《中国住房发展报告2014-2015》文字实录
倪鹏飞:
今天的住房绿皮书，《中国住房发展报告2014-2015》发布会是由我们中国社科院财经战略研究院社科文献出版社、中国社科院城市与竞争力研究中心三家联合主办，这样的会议已经举行了好多次，今天有个特点，没有请专家出席，这是我根据过去的发布会的经验，发现记者最关注的还是报告的内容，包括观点。为了留出充分的时间让课题组成员把成果给大家作介绍，所以今天咱们主要是请媒体和课题组成员来。今天我们荣幸地请到了社科文献出版社的社长谢寿光，他是我们中国皮书的创始人，过去经常参加皮书的会议，现在参加会议很少了，这也显示了住房发展报告在他心目中的地位。今天还请到财经院院长、学部委员高广春教授，他也是今天拨冗参加会议，他在其他地方有个重要的会议。
今天报名参加的媒体有45家，可见这个报告受到关注的程度，有人民日报、人民网、光明日报、新华社、新华视频、中新社、经济日报、中国青年报、北京晚报、北京日报、北京电视台、中国国际广播电台、中国社科报、新华网、中国日报、法治日报、北京青年报、北京晨报、新京报、京华时报、经济参考报、21世纪经济观察报、第一财经、每日新闻中国经济导报、中国经济时报、中国经营报、中国证券报、新京报、财经报、搜狐、中国新闻网、北京商报、东方早报、中国网现场直播，另外也特别感谢中央电视台每年都会来，今天是中国中央电视台财经频道现场报道。
我们先请高院长做讲话和致辞。
2014-12-26 09:00:32
高培勇:
作为主办方，每次都要有个礼节性的发言。首先我代表财经院欢迎并感谢大家参加我们今天的发布会。今天的发布会是例行发布会，每年我们都要发布中国住房发展报告。但是今年的发布会和以往的发布会有所不同，一个不同点是，我们刚刚搬入新的办公地点，这是在我们自己的学术报告厅里，第一次举行住房报告发布会。第二个不同点，我想大家注意了，住房发展报告下面的发布会有个副标题，叫做经济新常态下的中国住房发展研讨。从今年5月份开始，新常态这三个字不断地出现在我们的视野当中，到中央经济工作会议落下帷幕，我们看到新常态实际上已经在官方语言当中正式使用。关于新常态有各种各样的表述，中央经济工作会议也给了系统的阐释，但是通过这些表述和系统的阐释我们想抓住它的最核心的内容，这个最核心的内容究竟是什么？其实说一千道一万，我们的理解就是一句话，向社会传递出这样的一个信息，中国的经济发生了转折性的变化。这种转折性的变化也可以称之为趋势性变化，或者叫做阶段性变化。在这种转折性变化和阶段性变化面前，我们需要改变我们传统的观察问题的角度，以至于一系列的方法，我想，这是中央想通过新常态这样一个新的词汇向我们传递的重要信息。
2014-12-26 09:10:17
高培勇:
这个道理其实很容易理解，这几年来，起码2012年以来，我们发现，中国经济形势在发生变化，这种变化到什么程度呢？到我们操用以往的理念和方法难以清晰地解释的地步。如果说我们能用原来的概念、原来的方法加以解释，就没有必要使用一个新的概念，这是我们看到的第一层次。然后，在经济形势发生变化的条件下，我们对经济形势的判断，不管是国内国际，都发生了变化。这种变化导致我们怎么办呢？我们用一个新的概念，新常态，去加以解释它、阐释它，就是操用原有的概念难以解释这种变化。紧跟着，由于形势变了，我们对形势的判断发生了变化，围绕着经济工作的方针政策，资源的配置格局都在发生变化。我们的住房实际上就是处在这样一个转折点上。
2014-12-26 09:12:14
高培勇:
实际上，报告的主要内容就是在揭示这种变化，起码在讲，2014年，中国住房市场发展轨迹和全球的市场发展轨迹是不一样的，这种不一样就源于经济发展形势的大背景的变化。所以，捕捉2014年围绕着中国住房市场所发生的这些深刻的变化，从而给出我们的解释和解读，是我们这份报告的一个重要的出发点和落脚点，只有这样才能预测2015年以至于未来一段时间中国住房市场发展前景，这是我们需要看到的。
2014-12-26 09:16:17
高培勇:
除此之外，还要看到的地方，在经济形势特别是住房形势发生重大变化的背景条件下，我们对于任何问题的观察都要放在经济发展新常态这个大背景下加以定位。我们看到的住房市场发生的变化很多，但是这些变化站在哪个角度可以解读，这是很关键的。你可以从不同的角度去解读，但是有一点我们可以达成共识，把所有的这些变化放在经济发展新常态的大平台上定位的时候你会看到，这种转折性的、趋势性的、甚至阶段性的变化，是和经济新常态的发展进程密切联系在一起的，放在新常态背景下加以解读，我们就可以得出与以往不同的更贴近实际的判断。我们要提醒大家共同关注的，就是在经济发展进入转折性变化的今天，我们需要启动改革的思维，我们面对经济新常态，不是说简单地适应它就可以了，这个主动地适应经济发展新常态，实际上是主动地围绕着新常态进行适应性的改革，这“适应”二字不是你习惯它就行，习惯看它、懂它就行，而是要主动地进行改革。所以，以此来审视2014年并且展望2015年，我们一个很重要的就是看到了改革的前景。起码大家已经看到，在中央经济工作会议公报当中，基本上没有提及住房方面的事情，但这并非说它不重要，而是因为这一届政府对于住房市场的调控思路发生了根本性的变化，或者说正在经历着重要的改革，我们正在进入这个改革的进程，政府以怎样的角度调控住房市场，都在进行变化。这三条是我们今天讨论中国住房市场，并且展望未来住房市场发展前景需要注意的地方。
2014-12-26 09:17:35
高培勇:
非常感谢谢寿光一直以来的帮助和支持，他虽然参加别的发布会的机会少了，但是我的印象当中，凡是我们财经院的发布会他都参加的，不仅仅是住房发展报告的发布会。也特别感谢各位记者，作为国家财经领域的学术型智库，我们一直在两条战线同时作战，一条战线是研究，是生产出成果，另外一条战线是传播，传播我们的成果，好酒也怕巷子深，没有各位媒体朋友给我们搭建的传播平台，我们想把我们的思想付诸于实践也是困难的。所以我们大家一起努力，把我们的研究和传播搞得更好，谢谢大家。
2014-12-26 09:20:27
倪鹏飞:
感谢高院长，作为一名经济学家，对当前新常态中国经济的重要思考，同时也感谢他对这个报告的精彩点评，更感谢他作为中国社科院财经院的院长，向诸位媒体的朋友所作的致意，希望诸位媒体继续长期关注支持中国社科院财经院所有的研究成果的发表和发布。
现在我们有请社会科学文献出版社社长、皮书创始人谢寿光先生致辞。
2014-12-26 09:21:19
谢寿光:
尊敬的培勇院长、冬红副院长，尊敬的主持人，各位新闻界的朋友，大家早上好。今天是一个特别具有现代意义会议的发布会的场合，我会进一步和我的传播团队，和你们做更深的合作。
2014-12-26 09:21:36
谢寿光:
我首先向2014-2015住房绿皮书的正式发布，向以倪鹏飞主编为首的研发团队表示衷心的祝贺，向财经战略研究院的主要领导以及广大媒体，对这部绿皮书的研创给予的全力支持表示衷心感谢。住房绿皮书在我们皮书系列中不是最早的，但是它是最有自身鲜明特色的，所以今天倪博士策划的这个发布会和经济新常态作为研讨和报告，揉和在一起，有他很深的考虑。
我们皮书系列里还有一个房地产蓝皮书，每年都在5月份左右发布，它更侧重的是房地产自身的运行层面，而住房绿皮书当时倪博士要研创的时候，我们是反复考虑过的，经过那么多年，更侧重的是中国经济的宏观层面。这里头无论是关于整个中国宏观经济的运行，房地产本身作为一个主要的支柱，一种主要的衡量指标，是对整个中国经济的把握有直接关系的。
我还看到，在这部绿皮书里面，把世界经济的状况，包括当下的整合在一起，作为一个视角来考虑，对于理解当下中国经济的运行和变化，应当说是个很重要的视角。也正因为如此，这部绿皮书从发布起就引起社会公众、政策层面以及学术界的广泛关注。
正是因为这样，当年国家社科基金的重大招标项目都落到倪鹏飞博士为首的研发团队上。所以我想，这部绿皮书和我们其他类型的皮数应当说有它自己最鲜明的特色，选择的发布时机，也正是在岁末年初个时机，每年基本上都在这个时间，正是高度关注年度经济的整个布局和盘点总结的事情，所以它不光是对我们的作为智库产品，所以它恰逢其时，而且对媒体来说，可报道、可以转换的点就非常多，也是支撑这方面的一个特色。
2014-12-26 09:24:52
谢寿光:
倪鹏飞博士是和我们长期合作的伙伴，这些年来，他的团队以及我们整个财经战略研究院在培勇院长的领导下，所创作的大量的智库性产品和学术产品，基本上都是在我这个出版社出版的。所以借着这个机会，又是一年年底，我代表社会科学文献出版社，向财经战略研究院，向高广春院长、倪鹏飞博士表示衷心的感谢！也祝这部最新出炉的住房绿皮书顺利发布，产生重大的影响，对中国新常态之下的中国经济的运行，乃至全面深化改革，真正发挥它作为一部非常有鲜明特色的智库报告的作用。祝鹏飞博士这个团队有更多的成果，服务于这个社会，谢谢大家。
