《中国住房发展报告2017-2018》专题新闻稿

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中国社科院《中国住房发展报告（2017-2018）》发布会

专题新闻稿

2017年12月5日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2017-2018》发布暨研讨会—‘坚定决心：开启新时代中国住房新模式’”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的《中国住房发展报告（2017-2018）》。

《中国住房发展报告》在评述2017年住房及相关市场走势的基础上，预测了2018年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心联合发布《中国住房发展报告（2017-2018）》

推进“租售同权”、产权多元化，开启新时代的全市民住房保障模式

经过“十二五”、“十三五”规划建设，我国已经建立多渠道、多元化的住房保障制度体系。从以砖头补贴为主的新建保障房模式转化为以货币补贴为主的多样化保障模式，加快棚户区改造，盘活存量商品房资源，发展集体建设用地的租赁房源、推进“租售同权”、产权多元化，开启了新时代的全市民住房保障模式。

首先，近几年棚户区改造目标不断地加码，竭尽全力完成目标，将改善1亿人的居住环境。在“十二五”期间，全国累计开工建设城镇保障性安居工程4013万套，自2008年至2017年10月的十年间，我国进行了3836万套的棚户区改造。通过金融产品的创新，突破保障房的资金瓶颈。抵押补充贷款（PSL）是棚改货币化安置的主要资金来源，截至 2017年6月，PSL余额已超过2.4万亿元。

其次，发展共有产权房制度，满足多元化需求，促进“房住不炒”的定位回归。上海市截至2016年底已供应类似经济适用房属性的共有产权保障住房8.9万套，北京市2017年将供应商品房属性的共有产权房1396套，北京市未来五年将供应25万套共有产权住房。

最后，培育发展以商品房为主、集体建设用地租赁住房为辅的租赁市场，构建租购并举的住房制度体系。地方政府也积极酝酿租赁房项目。比如，北京市在2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》提出未来五年新供各类住房中租赁将占30%。

中国住房社会保障制度的实施取得了显著成效：第一，货币补贴带动有效需求，消化大量商品房库存，2014-2017年全国棚改的货币化安置将消化约7.38亿平方米的商品房库存；第二，公共租赁住房建设、管理取得明显成效，推行“租售同权”逐步构建购租并举的新时代住房体系。多地修改公积金管理制度，开始实施“公积金支付房租”。

住房保障制度需要长远规划和与时俱进的动态调整，目前急需解决的问题有：第一，保障房制度管理问题突出，部分城市的保障房空置率高；第二，“租购同权”的门槛设置降低含金量；第三，部分新市民或将面临租赁市场失灵和政策失灵；第四，如何在集体土地上建设租赁住房面临考验。

对此提出以下建议：第一、完善保障房管理制度，积极发展保障房二级市场，加强保障房的循环利用；第二、逐步开放“租购同权”门槛，推广“租售并举”住房制度；第三、合理布局租赁房源，实施租金管制，促进梯度消费；第四、对集体土地上建设的租赁住房实施城乡统筹管理，即单一化行政管理主体。

住房保障制度由“保基本”向“促发展”转变，环保智能人才公寓、租赁服务业将成为新热点。

（参见《中国住房发展报告（2017～2018）》第十二章  住房社会保障  执笔 姜雪梅）

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改革土地使用权拍卖制度，扭转“以地生财”的局面

2017年以来，各地地方政府坚持中央政府提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，真调实控，因城施策。一方面，地方政府房地产调控行为的及时性、针对性较以往迅速提升。一二线城市及热点城市调控继续深化、三四线城市调控不断扩围。另一方面，地方政府的短期调控与长效机制的衔接较以往更为紧密。调控政策的区域联动性、创新性有所增强。

然而，虽然中央政府一再强调其调控房地产市场的决心和意志，但地方政府尤其是非一线城市显然并未做好足够的准备。由于在现有的政策建构体系下，地方政府仍然需要通过土地出让来谋求土地财政收入、推动城市发展和基础设施完善、改善人居环境，地方政府仍然存在强大的“托市”动机。部分地方政府为了引导较高的房价预期，通过降低土地容积率的方式来提高楼面价，制造地价上涨假象；或者加快推出位置较好的地块，减少位置较差地块供给，维持地价的高位运行现象；部分地方政府发布了以人才引进为名义的个人购房补贴，折射出地方政府在调控政策上的两难取舍。

