《中国住房发展报告2013-2014》发布会 专题新闻稿
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住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》发布会
专题新闻稿
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2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》在评述2013年住房及相关市场走势的基础上，预测了2014年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议；以城市化进程中的外来人口住房问题为主题，对当前中国住房问题的核心矛盾作了深刻解析。
中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社联合发布住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》
一二线城市房价上涨较快，三四线城市出现结构分化
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
绿皮书指出，2012-2013年，一、二线城市房价上涨较快，三、四线城市出现结构分化。
第一，中国一线城市住房价格快速上涨，但与世界同类城市房价变动趋势基本一致。2012年10月到2013年9月，中国一线城市住房价格呈现不断上涨趋势。北京商品住房价格同比增速从-0.3%上升到20.6%；上海同比增速从-1.6%上升到20.4%；广州同比增速从-0.1%上升到20.2%；深圳同比增速从-1.6%上升到20.1%。但2013年中国主要一线城市住房市场变化情况并非孤立情况，与世界主要同类城市住房市场变动趋势整体相似。
第二，二线城市房价两极分化较为严重，部分二线城市量价高企。2013年9月，31个二线城市中，新建商品住房价格均为上涨趋势，价格增长率平均值为9.3%。其中增长率高于平均值9.3%的城市有12个，增长率低于平均值9.3%的城市有18个。二线城市住房价格增速最低为海口1.1%，最高为厦门16.5%。
第三，三、四线城市房价整体增速较缓，结构出现分化迹象。从70个大中型城市中的三线城市来看，2013年9月新建商品住房销售价格除了温州出现1.8%的跌幅外，其余34个城市均呈现上涨态势。35个城市价格增长率的平均值为6.9%，低于一线城市20.3%的增长率和二线城市9.3%的增长率。从总体来看，三、四线城市库存增加较多，部分城市房价出现下跌的迹象。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第一章p5-8,社会科学文献出版社2013年12月）
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亚洲主要城市房价涨幅全球居前， 我国住房市场并非孤立上涨
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》分析发现，2012~2013年的全球住房市场出现较为明显的反弹。从季度环比数据来看，在2013年第2季度，莱坊跟踪的55个国家和地区中有37个呈上涨趋势，房价的季度环比增速达到2.4%。从同比数据来看，全球房价从2012年第4季度起出现明显的上升趋势，并在2013年上半年保持了较高的增速。在这一轮的房地产反弹中，新兴经济体的房价上升尤其明显，在莱坊跟踪的55个国家和地区之中，前十位的国家和地区均为新兴经济体，后危机与远离危机的发达经济体也出现较好的房价上升趋势，美国、德国、冰岛等经济体的房价增速仍居前列，但是欧债危机冲击下的非核心发达经济体仍处于低迷状态，西班牙、匈牙利、荷兰和希腊居房价增速的最后四名。
《住房绿皮书》指出，亚洲新兴经济体主要城市的房价走势在世界范围内居于前列。这表明我国2012~2013年的住房市场上升并非孤立现象，而是世界因素与国内因素共同作用的结果。具体而言，由于世界经济周期与我国经济周期有同步性，并且我国房地产周期与我国经济周期有同步性，所以世界经济走势影响我国住房市场走势；由于东亚整体表现出良好的经济增长态势，并且发达经济体与新兴经济体各自表现出趋同倾向，所以住房市场的地域板块特征也影响着我国的住房市场走势。在东亚和东南亚的新兴经济体中，我国内地一线城市的住房市场表现尽管非常突出，但是季度同比仍低于中国香港、菲律宾马卡蒂，这表明我国内地一线城市住房市场的上涨幅度并非脱离东亚与东南亚新兴经济体的平均趋势，只是在新兴经济体中处于较高的位置。因此，在短期之内，我国内地一线城市的住房市场仍将接近东亚与东南亚新兴经济体板块的平均趋势，呈现较快的上涨。