2014-12-26 09:27:20
倪鹏飞:
非常感谢谢社长，作为一个学者，对学术研究和报告做出了积极的评价，也感谢他作为一个出版人员，对这个报告的来龙去脉，并且整个皮书的来龙去脉做了介绍，这是非常动人的故事、生动的传奇，将在我们学术研究和出版史上留下非常好的佳话。
现在我们进入发布环节，首先我对这个报告做一个简单的介绍，然后几位主要的创作人员对报告进行分别的介绍。
2014-12-26 09:28:10
倪鹏飞:
我想讲五个方面的问题：
第一，2014年形势判断。2014年的基本判断是，住房市场经历了逐步加深的三重调整，这个大家可能都清楚，实际上这个调整从2013年就已经隐现了，2014一季度就进入了实质性调整状态。到了第三季度，进入了全面调整。这次调整有这么几个特点：一是在性质上，一次性由正转负，1、2月份的数据，一下子很高的正的位置转成负的增长。规模上是逐步下行，程度上是逐步加深，范围是逐步扩大，由正转负的层次逐渐在增加。这是在新的宏观经济背景下，住房市场发展处在关键阶段，各方主题通过市场相互博弈，进行了一次自发的调整。大家从这个图上，销售面积、销售额和价格增幅可以看出，从2014年一季度，不仅销售量下降，而且销售额的下降幅度大于销售面积的幅度，意味着整体价格已经开始下跌了，这是在2014年1、2月份出现的情况。
2014-12-26 09:28:46
倪鹏飞:
（图）这是显示逐渐扩大的，70个大中城市的同比、环比，到了9月份实现了全面的下跌。
这次出现调整的背景，我们做了一个梳理，有四个方面的背景使得调整出现了。一是中国经济步入“新常态”，最集中的表现是中国经济的增长从原来的8%以上直接下降到7%以上的状态。二是保障房的建设取得实质性进展，我们保障房推出是2008年开始的，2008-2013年，我们建了并且销售出去1400万套，解决了3000万的家庭，1.2亿人口住房，大大改变了原来“夹心层”问题以及全面供需状况的问题。三是十八大和十八届三中全会以后，新一届中央政府全面深化改革，同时治理经济的理念发生了重大的变化，我们要市场发挥决定性作用，不再对一些方面进行过度干预。四是国际经济有了新的变化，国际经济虽然没有完全走出衰退的阴影，但是形势正在好转，并且一些主要发达国家的经济形势明显改善，它的宏观政策特别是货币政策就有所改变。全球的房地产形势，特别是一些发达国家的房地产形势发生了变化，形势在明显好转，房价在明显上涨。
2014-12-26 09:30:40
倪鹏飞:
基于前面这些背景，我们认为，这次调整是三期调整的重合，并且标志着一个新的时代的到来，从住房的卖方市场进入了买方市场。这三期重合，第一期是长期走势的调整。原来住房一直处在紧张短缺的状态，主要是人口结构、需求方面的原因，从劳动人口、从结婚年龄阶段的人口、从城镇化的人口，这几个方面过去二十多年都是处在增长或者快速增长的阶段，但是到了2013年，都发生了很大的变化，而供给恰恰在2013年的时候，城镇人均住房面积达到了33平米，也就是说人均基本达到了一套，并且住房潜在供给还在大量增加，因此供求格局发生了重大转变，从原来的买方市场进入了卖方市场，这将意味着一个重大的调整了转折。第二个是中期调整，国际上房地产周期十几年都会经历一个周期，从中国的经济来看，从1978年到现在也是每十年都有一个周期，现在是中周期的调整。还有一个短期的调整。我们注意到，从1998年以后，中国房地产市场每三年左右都会有个周期性的波动，从2008年开始那些报告就可以看出，都用一两年的形势判断，要么是春暖夏凉要么冬暖秋凉等等，都反映出了短期的调整态势。现在也是，从短期来看，2014年短周期也是衰退的状态。所以，这三期调整的重合，就使得这次的调整和其他调整有了很大的不同。这是我刚才说的那些观点的证据，我们的人口从2010年是高峰，新增人口2500万，从那以后开始下降。但是我们人均收入在增长，这实际上是支撑了我们另外一个判断，中国住房还是有刚需的。
2014-12-26 09:34:06
倪鹏飞:
（图）这是我们根据人口结构做的未来需求的曲线；这是反映出十年中国住房竣工率。短期周期我们用投资，反映出三年左右都会有个完整的周期波动。
刚才说的三期，最直接的原因我们做了一个分析，也可以分为三点，第一点是短期内供过于求，这是导致这次调整的最基本的原因。关键原因是预期的改变，原来大家都认为房子短缺，房价一定还会涨，但是从2014年1月份开始，人们的预期在瞬间发生了重大调整，这与一些意见领袖和国内外形势有跟大的关系。这个预期导致金融机构的信贷行为，它对开发信贷、抵押信贷、消费信贷适度的紧缩，导致了需求和供给同时都发生了变化，从这个表可以清楚地看出来。个人抵押贷款，今年1-9月份是负增长4.9%，但是去年是正增长33%，这是冰火两重天，这与需求主体自身需求下降有关，更重要的是金融机构信心不足，导致了信贷的变化。
2014-12-26 09:38:14
倪鹏飞:
第二，问题分析。主要是突出两个，一个是结构性问题突出，局部性风险增大。我把它分成几个，一个是住房市场。我们注意到，住房市场是潜在性的供给严重过剩，结构性失衡突出。刚才我们说转折是强调的相对过剩、短期过剩，这其实是一个问题，但是它不是主要的问题。我们通过市场的办法调整一下，供给减少一下，需求再消化一下，短期过剩就解决了，所以短期过剩不是问题。我现在要强调的是潜在的供给过剩是非常严重。最近几年，尤其是2011年开始，我们这几年住房的竣工都在20亿平米的水平，实际上我们最大需要的也是12亿平米。并且还有一个严重的问题，我们开工的面积，从原来和竣工面积相差不大，现在达到60亿，大大超过竣工面积，这意味着未来的供给严重过剩，而且也反映了很多问题，现在我们说的烂尾楼等等方面的问题，都反映在施工面积大幅增加。
2014-12-26 09:39:14
倪鹏飞:
第二个是区域结构失衡，现在一二线城市相对过剩，还有增长的余地。但是三、四线城市，已经是绝对过剩，长期过剩了。第三是阶层性的结构失衡，富裕阶层、高收入阶层有两到三套住房，但是还有一些流动人口或者农民工住房还存在很大的问题。
从金融方面来看，也是结构性失衡加剧、风险加大。一是表现在房地产融资占全社会融资的比重不但没有下降，反而在上升。房地产信贷融资集中过高，个人抵押贷款规模巨大，这就会带来潜藏着很大的风险。现在我们要资产证券化，但是资产证券化受到很多的约束，在信托方面，高成本、经济下行和信托人的债券刚性兑付。最后一点就是我们过去也一直强调的，销售不当、资金紧张、融资高成本，使开发企业面临资金链断裂和违约风险加大。我们的住房风险不在销售环节，而是在开发环节。价格在上升，销售量在下跌，这是我们今年非常大的特点。按说，供大于求了，价格应该下降了，销售量和价格都在下降，这里面预示着很大的风险，土地价格在上升意味着什么？意味着房价是什么样的形势，但是房价又不可能上涨，这里面有巨大的风险。
2014-12-26 09:42:25
倪鹏飞:
宏观经济下行压力加大，结构调整与短期增长有冲突。我研究中国经济的形势，非常像一战之前世界经济的形势，处在产能过剩、需求不足、物价下跌、失业率上升，有些企业破产的状态之下，我们在结构方面，体制改革和结构调整与短期增长的矛盾方面也是值得重视。
再一个是宏观政策面临着两难的原则，政策引导预期遭遇挑战，货币政策难以有效的传导到实体经济，尤其是中小企业。经济下行和房地产下行导致政府收入减少，但支出要增加。政府宏观政策对社会预期有效的引导面临着挑战，过去十多年，从1998年开始，虽然这个调控效果不大，但是中央的政策在社会的回应还是非常好的，也就是说大家对政府的政策是非常买账的，它能够很好地引导预期。我们一旦出台一个相对紧缩的政策，马上市场就会有反映，但是现在新的状态下可能就受到挑战了。我们最近出台了几个稳定住房消费的政策，就没有得到很好的回应，我想这是一个非常非常重大的调整。
2014-12-26 09:50:12
倪鹏飞:
这是我们刚才说的一些证据，这反映出地区间的结构性问题，从房价能够反映出来。
第三，今年对宏观经济、对房地产有什么影响。有利影响是长期可持续发展，不利的影响是短期内增加了增长的压力和风险。