为了迎合中央政府意志，人为制造房价“稳定”，很多地方政府采取了对高价盘不予备案的方式，或者会先给低价楼盘进行备案，后给高价楼盘备，低价楼盘多备，高价楼盘少备，人为制造房价上涨放缓、楼市稳定的假象。

下半年，很多地方出现了土地拍卖出价未达到底价而流拍的现象，说明在房地产行情发生变化的同时，地方政府高地价预期依然没有改变，地方政府依然“留念”土地高溢价，对拍卖土地设置了较高的底价。

事实上，多个地方政府在本轮楼市调控中都提出房价要不高于2016年10月房价水平的目标，那么地价是否也应该整体不高于2016年10月的水平？

未来，在中央政府高压下，地方政府大概率整体上会延续目前的楼市调控格局。热点城市“重售轻租”的局面将逐步改变；二线城市调控难升级加码；部分三、四线热点城市可能会退出调控序列；保障房建设力度不减；土地市场供给分化，三、四线地方政府土地推介力度将会加大。

房价调控政策屡次失效的一个重要根源在于地方政府的不作为，甚至逆向作为。本轮调控中，中央政府和主管部门密集出台了一系列楼市调控政策，政策出台只是一部分。因此，需要建立地方政府组织责任和领导者个人责任的双重追究机制，加强督查，才能让好政策真正落地生根。

而彻底扭转“以地生财”的局面，则需要在“土地财政”之外为地方政府寻找新的财政收入的增长点，为地方政府寻找长期稳定的税源，从而建立起调控主体的激励相容机制。

鉴于现行的国有土地使用权拍卖制度，出价高者得，极易抬高土地价格，引起房价上涨。未来应该在土地报价基础上，结合住房销售价格、住房销售时间、开发商综合实力等因素基础上，确定土地拍卖中标者。

（参见《中国住房发展报告（2017～2018）》第七章  地方政府行为与预测  执笔  蔡书凯）

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全球经济形势将较以前年度有所好转，中国住房市场对全球住房市场呈正向影响

2016～2017年的全球经济可以归纳为“触底”和“回升”两个关键词。2016年下半年为低谷阶段，与极差的全球贸易和全球资本流动的负增长相应，成为2008年全球金融危机之后的最深谷底。2017年前三个季度则为回升阶段，全球经济呈现出较明显的回升迹象。其中，新兴经济体的经济增速回升之间表现为向较高经济增速的收敛，主要发达经济体的经济增速则变得比较稳定。发达经济体趋同趋稳的经济增速走势在很大程度上是政策干预的结果，全球经济仍未完全摆脱通缩危险。

2016～2017年的全球住房市场以经济前景为主要影响因素。一直以来，全球房价都深受经济前景和移民两个因素的影响。但是，在2016～2017年，加拿大、澳大利亚等经济体相继对移民的购房行为进行强有力的限制，使得移民对住房市场的影响程度下降，加之全球经济的回升与否成为市场焦点，所以2016～2017年的全球住房市场更多地取决于市场主体对全球经济前景和各经济体经济前景的预期。作为全球经济回升的反映，全球住房市场在2016～2017年出现高增长率，并且全球房价增速远大于对全球经济回升幅度的预期。分经济体来看，经济前景较好的经济体，其住房市场也走势较好，并呈现超出同期经济增速的高增速，经济前景较差的经济体，则伴随着剧烈的震荡，并处于较低的增速。

2016～2017年，中国仍然是全球住房市场的推动者。中国住房市场受外部的影响较小，外资在全部房地产开发到位资金中的比重仅为0.1%，对住房供给的推动作用几乎可以忽略，外籍人口的购房行为也受到严格管制。但是，中国住房市场对全球住房市场的影响则日益显著。其影响来自两方面：海外房地产投资和海外置业。其中，房地产业对外投资中主要是商业地产，对住房市场供给的影响并不显著。中国的海外置业则极大地影响了特定地区的住房市场需求，如澳大利亚和加拿大住房市场。但是，随着加拿大、澳大利亚等经济体对住房市场泡沫的警惕，中国的海外置业正在转移至监管更加宽松的经济体。