《住房绿皮书》预计，在2013~2014年，世界经济对我国住房市场的总影响是趋向于扩张的。同时，我国对世界住房市场的推动也会在局部地区和局部市场变得显著。虽然从供给方来看，房地产业的海外发展仍会沿着2012~2013年的趋势，在住房市场领域不会有显著的影响，但是从需求方来看，由于我国住房市场价格处于高位，海外置业将会进一步扩张。由于我国海外置业在地域上相对集中，在类型上趋于中高端房产的特征属于海外置业人群的长期偏好，所以在2013~2014年我国对海外住房市场的推动仍会集中在局部区域，带来海外局部地区中高端住房价格的较快上涨。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第二章 世界经济与住房市场形势分析，社会科学文献出版社2013年12月）
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大型房企争相出海，投融资风险不容忽视
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》指出，虽然大型房企海外融资与投资都已初见成效，但是无论是意图通过海外融资平台缓解资金不足的窘境，还是选择开发投资海外市场来规避国内市场风险，都存在着不可忽视的风险。首先，中外房地产相关法律法规与制度存在着巨大差异，没有经过充分的了解就大踏步出海经营无疑会有水土不服而折戟国外的风险。中国房企在国内倚仗与地方政府的亲密关系而常常违规运营，打擦边球，甚至违背法律。而海外法律制度严苛，更没有政府的保驾护航，国内房企难免不适。再者，以目前开发商海外投资开发的项目来看，主要目标客户群仍然是海外华人华侨，尤其是未来有移民倾向的潜在客户。然而一旦有明确政策限制资金流向海外或大幅提高民间资金流出成本，则规模与日俱增的房企海外业务必将因客户数量锐减而受到重创。
海外融资的房企同样需要承受来自多方面的风险。首先，海外发债或银团贷款等融资模式会导致的杠杆性提升，其给房企带来的负面影响很可能大于其改善资金流动性的正面作用。如果房企继续按目前的频率激进发债扩张，数年后债务到期时间将会高度集中，一旦市场销售陷入困境则发债人评级将很有可能被下调并且资金流动性会进一步恶化。除此之外，汇率波动、国际税收以及海外的政治环境等这些外部因素也都会对海外融资的风险与成本产生巨大影响。
《住房绿皮书》建议，海外投融资需谨慎防范风险。房企在出海之前就应做足充分准备，在进行投融资项目的评估时，不单单要从资金成本与潜在收益的角度考量，更要对项目的潜在风险做出预测，要看其是否符合企业发展战略与投资国政策环境要求。一旦决定出海投资或融资，就必须先对国外文化体制、法律规定、市场环境等方面做足功课以防“水土不服”。在进入海外市场的方式中，建议国内房企仍然选取与当地住房企业合作或收购项目等稳妥策略。最关键的是要能够在投资、融资链的每个环节上把握国外市场周期和特性，做到因地制宜、随行就市、有效降低和分散风险。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第四章 中国房地产企业分析与展望，社会科学文献出版社2013年12月）
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合作性住房金融机构生存空间不足，保障房融资机构支持体系缺失
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》指出，当前我国保障房金融支持机构体系缺失。自2008年国家重视保障房建设以来，保障房建设资金缺口一直是各界讨论的焦点话题，新一届领导班子对中低收入群体住房问题的重视以及更大规模的相关住房建设和消费势必会进一步凸显保障房融资缺口问题。其症结在于缺失保障房金融机构支持体系，特别是保障房商业融资的政策性增信体系缺失。
《住房绿皮书》提出，扩大合作性住房金融机构生存和发展的空间。首先，从法律法规以及政策诸层面界定合作性住房金融的性质、定位和空间，为真正引进并建立规范性的合作性住房金融机构提供法律法规和政策支持。其次，鼓励现有的合作性住房金融机构——中德储蓄银行坚守其专营定位，逐步退出已经进入的商业性和政策性业务领域，并探索总结包括公司治理、组织架构、市场定位、业务运营、风险管理等在内的合作性住房金融有效运行和发展模式，促成德国住房储蓄银行模式在中国真正落地，并在拟设的合作性住房金融机构中进行复制和创新。
《住房绿皮书》建议，探索建构有效的保障房融资机构支持体系。一是尽快启动对住房公积金管理中心的改制进程，建构真正意义上的政策性住房金融支持体系，其二是建立政策性住房金融和商业性住房金融有效对接的通道，特别是尽快建立保障房建设和消费融资的增信体系，引导商业性资金支持保障房建设和消费。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第六章 中国房地产金融机构分析与预测，社会科学文献出版社2013年12月）
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自住者恐慌入市推动大城市房价飙涨，中小城市出现明显滞胀
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