有利影响，促进未来住房市场健康发展，促进经济转型和结构调整。本轮调整是住房市场自发调整，是前期过度高涨后的周期性衰退和调整，具有必然性和合理性，调整总体上比较温和、风险可控，无论对房地产、宏观经济和社会民生都具有一定的积极意义。一是有利于实现住房市场的供求平衡，调整最终能够实现再平衡，所以调整是非常必要的，调整也是有利的。二是有利居民通过市场解决住房问题。过去我们说居民买不起房，市场不能解决，现在供过于求了，住房价格不能再上涨了。居民的收入在提升，支付能力可能就会增加，有利于居民通过市场来解决。第三个是通过危机和衰退有利于淘汰落后的房体，优化资源配置，提高经济效益。第四个有利于经济结构的调整，过去大家都认为房地产是一个堡垒行业，各个行业都去搞房地产，大家都在搞房地产，都在投房，现在房地产形势发生变化了，可能投资和创业都会发生调整，事实上现在已经开始了调整。媒体注意到，一些房地产领域的精英人士都调整到其他行业去了，投资也有变化了，还有房地产企业，还有其他企业对房地产投资也有适当的改变。五是有利于促进居民自主创业。虽然过去房地产热带来一些问题，但是许多人在热的过程中解决了住房问题，实际上就有了资产，有了资产就为他下一步用这个资产进行抵押、创业带来了很好的调整。所以从这个角度来说，前期房地产的发展阻碍了产业的发展、阻碍了创业，但是现在也有利于居民去创业，去投资。
2014-12-26 09:51:25
倪鹏飞:
不利的影响是拖累了短期经济增长，增加了系统性金融风险。一是减低了经济增长。初步测算，2014年房地产投资对宏观经济增长直接贡献是0.48个百分点，比2013年对经济增长的直接贡献下降了0.35个百分点。可以这样判断，2014年宏观经济增长下降的主要原因，或者主要的贡献是房地产投资的下降导致的。三季度看，7.4和7.7，这中间是0.3，房地产直接的贡献就是0.3的，再加上间接贡献，当然由于这个原因，中央采取了一些刺激措施，还是保持在7.7，但是总的来说，房地产对宏观经济的影响是非常大的，也减低了就业，因为房地产是相关性很长的产业，关联性很大的产业，它的投资下降影响了就业。影响了政府投入，增加了系统性的风险。
2014-12-26 09:54:17
倪鹏飞:
第四，对未来的预测。2015年住房市场将呈现双重分化的趋势。在四大背景、三期重合以及买方市场到来的阶段，我们认为，本次住房调整与之前相比，调整的时间会更长，速度会更慢，程度会更深，未来住房市场将进入减速的常态。当然不同的层面上，有两个分化，首先是一线二线城市和三、四线城市的分化调整，一二线城市需求比较旺，消化比较快，调整的时间比较短。三、四线城市需求比较弱，供给比较多，消化比较慢，时间比较长，是这样的分化。二是短期调整和长期调整的分化。短期调整按照过去的经验看，只要是货币资金一松，短期调整就会回升。现在我们又出现这种状况，所以我们认为，短期出现回暖，短期的调整是有的。长期的调整，刚才说了，中期和长期，程度更深，需要很长的一段时间，叠加在一起，有升的因素也有降的因素。
所以我们总的判断，这次的调整应该是L形的调整，从原来很高下降下来，在缓步的上升，并且也不会上升到原来那样的程度。这有点像全球金融危机之后的全球经济增长的发展态势，这是我们非常重大的一个判断。中国房地产市场未来是个L形的调整，到2015年的时候，在双重分化的状态下，这个调整难以走出衰退的态势，整体呈现出乏力的态势，当然我刚才说了，一、二线城市，特别是一线城市，它的调整、它的回暖在2015年部分城市有可能会实现。
2014-12-26 09:55:14
倪鹏飞:
具体的原因不展开说了，有很多，既有正面的积极的原因，也有消极的原因。积极的是库存大，短期内难以消化，市场预期难以改变。还有全球经济和全球住房市场对调整有压力。积极的有两个因素，一个是主动的因素，就是居民收入的增长和城市化的推进，刚需还会继续。有两个主观的因素，就是如果我们宏观经济下滑较为严重的话，中央会采取一些措施，使得房地产不能降得太低。这五个因素综合在一起，就是我们刚才所判断的形势。
（图）我们列了一个表，是大胆的预测，根据学术研究，预测都不是特别的准确，但是我们说也要有个预测。
2014-12-26 09:56:48
倪鹏飞:
第五，一个政策建议，引导市场预期，稳定住房消费。很多媒体和专家都说了，现在经济进入新常态，要交给市场来决定，政府就不用管了，甚至解读说中央经济工作会议公报中就没有讲到房地产调控问题。我想告诉大家，虽然公报里没有点到住房调控问题，但事实上中央高度关注房地产市场的发展和变化的，这个高度关注也是非常正确的，我们说十八届三中全会讲到关于调节经济的问题，市场发挥决定性作用，但是政府认识这个规律，发挥更好的引导作用，我们这个团队刚从日本调研回来，日本的教训是非常深刻，政府在宏观决策方面，没有正确精准地决策，所以导致房地产市场出现崩盘，出现重大问题，进而导致宏观经济失去了二十年。越是在这个关键的时候，越是在预期不明确、不确定的状态下，在这个转折的状态下，中央政府作为宏观调控政策，不仅要高度关注、高度跟踪，而且要精准、要正确，才有可能把泡沫有个很好的吸收，把良好的信心树立起来，使得住房市场能够走上健康发展道路，进而使整个宏观经济实现健康发展。
2014-12-26 09:59:50
倪鹏飞:
我提几个建议：第一，完善政府调控住房市场的政策办法。我们建议建立房地产市场调控的预警机制，在区间调控什么状态下政府采取什么措施，包括采取不用管，让市场来办，这是处在绿灯区。在黄灯区要采取逆周期的调整措施，红灯区要采取行政措施。第二，取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用。过剩了，市场价格一下跌，可能开发商就不再增加了，停一段时间就消化了，所以非常有必要。第三，采取必要的刺激政策，以稳定住房消费。这是在当前的阶段，宏观经济政策一直是逆周期的，过去它在上涨的时候，我们采取抑制的办法，现在处在衰退的状态下，我们当然要采取刺激的办法。至于刺激到什么程度和怎么刺激，就要根据宏观经济和房地产形势的发展，我们采取必要的措施。最重要的是，合理引导市场预期。刚才我说了，预期现在是个最关键的问题，非常非常关键的问题，之所以出现重大的问题，过去他们太乐观了，现在又太悲观了，我们千万不能走他那个路子，政府在这个过程中，既要在政策上很好的政策，又要在预期上有很好地引导。
2014-12-26 10:01:26
倪鹏飞:
加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境。市场不完善，真正发挥作用的时候，就发挥错误的作用了，所以要发挥市场的作用，就必须加快改革，使住房基础制度完善。一是保障制度要完善，共有产权住房制度。二是启动不动产登记，完善房地产税收制度，为房地产税征收创造条件。三是改革集体土地转换国有的制度，改善完善土地的储备交易、收益分配等制度。四是建立新的住房财政制度。五是完善住房金融制度体系。首先，中央政府新建或改造国家开发银行，建立国家住房发展银行。其次，改革公积金制度，建立中国公积金储蓄银行集团，构建统一的、全国性的住房公积金管理和运作的平台。第三是推行住房抵押贷款制度，建立住房抵押贷款二级市场。再一个，在租赁市场也要有大的动作，要建立房地产承租人保护和承租者市民待遇的保护。
2014-12-26 10:02:50
倪鹏飞:
培育新的增长点，发挥房地产对经济增长的促进作用。我们必须清醒地认识到住房对整个宏观经济的增长不可能再像过去那样大的贡献了，因为房地产进入了这样一个阶段。但是，从整个大的房地产来说，还有贡献经济增长的空间，一个是保障房要加快，二是随着中国收入提高，消费结构的变化，旅游、文化、养生、产业和服务业都在迅速的发展，带来了旅游、文化、养老、医疗、教育、体育等相关地产要进入快速的发展期。政府适应需求结构的变化，采取措施，促进相关房地产产业的发展。
现在互联网在改变一切，那么对房地产也是一个改变，也在和房地产融合，所以我们要用互联网改造房地产业，通过互联网促进房地产的融资、开发、消费、服务，来带动经济增长。
我就给大家介绍这么多。
下面请邹琳华介绍住房市场的情况。
2014-12-26 10:04:34
邹琳华:
各位领导，同事和新闻媒体的朋友，上午好。在此我向大家简要介绍一下全国住房市场形势的分析与预测。
我的介绍主要分为以下四个部分，第一部分是2014年概况，第二部分是当前住房市场存在的问题，第三部分是对2015年市场形势的判断，最后是政策建议。
首先是2014年概况。我们概括为投资投机全面退潮，商品住宅首现过剩。当前的住房市场有很大的比例是由住房投资投机来支撑，但是随着投资投机退出市场，商品住宅过剩的现象第一次比较清晰地展现在大家的面前。具体来讲，从房价来看，大中城市的房价由全线上涨到普遍下跌，截至到2014年11月，70个大中城市里面有67个城市是环比下跌的，只有3个城市维持持平状态，没有城市是环比上涨的。从同比来讲，到2014年11月，70个大中城市有68个大中城市同比下跌，也就是说都低于去年最高值，只有两个城市房价仍然比去年高。而在去年年底，几乎所有的城市房价都是上涨的。
