《中国住房发展报告(2015-2016)》专题新闻稿（三）
地价房价走势背离，楼市风险进一步加剧
2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。
2014年市场先热后冷，尤其是前两个月持续火爆，但随后受楼市下行影响，3月份土地市场骤然降温，第二、第三季度环比增速持续放缓，三季度急转直下，市场加速趋冷，到年底部分城市尤其是一线城市又出现回暖，大型品牌房企扎堆抢地，地王频现，北京、上海都诞生了历史总价地王，市场可谓跌宕起伏，全年呈现浅“U”型走势。总体来看，2014年全国土地市场可谓低迷，成交量大幅萎缩，但土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升整体走势。2015年土地市场尤其是一线城市虽开局火热但整体惨淡，前三季度土地市场低位运行，第三季度降幅趋缓市场企稳，9月份全国土地市场尤其是一线城市涨势明显。我们预计，未来一年土地市场或会呈现以下态势：一是土地市场成交总量或会萎缩，价格或继续保持高位调整态势；二是土地市场或会继续分化并将进一步加剧；三是一线和部分热点二线城市土地市场或进一步走向寡头垄断，中小房企将无立足之地。
当前土地市场存在的主要问题，一是土地市场正常调整理性回归的过程被干扰；二是地价累计涨幅明显，地价与房价走势背离幅度不断加大，楼市风险进一步加剧；三是一线城市土地供应过少，部分二线及三四线城市土地供应严重过剩；四是土地市场分化进一步加剧，一线和部分二线热点城市量跌价升，三四线和大部分二线城市量价齐跌。具体表现为一线城市和部分二线热点城市因为供应过少成交面积大幅下降而价格上升，三四线城市和大部分二线城市则因为需求不足市场冷清而价格下降。为此，本报告提出了推动土地市场平稳健康发展的政策建议：第一，顺应市场规律，引导市场理性回归；第二，结合深化财税制度改革，建立新的土地出让金分配机制，抑制地方政府推高地价的强烈欲望；第三，精算各类城市供地计划，通过优化供地计划实现土地市场有效供给；第四，加快建立、完善及落实促进房地产业持续健康发展的相关制度，稳定预期。对于已经列出改革时间表和内容的如财税制度改革、户籍制度改革等抓紧落实；对于尚无时间表的如集体经营性建设用地入市制度、房地产税、基本住房保障法等的出台列出时间表并逐步扎实推进，以稳定预期；建立健全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享等多项关于房地产市场的内容，使长效机制同时成为目前短期调控措施的一部分。
（参见《中国住房发展报告（2015～2016）》第九章中国土地市场形势分析与预测）
“十二五”住房保障重建设，“十三五”住房保障重管理
2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。
在“十二五”期间，我国保障性安居工程总开工量已达到3915万套，超额完成“十二五”规划要求（3600万套保障性住房建设任务），增强民生效应。在2015-2017年三年内改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套)，农村危房1060万户(其中2015年432万户)。
经过“十二五”规划建设，保障房建设发展趋势逐渐清晰：从集中批量建设转化为少建保障房、盘活存量商品房资源，以货币补贴为主，以砖头补贴为辅，棚改、农村危房改造提速。
从2011年至2015年，中央财政和中央预算内投资共为保障性安居工程安排了8335亿元的补助资金，还发行约7000亿元的企业债券（2011-2014年间），专项用于保障性安居工程建设。但是，资金缺口较大，资金的使用效益不高。因此，需要保障房金融创新，引入社会资本，提高资金效率。比如，发行理财产品，募集资金，建立有效的融资平台，充分利用国家政策支持。
目前我国的保障房建设存在严重的“重建设、轻管理问题”，保障房房源结构失衡，多地出现保障房空置现象。同时，农民工在内的中低收入家庭的住房可支付能力低。保障房选址偏远，配套设施不全，与居民需求不匹配，入住率低，资源浪费严重。