2012~2013年，中国大城市房价由试探性的缓慢上涨，逐步演变为恐慌性的暴涨。北京、上海、广州、深圳4个一线城市，房价涨幅领跑全国。这几个城市房价涨幅完全突破了2013年初公布的房价调控目标，其他大城市也即将或已经突破了年初的房价调控目标，地方版的房地产调控政策面临升级。与2009年末上一轮房价暴涨有较大投机成分不同，本轮房价上涨主要由自住型需求的恐慌性入市所推动。本轮价格暴涨的主要是大城市，这些城市都实行了住房限购政策，投机性购房者被最大限度挤出，首次和改善性需求者成为购房的主体。针对二手房出售的高税收政策使二手房市场的活跃程度下降，加剧了大城市住房供求矛盾。
2012年12月在国家统计局公布的70个大中城市中，新建商品住宅价格指数同比上涨的有40个，持平的有4个，下降的有26个。70个大中城市价格指数平均涨幅为-0.04%。环比上涨的有54个，持平的8个，下降的8个，环比平均涨幅为0.33%。北京、上海、广州、深圳4个一线城市价格指数同比涨幅分别为2%、0%、2.4%和0.9%。到2013年9月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨的有69个，下降的只有1个，同比平均涨幅为8.7%。同比超过10%的城市达到了15个，24个城市涨幅在8%~10%。北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价同比涨幅均在20%以上，创自2011年1月国家统计局实施新的《住宅销售价格统计调查方案》以来的最高涨幅。考虑到因售房合同拆分、阴阳合同等现象带来的数据失真，北京等一线城市多数楼盘的实际价格同比涨幅在50%以上。
在一、二线城市房价暴涨的同时，不少三、四线城市或中小城市虽然房价有所上涨，但住房市场已经出现显著滞销现象，开发商在苦苦支撑。2013年9月，在国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市同比平均上涨20.33%，环比平均上涨1.4%；天津等31个二线城市同比平均上涨9.27%，环比平均上涨07%；唐山等35个三线城市同比平均上涨6.87%，环比平均上涨0.6%。在浙江、内蒙古等地的部分前期住房市场过热的城市如鄂尔多斯、温州等，因经济下滑，住房供大于求，房价曾出现显著下跌。从历史和国际经验看，房地产泡沫破灭与经济衰退有密切联系，现阶段我国房价下跌主要出现在少数经济衰退的城市，中国大多数城市经济增长前景看好,因而中国城市房价不会出现整体崩盘现象。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第八章 中国住房市场形势分析与预测，社会科学文献出版社2013年12月）
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“羊群行为”导致房价大幅波动，一线城市或将短线见顶
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
绿皮书指出，开发商和购房者的“羊群行为”共同导致房价短期大幅波动。2012年初，住房市场被集体看空，具体表现为住房滞销、土地流拍。仅时隔一年，一线城市住房和土地又遭遇了购房者和开发商的挤兑式抢购。
2012 -2013年，开发商经历了从悲观退地到争抢“地王”。2012年上半年以前，在严厉调控冲击下，购房者集中观望，住房销售不畅，开发企业资金回笼困难，部分房企处于资金链断裂的边缘，对市场前景极为悲观。土地市场遇冷，地块频频流拍。但仅仅过了一年，到2013年，随着市场销售的超预期好转，开发企业库存快速下降，资金充裕起来。市场预期又变得过于乐观，不断大举抢地，导致“地王”频出。2012年上半年以前由于开发企业对市场前景过于悲观，开发投资下滑，直接导致了2012年下半年到2013年大中城市住房供给的相对短缺。而2013年开发企业争抢“地王”，又为未来住房供求缓和甚至供大于求埋下伏笔。
2012-2013年，购房者经历了从集中观望到恐慌性入市。2012年初，严厉的限购限贷政策在挤出了投机性购房者的同时，使自住型购房者对房价下跌寄予厚望，市场观望气氛浓厚。因观望导致的局部房价短暂下跌又进一步加剧了市场观望。商品房严重滞销，楼市出现了“八套房追逐一个购房者”的局面。2012年下半年，部分自住型购房者对市场失去耐心，住房销售出现好转，房价缓慢上行。这又进一步使自住型购房者的房价下降希望破灭，购房者重返市场。2013年，自住型购房者又恐慌性集中入市。在购房者支付能力与2012年初没有出现显著改善的条件下，市场供求形势却出现逆转，由“八套房追逐一个购房者”变成“八个购房者追逐一套房”。
《住房绿皮书》预计，大城市短线见顶，中小城市颓势延续。导致一、二线城市房价短线见顶的直接原因包括：一是房价大幅上涨使住房支付能力下降；二是2013年住房销售爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗，在限购政策不出现转变的条件下，需求后期增长乏力；三是2012年底和2013年开发商争抢“地王”预示着后期住房供给将显著增加；四是房价过快上涨的城市政府将面临较大的压力，调控政策全面升级，这些调控政策客观上起了稳定自住型购房者预期的作用，可以暂时缓解市场恐慌情绪。