2014-12-26 10:05:16
邹琳华:
随着商品住宅进入过剩阶段，成交量萎缩库存水平攀升。具体表现为，商品销售面积和销售额都出现了比较大的负增长，虽然说10月份政府密集地出台了一系列救市政策，使市场出现一个小的反弹，但总体销售面积和销售额都是负增长的态势。具体表现为待售面积也出现持续增长的局面。
同住房开发投资来讲，开发投资增速下滑也是比较明显的，这个反映了开发商的信心下滑。住宅开发投资，由去年高点接近20%的增长降到10%左右，而新开工面积是负增长的局面，土地购置面积也是负增长的，成交价款也接近于负增长。虽然说地价的下滑没有过剩面积下滑快，但是这里面有个不同是产品的因素，在土地市场萧条的情况下，地方政府只好把更好的土地拿出来卖，使得下滑从数据上看没有那么明显。
2014-12-26 10:06:57
邹琳华:
从资金来源来讲，开发企业资金来源增速明显下降，其中一些比较重要的数据，个人按揭贷款也是负增长的态势。
租赁市场热度下降，房租涨速明显下滑，租金指数已经低于CPI的指数，比物价涨得还是更慢一些。
宏观政策出现了明显的拐点，限购限贷相继退出。以前限购城市除了北上广深和三亚仍然在坚守之外，其他的城市都已经放宽了这个限购政策，针对于二套和二套以上住房的贷款限制也大幅度放松，只要接近贷款，二套房就可以享受首套房的政策，而三、四套房的贷款的政策性建设也没有，由银行根据风险自己来确定。
这个宏观政策的及时转变，对于缓解市场的恐慌，避免房价急剧硬着陆，起到了积极的作用，同时市场也出现了一定的好转，但是没有一个根本性的转变。
2014-12-26 10:08:07
邹琳华:
关于当前住房市场存在的问题，主要概括为住房相对过剩时代将提前到来，而三位一体的房地产开发模式将面临挑战。首先，在当前三位一体的开发模式下，商品住房的相对过剩时代必将提前到来。何为三位一体的开发模式呢？就是地方政府卖地，银行贷款，开发商购地贷款开发住房，形成一个利益共同体。在这个利益共同体的合作下，商品住房必将呈现出快速无限扩张供给的趋势，因为地方政府如果不大量卖地，就可能面临财政破产，而银行不为房地产提供贷款，就可能把自己套牢。开发商也是通过商品房的预售和滚动式开发，使它的住房开发量呈现几何式增长的态势。从供给方来讲，供给的扩张速度是非常快的。从需求方面来讲，三位一体的开发模式下，三方合作有个比较便利的抬高房价的条件，必然造成房价不断提高，一方面房价很高，另外一方面商品房的供给量又无限扩大，住房相对过剩时代必将会提前到来，而不一定要等到城市化的拐点出现。
2014-12-26 10:10:59
邹琳华:
当前三位一体的商品房开发模式不能满足精细化住房需求，改善性需求难以全面启动。前一段时间，随着住房市场的低迷，大家都在考虑改善性的需求，也就是说改善性需求会不会成为市场新的接力或者引导的力量。但是按目前的商品房开发模式来讲，改善性需求是难以启动的，因为当前商品房产品具有高度的同质性，而且品质越来越低，因为越盖越远，而且配套越来越差，既不能满足上班的需求，也不能满足基本的生活需要，最容易满足的实际上就是住房投资投机者，发展到目前这种态势下，盖商品房主要是为投资投机者设计的，改善性的意义并不是很大，所以改善性需求难以全面启动，就会存在很大的供求问题。
当前商品房需求主要靠投资投机支撑，而真实的库存积压与住房空置状况较为严重。以前我们都讲供不应求，但是随着投资投机的退去，我们会发现真实的住房库存状况和空置状况是非常严重的态势。最近几年盖的房子虽然卖掉了，但是很大比例都在投资投机者手里，并不是满足刚性需求的产品。
2014-12-26 10:11:57
邹琳华:
关于2015年的走势，我们总体概括为商品房价格软着陆，开发商面临大抉择。主要分以下五个方面来说：第一，一、二线城市进入相对过剩阶段，房价继续下滑，限购政策有望全面退出。为什么说一、二线城市房价下滑呢？一是经济进入新常态，人们对经济增长的预期发生了变化，对房价的预期也做了调整，对以前房价非常乐观的人已经开始反思房价是不是能够继续上涨。从供给方面来讲，潜在的供给量非常严重，而从需求方面来讲，随着金融市场的进一步改革，人们的投资渠道进一步增加，其实很多人可以有更多的渠道来投资，而不是投资到房地产上面，投资投机需求也是有退出的趋势，投资投机需求退出而刚性需求有限、潜在的供给又很大，所以在未来一年，房价可能会继续下滑，而快速反弹的力量并不具备。
第二，三、四线城市仍处于消化库存阶段，房价延续稳中有降态势。近几年，三、四线城市房价仍然是调整阶段，但是因为调整过一段时间，风险有一定的释放，不会出现快速下挫的态势。第三，中央和地方政府将密集推出救市政策，楼市有望实现软着陆。各级政府这次对市场的转折反应是很快的，即使放开了限购和限贷，而且在金融方面有个比较大的宽松。但是在未来，还有一些政策可能会继续推出，包括买房落户口或者购买商品房来作为保障房，加大老龄区的拆迁力度，从而创造需求和减少供给，以及进一步降低二手房各种交易税费等等刺激政策，这些刺激政策可以避免楼市的硬着陆、缓解市场恐慌起到一个积极的作用，从而使市场呈现软着陆的态势。但是由于经济基本面的变化和人们对房价预期的转变，楼市也不会因为救市政策而出现大幅度反弹，主要是软着陆的局面。
2014-12-26 10:25:02
邹琳华:
第四，楼市以缓慢下行为主，整体崩盘的条件不具备。一般来讲，楼市崩盘的话可能会需要以下几个必要条件。首先，城市化呈现了拐点，人口流向出现逆转，目前来讲，我们城市化还没有出现拐点，虽然说有一些大城市郊区化的趋向，但是中国作为发展不平衡大国，它的郊区化、大城市化和城镇化是同时并进的，总体还没有出现一边倒的逆转态势。中国经济未来增长前景仍然是看好，虽然说我们进入一个经济增长的新常态，但是这个新常态不是进入衰退，也不是进入萧条，它是一个增长方式的转变，未来的前景是乐观的，所以楼市还没有整体崩盘的基础。
第五，开发商面临大抉择，未来一半以上的开发商将转行或者在市场中消失。我们商品房自有率很高，而住房潜在供给量也很高，也就是说目前开发商的产能存在很大的过剩的局面，在未来，要消化这些过剩的产能，就必然意味着大量开发商将转行或者退出房地产业，开发商将面临一个大的转变，像当前股市暴涨的局势也是开发商大抉择的一部分，开发企业如果资金没有必要在房地产投下去，就会转向股市，立志于向一个金融控股公司这样的转型。
2014-12-26 10:25:42
邹琳华:
这是2015年中国新建商品住房市场主要指标增速预计值，预计2015年它的销售价格大概下降5%，而销售面积降低12%，而住房开发投资大概增加10%左右。
关于未来的对策建议，我们的概括是，适应需求形势变化，重构住房开发模式。首先我们要深化住房供给趋势的改革，避免重走需求刺激的老路。以前惯性就是这样，一旦楼市不景气或者经济增长不景气，我们就会对住房市场进行刺激，而刺激往往也会奏效，大家都去买房，经济平稳着陆。但是目前的形势可能有点不一样，因为商品房的相对过剩形势比较严重，另外一方面大家对住房市场的预期也出现转变，很多人不看好住房市场，从已有的刺激政策市场反应来讲，很多人进入了股市，而较少地流入楼市，这也反映了人心的向背。所以我们未来不应该走需求刺激的老路，而进一步加大住房供给的过剩局面，而应该深化供给机制的改革，创造出更多更好的产品，供消费者选择，达到平稳增长的目标。
2014-12-26 10:25:49
邹琳华:
我们倡议全面放开城镇自建房，释放居民住房改善性需求。前面说住房改善性需求难以启动，原因就是我们开发商开发的产品高度同质，并且品质并不高，难以满足当人们已经有了一套房之后，要提高生活水平提出的精细化的住房要求。在这种局面下，我们应当通过改革来释放住房改善性需求。全面放开城镇的居民自建房，允许居民自己购买国有土地，找人设计和建造住房居住。在当前的态势下，虽然说中央政府没有明文禁止城镇居民自建房，但地方政府通过地方法规和地块的规模，还有规划限制，以及种种烦琐的建设倒逼程序，使得城镇居民没有办法自建住房。在未来，我们需要进一步改革保障居民自建住房的权利，并且从金融角度给予居民购地自建住房的金融支持，使城镇居民能够以较低成本获得高水准的住房，从而真正实现住房改善的目标。
以上是我的简要汇报，谢谢。
2014-12-26 10:27:11
高广春:
大家上午好，我是负责房地产金融方面的内容。
