金链断裂，调控政策实际上帮助大开发商轻易的减缩了市场竞争对手。此外，大开发商还可以通过调控资金，在下一个上升期中哄抬房价，获取暴力，通过这样的调控，大开发商的市场控制能力大大增强。
2010-12-08 10:45:21
邹琳华:
基于以上问题，我们的政策建议可以概括为抓大促小、删繁就简，有保有压，以空间换时间。
1.缩小城乡差距和区域差距。从长期看，住房市场的健康发展依赖于城乡和区域的均衡发展，一些地方片面地把人为推动城市化进程作为发展战略，不仅使城乡差距进一步扩大，也造就了大量“被城市化”人口，增加了局部住房市场的供给压力。
2.全面收紧大开发商融资渠道，削弱开发商整体囤地能力。开发商可以通过多种途径来合法规避土地闲置的处罚，囤积土地需要大量的资金，资金就成为囤地企业的生命线，融资方面就成为企业最薄弱的环节。这样大开发商为市场主导，小开发商可能面临巨大的波动风险。另一方面，全面收紧的开发商的融资渠道，开发商可以通过紧缩供给来要挟政策。禁止大开发上上市融资，限制各类基金、信托计划委大开发商提供股权或债权融资，严格限制或全面叫停对大开发商的各种贷款。
3.将大开发商作为主要调控对象，加大对中小开发商的扶持引导力度。改变历次调控板子都只打在小开发商身上的事实，将大开发商作为主要调控对象，从而进一步分化瓦解开发商阵营，优化住房市场结构。
4.严控一线城市住房投资投机，放开对非核心城市住房投资投机的限制。一线城市是中国房地产市场的龙头与风向标，房价高、供求矛盾突出，对其它城市房价预期的影响很大。而一些非核心城市住房市场则以跟风炒作为主，实际供求矛盾并不突出。应重点加强一线城市住房投资投机的控制，强力遏制一线城市房价过快上涨，使住房炒作呈现龙无首之势，削弱住房投资投机者的市场造势能力。
2010-12-08 10:46:51
邹琳华:
35个大中城市住宅价格泡沫指数，泡沫估计采用的房价指标为2010年9月35个大中城市地段普通商品住宅集中成交价。估计结果显示，2010年9月，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看：泡沫指数很高，泡沫成份占实际价格比例在50%以上有福州、杭州七个城市。实际价格比例在30%-50%之间的有北京、深圳等7个城市。存在一定泡沫，泡沫成份占实际价格比例占10%以上，30%以下的有南昌、济南8个城市，泡沫降低，泡沫指数比例不在10%里面的有南京、成都等等。
以上是我的一些简单汇报，谢谢！
2010-12-08 10:47:28
主持人 史丹:
下面有请高广春博士发言。
2010-12-08 10:47:44
高广春:
大家上午好，我给大家介绍的是房地产金融市场的部分。这部分的主要内容包括三个方面：一是2010年房地产金融运行态势；二是2011年放贷预测；三是问题和政策建议。
2010-12-08 10:48:02
高广春:
第一部分，2010年房地产金融运行态势。首先介绍2010年房地产金融运行总体特点，可以用一句话来概括，2010年中国房地产金融市场依然延续着信贷主导的格局。下面介绍2010年房地产信贷市场的走势，2010年商业信贷走势可以用16个字概括，“增速放缓，趋势待稳，比重趋降，依然高位”。
2010-12-08 10:48:37
高广春:
下面有三个方面的指标和六个图表来说明2010年刚才得出的这个结论。
一是国内贷款调整贷款余额同比增长率，2010年国内贷款调整贷款余额同比增长率呈现下降的趋势，但是不稳定，到7、8月份有逐渐反弹的趋势，特别是9月份，调整贷款到了20%以上。
第二个指标是按揭贷款月度同比环比增长率，从这个图上来看，从年初开始逐步有下降趋势，但是下降到一定阶段之后也出现了停滞或者反弹的现象，特别是按揭贷款环比增长率，从8月开始反弹的幅度越来越大，从3.74%反弹到10.8%。
第三个指标，统计贷款月度占比。2010年以来统计贷款占比有所下降，但是比重还是非常高。以上三个指标和六个方面的图表可以得出一个简单的结论，2010年商业银行依然对房地产保持者比较高的热情，针对这个现象我们可以解释为什么2010年以来房地产的价格部分疲软。也说明，9月底中央对房地产进行第二次调控，以及10月19日宣布三年以来首次加息，事实上为房地产市场加大了支持力度。
2010-12-08 11:04:24
高广春:
预测：基本判断。2011年房贷市场将继续沿着从紧的路径运行。具体是，房贷规模增长率走低的趋势进一步巩固和明确，但总量将略有增加。不同类型房贷借款人的成本都将提高。其中首套房贷的利率逼近一般商业贷款。在这个判断基础之上，有三个图表展示2011年房贷的走势和水平。我们的结论是，2011年中国房地产贷款投放大约保持在2万亿水平，按照不同比例分布在四个季度。
2010-12-08 11:04:53
高广春:
问题和建议：主要表现在以下几个方面：
1.2011年房地产信贷规模增势趋降的态势不稳固。