2017～2018年，全球经济形势将较以前年度有所好转，尽管经济回升幅度可能不大，但是足以支持投资者对未来经济前景逐渐好转的信心，从而形成经济预期指标的良好走势。各个经济体的内需将成为经济增长的主要动力，经济短周期也是支持全球经济回升的主要力量。因此，发达经济体的整体发展水平可能由当前的趋稳转为较明显的回升趋势，新兴经济体的整体发展水平则可能由当前的回升趋势转变为以趋稳为主。

2017～2018年，经济前景将继续引领全球住房市场布局。在危机中恢复或保持稳定经济增长趋势的发达经济体会有较高的住房价格增速，面临危机威胁的发达经济体和增长前景充满不确定的新兴经济体的住房价格可能具有更大幅度的震荡。北美住房市场将由普遍持续增长转向局部高速增长，美国住房市场将较快增长，而加拿大的住房价格增速将逐步放缓。欧洲的住房市场则会分化为三个类别：稳步上升、剧烈震荡和长期低迷。住房市场稳步上升的国家以德国为代表，住房市场剧烈震荡的国家以法国为代表，住房市场长期低迷的经济体以希腊为代表。东亚与南亚新兴经济体的住房市场则会延续较高的走势。

2017～2018年，中国住房市场对全球住房市场影响是正向的，以扩散和传染效应为主。对东亚经济体呈现扩散效应，对北美、西欧、大洋洲呈现出较强的传染效应，对金砖国家也以传染效应为主。“一带一路”对全球住房市场将产生很大的正面影响。主要的影响来自“一带一路”倡议带来的经济增长前景，尤其是欧亚地区的新月型地带和中欧班列沿线国家，其经济前景更是受益于“一带一路”倡议，并由此带动住房市场的未来增长，南亚、中南亚、中亚诸国的住房市场是主要的受益者。

（参见《中国住房发展报告（2017～2018）》第二章  世界经济与住房市场形势分析与预测  执笔 郭宏宇）

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房地产市场的再度向好对于防止经济增速下滑发挥了重要的作用

2017年前三季度，中国经济增长速度达到6.8%，超过了上年同期经济增长，引发了众多经济学家对新周期是否已经出现的猜想。但是，我们认为经济增速的回升和企业经营业绩的好转，最多是供给型周期主要是存货周期的一种体现，但增长型周期并没有出现。

2017年前三季度，社会消费品零售总额名义增速达到10.4%,与上年持平，固定资产投资增速为7.8%,相比上年的8.2%继续回落，消费和固定资产投资不具备启动新周期的能力。然而，中国以美元计价的出口贸易同比增长7.6%,这与上年前三季度-8.6%的负增长形成了鲜明的对比。与此同时，存货投资增长9.8%，比上年同期的0.7%大幅提高，按照与出口对GDP贡献相同的计算方法，存货增长对GDP的实际拉动点数也在0.7个百分点左右。事实上，主要是由于出口和存货增长的带动，二者合计带动GDP比上年多增长1.4个百分点作用，消费和固定资产投资对经济增长的拉动点数基本维持不变。由于进口比出口更快地增长，进口产品通过各种形式进入消费、固定资产投资和存货投资领域，削弱了其对国内产出的带动能力，抵消了约1.2个百分点的增长率，剩余的0.2个百分点基本就是2017年前三季度经济速度比上年高出的部分。因此，从需求因素看，主要是出口回暖催生了存货周期的出现。

由于国有企业的市场性不足，中国供给周期被延长和过度平滑。从供给周期的角度看，中国的产能去化是不彻底的，多余的产能并没有被“破坏”掉，而是被封存或暂时闲置，一旦市场好转，很容易重新启动生产，从而容易出现增加库存的存货周期，却不容易出现投资增加的投资周期。

