《住房绿皮书》发布暨2012～2013年

住房形势与政策研讨会

新 闻 稿

中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》指出——

国内宏观经济降中企稳，并出现积极变化

宏观经济受房地产的拖累，但对房地产的依赖有所减弱

2012年12月13日，由中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社联合主办的“2013年《住房绿皮书》发布暨2012~2013年住房形势与政策研讨会”在北京举行。会议研讨了中国住房发展面临的现实问题和重大挑战,分析了2011~2012年中国住房及相关市场走势，预测了2012~2013年我国住房发展趋势,并正式发布了由社会科学文献出版社出版的《中国住房发展报告（2012~2013）》。

住房绿皮书指出，国内宏观经济降中企稳，并出现积极变化;宏观经济受房地产的拖累，但对房地产的依赖有所减弱。

房地产投资先降后稳。2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平，增速比2011年1-10月份下降15.7%个百分点。从10月份单月看，全国房地产开发投资6538亿元，环比下降10.5%，同比增长15.5%。

经济增长速度降中企稳。随受房地产投资下降的拖累，经济增长有所下滑。从2011年第四季度到2012年第三季度分别为8.9，8.1，7.6，7.4，环比增长1.7，1.5，2.0，2.2；但全年经济增长有望实现7.7%。表明对房地产的依赖度有所减弱。

国民经济出现积极变化。供给结构有所改善。农业生保持稳定发展势头，连续9个月增收，工业增加值增速下降明显，从9月份起有所反弹；第三产业增速略有加快。三次产业结构有所改善：一、二、三次产业比重分别为：9.4%、46.8%和43.8%。需求结构变化积极：人均收入快速增长，居民消费先降后升，成为第一驱动力量。前三季度，城镇居民人均可支配收入1.8万元，同比实际增长9.8%。1-10月社会消费品零售总额14.9万亿，同比增长14.1；固定资产投资剧降后微升，1-10月份同比增长20.7%。

（以上内容参见2013住房绿皮书《中国住房发展报告（2012～2013）》，第1～3页，社会科学文献出版社，2012年12月出版）

中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》指出——

2012年住房市场调控初步实现抑制房价快速上涨等目标

住房绿皮书指出，2012年为巩固楼市调控政策，中央坚定不移的继续加大政策实施力度，多次重申抑制不合理需求，坚持限购等房地产调控政策不放松，初步实现了次优的目标即：第一，初步抑制了房价快速上涨的局面，考虑到居民收入不断增长的趋势，住房相对价格实现下降；第二，保障性住房建设计划提前超额完成。20121至10月份，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套。第三，宏观经济不仅初步实现企稳回升，并出现了一些积极的变化。消费成了重要的驱动力量，经济结构有所好转，宏观经济正在减弱对房地产的依赖。

2012年没有实现“房价理性回归”的最优目标：原因在于，在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济的下降过速的微调政策的波及到了房地产，加上地方政府执行政策变相放松，引起市场预期逆，导致的市场出现恐慌情绪，由于7月份前后出现突然回涨的反复，打乱房地产理性回归的进程，尽管随后中央再度从严行政调控政策，各方预期再度发生改变，但市场改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段。

（以上内容参见2013住房绿皮书《中国住房发展报告（2012～2013）》，第14～15页，社会科学文献出版社，2012年12月出版）

中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》分析——

2011年四季度以来住房市场走势一波三折

受力于中央政策、金融机构、地方政府多方调整博弈

    住房绿皮书指出，2011年四季度以来住房市场市场走势是市场各方相互博弈，尤其是各方中央调控政策博弈的结果。总体上，先是中央强化住房调控政策，地方政府严格执行，市场形成下跌预期。接着中央宏观政策的微调波及房地产，地方政府执行政策变相放松，引起市场预期逆，导致的市场出现恐慌情绪，进一步导致市场反弹；随后，中央再度从严行政调控政策，各方预期再度发生改变，但经济政策没有改变，市场再次进入微涨阶段。

1、中央关于宏观经济与房地产调控的调整。2011年第四季度，中央宏观经济增长主动下调，实施从亚的房地产调控政策。全球经济复苏缓慢，国内经济增长和物价水平下降过速，2012年2月和5月2次下调人民币存款准备金率各0.5个百分点。2012年6月8日，央行3年来首次降息。2012年7月5日，央行4年来首次非对称降息。7月25日国务院督察组赴全国，有关部委重申严格执行调控政策不动摇。

2、金融机构有关住房信贷政策的调整。第一，上调首套房基准利率。金融机构有关住房信贷政策的调整。2011年10月后，各大商业银行纷纷上调首套房贷款基准利率。北上广深杭等上调幅度在5-10%左右，有些城市高达50%。第二，下调首套房的基准利率。2012年6月8日，央行宣布决定个人住房公积金存贷款利率下调0.2个百分点。2012年7月5日，央行再次宣布降息，为央行4年来首次非对称降息，同时个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时央行要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。

