《中国住房发展报告(2015-2016)》专题新闻稿（一）

2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。

《住房报告》指出，当前住房市场存在的主要问题是：住房市场内部结构失衡，一线城市的供求矛盾突出与三四线城市的供过于求并存；外部环境恶化，中国经济增速放缓，人民币贬值压力增大，全球经济衰退风险增加，金融市场动荡加剧，利空因素不断显现；政策导向偏差，不断加码的楼市宏观剌激政策，一方面维系了居民的高额住房负担，另一方面还将加剧住房市场结构性过剩。

《住房报告》认为，当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。此外，优质住房也存在“结构性短缺”。

《住房报告》发现，经济快速增长、城镇化加速推进及人民币持续升值是2002年以来中国房价突飞猛进的重要外部条件，但自2008年全球金融危机以来，中国楼市迅猛发展的外部条件已经出现微妙转变。首先经济增速出现下滑，对楼市形成直接冲击。接着人民币结束单边升值，给房价带来向下重估压力。2015年中国资本市场的大起大落，挫伤了楼市信心，进一步加大了楼市短期风险。同时全球经济面临进一步衰退，也为中国楼市持续繁荣投下阴影。

《住房报告》提出，过去十多年来，住房市场的繁荣推动了经济快速增长，促进了地方政府财力进而公共服务水准的显著提升。但另一方面，住房产业被作为宏观经济支柱与地方政府财源，也承载了过多的压力。房价被认为可涨不可跌，高房价使城镇居民家庭负担过重。高额的按揭本息使得“房奴”紧缩消费、不敢失业，生活水准与幸福指数双下降。购房者实际可支配收入较低，也使得社会经济内需不足，产业转型升级乏力。房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。

（参见《中国住房发展报告（2015～2016）》第八章中国住房市场形势分析与预测）

2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。

《住房报告》认为，在内部结构性过剩严重，外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，剌激住房市场以维系高房价和经济高增长，势必降低居民消费水平，加重住房结构过剩，影响经济的顺利转型。

《住房报告》提出，住房市场发展应与转变经济增长方式相结合，通过适度藏富于民，实现住房市场与经济社会的协调发展。这需要创新住房政策导向，由过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向。不断采取措施，降低居民家庭的实际住房负担。

《住房报告》建议，出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家庭能够获得低息购房贷款。

《住房报告》建议减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。具体措施包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还可给予适度财政补贴。

《住房报告》建议加快农村集体建设用地入市探索，弥补城市住房用地供应不足。在城市政府垄断土地一级供应的条件下，往往采取饥饿供地的办法，来维持房价坚挺。这虽然有利于为地方公共财政筹资，但也加重了居民购房负担，降低了消费水平和生活品质。在城市住房用地供应不足时，可以加快农村集体建设用地入地探索，打破城市土地供应垄断，进一步平抑城市房价，提高居住水平。

《住房报告》建议提高存量住房品质，改善居民住房条件。住房市场正由增量时代向存量时代过渡，但已有的存量存在老化和品质偏低的突出问题。具体措施包括：进一步放宽户籍限制，提升教育、医疗等公共服务水平，吸引农村人口进城就业和置业；支持老旧住宅小区翻新、加设电梯和添置其它老年儿童便利设施；积极为社区联谊、社交活动搭建平台，创造温馨和谐居住环境；在不影响其它居民居住环境的前提下，支持住宅转商用或用作创业场所。

（参见《中国住房发展报告（2015～2016）》第八章中国住房市场形势分析与预测）

2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。

《中国住房发展报告》指出，由于房地产市场区域分化日渐突出和显著，地方政府在住房市场上的行为也逐渐分化。一线城市，由于城市规模效应和人口净流入的支持，房地产和土地市场支撑有力，地方政府行为逐渐走向新常态，立足于市场规律办事情，立足于当地市场发展情况出台理性调整措施。二线城市，由于城市规模和经济总量尚在扩展中，对外来人口也具有一定的吸引力，地方政府对房地产市场干预能够收到较好成效，因此，对出台救市政策最为积极。三四线城市，由于经济基础薄弱、存量房高企和人口的净流出等因素的影响，地方政府干预房地产市场发展的效果较弱，地方政府的救市意愿受挫、救市动力减弱。