由于劳动力供给绝对过剩的阶段已经过去，劳动力的结构调整和自然增长逐渐主导劳动力供给，即每年1000万左右学校毕业的学生，成为城镇新增劳动力的主力军，而在产业结构高度化不足的情况下，这些劳动力所能促进的经济增速基本是有上限约束的。因此，要素成本上升、要素供给数量约束、高新技术和服务业附加值提升缓慢等因素，使中国面临较严重的供给约束，无法启动一个增长型的周期来推动在短时期内走出供给过剩型的周期调整，从而短期内即使一个供给型新周期的出现也是困难的。

2016年以来，房地产开发投资增速提高，对GDP贡献重新转正，2016年直接拉动GDP实际增长0.29个百分点，2017年前三季度直接拉动GDP实际增长0.43个百分点。如果按照完全消耗系数总和为2.35来计算，2016年房地产开发投资总计拉动GDP实际增长0.68个百分点，2017年则共拉动1.01个百分点。由此可见，2016年以来房地产市场的再度向好对于防止经济增速下滑甚至促使经济增速提高都发挥了重要的作用。

（参见《中国住房发展报告（2017～2018）》第三章  中国宏观经济形势分析与预测  执笔 吕风勇）

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心联合发布《中国住房发展报告（2017-2018）》

房企融资凸显三个风险隐患，２０１８年房企信贷杠杆可能逆势上升

2016年四季度以来的房金走势：房企融资增速走缓，结构分化。

近一年来，房企信贷和资本市场融资相关政策面呈明显收紧趋势，房企融资市场面对政策调控和监管的反应，在不同板块间呈现结构差异。

房企信贷融资依然加杠杆，但开发贷款和按揭贷款走势分化。2017年前三季度，房企信贷规模增速趋缓，但在各项贷款中的占比依然高于上年同期，显示房企信贷杠杆继续抬升。从结构看，开发贷款加速上涨，特别是增量同比涨幅超过100%，按揭贷款增速则趋缓，特别是增量出现负增长。

房企信托融资明显升温。2017年前三季度，房企信托融资粗现大幅加仓趋势，特别是增量信托资金房地产投向同比超出上年同期近20倍。

房企资本市场融资收缩趋势明显。房企资本市场融资在IPO频奏凯歌的同时却惨淡走跌，与上年底相较，融资余额在三个季度的同比跌幅超过70个百分点，增量仅为上年同期的40%。

综上，2017年四季度以来，房企供给端融资趋于活跃，需求端融资降温，融资总量增速趋缓。

房企融资凸显三个风险隐患。主要表现：一是房企融资市场信贷集中度过高，埋下融资集中度风险隐患；2017年三季度，在房企资本市场融资和信贷融资组合结构中，信贷占比超过90%。二是期限错配风险加速积累。2017年三季度期限错配引致的流动性缺口余额超过10万亿，约占同期住户购房贷款余额的48%。增额缺口超过近2.5万亿，约占同期按揭贷款增额的近71%。三是按揭贷款飙涨导致偿付压力高企，孕育违约风险隐患。2004年按揭贷款余额不到2万亿，2013年不足10万亿，2017年一季度突破20万亿，三季度达到23万亿，在各项贷款中的比例达到20%。按揭贷款如此迅猛地堆积至居民家庭中必然加重其偿付压力。首先是月供与可支配收入比超过40%，偿付压力处于过重区间，加大违约概率。其次是2017年三季度债务负担率（住户贷款与GDP比）达到44.83%，接近风险区域。

相应对策包括：

促转型，降房价，进而促降房企融资市场信贷高配。其一是弱化甚至放弃房地产业作为国民经济支柱性产业的地位。其二是实施实业导向和创新导向的定向激励政策，引导金融资源增加对实体经济和创新型产业的配置比重。其三是建构面向兜底性领域的政策性增信体系，为投放到保障性领域中的商业性金融资源提供增信支持。

加大政策激励力度，提速房贷证券化。一是“降门槛”。主要包括机构准入和基础资产质量两个门槛要降低。二是“惠税收”即加大财税激励力度，降低发行和交易成本提高相关参与者的回报率和积极性。三是“育市场”即培育和发展资产证券化二级市场，增强住房抵押贷款证券化产品在二级市场上的流动性、可交易性，帮助相关投资者进行有效的流动性管理和风险管理。