因此，把后期管理纳入到保障房考核机制，加强监管和社会监督，积极发展保障房的二级市场，有效配置资源，加强保障房的循环利用。同时，继续扩展公积金制度，积极提高中低收入群体的住房可支付能力。另外，建立保障房个人信用体系，谨防保障房超标建设、骗保、再次福利房分配的权利寻租。公开透明的保障房制度管理体系有助于居民安居乐业，将促进社和谐发展，带动社会的创新驱动力。
（参见《中国住房发展报告（2015～2016）》第十二章中国住房保障）
华房指数首度发布，预测房价先升后降，投资2016年中企稳
2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。《住房发展报告》首次向全社会发布华房指数，并基于华房价格指数和华房投资指数对2016年中国住房价格及投资变动进行预测预警。
《住房发展报告》指出，华房指数是一套以同比增长率形式来反映包括中国大陆、中国台湾、中国香港和中国澳门在内的大中华地区的房地产发展演变轨迹及未来变动趋势预测、预警的指标体系及分析方法。该系列指数是通过与基准指标存在较强时差相关性的多项先行性质指标拟合而成，可直接呈现预测结果并直观展现房价、房地产投资等变动趋势，发挥预警房地产市场的晴雨表功能，为投资决策、房地产调控、政策制定等提供参考。
《住房发展报告》提出，华房指数的推广应用将先从中国大陆总体房地产预测预警开始，然后逐步扩展覆盖范围及城市样本，最终形成覆盖大中华地区及主要城市并定期向社会发布的华房总指数和华房城市指数系统。目前主要包括华房价格指数和华房投资指数。
《住房发展报告》预计，通过华房价格指数6项有效先行指标滞后值拟合的房价变动趋势显示，2015年10月~2016年9月间，中国房价或将呈现“先升后降”的波动运行趋势，其中，2015年第四季度房价能够出现趋稳回升走势，但从2016年第二季度开始，中国房价面临较大的下行压力，2016年第三季度很有可能会出现同比快速下跌的情形。通过华房投资格指数6项有效先行指标滞后值拟合的房地产投资变动趋势显示，中国房地产投资有望在2015年底改变持续下滑颓势，在跌至波谷之后将V形爬升，其月度累计值在2016年前半年或将保持13%以上的同比增长幅度，并于2016年年中企稳。
（参见《中国住房发展报告（2015～2016）》第一章中国住房发展总报告）
房地产企业准入条件进一步放宽，住宅小区规划监管存在漏洞
2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。
《中国住房发展报告》根据2015年最新数据计算得到中国住房市场监管指数，2015年排名前十名的城市依次为：北京、天津、成都、上海、广州、南京、南昌、重庆、深圳和武汉，与2014年相比，深圳由第11位跃升至第9位，取代沈阳进入前十，其余九个城市均与2014年相同，其中，广州和重庆各提升了1位，南京下降了1位，武汉下降了2位，其余五城市排名则均未发生变化。
《中国住房发展报告》提出，住房监管政策上删除了房地产企业注册资本硬性要求，放宽了涉外资金准入条件。从住房安全角度来看，全国工程质量治理两年行动初见成效，建筑工程事故数量有所下降，但较大安全事故仍有发生。值得注意的是，当前住宅小区规划监管存在漏洞，部分小区距离危险品过近。特别是在“天津港”爆炸事故中，住宅小区比邻危险品仓库，为住宅小区安全带来严重隐患，应引起足够重视。数据显示，住房公积金历史遗留资产数额较大。截至2014年底，全国住房公积金历史遗留风险资产总额为7.24亿元。2015年1-5月，各地加大清收工作力度，又收回资金2.89亿元。截至5月31日，全国住房公积金历史遗留风险资产总额为4.35亿元。其中，历史遗留项目贷款和挤占挪用资金1.15亿元，历史遗留逾期国债资金3.20亿元。
《中国住房发展报告》建议，应建立住房公积金垂直监管体制，加快处理住房公积金历史遗留资产；完善住宅小区规划审核力度，确定安全红线，预防重大安全事故；建立立体化房地产市场监管网络，加强事中事后监管。
（参见《中国住房发展报告（2015～2016）》第十一章住房市场监管）
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