以中西部地级市为主体的三、四线城市在大城市化趋势和县域经济快速发展的夹击下，经济出现相对空心化。住房市场将延续2012~2013年滞销态势，部分城市房价可能步入下跌通道。由于三、四线城市前期造城运动产生大量住房供给，在人口外流、楼房滞销的条件下，“鬼城”现象可能扩大。但在几大城市群内的中小城市，由于经济分工的有利地位，仍可能维持相对较好的发展趋势。
（（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第八章 中国住房市场形势分析与预测，社会科学文献出版社2013年12月）
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弱化行政管控，深化市场改革
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》指出，行政管控扭曲市场，供求矛盾长期存在。当前住房市场存在的主要问题是，一方面行政管控过多扭曲了市场信号，造成开发商和购房者对房价的非理性预期，助长了市场短期波动，降低了市场供给效率；另一方面大中城市住房供求矛盾长期存在，市场无法解决低收入阶层住房困难。
针对住房需求的直接管控政策如限购、限贷、限价虽然可能在短期内控制需求的过快膨胀，但是长期看行政管控无疑会导致市场信号扭曲，加剧市场波动，不利于居民住房水平的提高：一是限购导致刚需集中观望或集中入市，给房价造成冲击，从而也影响了开发商对市场的预期；二是限价导致房价失真，部分城市对预售价格采取直接管控手段，致使合同拆分、价外价现象普遍存在，房价调控实际上变成了房价指数调控，价格指数失真严重；三是针对外地户籍家庭的歧视性限购政策与新型城镇化建设目标相悖；四是限贷政策限制了资金的合理流动，可能使资金利用效率下降。
现阶段中国城市高房价的根本原因是：中国经济腾飞与城镇化加速所形成的住房需求增长呈弱爆发性态势，住房市场供应增长无法跟上需求增长，造成长期供不应求的局面。并且由于土地的稀缺性及环境保护的需要，房地产供给约束存在一定的刚性。中国经济发展与城镇化的快速推进都是今后数十年的大趋势，难以逆转。实施了严厉的行政性限购政策后，大城市房价仍出现强劲上涨，也证明了我国大城市住房真实需求十分强劲。
《住房绿皮书》提出，弱化行政管控，深化市场改革。未来的政策目标可以概括为：建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。以往的住房市场调控存在两大教训：一是过于排斥市场投资投机，单纯地认为投资投机将推高房价激化供求矛盾，而忽视了住房投资投机沟通当前与未来需求桥梁的作用。二是过于高估政府管控房价能力，而忽视了市场调节机制本身作用的发挥。事实证明，政府难以有效管控房价，未来平抑房价调节供求还需要更多地依赖市场机制的作用。
《住房绿皮书》建议，理顺市场供求机制，强化市场预期管理；逐步放开住房限购，适时推进房产税改革；放宽住房信贷限制，支持首次置业和改善性需求；降低二手住房交易税费，减轻购房者实际负担；放松住房开发管制，增强开发市场竞争；加大房地产市场监管力度，抓紧出台住房三包制度；完善房地产信息系统，推进房产信息公开化；明确住房保障范围，厘清政府与市场界限。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第八章 中国住房市场形势分析与预测，社会科学文献出版社2013年12月）
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租金持续快速上涨，租房压力显著增大
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》指出，住房租金持续快速上涨，租金涨速超过物价。2010年以前，租金长期缓慢增长，房价租金比越来越大，租房成为一项较经济的选择。2010年以来，住房租金出现持续较快速度的上涨。2012年6月开始，随着居民消费价格租金指数的快速上扬，租金涨幅持续高出CPI的涨幅。2012年12月，租金指数同比上涨3.3%，同期CPI上涨2.5%，租金指数涨幅较CPI涨幅高出0.8个百分点。进入2013年，虽然CPI指数有所上扬，但是租金指数上涨更快，二者的差距进一步拉大。至2013年9月，租金指数同比上涨4.4%，同期CPI上涨3.1%，租金指数涨幅较CPI涨幅高出1.3个百分点。至2013年9月，租金指数已经实现连续45个月上涨，其中北京连涨55个月，广州连涨51个月，深圳连涨54个月，上海连涨39个月。
从租金绝对水平看，大城市租金总体要高于中小城市，东部城市总体要高于中西部城市，一线城市总体要高于二、三线城市，南方城市总体要高于北方城市。2013年9月，32个大中城市中每平方米租金水平最高的依次是北京、深圳、上海、南京、广州，二类地段住宅租金集中成交价分别达到每平方米65.00元、64.81元、58.00元、58.00元和35.78元。二类地段住宅租金集中成交价每平方米最低的依次是呼和浩特（14.00元）、济南（16.73元）、银川（17.60元）、长春（19.00元）、沈阳（19.00元）。