2.差别化房贷政策缺乏有效执行力。2010年房贷政策严重特点是差别化房贷，不管是商业银行还是监管部门，还没有关于首套房贷、二套房贷，以及多套房贷细分的措施，所以造成我们无从观察和分析差别化房贷的政策效果。
3.保障房融资渠道不畅通。2009年底以来政府不断大规模推出保障房建设的规划，更多的还是要从商业银行来买购。但是目前商业银行对保障房建设缺乏积极性，存在一个非常严峻的问题就是缺乏有效金融支持渠道。
4.结构化政策特点弱化。一是9月底的二次调控；二是10月底加息；三是首套房贷利率优惠大幅下降，甚至取消。
2010-12-08 11:05:07
高广春:
政策建议：
1.建构有效的保障房融资支持体系。保障房融资渠道之所以不畅，症结在于保障房建设和消费存在信用缺陷，商业银行由此缺乏积极性。解决办法是参照国际通行做法，由政府出面建立政策性金融担保、保险、保证等信用增级支持，弥合保障房建设消费的信用缺陷，为商业银行解除后顾之忧。
2.提高房贷新政执行力。方法是新建有效的差别化房贷新政操作、检测和评价体系，核心是细分差别化房贷政策目标。形成具有针对性的实施、监管和激励约束手段，以有效监测一套房贷、二套房贷和多套房贷的走向，准确评估政策效果，以达到促进房地均衡稳定发展的目标。
3.在总体从紧的同时，不能弱化，相反要继续强化“有保有压”。
我的发言完毕，谢谢！
2010-12-08 11:05:31
主持人 史丹:
下面有请姜雪梅博士发言。
2010-12-08 11:06:01
姜雪梅:
亲爱的女士们、先生们，早上好。我给大家介绍一下住房社会保障的内容。今年的住房保障目标非常高，而且要建设580万套的保障性住房，但是保障性住房建设进展比较顺利。截止到8月底，我们的开工率达到75%，用工率达到了30%。公租房将成为今后住房保障新主力。而且从资金方面、土地供应方面、税收优惠方面加大住房保障的建设力度，而且也加大了监管力度。而且各个城市，尤其是地方政府不断加强住房保障制度体系的建设，并不断规范和完善，比如北京、重庆、上海等地先后出台公共租赁房建设的意见，而且根据当地存量比较多的情况，使用货币补贴形式解决中低收入住房的问题。虽然2009年开始加强了住房保障建设，但是问题还是挺多的。比如最近的缺口比较大，我保障性住房建设比较被动，缺乏责任感。大多数城市的把户籍人口作为保障对象，所以住房保障的范围非常窄。对此上述问题我们应该加大保障性住房资金的支持，而且严格审核资金的到位、资金的用途，同时应该扩大住房保障范围。
2010-12-08 11:06:29
姜雪梅:
根据目前国家住房保障建设，从四个层面、八个层次来分析住房社会保障。从住房公积金补贴占可支配收入的比例来推算，住宅货币保障指数，厦门、广州、郑州、成都住宅货币保障指数比较高。经济适用房覆盖率指数，覆盖率指数从占10%-15%的话，覆盖率10%比较多，但是有些城市经济适用房覆盖率指数比较少，比如广州、宁波，另外，乌鲁木齐、西安经济适用房覆盖率指数非常高。中低收入家庭的保障性住房负担指数，从这个图来看，我们国家大多数城市中低收入家庭对经济适用房的支付能力是非常强的，也就是说建筑面积控制在60平方米以下的经济适用房政策是解决中低收入家庭住房问题比较有效的途径。通过廉租房货币补贴标准、准入门槛、收入和保障面积来推算廉租房货币补贴保障指数，从这个图来看全国各地的差异比较大。除此之外，我们应该完善住房过滤机制加强住房保障，高质量住宅随着时间的推移可能就慢慢往下移，价格也应该是下降了，过滤的住宅由低收入家庭来接。但是目前这样住宅的城市比较少，而且大部分高收入家庭占据这些住宅，中低收入家庭被排除在这个之外，资金压力大，住房保障任重道远。因此，利用市场机制，促进住房过滤机制的形成，加强住房保障，促进我们国家房地产市场健康发展的长效机制的形成。
2010-12-08 11:06:55
姜雪梅:
如何促进住房过滤传导机制的形成呢？可以从五个方面实施：第一，实施70年住房使用计划。第二，进行中高质量住房补贴，保障中高质量住房的适当供给比例。第三，公共租赁房建设做长期规划，提供有层次的公共租赁房。第四，对经济适用房进行封闭式运营。第五，适当放缓城市旧住宅的拆迁速度，为中低收入者提供低价的过度住宅。
如何促进住房过滤呢？有两种方法，第一，市场的无形之手；第二，税收的有形之手。通过土地小面积出让，让更多开发商进入竞争当中，开发商不断提供性价比较高的住宅，促进住房的过滤。同时，加紧房产税的实施，来增强过滤机制的形成，也就是说政策传导机制和信息传导机制的形成。
谢谢大家的聆听！
2010-12-08 11:07:18
主持人 史丹:
谢谢姜雪梅博士发言。下面进行圆桌学术讨论，请朱中一先生发言。
2010-12-08 11:07:32
朱中一:
我这次本来是来学习的，现在社会上发布的房地产报告很多，以前发布了一个蓝皮书，今天发布了绿皮书。蓝皮书也好，绿皮书也好，尤其是绿皮书，我还没有看完，不好过多的发表评论。但是我觉得报告里有一些是值得肯定的，比如住房主要是为了住，不是为了投资。今后要加大保障性住房的力度，继续加强和改善房地产的宏观调控，要保持政策的连续性。我有几个建议：