3、地方政府执行调控政策力度的变化。第一，2010年下半年开始，地方政府认真执行调控政策。第二，2012年上半年，在日益严峻的财政收支压力下，借中央政策微调之机，一些市地方政府屡屡试探中央从严调控的底线，对楼市政策进行微调越演越烈，（据不完全统计，今年上半年，全国有近40个城市明确发文微调楼市调控政策，涉及首套房标准调整、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额等多个方面。）。第三，在中央督察等行政高压下，各地再度严格执行调控政策，地方政府包括上海、北京、南京、西安、杭州，分别采取更严格的限购以及限价、限利、限拍地等措施。

4、住房市场预期发生三度变化。第一，2011年第四季度和2012年第一季度，市场形成明确的下调预期。第二，2012年5月份起，金融政策的微调及调控放松的传言，导致市场预期改变。第三，2012年7月后，中央再度从严的调控政策，使市场预期再度发生逆转，第四，中央没有采取有效的经济政策使预期继续发生分化。

5、开发企业的决策和行为发生改变。第一，2011年第四季度和2012年第一季度，一方面在整体资金紧张、库存压力大的背景下，抑制了开发商的投资动力，大部分房企选择减少开工量和缓开工，大部分开发商仍可能继续选择“加速出货、以价换量”等销售策略来加速回笼资金。第二，在部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，同时受市场预期的影响，开发商的销售策略调整，取消折扣优惠，甚至调高价格，扩大销量。开发企业资金状况逐渐好转（见下图）。第三，但市场预期发生分化的情况下，开发商购置土地和开工面积回复又出现曲折（见下图）。

6、购房者决策和行为发生改变。第一，在严格的调控政策和房价下降的预期下，投资和投机需求退场，改善性需求和刚性需求家庭持币待购。第二，一方面，自2011年房价下降以来，积累了相当的刚性需求和改善性需求，在市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹，开始入市释放，甚至提前购买。另一方面，利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强，刚性需求释放。第三，在市场预期发生分化和刚性需求部分释放后，住房成交量和价格微涨。

（以上内容参见2013住房绿皮书《中国住房发展报告（2012～2013）》，第11～14页，社会科学文献出版社，2012年12月出版）

中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》预测——

近期住房市场各项指标普遍回转的走势值得警惕，未来面临整体反弹和局部崩盘的风险，2013，中央的房地产调控面临诸多不利因素

   住房绿皮书指出，由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生的，也不是理性的市场力量作用的大，其是近期住房市场各项指标普遍回转的走势值得警惕。2012年四季度至2013年住房市场面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险即：多数城市继续快速上涨，一些城市将崩盘；多数项目继续涨价，一些项目将出现烂尾。对于多数城市，如果在房价温和上涨的趋势下，中央不采取有效措施，地方政府调控变相放松，市场预期发生渐变，便有再度暴涨的风险。但是，对于一些泡沫特别严重的城市，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘，对于一些缺乏实力的房地产中小或项目企业来说，由于资金紧张或资金链断裂，将导致项目烂尾及企业破产，从而可能带来一定的金融风险。

2013年，针对市场主体和政策本身，中央的房地产调控面临诸多不利因素：

   1、全球经济持续低迷。

复苏缓慢或持续低迷，一方面，使中国的出口形式持续严峻，外需不确定，阻碍中国的经济向好。另一方面，刺激经济增长，各国纷纷出台宽松的货币政策，输入性通漲的前在压力，影响国内扩张性货币政策的造作。此外，国际资本仍觊觎我国的房地产市场。

   2、国内经济动力不足。尽管出现了一些积极现象，但是宏观经济回升并不稳固，除了政府投资外，消费需求增长和民间投资增长等动力依然不足，如果外部需求出现重大困难，政府投资缺乏长期可持续性，宏观经济出现最大反复，可能影响房地产调控。

3、地方政府财政吃紧。宏观调控已经持续两年，一方面，地方政府土地出让金大幅下滑，另一方面，保障性住房等建设又需大量的财政支出，再加上通过融资平台发放的债务陆续到期，地方财政更加吃紧，并潜藏着更大的金融风险。

4、各地情况的千差万别。不同的城市、不同的企业面临的情况不同，区别对待的调控政策组合难以形成，缺乏可操作性，但是整齐划一的调控政策，难以发挥针对性的作用。

5、市场价降量升。由于住房作为投资品的特殊性，在长期预期看好情况下，使得房地产市场短期要么量价齐涨，或者量价齐跌，从而增加了实现价跌量增的调控目标的难度

6、调控机制不够健全。尽管建立了七部委调控会商制度，但会不够，这一制度还不够健全。因此，调控缺乏前瞻性、针对性和及时性。

中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》预测——

2012年四季度及2013年， 如果政策比较有力得当，

住房市场可实现稳重有进，即“大稳定小震荡”