我的题目是新常态下房地产金融。
新常态下中国房地产金融的特点可以用两个关键词来概括，一个关键词是“去化”，一个关键词是“结构化”。
我先讲一下新常态下房地产趋势问题。“去化”有三个内容，一是放弃房地产作为国民经济支柱产业的定位。大家知道，2013年以来，国务院18号文将房地产作为国民经济支柱产业，一直到现在。现在应该是去掉这个地位的时候了。二是放弃土地财政，也就是说地方政府对土地的过度依赖。三是降低房地产对银行信贷的过度依赖。
2014-12-26 10:27:56
高广春:
结构化也有三个内容，一是房地产的民生导向，住房产业放弃了房地产GDP导向之后，转向旨在满足和改善国家公民的住房需求。二是以结构金融即证券化的方式活化高达10万亿亩的住房抵押贷款。三是房地产直接融资化，提高房地产直接融资的比例。
结合这样一个房地产的走势，房地产金融的去化和结构化的内容有这样几个要点。去化指的是降低银行信贷中过高的房贷权重。我们知道现在银行的配置当中，房地产的比重接近40%，这还是公开统计的，实际统计可能要比这个高。二是降低信托资产中过高的房地产信托权重。结构化的内容，一是住房抵押贷款证券化，二是方面融资直接融资化比重提高，三是住房保障金融权重加大。
2014-12-26 10:30:04
高广春:
结合这样一个趋势的判断，我们看2014年以来中国房地产金融是否出现了这样一个去化和结构化的趋势。
（图）从规模上看，房地产开发贷款、按揭贷款，确实出现了同步走低的趋势。结合中国的货币供应量和金融机构贷款的走势，也是出现了同方向的下降。跟各项贷款走势比较，也是出现了同方向的下降。从图中可以看出，2014年以来，中国房地产金融配置增速的确出现了下降。
但是结构来看，是不是也出现同样的问题呢？这里有两个图，一是关于按揭贷款和住户贷款的占比，从这个占比可以观察住房按揭贷款在个人贷款当中比例的变化。判断房地产开发贷款占银行金融机构的贷款占比情况，2014年和2013年相比还是略高一点，就是说房地产开发贷款的占比并没有下降。
2014-12-26 10:32:09
高广春:
其他一些指标，从行业贷款分布结构看，相对于制造业等其他重要行业，房地产贷款仍然维持相对较高的信贷投放。表明房地产依然是多数金融机构首选的行业。2014年，国开行成立了住宅金融事业部，由此看得出来，国家在住房保障金融方面做了一些推进，表明中国住房保障金融正在向专业化的方向发展。但是从数字上看得出来，关于保障房融资支持依然存在很大缺口。保障房建设出现很多的问题，比如说粗制滥造、虚假统计、挖坑工程等，这都住房保障金融资金缺口有关。
结构金融的一个趋势，2014年，无论是国务院还是央行、银监会多次提出住房贷款证券化的问题奥就是大家经常理解的MBS其中的一个产品，就说明这个住房抵押贷款证券化在统计中来看是获得认可的，但实际推进非常慢。
房地产资本市场融资无论是在规模还是权重上均有一定幅度的上升，但与信贷融资比较，占比仍然很低，不足10%。土地交易面积持续走低，但交易费用持续增长，说明什么呢？中国地方政府对土地财政的依赖还是我行我素，非常严重。
2014-12-26 10:33:05
高广春:
以上这些指标我们可以得出一个结论，2014年，房地产金融领域的去化和结构化趋势不明显，相反，一些指标相反趋势加大，如按揭贷款占住户带看比重明显上升，开发贷款占各项贷款比重也略有上升，说明去化和结构化趋势并没有明显地表现出来。
这样的状况反映什么问题呢？我们的经济结构和增长领域新层次的一个问题，经济增长、银行受益于房地产繁荣之间多年来形成的相互捆绑关系，这样的关系要打破还是比较困难的。
建议：首先是方向问题，我们对新常态中国房地产金融的趋势性的判断，建议向这样两个方向努力，一是去规模，降低银行对房地产领域过高的贷款投放。二是结构化，结构金融即资产证券化，重构房地产融资配置结构。保障性金融，为房地产民生导向转型提供金融支持。直接金融，优化房地产融资结构。
2014-12-26 10:34:35
高广春:
具体的策略：以国开行建立住房金融事业部为契机，进一步整合来自住房公积金和土地出让金各个领域的资金，这几年住房公积金和土地出让金一部分资金是配用于住房保障建设的，但是这个资金是分布在各个条线，不能形成整合的优势，需要对这些资金进行整合，建立各类保障房建设的政策性金融支持平台。二是颠覆性改革公积金运作模式，核心要点是建构一家“中国住房公积金银行”，对住房公积金进行专业化管理和运作。三是以有效经济结构转型促银行信贷结构重构，一个是实质性推进产业结构创新过程，培育规模化、高效率、可持续的新兴产业和GDP新的增长点。其二是建构政策性金融体系，一方面是为创新型产业提供直接金融支持，另一方面通过增新补贴等方式激励金融资源增加对新兴产业的配置比重。
2014-12-26 10:36:46
高广春:
结合目前决策层和监管部门对房地产证券化的规定，有几个方面需要改进。首先是取消所谓的证券化额度的行政审批，建构房贷证券化规范化的机制。二是降低基础资产进入门槛，放松基础资产质量约束，只要是投资级以上的资产都可以作为证券化的基础资产。三是尽快配置一个规模化的、有效率的、方便生产化的二级市场。这样一个二级市场有助于房贷证券化能够形成一个较好的流动性和效率的配置。
2014-12-26 10:37:17
杨慧:
各位领导，各位老师，还有新闻媒体，大家上午好。我今天向大家汇报的题目是主要城市的住房市场形势分析与预测，这是与我们课题组对全国住房市场进行分析及预测的基础上，对全国主要城市做一个汇报。
我主要分四个方面来讲，一是主要城市房地产市场现状，二是对原因进行分析，三是基于现在的形势，对未来的趋势进行预测。四是相关政策建议。
全国主要城市，共85个，包括一线城市4个，即北上广深，还有二线城市30个，主要是省会城市和计划单列市。还有三、四线城市，包括苏州、东莞、无锡等。
2014-12-26 10:44:42
杨慧:
第一，现状。目前各类城市住房市场进入了自主调整阶段，主要指标持续下跌，或者说出现了增速回落。
1.投资。大家从这张图上可以看到，85个城市，从2013年到2014年的趋势是不断出现下降的趋势，但是相反的是一线城市，和2013年比较起来有缓慢上升的趋势，比去年同期上升了2.1个百分点。
从具体的数据来看，四个一线城市投资出现上升趋势，北、上、广、深投资都有较高幅度的上升的状况。二线城市有26个城市是上升，4个城市是绝对量下降的态势。、三四线城市41个城市有10个城市是下降的，这是各个城市投资的现状。
2.新开工面积。85个城市中，无论是全国还是一线、二线、三线城市，较2013年比较起来处于下降的趋势，但是从年初的下降到现在9月份的数据，降幅收窄，出现了上升的趋势。从各个城市具体的情况来看，一线城市是一个正增速，三个城市是负增长。二线城市是7个城市上升，23个城市下降。三、四线城市是20个城市上升，31个城市下降。
3.施工面积。与2013年比，同比上升了7.5%，低于全国的增幅，较去年同期下降了3.6个百分点。一线城市上升3.9个百分点，它的上升幅度是最低的。二线城市上升了6.8个百分点，三、四线城市上升了9.3个百分点。85个城市，还有一线、二线、三线上身的城市占据大多数，下降的城市是小部分。
2014-12-26 10:45:15
杨慧:
4.竣工情况。从85个城市竣工情况来看，同比上升了7.2个百分点，增幅高于全国水平，较去年同期也是高于去年同期的水平，这与其他几个指标唯一出现飞速上升的指标，这是值得注意的情况。但是3、4月份的时候，一、二线城市出现了逆势的情况，三、四线城市出现下降，说明全国和三、四线城市出现同步的情况，但是一、二线城市竣工面积是上升的。
从85个城市来看，增速为正以及增速为负的城市差不多是对半分的态势，包括一线、二线、三线的城市，都各有正增长和负增长。
5.销售量。从目前市场分析以及媒体的报道可以注意到，无论是全国还是各类城市，趋势都是统一的，出现了下降的趋势，而且和2013年比较起来，这种趋势是非常明显的，下降幅度很大。一线城市销售量下降幅度是非常大的，特别是北京和深圳，还有广州，都超过了负20%的下降幅度，二线城市和三、四线城市，个别城市之间也出现了分化，兰州、银川增速是非常大的，大连、秦皇岛、福州下降程度也非常之大。所以出现了两个极端，有的城市增速非常大，有的城市下降也非常大。
2014-12-26 10:47:17
杨慧:
6.各类城市的房价。到2014年年初的时候，房价出现了较大幅度的下降，这也是大家目前可以注意到的。但是有一个方面大家也要注意到，就是目前85个城市的降幅是高于全国的降幅的，说明我们挑出来的这85个城市波动幅度是高于全国平均水平的。