《住房绿皮书》发现，租房负担显著增大，租金占家庭可支配收入的比重达到较高水平。从以租金收入比度量的租房负担看，租房负担总体较大。一线城市租房负担指数（租金收入比）大都很高，总体租房负担最大；西北、东北城市租房负担指数较低，租房负担相对较小。如果以三口之家租住80平方米住房为参照标准计算，32个大中城市居民家庭平均每1元可支配收入中，用于租金的支出为0.34元。分城市看，租金支出占收入比例最高的北京、南京、深圳、乌鲁木齐、上海，居民家庭平均每1元可支配出入中，用于租金的支出分别为0.54元、0.51元、0.51元、0.50元、0.46元。除上海外，租金支出都占可支配收入的一半或以上。租金支出占收入比例最低的呼和浩特、济南、沈阳、长沙、合肥，居民家庭平均每1元可支配出入中，用于租金的支出分别为0.15元、0.16元、0.23元、0.24元、0.25元。租金支出都在可支配收入的1/4以及以下。
《住房绿皮书》认为，租房负担增大，是收入增长和住房供给紧缺的共同结果。因而租房负担重的城市，一般都具有两个特征，即收入水平较高，同时人均住房面积较低。当然租房负担轻的城市并不意味着生活水平较高，这大多是经济发展水平较低、食品等刚性支出占收入比重较高的结果。少部分可能是住房供给量高、当地人均住房面积较大的结果。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第九章 中国住房租赁市场形势分析与预测，社会科学文献出版社2013年12月）
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增加一、二线城市住房用地供应，减少三、四线城市住房用地供应
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》分析发现，不同城市的土地市场分化加剧，一线城市和核心二线城市持续火热，量价显著齐升，部分二线和三、四线城市不温不火甚至冷清。2012年第4季度以来，土地市场出现冷热不均，土地的上涨和下跌在不同的城市同时存在。一线城市和核心二线城市土地市场持续火热，量价显著齐升，单价“地王”和总价“地王”接连出现，创历史新高，且很多地块出现“面粉贵过面包”的情况，导致房价预期上涨，与2013年初房价控制目标背道而驰，也使一、二线城市开发风险加大。同时，从全国土地购置面积情况看，2013年前8个月同比下降了9.1%，虽然较上年同期(-16.2%)跌幅有所收窄，但土地市场总体上依然是供应不足的。与一线城市和核心二线城市土地市场的火爆相比，三、四线城市土地市场则相对冷清一些。一线城市“地王”与三、四线城市所谓“空城”并存，“一线供给不足和三、四线供应过量”的土地市场分化异常特征更加显著。
《住房绿皮书》预计，区域分化仍将持续，一线城市和核心二线城市土地现相对短缺，价格或持续上涨；多数二、三线城市成交量或持续放大，价格相对稳定；部分三、四线城市成交量萎缩，价格下降。
《住房绿皮书》建议，适当增加一线城市和热点二线城市土地供应，尤其是商品住房用地供应，同时减少三、四线城市土地供应，并重点制定好相应城市的土地调控目标，防止区域分化加剧。基于一线城市和热点二线城市土地市场已经出现和可能继续出现的量价齐升的过热风险，需要适当增加土地供应并制定好土地调控目标，落实调控责任并加强行政问责。同样，由于三、四线城市和部分二线城市土地市场已经出现供应过量的迹象，要相应减少这类城市的土地供应，以避免出现所谓“鬼城”、“空城”。“鬼城”、“空城”是“只要土地城镇化、没有人口城镇化”的极端现象。土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接，土地市场发展要与新型城镇化进程相协调。要严格控制新增建设用地，优化土地利用空间布局，充分考虑城市群与大中小城市衔接，使得土地供应与城镇化战略相匹配，防止土地城镇化快于人口城镇化。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第十章 中国土地市场形势分析与预测，社会科学文献出版社2013年12月）
中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社联合发布住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》
有效扩大住房直接融资比重，借助证券化防控住房金融风险
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》分析发现，2012-2013年房企融资主要依赖间接融资、主要是金融机构贷款这种状况，一方面形成融资市场的集中度风险，另一方面导致金融机构贷款的流动性风险。因此，《住房绿皮书》建议，有效扩大住房直接融资市场比重，借助证券化技术有效防控房地产资金风险。