住房绿皮书指出，2012年四季度及2013年，住房市场发展有三种可能的趋势即：第一，如果政策不当乏力，住房市场将发生整体反弹和局部崩盘；第二，如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳重有进，即“大稳定小震荡”，第三，如果政策十分有力得当，住房市场理性回归。但是，第二种可能最大。具体表现：住房市场量价继续逐步上涨，但上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。分季度来看，2012年第四季度和2013年第一季度将延续温和上涨，第二季度后政府采取措施，住房市场开始降温。

1、宏观大环境：为继续从严房地产调控创造了条件。第一，经济转型要求主动降低过快的经济增长速度，为调结构留足空间，未来经济增长目标将继续保持在7%的水平上；第二，宏观经济企稳向好，宏观调控与房地产调控矛盾减弱，第三，宏观经济初步摆脱了对房地产的依赖。消费需求已初步成为经济增长的第一推动力，居民收入持续增长，汽车、体育娱乐、家电等当前增长低未来潜力大；尽管未来全球经济增速回落，出口可能还会恶化，出口仍具竞争力；战略新兴产业和中小企业的投资增长潜力大，交通运输、仓储和邮政业投资当前比较低未来潜力大。

2、短期基本面：供求阶段性释放，减弱供求矛盾。一方面，市场预期分化将使积累两年部分刚需已经及将进一步的释放，降低了真实需求的压力和波动。前期“以价换量”的销售，使开发商解决资金的紧张问题，增加购地和开发的信心。第三，保障性住房建设正在发挥惠民生、扩内需、调结构、稳房价、促发展的作用。

3、从长期背景看：住房发展的潜力仍然较大。我国城市化仍处在加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求和改善性需求潜力仍然较大；我国经济长期增长并好于发达经济体，人民币在若干年内持续升值，房地产投资需求潜力依然很大。

（以上内容参见2013住房绿皮书《中国住房发展报告（2012～2013）》，第15～16页，社会科学文献出版社，2012年12月出版）

中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》指出——

2013年的调控继续体现市场各方主体与中央调控的市场博弈

必须继续重申从严调控不动摇，及时有针对性出台相关储备调控政策

住房绿皮书指出，2013年的调控继续体现市场各方主体与中央调控的市场博弈，市场各方对中央的调控政策较为敏感，但是中央政府拥有较大的主动性和回旋余地。针对以上问题，其目标任务：通过强化和完善调控政策，取法其上，争取房地产市场理性回归；得乎其中，实现房地产市场稳重有进；避乎其下，防止房地产市场整体反弹和局部崩盘。具体表现：在价格上，要确保稳定，力争理性回归，较低城市的房价增幅不得超过经济增长率，较高城市的房价应下降；在销售上，力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加，在土地购置和住房开工稳步增加。为此，应坚持总体原则：

第一，持之以恒，毫不动摇。房地产调控应实施打持久战，不可必功其一役。把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，坚决制止变相放松调控政策，促使房价合理回归。第二，统筹兼顾，区别对待。既要稳增长，也要降房价，并使两者相互促进。一方面，在微调宏观政策时，要采取定向和隔离的措施，确保涉及房地产政策不变或反向变化；另一方面，进一步强化兼顾两者目标实现的措施。第三，相机抉择，主动出击。改变过去“露头就打”的策略，密切关注形势与预期及变化，要通过主动适时出台和调整政策以及舆论宣传等，将不利的苗头消灭在萌芽状态，并通过主动引导预期，来调动博弈各方向着中央的调控目标行动。第四，长短结合，标本兼治。要结合当前调控的好时机，选择突破口，深化住房制度综合配套改革，及时推出既解燃眉之急，又保长期健康的制度政策。

防止房地产市场整体反弹和局部崩盘，争取房地产市场理性回归，实现房地产市场稳重有进，国务院应针对当前和未来住房市场不断变化的实际，必须继续重申从严调控不动摇，及时有针对性出台相关储备调控政策。具体应采取如下建议：行政制度方面，完善调控的部门和协调机制，落实调控目标责任制；需求管理方面，细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为；预期管理方面，完善新闻发言人制度，严惩有关房地产谣言的传播和炒作；金融政策方面，取消期房预售制度，完善差别化的金融政策；税收政策方面，将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；住房保障方面，完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程；租赁市场方面，规范租赁市场，发展租赁市场；土地政策方面，制定土地调控的目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制；空间管理方面，根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市场“硬着陆”。