从这六个指标的表现得出一个判断，主要城市的住房市场形势和全国基本趋势是一致的，各类城市住房市场均进入深化调整期。城市间分化现象也是非常严重的，一线城市中，北京波动非常剧烈，除了住房投资增速为正之外，其他5个指标同比均出现负增长，上海出现了量价齐跌。二线城市当中，兰州在住房投资、新开工、施工、竣工、销售及销售价格这六个指标都表现出良好的增长态势，尤其是销售量增速达到了将近百分之百，住房市场热度较高。三四线城市中，九江和柳州指标较大幅度增长，住房市场热度较高，常州6个指标则全面较大幅度下降。85个城之外的其他大量城市，85个城市波动幅度是高于全国的波动幅度，由此可以判断得出，其他三四线城市趋势与全国一致的，但是波动幅度是小于我们讨论的85个城市的，这是我们对现状的总结。
2014-12-26 10:48:13
杨慧:
我们对现状做出了概括，各城市住房市场进入自主调整期，我们有必要对现在出现的较大幅度的变化做出原因的分析，我们认为，导致主要城市住房市场2013-2014年出现较大幅度变化主要在于三个共同的因素，2013年出现了增速高基数，导致2014年出现较大的增长，这是一个原因，另外还有信贷收紧以及市场预期悲观。
除了这三个因素之外，各个城市还有自己主要的因素，一线城市主要原因是2013年高基数、信贷政策收紧及保障性住房增多。这里是2013年住房价格以及销售量的增速情况，大家看到销售量的增速特别是在2013年的年初，也就是2月和3月的时候，已经超过了60%，住房价格已经超过了40%，这就直接导致了2014年年初的时候出现了迅速的下滑。一线城市的第二个原因是信贷政策的收紧，这是一线城市房地产开发的资金来源，大家从这张图上可以看到，北京、上海、深圳这三个城市房地产开发资金来源是出现下降的趋势，但是广州出现了小幅的上升，虽然说资金来源总额出现了小额上升，但是它的个人住房贷款、按揭贷款出现较大幅度的下降，说明四个一线城市都出现了个人住房按揭贷款资金来源不足，比较大幅度限制了它的刚性需求。第三个因素是保障性住房供给增多。为什么做出这样一个判断？我们是基于这样的数据，我们选取了以北京为例，虽然目前北京推出了自住型商品房把它定位于商品房，可能它是具有保障房性质的，他的这种保障房性质以低于周围商品房价格30%的价格，就分流了刚性需求，导致的两方面的影响，一方面影响了房价的整体走势，另一方面影响了购房者预期。
2014-12-26 10:50:12
杨慧:
二线城市的原因概括为以下三个方面，一方面是住房供给整体较为充足。大家可以看到，住房供给首先是住房竣工面积，从各类城市来看，大多数城市住房供给的增速是非常高的，还有待售面积增速也是非常高的，这样就导致住房供给非常充足。第二方面是需求出现了大幅度下降。从这张图上可以看到，大多数城市住房需求出现了增速大幅度下滑。第三方面是政策，今年1-9月份，我们47个主要限购城市当中，二线城市是参与主要限购最多的城市，它受限购的影响非常严重，刚性需求受到抑制，资金来源城市间也受到一定的抑制。
2014-12-26 10:54:52
杨慧:
三、四线城市的原因，主要是因为刚性需求为主要的需求主体，但是前期刚性希求又得到了快速释放，所以目前的需求不足，大多数都出现了下降。还有市场主体的预期，三、四线城市市场主体的预期受热点城市住房市场情况影响突出，全国城镇储户问卷调查报告显示，一季度到三季度预期房价下降的比重不断上升。
对未来2014-2015年主要城市住房市场形势做出决策。我们做出的基本判断是由于信贷宽松等措施，将助力市场回暖。但是由于供求基本面，决定了回升幅度是有限的。
2014-12-26 10:55:34
杨慧:
一线城市，信贷支持力度加大会促进住房需求回升，但保障房供给持续增加将持续分流刚性需求。二线城市松绑限购作用逐步显现，但住房市场供求趋于均衡的客观背景导致主要指标回升幅度有限。三四线城市城市地方政府调控住房市场力度将持续加大对住房市场的支持，刺激政策也会不断的出现，但是由于它的刚性需求支撑非常有限，所以住房市场的调整将会持续。这是对未来趋势的一个预测。
基于我们的现状与趋势，我们提出了相应的建设建议，就是要以市场为主，同时加强政府的宏观调控。首先对一线城市，我们要促进住房市场的长效机制的建设，注重长期稳定的发展。这也是目前一线城市政府房地产投放方面主要的基调。二线城市要以市场机制为主，促进市场深化调整，同时注重政策的长期性、稳定性，对住房市场预期起到稳定的作用。三四线城市要通过市场的作用消化现有的库存，但是由于一些城市目前已经有比较大的风险，所以要做好部分城市风险预警以及防范。
2014-12-26 10:58:03
张慧芳:
各位专家，各位媒体的朋友，大家好。我来汇报一下土地市场分报发展的成果。土地市场归根到底是由住房市场决定的，但是它有自己的特点。
刚才大家听到了，住房市场整个是下跌的状态，土地市场除了量下跌之外，价格还在涨。
我也分四个方面的内容：第一，2013-2014年土地市场运行基本状况。二是当前土地市场存在的主要问题，三是土地市场总体判断与展望，最后是推动土地市场健康发展的政策建议。
2014-12-26 10:59:17
张慧芳:
一、2013-2014年土地市场运行基本状况
（一）土地供应量与成交量总体状况。全国300城市供求量同比整体大幅下降20%以上，各季度成交量同比下降幅度逐季扩大，到第三季度供求量急剧萎缩，成交量下降幅度达到35%，市场加速趋冷。到9月份，全国300个城市成交土地面积环比减少33%，同比减少53%。
今年前三季度土地供求量环同比双降主要基于三个原因：其一、去年同期土地市场较好，奠定了较大的基数。其二，楼市持续下行，导致开发商拿地积极性下降。其三，地方政府为确保地价也会减少推地面积。因为地方政府在推地的时候，尤其是在市场下行情况下推地的时候，都会主动和开发商商量，确定有买家并且能卖个好价钱才推出，否则永远都不卖。
2014-12-26 11:02:24
张慧芳:
（二）土地成交价格和溢价率。成交地价总体涨幅比较明显，整体水平持续高位运行，价格创历史新高。
成交地价的环比增长率持续下降，从去年第四季度持续下降，现在环比增长率几乎达到零。同比增长率从今年第一季度以来是持续下降的，但是还处在比较高的位置上。溢价率是持续下降，第三季度溢价率至同期较低水平。
从较长时间段来看，2014年前三季度土地溢价率持续走低并且已经处于2008年一季度以来的较低水平。三季度溢价率较上年回落了15.1%，处于历史同期较低水平。
2014-12-26 11:03:05
张慧芳:
（三）土地出让金。2013年土地出让金大幅增长，上涨幅度超过了50%，
今年前三季度，全国300个城市土地出让金大幅缩水20%，第三季度同比降幅达50%，但是北上广深4个一线城市的土地出让金前三季度基本持平。
我们看到，在今年前三季度，楼市低迷、房价持续走低的情况下，成交价格总体水平依然上涨，成交均价再创历史新高，本来应该并驾齐驱的地价与房价走势出现背离。出现这种原因是多方面的，近期土地以优质地快和一线城市土地成交占比较高。二是地方政府完全垄断了土地一级市场，地方政府宁愿减少推地以维持高地价，也不愿意降低土地出让底价。三是由于国企和央企资金成本比较低、力量雄厚，不时出手抢地王。四是地价变动滞后于房价变动两到三个月左右，房价变动还没有充分反映到地价当中来。但是市场经济当中，这种房价和地价走势背离的状态不具有可持续性，数据显示在多重背景下，2014年第三季度，全国主要城市出现环城比造成了持续回落，地价上涨乏力，综合地家环比上涨超过3%的只有两个。
从今年各月表现来看，三季度土地出让市场仍然维持较冷的态势，9月市场降温尤为明显，3月市场总体降温接近70%，这是一个总体情况。
2014-12-26 11:04:48
张慧芳:
（四）各能级城市土地市场情况。一是分化进一步家居，马太效应更加明显。二是一线城市量大跌价大升，供求总量大幅下降31%，楼面均价大幅上涨57%，出让金基本持平微降0.03%。二、三四线城市量大跌价基本持平。到了第三季度，各线城市土地销售都遇冷，二、三、四线城市量价环比总体显著下跌。
（五）三大重点区域土地市场行情。一是综合地价走势与全国基本相同，三大区域分化明显。二是地价环比和同比增幅，长三角与环渤海地区都略低于全国，其中长三角地区第三季度综合地价环比增速为零，珠三角地区则大幅高于全国。
（六）开发商土地购置，够地面积同比负增长，购地转为谨慎。2014年1-8月，房地产开发企业土地购置面积同比下降3.2%，土地成交价款增长了12.8%。