降房贷，优结构。即降低房贷在各项贷款中的权重，优化住户信贷结构。首先是有效降低按揭贷款在各项贷款中的权重。可以从监管层面设立按揭贷款权重的上限门槛，比如按揭贷款余额占各项贷款余额的权重的上限是15％，并给出监管达标时间边界和相应的过度期，比如将过渡期设定为三年，即至2020年底，按揭贷款余额在各项贷款余额中的权重必须降到15％以下。其次是借助于税收优惠、利息优惠等激励政策，促使金融机构住户贷款更多流向消费领域，而不是流入或变相流入房地产领域。三是按从严处罚的原则，对所谓首付贷、名义上是消费贷实际上是抵押贷等违规贷款，实行双主体处罚即对相关金融机构和个人都从严处罚。

２０１８年前三季度房企信贷杠杆可能逆势上升。依据二次指数平滑方法，2018年前三季度，各项贷款增量将不及上年同期，而房贷增量同比将超过１０％。房贷余额在各项贷款余额中的权重也将较上年同期微增２个百分点。由此，２０１８年前三季度房企信贷杠杆可能逆势上升。

（参见《中国住房发展报告（2017～2018）》第六章  住房金融机构；第十章  房地产金融市场  执笔  高广春）

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改善性需求集中入市，市场大分化时代来临

2017年12月5日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2017-2018》发布暨研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2017-2018）》。

《中国住房发展报告》指出，2016年第4季度至2017年第3季度，在住房市场短期调控与长效机制建设并重的大背景下，购房需求的过度释放很大程度上得到了有效遏制。特别是“3·17”新政以来，中央和地方在“房住不炒”的政策导向下，密集出台政策措施来重点调控投资性购房需求，并严控个人购房贷款新增额度占全部新增贷款的比重。加上各地限购限售、“冻房政策”、租赁住房、共有产权住房等政策措施陆续推行，住房市场需求主体逐步回归理性。在短期政策调控、长期政策预期和市场供需力量的共同作用下，重点城市的住房成交量持续回落，其中一线城市成交量降至近年同期最低，新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落，二三线城市成交规模同比降幅明显。市场整体预期进一步稳定，住房自住属性进一步强化，住房租赁价格增幅出现回落。

本轮住房需求释放主要是受政策调控因素影响，整体呈现出三个方面的特点：（1）中部地区和西部地区的商品房销售面积同比增幅要显著高于东部地区和东北地区；一、二线城市同比增幅整体回落，三、四线城市同比增幅小幅上涨；在中央和地方一系列的从严调控措施下，住房需求开始出现由东部地区向中西部地区、由一二线城市逐渐向三四线城市梯度释放的分化态势。（2）受调控政策影响，商品房销售出现结构调整，办公楼和商业营业用房销售状况显著优于住宅；大户型住宅市场需求遇冷局面进一步延续，中小户型住宅销售状况相对较好；随着部分重点城市学区房新政的出台，一定程度上加重了学区房市场的观望心理。（3）各地租赁政策的相继出台进一步规范了住房租赁市场秩序，稳定市场的同时也进一步增加了租赁房房源，但重点城市住房租赁市场的供需矛盾还一时难以得到根本性解决。本轮周期内，房租涨幅虽有所回落，但仍继续保持稳中有涨态势。

综合来看，本轮市场的下行趋势只是由于从严的调控政策一定程度上抑制了投资投机性需求的释放，而未能从根本上改变投资性购房需求群体的市场预期。市场主体对于楼市的长期稳定或下行预期并没有完全达成共识，市场观望情绪仍十分浓厚。预计下一轮住房需求走势仍将面临总体回调的下行压力，调控政策的力度和范围将保持延续性，对投资和投机性需求和市场预期将会起到有效抑制的效果。但由于我国目前劳动年龄人口仍将维持高位，新型城镇化和去库存调控思路将继续推进，刚性需求和改善性需求还有进一步的释放空间。下一轮周期内出现持续震荡、大幅下跌的概率较小，需求释放将呈现出稳中有降、局部释放的总体走势。