《中国住房发展报告》提出，今年“330新政”以来，中央政府采用了一系列措施促进房地产市场成交量价的回升，楼市有所回暖，过去积压的住房需求得到集中释放，楼市的未来需求被大量透支，楼市基本面复苏好转的情景不具有可持续性。同时，随着房地产市场的降温，土地市场、土地出让金急剧减少，尤其是三、四线城市，对地方政府财政压力带来很大压力。一线城市由于经济基础较好，在更稳健经济基本面的支撑下地方政府对土地财政的依赖度较低，但也面临可供用开发土地逐渐枯竭的问题。

《中国住房发展报告》建议，随着房地产市场的降温，加快地方政府融资转型、构建“升级版”城市建设资金融通模式变得更加迫切，应该积极探索城市建设融资新途径，扩展地方政府的融资渠道，提高地方政府的融资能力。这其中，积极推进住房公积金个人住房贷款资产证券化，采用PPP模式有效引入社会化资本参与城市建设，积极探索房产税改革等是有效的途径。

（参见《中国住房发展报告（2015～2016）》第七章地方政府在住房发展中的行为分析与预测）

2015年12月3日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2015-2016》发布暨华房指数预警研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2015-2016）》。

2014~2015年度以万科、绿地、恒大等房企为代表的大型房企无论是销售额还是销售面积都保持了稳步增长，但由于2014~2015商品房销售额与销售面积基数的增大，行业集中度上升速度有所放缓；另一方面房地产市场成交量价的回升也为效率较差的小型房企带来了喘息之机，虽然房企间的竞争已日趋同质化，但大型房企的扩张速度仍然有限，目前中小型房企无论是销售额还是销售面积仍在市场中占据主要地位。然而随着住房市场需求逐渐饱和、产业发展逐步成熟和企业集中度的稳步提升，可以预见房企数量在近期内会达到峰值，并在之后的数年时间内迅速减少，最终达到稳定。

房企重组并购额成倍地增长也反应出了行业整合速度逐步加快的现实。2015年前三季度房地产行业收购并购案数达176宗，涉及金额逾1600亿元，与2014年整年度的并购额度相近。而2013和2014年度房地产业重组并购额度的年增长率也均在100%以上。而房企之间涉及到开发项目转让或土地交易的数额则更加庞大。

自从2012年掀起出海热潮之后，标杆房企投资海外市场、布局全球战略的积极性持续增强。标杆房企大力投资开发境外项目的原因一方面是国内投资者海外置业热情高涨且对国内开发商的住宅产品青睐有加，另一方面受到汇率波动及海外较低地价的影响，目前大多海外项目利润空间都远大于国内的开发项目。

随着房地产行业的不断发展成熟，行业利润率持续下降，多数房企都积极谋求转型发展。而转型发展的目标及路径则不尽相同。许多涉及房地产业的公司选择逐步剥离房地产业务以便专营其他主业或开辟新的经营领域，如张江高科、运盛实业等。而多元化布局和房企间的联盟竞合则成为多数标杆房企的战略选择。宏观经济发展的结构调整和产业转型升级，人口结构变迁以及城镇化进程的推进都会带来大量城市住宅及综合服务需求，因此诸多房企在进行房地产开发的同时也积极探索多元化经营模式。而且房企经营业务的范围也逐渐扩大，致使住房产业与互联网业、旅游业及文化娱乐业的边界变得愈加模糊。另一方面，行业利润率下滑的压力以及一线城市高企的地价成本也促使大型房企之间合作联盟更加频繁，联合拿地、共同开发甚至企业间全面的战略合作和资源共享已成为新的潮流。

目前房企存在的问题主要包括以下几个方面：房企盈利水平持续下降，成本控制能力面临考验；发债数量巨大致使负债水平居高不下，资金链断裂风险不容忽视；三、四线城市库存去化压力大，房企周转速率有待提升；一线城市土地价格屡创新高，联合拿地模式存在合作破裂的隐忧。

（参见《中国住房发展报告（2015～2016）》第四章中国住房企业分析与展望）

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