造成开发商购地面积下降的主要原因，一个是多数企业由于销售状况不佳，目标完成率偏低，销售同比较大幅度下降，资金量趋紧。二是不少企业，尤其是大企业拿了很多地，有足够的土地储备。三是土地市场虽然下行，但是土地价格并没有下降多少，有些地方上升还很多，没有达到开发商抄底土地市场的心理预期，或者在等待更好的购地时机。四是目前小房企资金处于断裂边缘，大房企都想保留尽量多的现金等着收购市场上开发不下去的项目。因为这比直接去招拍挂拿地更有影响力。
2014-12-26 11:07:26
张慧芳:
（七）保障性安居工程用地。计划指标单列单批，用地计划应保尽保，计划落实有力有效，到10月中旬已提前近三个月完成了前年开工，基本完成了供应计划。
今年国土部没有再公布全国住房用地供应计划，并没有放松保障性安居工程用地的管理。
二、当前土地市场存在的主要问题
（一）土地市场正常调整理性回归的过程或被干扰。
2004年以来，我国土地市场基本处于过热状态。经过十年的发展，目前已经具备了理性回归平稳发展的内外部条件。其一、我国城镇人均住房面积已经超过了30平方米，告别了住房短缺时代。其二，2010年以来，住房销售速度只有供给速度的50%，目前多地库存已经接近历史高位。第三，经过多年的持续快速上涨，且地价上涨指数一直高于房价上涨指数，致使目前的地价已经过高且上涨乏力。
2014-12-26 11:10:40
张慧芳:
在这种情况下，土地市场进行自我修复和平衡是市场进行资源配置的正常反应，但是由于地方政府土地财政依赖严重，试图继续提高地价，中央政府也担心GDP增长达不到目标，并加入救市，这势必会扰乱土地市场自我调节的节奏。
（二）土地市场量跌价升，地价与房价走势背离，楼市风险加大。
（三）近年土地供应量过多过快，部分二线及三四线城市土地供应严重过剩。这里有个数据，2005年到2009年，全国住房用地供应平均6.48万公顷。
（四）土地市场分化进一步家居，供地量与不同能级城市不相匹配。
2014-12-26 11:13:45
张慧芳:
三、对未来一年土地市场总体判断及展望
（一）土地市场成交总量或有小幅回升，价格或继续保持高位调整态势。
（二）土地市场或会继续分化并将进一步加剧。
四、推动土地市场平稳健康发展的政策建议
（一）正确认识当前土地市场回调趋冷的性质，引导市场理性回归。所谓新常态，我的理解就是增长速度应该再下个台阶。特别指出，调控的时候，地方政府和中央政府利益不一致，甚至发生矛盾，调控效率往往大打折扣，但是救市的时候，两者的利益高度一致，救市效率也加倍增强，尤其是中央政府在阻止市场过快下行采取的微刺激，传到地方政府可能会成为中刺激、强刺激，因此要把握力度。
2014-12-26 11:15:01
张慧芳:
（二）建立新的土地出让金分配机制，抑制地方政府推高地价的强烈欲望。这个要做好分配机制，为减低地方政府推高地价的强烈欲望，以及遵循土地涨价归公的理念，建议建立一套类似超额累进税率一样的地方政府土地出让收入上交制度，或将楼面地价年增长率超过房价年增长率所增加的土地增长金上交中央财政，用于补贴养老金、慈善基金、三农等等。
（三）精算供地计划，通过强化供地计划宏观把控实施好分类调控。
要按照住房需求量、可售房源与土地存量一定比例关系测算住房上市量缺口。
（四）抓紧抓实房地产调控长效机制有关的各项制度建设，以稳定预期。
2014-12-26 11:15:58
姜雪梅:
尊敬的女士们、先生们，上午好，我今天主要讲的内容是住房社会保障。
从2009年开始，我们写住房绿皮书写的这部分，住房保障也是长效机制的问题，而且很多都是制度性问题，所以其实我们在这个过程当中也发现问题比较严重，主要是制度方面的问题，社会监督也欠缺。
2014-12-26 11:16:26
姜雪梅:
从2011年到2014年9月底已经开工3108万套保障房，完成了目标的86.33%，到明年“十二五”规划的任务肯定能够完成，而且已经下了2015年保障房任务1700万套。今年中央财政支持力度大于往年，重点棚户区改造。
在保障房建设过程当中，保障房建设模式和产权模式形成了多样化的模式，其中是共有产权房成为保障性住房的新亮点，解决了经济适用房产权不明的问题，比较难解决的是退出机制的问题。合作型保障房也可以说是一种经济适用房，解决了政府持有保障性住房的成本比较高，而且对于消费者来说，目前是保障房高价位问题，所以它会比较受关注和青睐。
今年保障房的重中之重还是棚户区改造，今年要开工470万保障房任务的67%。国开行已经建立了住宅金融事业部支持棚改，棚户区改造的辽宁模式被全国复制，长沙发放货币补贴，改善棚户区居民的居住环境。其实棚户区改造是保障房的重要内容。原来我理解的原来意义的棚户区的以外自控区已经纳入到棚户区改造，实际已经纳入到城市再开发的理念当中。
“十二五”期间保障房速度，主要是改善了民生，今年9月底，根据发布的消息，累计解决了4000多万户城镇家庭住房保障，其中1900万户是城镇低收入家庭，保障房管理日趋规范，并将逐步市场实施。像北京、四川成都也相继出台了一些规范性文件，规范了保障房体系制度的建设和管理，部分城市已经完成了公租房和廉租房运行，提高了工作效率，减少了管理成本。
2014-12-26 11:16:46
姜雪梅:
保障房绩效管理逐步规范，以开工为主，但是保障房真正的用途，它的绩效，在后期管理，2013年开始在山东、河北、湖南、湖北、四川5省开展了安居工程绩效评价试点，其中包括资金到位、开工、租赁补贴发放、工程实施取得的成效等。江西把入住率列入保障房政府考核的重要内容，入住率低于80%的市、县将要求限期整改。绿色建筑将成为保障房常态化，住建部要求，保障房建设要引领住宅产业化。公积金异地贷款，是为了刺激救市而实施的，对住房保障也有一定的作用，它提高了资金的使用效率，而且有助于公积金的推广。
2014-12-26 11:21:24
姜雪梅:
我们国家保障房制度也存在一些问题，比如说监管不到位、管理漏洞比较大，其中一条严重的问题是资金的缺口比较大。但是资金的使用效益不高，挪用现象也比较严重。另外，缺乏法律支撑，管理非常难。还有缺乏社会监督，绩效评价制度健全也比较难。另外一个最重要的，对消费者而言，选址偏远，与居民需求不匹配，入住率低，资源浪费严重。有不少保障房是空置的，但是根据相关的规定，保障房是不能出租的，大量浪费了资源。另外一个原因，目前我们国家住宅市场分化日益加剧，住宅价格今后会有上涨的趋势，但是中低档住宅价格上涨的可能性相对小，我们除了改善居民的居住环境之外，增加他们资产效用，给他们分配住宅，让他们拥有资产，让他们致富。但是以目前的选址配套来看，保障房将来会贬值，不可能升值，这样会加剧居住隔离，会引起社会的另一个矛盾。所以，我们应该注重保障房的选址问题。
另外，保障房价格比较高，门槛比较高，农民工面临市场失灵和政策失灵。我们老是谈城镇化，但是很多城镇化从人口指标来说都是农民工占这个指标的，但是如果不把农民工纳入住房保障体系里，把他们拒之门外的话，无法真正实现城镇化。另外，我们国家中低收入家庭的住房消费能力较低，保障房个人融资相对。
2014-12-26 11:23:13
姜雪梅:
对上述问题提出一些政策建议。一是加强监管和社会监督。我们首先应该提高保障房资金使用效益，严格审核资金用途，降低成本。把后期管理应纳入到考核机制，让社会监督我们所建的保障房如何使用的，是不是真正起到了应该起到的作用。我们应该及时公布数据，“十二五”期间大量建设保障房的同时，在统计局的工作数据当中，把原有的指标都删除了，没有公开公布的数据，所以社会舆论也好、学者也好，很难做研究，更深入地了解实际情况，以做一些监督。
二是积极提高中低收入群体的住房可支付能力。一方面是推广公积金制度和以货币补贴为主的住房保障模式，另一方面适当提高保障房的融资能力，政府应该给他们提供一定的担保，让低收入家庭有能力购买保障房，另外何以抵押担保这些保障房，拿资金去投资。三是我们应该积极发展保障房的二级市场，有效配置资源，加强对保障房的循环利用我们国家大量建设保障房，很多保障房是空置的，这些保障房空置的原因是多方面，一方面是配套不够，公共交通不方便。另一方面是有些出租了，或者居委会找上门，不让出租，空置出来的。我们根据市场配置需求，对保障房形成一个封闭式的二级市场，让中低收入群体形成保障房市场的需求，已经建设的保障房，政府也好、中介机构也好，形成一个二级供给市场，让需求供给相匹配。我们去日本调研的时候也发现了，一般的中介机构也推出保障房的租赁服务，而且他们也不收取服务费，实际上我们应该更加安排保障房的经济市场、租赁市场和一些相关的二、三级市场。这样可以更加有效地配置资源。四是适当鼓励“集资建房”。集资建房成本低，而且相对容易管理，所以我们应该鼓励。