中国政府在《金融业发展和改革“十二五”规划》中的内容之一是显著提高直接融资的比例，这给住房金融市场领域的改善无疑提供了良好机会。在以往，针对住房股票市场的放行往往伴随着地价和房价的飞涨，因此在调控房地产市场的政策选项中，提高房地产专业上市门槛甚至暂停房地产企业的上市，往往成为必选项。实际上，放宽对房地产企业在资本市场融资的限制与房价和地价的飞涨之间的关系只是表象，背后的症结在于住房制度设计缺陷和土地财政。由此而论，房地产资本市场规模和比重的提升，从根本上而言，一是要依赖于住房制度的重新设计，二是要地方政府摆脱对土地财政的依赖，在住房制度重构和去土地财政的过程中，政策层面应及时调整顺势而为，将房地产市场资本市场融资纳入房地产稳健发展的长效机制的建构之中。
近年来，中国逐渐摆脱对资产证券化的恐惧症，将其视为金融资产优化和金融体系优化的重要工具，特别是今年以来，在高层“盘活存量，用好增量”的政策导向下，资产证券化成为国务院会议的重要议题。由此预计资产证券化将在未来一段时间内有一个较快的发展期，但囿于额度限制和基础资产规定约束，资产证券化还很难成为房地产金融资产优化的有效工具，为此建议，其一适度扩大试点规模，特别是给予房地产信贷领域的试点规模；其二是放松关于基础资产质量约束，只要是投资级以上的资产均可作为房地产贷款证券化的基础资产。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第十一章 中国住房金融市场形势分析与预测，社会科学文献出版社2013年12月）
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住房监管应长期稳定和全面覆盖，不能“热胀冷缩”与“重买轻租”
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》根据2013年最新数据计算得到中国住房市场监管指数，发现2013年住房监管排名前十名的城市依次为：北京、天津、成都、上海、广州、南京、重庆、南昌、武汉和杭州，住房市场监管强度与城市所处区域经济发展水平及城市的行政级别有较强的一致性。在经济较发达地区或当前经济发展较快地区的城市，其住房市场监管指数一般较高，行政级别较高的城市，其住房市场监管指数也一般较高。
《住房绿皮书》认为，住房监管应长期稳定，不能“热胀冷缩”。目前中国住房市场监管政策与标准在实际执行时浮动很大，地方政府根据本地经济发展需要和住房市场形势，以种种名义对住房监管执行加以调整。因此，住房监管应坚持长期、稳定，不因市场涨落而波动，严格执行现有法律与监管制度，不得随意调整标准。同时，应细化住房市场监管标准，确立监管责任人，要求一旦发生“微调”现象能及时发现、及时查处，形成威慑力。
《住房绿皮书》提出，住房监管应一视同仁，不能“抓大放小”。由于大城市住房市场处于媒体风口浪尖，城市政府出于谨慎考虑对住房市场监管较为重视。但中小城市住房市场普遍存在漏洞。尤其是住房土地监管、信贷监管等方面，二、三线城市长期游离于媒体监管的视野范围之外。随着中国城镇化的不断推进，二三线城市的地位不断加强。低房价不代表低风险，中国住房市场监管体系不能“抓大放小”，而应“一视同仁”。目前大城市房价较高，限购、限贷执行力度较强，住房投机受到一定程度压制，因此房地产信托和民间资本已经大量涌入二三线城市，一旦在住房信贷等方面出现监管漏洞，将会对中国城镇化带来巨大损害，甚至影响中国经济发展的大局。
《住房绿皮书》建议，住房监管应全面覆盖，不能“重买轻租”。目前中国租赁市场监管漏洞频出，无论监管法律体系，还是执法力度，都远远落后于商品房销售市场。在目前住房租赁市场较为混乱的时期，应更加重视住房租赁监管体系的建立和完善，实现中国住房租、购市场均衡发展。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第十二章 中国住房市场监管，社会科学文献出版社2013年12月）
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完善住房公积金制度，将农民工纳入公积金覆盖范围
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》指出，住房公积金制度保障范围不足且使用上存在漏洞。住房公积金制度是一项住房保障制度，其贷款利率比商业贷款利率低，有助于减轻城市居民购买住房的贷款压力，但获取住房公积金贷款的条件很多。因此，缴纳基数高、工作好的人员，在住房公积金的使用上占有明显的优势，农村居民不能缴纳住房公积金也就是说其不具有申请公积金贷款的资格。而且，许多地市规定，除装修、买房或退休等特殊情况外，缴纳人不能取出住房公积金，若缴纳的住房公积金的年利率为1.21%，远低于同期存款利率，这意味着绝大多数住房公积金多年将存在低息账户里。根据《住房公积金管理条例》，公积金中心通过公积金存款或其他方式获得的收益，并不归缴存人所有，将被各地政府财政拿走。地方政府动用公积金的盈余来建设保障性住房本身是无可厚非的，但地方政府在对公积金的使用上有过度使用的嫌疑，个别城市存在公积金的过度挪用现象。