2010-12-08 11:08:16
朱中一:
第一，现在房地产报告很多，房地产报告非常敏感，今天媒体也在这儿，我看了通稿以后，请媒体也考虑一下，在用词上要严谨。比较分析了2009-2010年中国住房及相关的走势，预测了2010年-2011年的发展趋势。客观的说，2010年是不是存在一个发展趋势，应该是回顾总结，不是来分析发展趋势。如果说发展趋势的话，应该是分析2011年的发展趋势。另外，2009年和2010年是两个不同的市场背景，2009年主要还是为了应对当时世界金融危机的，所以政策上采取的鼓励性的多。而2010年我们国家经济复苏了，房价上涨的慢了，收紧的政策多，我们应该在不同的背景上分析不同的政策。包括2010年，我们已经进行了三轮调控，来研究这个调控为什么有的取得了一定的成效，有的没有达到预期的内容，我们如何建议政府进一步改善调控措施，变得更加有针对性。
2010-12-08 11:08:58
朱中一:
第二，对于2011年房地产市场，继续加强调控这一条，加大保障性安居工程建设。对于价格的预测，比较肯定的是稳中有降，这个话我也不好评论，蓝皮书的观点是两种可能都有，而且两种是不是都很具体，包括居民收入、房价的涨幅到底怎么样都有具体数字，你这里的数字是房价稳中有降，当然对房地产市场预测很难。我个人观点，我不好评论明年的房价，我只能说我们继续观察，对房价的预测跟预报天气一样，很难。涉及到的问题很多，涉及到土地的问题，涉及到国家等等都在上涨的问题，房地产市场的主体，一般人认为是开发商和消费者之间，实际上涉及到开发商、消费者、投资者、商业银行、地方政府，而且还涉及到中央政府和地方政府事权和财权等等。由于通胀的压力，由于股票市场的低迷，这种东西造成我们房价随时有可能变化的潜在因素。因为像今年9月份房价突然之间上来，客观的分析一下原因，可能这些原因是密切相关的。
2010-12-08 11:09:39
朱中一:
第三，对2010年，乃至“十二五”这期间房地产调控的主要建议在国家“十二五”中已经提的比较明确了。有一段话，“加强土地财税金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制、机制和政治体系，合理引导住房需求，强化各地政府的支持，加大保障性安居工程的建设力度，加快投资改造发展公共租赁住房，增加中低收入居民的住房供给，加强住房监管，规范住房秩序，促进房地产有序健康发展。”。
2010-12-08 11:13:47
朱中一:
“十二五”的建议对今后五年，特别是明年房地产调控的目标，房地产调控的任务规划的比较细。对于住房调控的目标怎么提，你们绿皮书第一页写的非常明确，中国住房发展必须坚持实行稳健发展，保持持续繁荣，带动经济增长，对于国家来说，这两年对房地产的调控目标，尤其对住房建设的调控目标主要是这几句话，“结构基本合理、价格基本平衡，看看这两个提法看哪个基本更加合理、更加科学。2011年乃至“十二五”期间整个房地产调控任务、调控目标怎么提，还是要科学。怎么样把短期调控和中长期发展的一些制度结合起来，温家宝总理在9月份会上提出来，这次在“十二五”建议，同样提出来。城镇化快速发展，城镇化怎么协调发展问题就很多，包括土地政策问题、农民工住房的解决，需要解决的问题很多。你们也提到，我们国家那么大，发展那么不平衡，怎么在中央统一的政策下，各地做出决策，同时要强化地方在稳定房价、稳定市场和落实住房保障方面的责任，这个怎么结合起来，这就需要加强政策的执行力。可能需要你们解决的问题很多。
2010-12-08 11:26:09
黄小虎:
首先感谢会议邀请我来，学了很多东西。我没有专门为这个会议准备一个发言稿，表示歉意。下面谈几点自己的想法。
第一，这一年来我们国家对房地产市场政策方面发生了很多积极的变化。因为我曾经工作在政府部门，我有一个比较切实的感受，这一年来政府部门之间不再像过去那样相互指责或者推卸责任。社会上这样、那样的议论还是有的，一个是不再相互指责，一个是大家还是齐心协力按照中央的要求互相配合，这一点做的比较好。做的够不够，大家可以见仁见智。另外，在解决城市老百姓住房问题上的思路应该都发生了重大跳跃和变化，具体体现就是保障房建设的力度大大加强，开始更多的强调住房的消费水平，这是思路的重大调整。这里面我想顺便带一句，政府的保障住房也不能够截然地把它认为跟市场没关系。我个人认为，保障性住房也有一定的市场性。保障性住房也要交房租，而且我个人认为房租的标准一般情况下不宜低于准成本。有什么好处呢？它本身带有一定的市场性，当然极特殊情况可以例外，但是原则上廉租房房租的标准不宜低于准成本，尽管回收期比较长，但是本身最后还是可以投入再生产的。我不大赞成把市场性和政府保障认为是截然对立的看问题的方法。
2010-12-08 11:27:17
黄小虎:
第二，对这一年来政府调控怎么看。我翻了一下绿皮书，叫做“博弈尚未分出胜负”，我认为这个评价还是比较客观的。一年快过去了，可能这个结果有点出乎多数人的预期，没有完全达到多数人的预期。应该说这一年来政府下了很大的力量，决心非常大，和前两次的调控是不可同日而语的。下了这么大的决心，但是结果现在还在博弈。我个人认为，作为社会对于政府有关主管部门，不管是建设部门也好、土地部门也好，要有一定的宽容，要给政府足够的时间。因为问题积累下来很长了，彻底扭转它也需要花很大的力气，也不那么容易。所以现在就判断调控失败还为时过早，因为政府已经很明确地表示了，继续调控是决不动摇的。
现在需要研究的是，为什么这一年下来还没有根本上达到我们原来的预期。我个人谈点看法，我们这一年调控的着力点是放在抑制投机、投资上，同时也在增加供给，主要是增加保障房的供给，可以说是双管齐下。但是抑制投资、投机有没有取得效果？我认为有效果。原来价格飞涨的局面基本控制住了，但是问题在于，势能在那压着，社会上就有这么多的流动性，你现在抑制住了它就停在这个位置上，但是资金还在那儿撂着，暂时可以炒别的去。房地产开发商经过这么多年暴利的积累，他有底气，他可以跟你耗，结果导致这样一个局面。增加保障房的供给这是好的，是我们这些年非常重大的一个变化，是非常值得称道的。但是它能解决多大的问题，我觉得需要进一步思考。增加保障房的供给，把开发商市场垄断地位打破了，但是没有彻底打破。
2010-12-08 11:28:50
黄小虎:
第三，从根本上要进一步调整思路。因为影响房价的因素非常多，有长期因素，有短期因素。我个人认为抑制投资、投机主要还是短期的因素，什么是长期的因素呢？那就是制度建设。这方面我们已经有了很大的改进，就是廉租房、保障房的推出，还有就是建设力度的加大。我们可以算个账，保障房能保多少？我看到的数字，廉租房撑死了就是6%-8%，算多一点，10%-20%。商品房现在的房价能买得起的主要都是有钱人，他们能够占到居民的比例多少？实际上就是20%左右，我们打高一点30%，两头加起来50%，或者40%。中间有一部分人，保障房不够资格，买商品房他的经济实力达不到，这部分人现在是突出的问题。我们现在制度设计里缺乏针对这部分人的制度，怎么解决？我个人认为，小平同志80年代的一次谈话提出了一个非常重要的思想，现在没有引起我们足够的重视，就是提出解决住房问题要走民建公助的路子，仔细想一想，就是一个半市场、半保障。我们现在的制度设计有一个完全市场，有一个完全保障，缺一块半市场、半保障，也就是我们所说的夹心层，这个问题现在也越来越突出了。我们现在接触的一些年轻人，我不知道大家，反正我接触的年轻人很多都是这种心态，我这辈子不考虑买房了，这个话他是这么说，他是对于现实的一种无奈，但是你仔细去分析他的心态，他是一个扭曲的心态，他是一个对现实不满的心态，抱着这样心态的人，一旦社会有个风吹草动他可能就要站到反社会那边去，我说这个问题要提高到这个高度来看待。我们现在制度设计里就是没有针对这部分人，我个人认为就是要回到小平同志的思路，民建公助，半市场、半保障，国外有很多成功的经验。
2010-12-08 11:31:08
黄小虎:
我这里突出强调一点，应该大力发展住宅合作经济，德国30%的住宅是由住宅合作社提供，瑞典也差不多。住宅合作社在国际上已经有了200多年的历史，有着很成熟的管理模式和经验。住宅合作社是一个法人，同时他又是政府提供保障的对象，瑞典住宅合作社的建房资金3/1是财政支持、1/3是社员集资、1/3是银行信贷支持。我们国家我个人认为现在我们政府可能还达不到这种实力，可能做不到。即使没有财政的支持，没有信贷的优惠，其他的也没有，包括土地，我觉得土地完全可以是地价供应，甚至可以划拨，为什么要招牌挂呢，完全没有必要。即使这个也没有，仅仅一条，没有开发商利润，就可以把房价控制在成本的区间。
2010-12-08 11:38:11
黄小虎:
所谓开发商利润本身就是不合理的范畴，开发商是个中介服务，既不盖房，又不设计、又不装修、又不搞物业，就是个中介。他的收入应该是劳务收入，我们的产业划分把他作为第三产业中介服务是很准确的。但是现在弄了个开发商利润出来，很没有道理，而且让你预付，就是借你的钱盖房子，按道理他应该向借给他钱的人付利息才对，所以现在真实的经济利益关系都乱套了。合作社有个特点，合作社的房子你可以住、可以我们打高一点，继承，但是你不能上市买卖，不可能成为一个投资炒作的对象。对于绝大多数人来说，买房子是为了改善自己的生活条件，更好地从事本职工作，我们不想一个社会搞原子弹的、搞天体物理的、搞社会科学院的研究人员人人都炒房子，这不可能。这个房子只要是为了自己住，他不是为了去卖，有没有完全的产权没有必要。现在我们有一个误区，好象解决住房问题一定要有产权。我觉得对于投资、投机来说必须有产权，但是对于多数人为了满足自己的居住消费，没有产权，只要对我的居住有保障，那也完全可以。你的工作调动了，或者你到其他地方去了，你把房子退给合作社，合作社按照折旧给你适当的补偿，再分给其他人。收入水平不同的人还可以建不同档次的房子。
2010-12-08 11:38:32
黄小虎:
住宅合作经济是一个民建公助，或者叫做半市场、半保障的一个非常好的形式，也便于管理，我不赞成笼统的提合作建房，或者叫集资建房，笼统的集资建房、合作建房是无法管理的，会带来很多问题。但是合作经济是作为一个法人，是可以管理的。我不能理解的是，80年代末、90年代初，我们国家曾经大力提倡合作建房，而且出台了《城镇住房合作管理办法》。到1998年房改以后，这些事就无声无息了，我不太理解到底为什么。我现在在这里重提这个事，所谓增加供应，笼统的增加廉租房或者保障房的供应解决不了夹心层的问题，要针对夹心层有特定的制度设计，这是从根本上解决问题的办法。把这个问题解决了以后，商品房那块、富人那块放开了，投资、投机也不是什么坏事。特别是投资保值，这是一个完全正当的市场行为，我没有别的更好的出路的时候，我手里有资金，我用它来投资、来保值没有错，反而可以活跃经济。我去年7月份写了一篇文章，到今年又写了几篇文章，为什么又要写？就是吆喝这个事，因为我觉得这个事没有得到根本的解决。这实际上就是要彻底打破开发商自然垄断，这个书里关于市场的判断，你们还是把开发商作为唯一的市场主体，可能在思路上需要进一步考虑。
2010-12-08 12:00:14
黄小虎:
合作建房，合作社经济本身是一个市场主体，同时又是政府提供一定保障的对象。这样的话大力发展半市场、半保障的住房就能够彻底打破开发商垄断。说到打破开发商自然垄断还有集体主义垄断。小产权房完全是由于我们的法律和制度不合理造成的，你说他不合法你就没有管理办法，你没有管理办法他又客观存在，全国66亿平米，相当于我们大产权的三分天下有其一了，大产权房130多亿平米，我这数据不一定很准确，小产权房66亿，你能禁止得了吗？一个新开发的项目还没有住人，你可以炸了、拆了，我们京郊那么多人住的小产权房子，你敢拆吗？恰恰这块是我们的管理空白，将来只能越来越乱。我觉得把这块放开了，为什么人们要住它，不就是城里的房子买不起吗。
2010-12-08 12:00:56
黄小虎:
关于今年出台的公租房，从政府的定位是要解决夹心层的问题，我认为这是一个很大的进步，政府意识到了夹心层、中低收入人群这个问题需要解决。
但是公租房能不能够解决，第一，不要简单地否定它，要观察。就我个人来看，对它还有一些疑问，刚才报告里提到定位不清晰，确实是这样。我看到有些地方的做法是把廉租房、经济适用房、公租房并列。有的地方，像重庆，准备要用公租房把廉租房和经济适用房等和公租房并轨。重庆的做法手笔很大，它也只能够解决30%-40%。按我们现在的城市人口，你解决30%-40%就够了吗？60%-70%要走市场，这个路子行得通、行不通值得思考。
第二，资金从哪来，从操作来看，成立政府的融资平台，最后这个钱其实还是从土地上出，会带来什么后果？这个问题很值得深思。另外，将来会不会出现政府的新一轮的权利扩张，你包的太多了，又包不起，怎么办？就打土地的主意，我们就进入了恶性循环。重庆的做法，我不否定它，它肯定有积极的一面，想法是好的，但是这样做到底如何，特别是重庆的做法可能拿到其它地方就更不宜推广，我存疑虑。我提出的思路是，我们要认真地研究小平同志提出来的民建公助的路子，按照这个路子，我个人目前看到的比较好的形势就是住宅合作经济。还有没有更好的？我觉得可以进一步的去探讨。我讲的时间可能长了一些，谢谢大家！
2010-12-08 12:01:13
廖英敏:
我已经是第二次参加《住房绿皮书》的发布会了。我记得去年首发式上，第一次《住房绿皮书》推出，而且分析了2009年房地产的发展现状，预测了2010年房地产市场的趋势。当时是怎么预测的呢？在经济形势好转，通货膨胀预期上升，投资者大量进入的情况下将呈现先扬后抑、价稳量升的趋势，这个判断和今年的情况差不多，当然今年的情况可能更加复杂一些。所以，《住房绿皮书》对房地产市场进行了比较客观的分析和研究。今年又推出了《住房绿皮书》，而且在这个基础上我觉得今年的研究更加深入，而且也更加完善。整体来说，《住房绿皮书》今年确实是越来越好。我在这里也简单谈谈自己的看法。
2010-12-08 12:02:09
廖英敏:
第一，如何看待今年房地产的形势。我同意今年的《住房绿皮书》上的一句话，今年的房地产是在严厉调控政策的作用下，房价涨幅逐步缓和，住房销量着重下降，是在国家逐步出台的严厉调控政策下，房地产市场现在正处于调整期，这种调整期是政策强制下的调整期。也反映出几个特点，这几个特点我是借助统计局的几个数据，房地产投资仍然保持一定的规模和速度。1-10月份，房地产投资市场增长36.5%，1-4月份是36.2%，应该说速度还是比较好的。新开工面积增长也比较快，完成土地购置面积增长也是比较大。市场销售在调控政策的抑制下是回落的。1-10月份商品房的销售面积仅增加了9.1%，1-4月份是增长32.87%，去年同期1-10月份增长了48%。再有，价格涨幅趋缓，从这几点来判断，今年房地产市场还是达到了国家调控目标，增加供给，抑制需求，稳定价格的目的，完成的效果如何，整个来说，房价疯狂上涨的趋势还是遏制住了。《住房绿皮书》对今年的描述还是比较客观。
2010-12-08 12:02:38
廖英敏:
第二，说到明年房地产趋势怎么样，我确实同意朱秘书长的判断，比较难说。因为房地产的变化非常复杂，影响因素也比较多。我们可以预测一下明年房地产市场所处的环境是什么，我认为有以下几点：首先应该肯定明年的发展环境和2008年那次房地产市场往下调截然不同，所以它的结果可能不一样。明年的宏观经济仍然保持平稳较快增长，因为明年是“十二五”的开年第一年，而且我们提出了发展方式实质性转变，这一系列的措施说明明年整个宏观经济增幅和今年比稍微回落，但是还是平稳发展。这和2008年陡然下降是不一样的。明年还有一个通胀形势依然严峻，对房地产来说趋紧的货币政策可能还是要实行。对于房地产企业来说，资金是非常紧张的，从货币政策上、资本市场上。比如增资扩股、兼并、资金的信贷也在收紧、信托资金也在收紧、预收款的管理，现在又提高了增值税的比例，但是也不要忘了，开发商是面临明年供应量还是比较宽松的环境，包括国际上热钱的流入，国内投资资金，这是双向的，国家政策是紧的，但是消费资金还是宽松的。明年国家还要继续严格执行房地产调控政策。土地供应量应该是相对宽松的，今年的土地供应量还是在增加，按照这种趋势，明年的土地供应量也不会太紧张，而今年在建的规模也是比较大的。明年上半年房地产供应不会成为太大的问题。
2010-12-08 12:03:11
廖英敏:
第三，房地产投资潜在的动力很大，虽然现在受到了调控政策的抑制，但是一旦放缓就会释放。现在货币贬值，其实社会上的钱和老百姓的钱现在也是处于贬值的情况下，所以投资的冲动还是有的。因为明年我们还是向城市发展的，大中城市的住房需求可能会更大。农民工市民化转化的过程，如果真正实现城镇化，农民工如果变市民，变市民首先要安居就业。制度性需求受到了调控政策的影响，现在制度性需求也是被抑制住了。一旦觉得房价继续上涨，可能集全家，甚至整个家族的力量也要解决，这种潜在的动力能力还是存在的。明年这些条件和2008年不一样的在于，2008年整个金融危机，我们国家整个经济下滑的比较厉害，失业的人比较多，老百姓对住房的预期，对房价的预期、对未来收入的预期都非常悲观，在那种情况下，加上国家又出台了宏观调控政策和金融危机双向作用的情况下，所以2008年末、2009年初房地产调整比较大。2011年和2008年不太一样，所以我觉得明年房地产的调整应该是有，国家继续严厉执行房地产宏观调控政策。但是，一旦调控政策出现不力，一旦出现风吹草动，就会闹腾，当房地产价回落到一定情况下，自住性需求还在。
2010-12-08 12:03:37
廖英敏:
明年应该继续贯彻落实房地产调控政策，特别要强调地方政府守土有责，因为9月份之所以出台这个政策比较严厉，是因为一些城市守土失责的问题。特别是抑制投资需求，在现有的情况下我们要控制房价，而且土地支援比较紧张的情况下，这块就要牺牲这部分投资人，在房地产获利的这部分人。在现有的状况下这是必须的政策选择。要完善保障住房体系，增加保障房的供应量，要完善公租房建设的体系。从公租房的建设、资金的筹备、公租房的管理一套制度建设。要管理境外资金对房地产市场的冲击。要跟踪房地产的发展，整体来讲，我觉得房地产调控政策应该稳定，不要有太大的变动，但是要根据房地产市场发展中的一些问题进行一些调整。最后要深化改革，推进稳定房地产市场长效机制的建立，包括房地产税、土地制度的改革等等，最终还要有长效机制对房地产稳定发展起到关键性的作用。我就讲这些，谢谢！
2010-12-08 12:03:52
赵培亚:
首先还是要祝贺社科院《住房绿皮书》的顺利出版，这已经是第二版了，去年出了一次，今年又来了一次。这个书本身的特点还是比较明显的，这个书我还没有仔细看，去年那本我还是仔细看过的。还是基于社科院的一些优势，有一批优秀的专家学者，提出了自己的建议，这本书本身是有意义的。现在社会上包括各界，对房地产的方面出版物比较多，不管是以什么样的形式出版。我们也是出了两本，我们叫蓝皮书，我们是基于房地产一年的运行，从统计数据的这个角度来分析，从数据的角度。我们国家房地产发展也就是从1998年以后才开始。十几年的发展，在很多房地产方面，无论是理论上还是在实际操作上，对许多问题的看法，包括理论研究，都发现研究的不够，这也是为什么房地产发展会是一种波浪形的发展，包括调控的政策是逆向的，我想这都是我们国家房地产市场发展时间不长，而且中国又是这么大的国家，在这些客观因素影响下，房地产市场研究很多方面还需要大家一块儿努力。社会上多几种声音，多几种不同的看法没有坏处。从这个角度来讲还是祝贺《住房绿皮书》的出版。
2010-12-08 12:04:12
赵培亚:
2010年的形势已经可以到了总结回顾的阶段，2010年整个房地产的发展还是非常复杂。2010年基本延续2009年下半年的特点，国家及时出台宏观调控政策，这些政策出台之后对房地产市场起到了明显的作用，无论是从投资开发的角度来讲、销售角度来讲，还是从价格角度来讲，可能效果还不像社会公众所期望的那样高，但是还是起到了一些作用。我从研究的角度来讲有这些看法，因为调控经过这么多年来，从数据上看，目前房地产企业资金情况还不能说紧张，尤其从三季度上半年的时候，可以说宽裕，实际投资工程量和房地产企业资金之间有一个比例的关系。在前半年房地产企业资金远远高于实际开发量，资金非常充裕。房地产企业资金跟他实际投入开发之间量的比对在逐渐变化，这两个月资金增长速度已经开始低于开发速度，我想这是一个信号，从全国层面来讲，房地产企业资金出现了有些紧张的趋势。下一步可能还要进一步关注，因为这个可能到明年一季度，甚至上半年可能会更明显一些，因为销售不好，房地产企业的资金肯定会受限制。
2010-12-08 12:04:34
赵培亚:
另外，要关注外资。从统计的角度来讲，我们利用外资还是比较少一些，占资金来源不到1%。房地产企业利用外资可能不能仅仅局限于统计局上的利用外资，从外资对一个企业的影响角度利用外资，从销售渠道这块热钱的进入是不知道的。2011年房地产价格是低是升还是降，还不知道。对当前一些影响的问题，可能还要关注房地产本身的发展对国民经济包括社会发展等几个方面的问题可能还值得进一步深入的研究。就房地产本身来讲，建筑本身的管理研究还是远远不够的，可能很多专家学者出国考察，外国的建筑时间越长，品质越好。我们国家的建筑质量和建筑寿命我觉得没有人来关注，这个是一个非常大的隐患。要关注还有土地的问题，中国不像其他的国家，其他国家不产粮食也没有关系，国际市场可以供应，中国13亿人口，第六次普查数据出来之后，这个数据还会变化。朱镕基总理说过，现在中国的房地产市场再发展，再发达，要把老百姓的土地和耕地的问题，放在一个重要的位置上。这是一个战略的问题。还有一个问题是城镇化是什么？不是说建个楼房，修个路就是城镇化。
2010-12-08 12:08:06
赵培亚:
一个国家建多少高楼大厦，建多漂亮住宅都不能说这个国家就发展了，房地产对于整个国民经济发展是很重要，但是重要到什么程度，不要太高估了，可能一个国家长远发展要靠实体经济的支撑。恰恰因为房地产行业利润比较高，给整个结构调整和将来的产业升级都是不太好的问题。高房价的问题如果不研究，或者夹心层住房问题不解决，实际上涉及到国家长远发展。现在很多年轻的学生，优秀大学生毕业以后，就业的时候很少人选择我喜欢什么、我的理想是什么，没有。很多学理工的孩子毕业之后，因为到社会上要生存、要结婚、要买房，要也居住的地方，怎么办？哪个行当能赚钱，我就选择这行。我就说这些，谢谢！
2010-12-08 12:09:02
王城庆:
从比较长期的角度来看，短期调控和中长期制度建设结合起来，我非常赞成。谈几点看法：
第一，政策的把握来看，房地产业作为支柱产业的地位，在报告后面谈到了，以前不是很多，现在提出来肯定有一些问题在里面。由于现在的支柱地位，政府本身依赖它、重视它。报告中提出了要调控，另外报告中提出要坚定决心不动摇，实际上本身作为房地产业处理宏观经济关系上是处在比较低的层次上，不可能不受宏观经济的影响。我希望能够在这方面能够动态的、及时的、客观的提出一些更全面、更深入、更有说服力的研究，只有这样才能支撑、才能保证有关调控得以落实。
2010-12-08 12:09:31
王城庆:
第二，在房地产上如何看政府与市场的关系。收入水平也在提高，在这种情况下，房地产市场始终以富人和高收入者为服务对象。我们最近几年，加大了一些调控和保障，但是我感觉还是一种板块的，在这里是不是还是应该考虑一下，政府的调控除了板块的调控以外，对于市场本身还要不断深入，供应结构的调控，这方面未来还是要注意的。
2010-12-08 12:09:52
王城庆:
第三，只要一谈到住房需求，原来不接受，听多了也会接受的，就是买不起房的问题。其实买不起房的问题，一方面显示房价高，另一方面房地产市场都是户型比较大、比较高价的为主。在这种情况下，尤其作为参加工作不久的群众的收入来看，就买不起。那么我们从中国的现状来判断，现比如像发达国家，美国、澳大利亚、加拿大这些为参照，还是以发达国家，仍然是人多地少的，像日本。回顾一下，1996年国务院曾经做过关于《调整住房结构和住房价格意见的通知》。从长远看，这个通知虽然是作为比较短期的意见提出来，但是在长期里面还是符合解决这种需求的矛盾，而且比较好地照顾投资需求，跟人的基本生存需求，以及中低收入者需求的要求。从长期来讲，把它作为制定政策的制度。我简单说这么三点。
2010-12-08 12:22:26
尹中立:
首先祝贺《住房绿皮书》顺利出版，而且这本书比上一本书更系统、更全面。
因为今天时间关系，既然参加这样一个新闻发布会，也制造一点新闻。从今天各位专家的发言也可以看出来，今年房地产的调控，以及调控之后的市场走势出乎所有人的意料，原因何在，有很多种解释。有一种比较常见的解释，就是宽松的货币政策加大了房价上涨的压力。但是从金融的角度来看，宽松的货币政策如何传导到房价上，这里面有很多很难解释清楚的问题。比如，宽松的货币政策主要表现为信贷政策宽松。我们观察到一个非常有意思的现象，2009年年初，随着信贷大幅度的增长，立刻表现为存款的大幅度增长。信贷的增长会导致企业存款的增加是很好解释的，但是它为什么立即表现为居民存款更大幅度的增加，不知道大家想过没有。这个传导机制是什么？如果不解释清楚这个问题，因为买房主要是个人的行为，没有哪个公司去买一栋楼的。所以宽松的货币政策如何去增加了居民的存款，然后再传导到房价上，这中间到底为什么会立竿见影，没有人去解释。