2014-12-26 11:25:54
姜雪梅:
从上面分析的角度来评价保障房绩效程度，但是由于数据的缺乏，就做了总体程度的保障分析。从2010-2012年期间，西部地区住房社会保障投入比较大，北京、甘肃、陕西住房保障投入指数都名列前4名，但是广东、辽宁、福建、山东的保障投入指数相对低。
2014-12-26 11:30:06
郭宏宇:
各位领导，各位专家，下面由我给大家介绍一下绿皮书当中国际形势和全球住房体系。
首先对2013-2014年的全球经济形势。两个字可以概括，一个是复苏，另一个是分化。从复苏的角度来看，虽然说2013年全球经济增速并不是很高，大概是2.2%左右，但是这个增速已经逐渐趋稳，并不再继续下滑。而且我们跟前期的低估相比，目前的全球经济数字是比较高的，所以整个全球经济形势，大家也有争议说，是不是已经真正到低谷了，但是总体上我们看经济走势，大致上已经到了经济的低谷了。
为什么提到分化呢？整个经济这一块，可以看到明显区分为发达经济体和发展中新经济体，而且对于发达经济体而言，以美国为代表和欧盟经济增速的分化是特别大的。所以总的来看，2013-2014年全球经济形势可以用复苏和分化两个词来概括。
全球住房市场形势，从1995年左右开始统计，一直到去年，是全球住房市场增长最快的时期。为什么是最快的时期呢？主要还是和发达经济体他的情况相关，因为毕竟发达经济体的住房市场在全球市场中是占一个主导地位。
全球房价整体是大幅度的增长，但是这种差异同样存在。这个差异表现在两块，一是地域上的差异，如果看全球各大州，非洲可以忽略，其他地方可以看到，美洲北美市场是反弹得特别强烈。再一个比较差的是欧洲，尤其是身陷于欧债危机的国家，像希腊、西班牙这些国家的住房市场相对是比较差的。我们如果看东亚，整个东亚的住房市场在之前的高速增长之后，现在增速又开始大幅度下跌。比较特别的是南美和中亚市场，尽管说从全球的房地产市场当中来看，南美和中亚并占有很大的比重。如果从增速来看，去年这两个地区的增速特别高。
2014-12-26 11:31:23
郭宏宇:
再一个从危机阶段地域，跟之前相似的是，身陷于危机国家，像希腊这些国家，住房市场的走势是不大好的。比较特殊的是危机之后的国家，比如说爱尔兰，再一个是美国，这些国家住房市场的走势对来讲都是比较好的，而且在全球来讲，它的反弹逐渐已经走上前列了。
跟全球经济相似的情况是复苏和分化，不同的是，它不是一个小规模的复苏，而是全球急剧的强烈的反弹。从分化来看，既包括地域深的分化，也包括危机阶段的分化。
从我们国家的住房市场定位来看，我们国家受到地缘因素的影响特别小，如果看到我们国家的房地产市场在之前的高涨之后，去年已经有了低迷的态势，这不是孤立的现象，在整个东南亚地区，比如说看印尼，看周边这些国家，我们发现这些房地产市场，包括住房市场，都有了稍微低迷的趋势，所以我们国家的住房市场目前出现低迷态势也是国际上的大趋势，并不是孤立的。再一个比较特别的是，我们国家住房市场也不是再是孤立的市场，尤其是高端的市场已经融入了全球市场，如果我们看新闻报道，可以很明显地看出来，有很多关于海外置业的宣传。从一些统计材料里可以看出，我们中国到国外购买住房的时候，在地域上是非常集中的，同时从购买平均价格来看，大部分已经进入高端房价了。
2014-12-26 11:46:17
郭宏宇:
我们大致上可以做出这样的一个判断，2013-2014年，我们国家从地缘上来看，房地产市场并不是孤立的，受制于整个地缘的大环境。其次，我们国家的高端住房市场已经开始和全球高端市场出现融合态势，并且和发达经济体的高端住房市场出现竞争。
对2014年和2015年的预测，整个全球经济还是会有这样一个小幅的结构性的复苏趋势。我们说结构性，主要是考虑这种发达经济体与新兴经济体的分化，以及北美、欧洲这些差距仍然存在。从整个经济增长的大趋势来看，如果是剔除了危机因素之后，基本上有十年左右的一个周期，现在正好处在这个周期低估反弹的阶段，我们如果外推的话，基本上还是复苏的。另外一个，发达经济体目前对于整个经济调控，经历了危机之后，已经有了一些经验，比如说金融领域，发达经济体已经充分注意到了传统的业务，它的稳定性，并且在一些监管措施当中，比如2013年的时候，英国一些监管制度的调整，都已经充分注意到了这一点。所以，发达经济体目前对于经济调控已经积累出了比较好的经验，因此整个经济总体趋势是反弹的。我们国家经济占的总量比较大，进出口占的比例又比较高，而且整个经济增长速度相对比较高，起到了定海神针的作用，全球的经济增长至少还是有一定保证。
2014-12-26 11:47:47
郭宏宇:
对于住房市场，我们的预测，结合我们国家来讲，首先就说全球市场应该会延续之前的态势，仍然有个增长趋势，当然还有地区差异。具体到我们国家，我们在绿皮书中已经提到了很多硬件的影响，比如说海外移民的问题，包括地缘因素的影响，包括资本流出的影响。在这里我想补充两块，一个是在硬环境之外的软环境。从海外置业的宣传来看，很多宣传不仅仅是说成本如何，而且它是结合发达国家本身的一些福利和它本身的一些软环境的优势来进行宣传。所以，当我们说我们国家面临着境外高端住房市场竞争的时候，不仅面临硬的方面，包括成本等等的竞争，也包括软环境方面的竞争。
另外一个是金融因素的影响，我们国家有庞大的储蓄，这个庞大的储蓄就要寻找投资的渠道，如果国内的房地产有低迷状态，就会去海外再寻找投资渠道。除了我们绿皮书提到的企业之外，金融机构也会根据海外部分住房市场的反弹，设计出一些潜在的金融产品，来给我们国家大量的储蓄提供投资的渠道。
总的来看，我们国家高端住房市场会面临激烈竞争，尤其是一、二线城市受到的冲击更为显著，而且冲击的幅度可能是比单纯的住房市场影响更大一些，会通过金融的渠道渗透到整个国内住房市场。这是对2013-2014年全球经济形势住房市场形势的基本判断和对2014-2015年的简单预测。
2014-12-26 11:48:57
蔡书凯:
大家上午好，按照会议的安排，我简单介绍一下中国住房地方政府行为分析与预测。
大家都知道，地方政府是房地产市场的重要参与者，土地的供给者，同时也是房地产市场的管理者，保障房的供给者。2014年以来，随着房地产市场环境的变化，以及波及到土地市场的变化，地方政府在房地产市场的行为也发生了变化。
简单地给大家做一个预测，地方政府在房地产市场的行为，我们认为它可能走上新的常态。
我们以前会认为，地方政府在房地产市场的行为存在错位、越位现象，随着房地产市场进入新的常态，地方政府在房地产市场上的行为，我们认为他可能也会进入一个新的常态，从越位退位、错位归位、缺位补位，利用市场规律来办事。
第一，立足于市场本位，释放购买需求。包括地方政府目前已经采取了很多措施，比如说进一步放松限购，调整公积金政策，对购房的补贴、税收的减免等等，我认为地方政府的这些行为都是为了释放一个合理的购房需求，也是按照市场规律来办事。
2014-12-26 11:49:46
蔡书凯:
第二，地方政府会立足市场本位，释放土地需求。地方政府可能在未来会进一步加大对房地产商服务的力度，通过调整土地指标，降低容积率，减少地产商的代购待建等等，降低土地出让金收付比例等方式，来办法土地市场开发的需求，来释放合理的总需求。实际上这两个方面我们认为都是地方政府基于市场给予原则一个正常、合理的理性的行为。
第三，地方政府立足管理本位，维护房地产市场的稳定。前面几位同仁也提到了，通常我们在观察地方政府行为的时候，更多是把它看作房地产市场利益相关者，在房地产市场行情不好的情况下，我们的地价、房价并没有出现一种断氧式的下跌，实际上我认为这主要是归公于地方政府所做的努力，所做的管理者本职的工作，基于它自身的职责，相应的一个理性的选择。地方政府可能会稳定当地房地产市场、加速去库存的政策，做出很多的。随着国家反腐败的推进，未来房地产土地方面违规的行为会大幅度减少，同时人为造城的行为可能不复存在。地方政府在房地产市场利益相关者的角色会进一步淡化，更多回归他管理者的本位。但是要让地方政府更好地实施管理本位，需要一些外部的辅助条件，最重要的是保证地方政府财力的可持续性，让地方政府解脱出来，通过房地产税、转移支付等等，保持地方政府财力的可持续性。
2014-12-26 11:51:45
倪鹏飞:
今天非常感谢各位媒体界的朋友。咱们的发布会今天就到这里，大家有什么想采访的，可以和课题组的成员分别进行沟通。
2014-12-26 11:52:21
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