《住房绿皮书》认为，随着经济的发展及我国城镇化进程的加快，已有大量的农民工涌入城市，他们大都没有能力购住房，所租的房屋往往也是城市中条件较差甚至是最差的，居住环境相当恶劣。但是，在城市建设中农民工发挥了重大作用，故应该把农民工纳入到住房公积金的覆盖范围之内，给他们提供稳定的资金，保障他们能够租房的基本能力。此外，应当建立房价与住房公积金的互动机制，二者之间同向波动，当价格提高时，可适当地提高公积金缴费率,使住房公积金发挥真正的作用；住房公积金的增值及收益可以用来建设职工住房或对职工贷款贴息等，让公积金的收益用在适当处，发挥其真正效用。另外，还要完善法律法规、加大执法力度、加强监督管理，让其有法可依。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第十三章 中国住房社会保障，社会科学文献出版社2013年12月）
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重构“安居、康居、乐居”住房供应体系，尽快推出住房长效调节机制
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》分析认为，2012-2013年度，限购政策继续严格执行，政策调控进入平稳转型期。总体来看，2010年以来坚持“房地产市场调控政策不动摇”的调控原则，是针对我国住房市场剧烈波动的有效选择。我国住房宏观调控政策体现了很好的稳定和延续性，政策没有出现大起大落，政策变化对住房市场的影响最小化，市场预期管理相对改善。同时，住房市场宏观调控从“政府调控为主”向“市场调控为主、政府调控辅助”转变，更加符合住房市场的基本规律。
《住房绿皮书》指出，调控问责制度依然没有兑现，住房市场长效调节机制仍然是“只闻其声不见其人”。2010年以来，历次国务院出台的住房调控政策里都要求对房价上涨过快地区要约谈和问责。2013年9月份，全国70个大中城市除了温州房价下降之外，其余城市房价全部上涨，而且四个一线城市同比涨幅均超两成。如果以真实房价为基准，2013年多数一、二线城市调控目标基本不会完成。但是，2010年至今还没有一个城市被问责，问责制的严肃性受到挑战，也就失去了其作为城市住房调控手段之一应有的作用。另一方面，2013年以来，我国住房市场调控开始逐步向市场机制过渡，其中，非常重要的一环是住房调控长效机制。房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度则是我国住房调控长效机制的重要方面。这三项政策很早就被提出，但是一直都处于研究状态，迟迟未能落地。
《住房绿皮书》提出，重构“安居、康居、乐居”的住房供应体系，尽快推出住房市场长效调节机制。
通过完善住房市场和加大政府保障力度，早日构建以政府提供基本保障、市场满足多层次需求的住房供应体系。一是以政府投入为主，鼓励市场和个人积极参与，切实加大资金、土地等的投入力度，努力增加保障房的供给，满足低收入居民的基本住房需要，实现低收入群体的“安居”。二是以市场提供为主，政府提供相应财税、金融、土地等优惠政策，加快普通商品房的建设和供给，满足广大中等收入人群的住房需求，实现这些人的“康居”。三是以市场机制为主导，合理发展高端住宅，满足高收入人群对住宅的高品质需求，并通过相应调节机制合理引导和规范。
尽快推出住房市场长效调节机制。一是加快房产税改革步伐。扩大房产税试点省市，将房价上涨较快、人口较多的城市尽早纳入房产税试点范围。二是加快个人住房信息系统建设。要尽快公布个人住房信息系统建设的计划目标和时间表。及时向社会公布个人住房信息系统建设进度。要将个人住房信息系统建设作为地方政府考核的主要标准之一。三是建立住房市场行政调控的约束机制。在房价、地价等出现剧烈波动、市场极不稳定的情况下，政府可以采取相应措施进行紧急应对，除此情况下，政府不应出手干预，应保持住房市场的自动调节。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第十四章 中国住房宏观调控，社会科学文献出版社2013年12月）
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城市外来人口实际比重或超三成，多数住房情况不容乐观
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》认为，城市外来人口占城市人口比重实际上可能超过三成，农民工是城市外来人口的主体，东部沿海地区城市是外来人口的主要流入地。改革开放以来，随着市场化和城市化进程，人口流动和迁移已经成为中国经济社会转型中的重要现象，其中乡城流动是人口流动的主流。2012年底全国城镇人口为7.12亿，全国流动人口为2.36亿，其中农民工1.63亿，流动人口的主要流入地是经济发达的东部沿海地区城市。如果考虑到流动人口的主要去向是城市地区以及居住未满半年的流动人口未纳入流动人口普查口径等事实情况，那么全国城市人口中外来人口比例将超过三成，很多城市外来人口甚至超过本地户籍人口。
《住房绿皮书》指出，多数城市外来人口住房的基本情况不容乐观。外来人口进入城市，面临的首要问题就是居住问题。相比城市原居民，以农民工和大中专毕业生为主体的城市外来人口面临着更大的住房压力。住房的获取关系着他们能否在新的城市正常的工作和生活，是他们融入城市社会的立足点。城市外来人口由于户籍、就业、收入水平、教育程度以及家庭结构和流动方式等多方面的原因，住房获取上存在较大困难。城市外来人口居住的主要特点有如下几个方面。