2010-12-08 12:23:05
尹中立:
我这里制造一点新闻，我认为用灰色收入去解释更客观，而且是符合逻辑的。什么叫灰色收入？具体来说主要表现在两个领域，一个是流通领域的商业回扣，这是中国流通领域的潜规则。所以这里面的收入就和流通总量，简单来说跟GDP的总量是成正比的。但是更重要的是，还有一个领域存在着普遍的，而且是高比例的商业回扣，就是固定资产投资领域。我和很多搞工程的人在进行私下接触的时候，我说其中的回扣10%有没有？他们说低估了，至少有15%。去年中国的固定资产投资总额是20多万亿，如果乘15%，就是3万亿的收入进入了少数人的口袋。去年整个商品房的新房销售4.6万亿，如果说去年宽松的货币政策，去年的M2增长了30%，今年估计到年底是20%，这两年宽松的货币政策导致整个中国的货币总量增加了50%，但是我相信大多数人口袋的收入并没有增加50%。但是增加到谁的手里去了？通过固定资产投资领域高额的商业回扣以及流通领域普遍存在的回扣进入到少数人的口袋。
由此可以推导出，为什么会出现各个城市一个矛盾的现象，大多数人买不起房，但是房子却卖得非常好，原因何在？我们现在通过有差别的信贷政策企图控制这种购买力。但是从现在的情况来看，结果是，你不是不给他贷款，一次性付款的比例空前增加。也就是说，购买力是十倍发胜，所以宽松的货币政策如何传导到房价，用灰色收入来解释是最符合逻辑的，用其他的解释根本无法自圆其说。谢谢大家！
2010-12-08 12:23:42
李恩平:
我想针对住房市场的一些宏观问题，显示几张图片。首先，住房市场的城镇化效应。看两张图，我们从1999年以来，城市的住房价格和农村居民建房之间是一个什么关系，2005年房价开始上涨的时候，农村住房建设由一个高位出现一个下降的趋势，到2005年以后又重新升势，开始增长。另外，房价增长与城市化的关系，从2004、2005年开始，房价增长到高位运行，对应的从2004年开始城市化速度有着明显的上涨。城市化的结构层面，也就是说加大劳动人口城市化和加紧城市化的结构差距在2005年之后依然保持相当高位，城市房价高位运行对城市化效应从这两张图片中可以展示出来。
住房市场社会分配效应做一个分析。（图）城镇人均可支配收入名义增长率和商品房平均销售价格增长率，我们看到在2003、2004年以后，有4个年份房价增长率高于收入增长率，这是一个非常明显的房价使得对居民收入和消费产生影响。
2010-12-08 12:24:11
李恩平:
我们以北京和上海高增长阶段分组收入户消费关系，我们可以比较明确地看到，在房价高增长、高位运行的阶段，这几年以来，我们的中低收入、中等收入和中高收入，他的恩格尔系数都比最低收入和最高收入阶层波动大多了，意味着房价的高增长和高位运行可能对中等收入阶层消费行为产生影响。我们引申了一个悖论，城市房价增长过快，导致社会形成巨大的方式弱势人群。
2010-12-08 12:26:31
李恩平:
关于住房市场供需关系判断。有两幅图，一是基于新增人口城镇住房供需关系，我们用城镇新增人口和人均新竣工住房面积，在2003年以来，人均住房竣工面积和套数均有大幅度提高。2008年新增人口计算的人均面积和人均套数均达到了峰值，按照户均3人家庭规模计算，户均竣工商品住房拥有率大于1，向发达国家看齐。二是基于交易市场的城镇住房供求关系，我们有两个数据，一个是开发企业住宅套数销供率。另外一个是商品住宅面积供销率，从2005年以来，供销率除了2008年受金融危机是下降的，其他的年份在逐年上升。这意味着城镇住房市场在实际交易当中是一个延用的趋势。我们的结论是，我国住房市场表现出供不应求与供需平衡并存的二重结构特征。这个市场上是一个投机性、投资性多套住房持有者主导住房市场；消费性需求被驱逐出了城镇住房市场，农民工家庭被迫选择回乡建房居住，而新建青年家庭被迫走向了租房市场。
住房市场背后的城市空间结构变化。也有两幅图，一是商品住房平均销售价格指数，二是城市居住用地占建设用地的比重，自从我国90年代邓小平南巡以后，加速城镇化和经济化发展以后，城市居住用地结构几乎是逐年下降，尤其是东部城市，居住用地占城市建设用地的比重下降的非常明显，居住用地一下降，自然给他们传达了一个含义，城市就业岗位的增长快于城市居住空间的供给。所以，我们房价增长在这个意义上是必然的。而居住用地供给的背后，中国是地方政府，城市土地市场一级垄断，所以背后核心是城市政府。我就讲这些，不耽误大家太多的时间。至于后面政策方面我就不多讲了，大家如果有兴趣可以关注我们所明年4月份出版的《房地产蓝皮书》，谢谢大家！
2010-12-08 12:30:21
主持人 史丹:
今天的《住房绿皮书》发布会暨研讨会到此结束。谢谢各位来宾，谢谢大家！（结束）