（以上内容参见2013住房绿皮书《中国住房发展报告（2012～2013）》，第18～20页，社会科学文献出版社，2012年12月出版）

住房绿皮书指出，2012年四季度及2013年，住房市场发展有三种可能的趋势即：第一，如果政策不当乏力，住房市场将发生整体反弹和局部崩盘；第二，如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳重有进，即“大稳定小震荡”，第三，如果政策十分有力得当，住房市场理性回归。但是，第二种可能最大。具体表现：住房市场量价继续逐步上涨，但上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。分季度来看，2012年第四季度和2013年第一季度将延续温和上涨，第二季度后政府采取措施，住房市场开始降温。

1、宏观大环境：为继续从严房地产调控创造了条件。第一，经济转型要求主动降低过快的经济增长速度，为调结构留足空间，未来经济增长目标将继续保持在7%的水平上；第二，宏观经济企稳向好，宏观调控与房地产调控矛盾减弱，第三，宏观经济初步摆脱了对房地产的依赖。消费需求已初步成为经济增长的第一推动力，居民收入持续增长，汽车、体育娱乐、家电等当前增长低未来潜力大；尽管未来全球经济增速回落，出口可能还会恶化，出口仍具竞争力；战略新兴产业和中小企业的投资增长潜力大，交通运输、仓储和邮政业投资当前比较低未来潜力大。

2、短期基本面：供求阶段性释放，减弱供求矛盾。一方面，市场预期分化将使积累两年部分刚需已经及将进一步的释放，降低了真实需求的压力和波动。前期“以价换量”的销售，使开发商解决资金的紧张问题，增加购地和开发的信心。第三，保障性住房建设正在发挥惠民生、扩内需、调结构、稳房价、促发展的作用。

3、从长期背景看：住房发展的潜力仍然较大。我国城市化仍处在加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求和改善性需求潜力仍然较大；我国经济长期增长并好于发达经济体，人民币在若干年内持续升值，房地产投资需求潜力依然很大。

（以上内容参见2013住房绿皮书《中国住房发展报告（2012～2013）》，第15～16页，社会科学文献出版社，2012年12月出版）

中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》指出——

2013年的调控继续体现市场各方主体与中央调控的市场博弈

必须继续重申从严调控不动摇，及时有针对性出台相关储备调控政策

住房绿皮书指出，2013年的调控继续体现市场各方主体与中央调控的市场博弈，市场各方对中央的调控政策较为敏感，但是中央政府拥有较大的主动性和回旋余地。针对以上问题，其目标任务：通过强化和完善调控政策，取法其上，争取房地产市场理性回归；得乎其中，实现房地产市场稳重有进；避乎其下，防止房地产市场整体反弹和局部崩盘。具体表现：在价格上，要确保稳定，力争理性回归，较低城市的房价增幅不得超过经济增长率，较高城市的房价应下降；在销售上，力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加，在土地购置和住房开工稳步增加。为此，应坚持总体原则：

第一，持之以恒，毫不动摇。房地产调控应实施打持久战，不可必功其一役。把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，坚决制止变相放松调控政策，促使房价合理回归。第二，统筹兼顾，区别对待。既要稳增长，也要降房价，并使两者相互促进。一方面，在微调宏观政策时，要采取定向和隔离的措施，确保涉及房地产政策不变或反向变化；另一方面，进一步强化兼顾两者目标实现的措施。第三，相机抉择，主动出击。改变过去“露头就打”的策略，密切关注形势与预期及变化，要通过主动适时出台和调整政策以及舆论宣传等，将不利的苗头消灭在萌芽状态，并通过主动引导预期，来调动博弈各方向着中央的调控目标行动。第四，长短结合，标本兼治。要结合当前调控的好时机，选择突破口，深化住房制度综合配套改革，及时推出既解燃眉之急，又保长期健康的制度政策。

防止房地产市场整体反弹和局部崩盘，争取房地产市场理性回归，实现房地产市场稳重有进，国务院应针对当前和未来住房市场不断变化的实际，必须继续重申从严调控不动摇，及时有针对性出台相关储备调控政策。具体应采取如下建议：行政制度方面，完善调控的部门和协调机制，落实调控目标责任制；需求管理方面，细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为；预期管理方面，完善新闻发言人制度，严惩有关房地产谣言的传播和炒作；金融政策方面，取消期房预售制度，完善差别化的金融政策；税收政策方面，将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；住房保障方面，完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程；租赁市场方面，规范租赁市场，发展租赁市场；土地政策方面，制定土地调控的目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制；空间管理方面，根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市场“硬着陆”。

（以上内容参见2013住房绿皮书《中国住房发展报告（2012～2013）》，第18～20页，社会科学文献出版社，2012年12月出版）