一是城市外来人口居住面积小。由于城市外来人口流动性较强，获得固定居所较难等原因，对城市外来人口的住房状况一直没有能够进行统一普查。一些政府部门和研究机构对外来人口的居住状况调查显示，城市农民工人均居住面积一般在3~10平方米，不同城市和不同的调查范围之间存在较大差异。而根据五普和六普的统计数据，2000年城市家庭人均住房面积为21.81平方米，2010年的人均面积已经达到29.15平方米。
二是城市外来人口除了人均居住面积远远小于城市家庭外，居住设施和卫生水平也与城市居民有较大差距。调查显示有较大比例农民工居住在工棚、地下室或者经营性住房中，还有不少住在简易搭建的住房中。与简陋的居住条件相伴的是自来水、厨房、卫生间、洗浴设施等基本生活设施的较为匮乏，至于暖气和空调、电力供应、燃气、有线电视、网络等生活设施配备的比重则更低。居住拥挤、设施简陋和卫生条件差是外来人口对居住条件不满意的重要原因。此外，住宅周边的公共设施供给不足和环境较差也是外来人口住房中的一个重要问题。
三是城市外来人口多住在在城乡结合部、城市郊区和城中村，多依托社会网络形成聚集。多数调查均表明，超过六成以上的外来人口落脚在城乡结合部和城市郊区，其主要原因是在该地区存在大量小产权房，并且由于土地和建筑规划管理的原因，存在住宅改建、分割和私自搭建等原因能够提供相对廉价的住宅。由于社会排斥的作用，外来人口主要以地缘和亲缘关系为依托进入城市，因此在居住上也会形成基于地缘和亲缘的聚集区。
四是房源形式多样，以个人租住和单位提供住宿较为常见，住房流动性强，缺乏足够的保障。城市外来人口居住房源形式多样，主要的形式有单位提供住房、个人租赁住房、寄宿在亲友家中、住在工棚和经营性场所、自建和购买住房等。由于住房供求关系不平衡、城中村改造以及住房租金不断上升等原因，依靠市场租房居住的外来人口居住权利得不到有效保障，经常面临房东违约、提价，甚至被扫地出门的情况，频繁搬家乃至居无定所成为外来人口居住的一大难题。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第十五章 城市化进程中的外来人口住房问题，社会科学文献出版社2013年12月）
中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社联合发布住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》
建立外来人口社会融入长效机制，增强外来人口住房支付能力
2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》指出，由于住房问题的长期性和复杂性，及其在人口城市化中的基础地位，解决城市外来人口住房问题必须立足于长远的社会融合。要实现长久的社会融合，必须坚持基准公平、阶梯融合、多维参与的基本原则。一是公共服务均等化。影响外来人口融入城市的一个重要原因是城乡之间以及不同城市之间公共服务的差距很大，因此引导人口合理流动，平抑房价，增加供给就需要在基础设施和公共服务方面推行均等化，保障城乡人口享受同等的基本公共服务。二是支持外来人口广泛参与社会性活动。社会融合不仅仅是经济维度的融合，也不是仅仅依靠保障居住就能够实现，需要外来人口对当地社会生活的了解和被接纳。因此需要减少社会排斥、缓和对立情绪，通过建立有效的社会支持政策，创造外来人口广泛参与本地活动，与本地居民交流沟通的机会。三是阶梯性融入。为了保证社会融合的长期性和有效性，实现城市外来人口切实的社会融入，在推进社会融合过程中可以采取阶梯性融入方式。有条件的地区率先实现当地的区域城乡一体化，先以市为单位解决全辖区人口的社会福利均等化和人口流动无障碍，再推广到省区。对于非辖区户籍人口，只要有稳定收入来源和税收记录，可以按照居住年限与本地居民享受一致待遇。
《住房绿皮书》提出，城市外来人口多数收入较低、住房需求支付能力不足、与住房相关的金融制度和手段的缺失，需要运用多种手段增强城市外来人口的住房支付能力。一是提高住房补贴水平，降低城市外来人口工资中用于住房开支的比例。包括为用工单位的职工住宅建设提供财政支持和税收减免，为外来人口租房提供货币化补贴等。二是住房公积金制度向外来人口敞开，允许有固定收入的外来人口参加城市住房公积金，对企业协助外来人口缴纳的公积金款实行税收抵扣。三是政府设立政策型金融机构，专门服务于城市外来人口的住房融资需求。包括允许城市外来人口利用其农业用地和其他农业生产资料融资和为改善居住条件的融资等。四是整合土地资源进行城市公租房的建设，在外来人口流入较大地区应该在土地利用指标之外，允许其增加保障性住房用地指标。利用政府供地和住宅产业化手段降低保障性住房价格，同时降低对外来人口入住公租房的要求。
（参见住房绿皮书《中国住房发展报告（2013～2014）》第十五章 城市化进程中的外来人口住房问题，社会科学文献出版社2013年12月）
《中国住房发展报告（2013-2014）》对各级政府尤其是城市政府部门、国内外企业、有关研究机构、社会公众具有重要的决策参考意义和研究借鉴价值。