（参见《中国住房发展报告（2017～2018）》第五章  中国住房需求主体分析与预测  执笔  李超）

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多面发力降风险，长期短板待补齐

2017年12月5日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告2017-2018》发布暨研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的《中国住房发展报告（2017-2018）》。

《中国住房发展报告》根据2017年最新数据计算得到中国住房市场监管指数，2017年排名前十名的城市依次为：北京、天津、南京、上海、成都、广州、南昌、重庆、郑州和深圳，与2016年相比，天津重新位居第2位，南京跃居第3位，成都降至第5位，广州降至第6位，郑州超越深圳位列第9位。

《中国住房发展报告》指出，2017年，在继续深化供给侧结构性改革，进一步推进“三去一降一补”和中央“房子是用来住的，不是用来炒的”这一对住房市场的定位的大背景下，政府的住房市场监管政策主要从住房市场风险、信用、土地供应和交易、销售和租赁这几个方面发力，具体举措主要表现在四个方面，一是着力防范相关金融风险，进一步加强信用体系建设，二是开展建设用地两项试点，迈向城乡统一建设用地市场，三是完善监管流程和法规，监管措施进一步升级，四是租赁监管全面强化，租购同权正式实施。与此同时，住房市场监管长期存在的一些问题仍未得到较好的解决，这些问题主要有，一是监管信息透明度有待提高，这一问题主要表现为监管信息公开不足和公开的监管信息质量较差，二是法律法规和政策的落实与执行有待加强，这一问题主要表现为在住房租赁和物业管理等环节，仍然时不时进行短期目标导向的运动式的监管，三是监管缺乏协调，这一问题主要表现为监管政策间的不协调和监管部门间的不协调，四是地方监管体系不能完全适应新形势的要求，这一问题主要表现为监管法制化、监管队伍建设和监管技术不能完全适应新形式的要求。

《中国住房发展报告》建议，一是进一步推进监管信息的公开化和透明化，住房市场的各监管部门应在监管数据信息的公开化和透明化上发力，充分利用最新的信息技术，如移动互联网，将监管过程中产生的数据信息向公众最大限度地开放和共享；二是进一步增加法律法规和政策制定过程中的各方参与，通过参与，充分反映各方利益诉求，获得各方的理解和支持，从而保障落实和执行；三是进一步促进监管协调的制度化和机制化，进一步强化立法机关在法律法规和政策制定过程中的作用，尽量防止各部门在法律法规和政策制定过程中夹带私货，并加强住房市场相关法律法规和政策间的相互衔接，从而从制度层面保障监管的协调，在各部门落实和执行层面，要建立监管协调机制，让监管协调变成一种相对固定的机制安排，而非为完成某项短期目标而进行运动式监管的临时措施；四是进一步完善地方监管体系，各地从自身实际情况出发，总结各种短期目标导向的政策实施经验的基础上，进一步完善房地产市场各个环节监管的法律法规，加强监管的法制化，加强监管队伍建设，通过优化监管队伍的组织结构，增强各个环节之间的协调性，通过加强监管队伍的人才建设和专业化建设，提升监管队伍的依法监管、专业知识和创新监管水平，积极适应新的技术发展，运用移动互联网、物联网和大数据技术等信息技术，提升监管水平，补齐监管短板，助力监管模式从以事前监管为主向事中和事后监管并重的转变。

（参见《中国住房发展报告（2017～2018）》第十三章  住房市场监管  执笔 杨杰）

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完善住房供应体系，促使回归居住属性

十九大报告指出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。促使住房回归居住属性，是深化住房制度改革、建立住房发展长效机制的出发点。具体来说，要回归住房的居住属性，其必经之途如下：

首先要适度降低商品住房供应占整个住房供应体系比重，改变商品住房一枝独大的局面。这也就是十九大报告中所指出的要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，同时也是住房供给侧改革的基本内涵。这其中又包括三方面的具体含义：一是需要鼓励支持各地方政府，因地制宜创新商品住房之外的住房供给渠道，如北京等地的共有产权住房实验等均属此类探索；二是完善基本住房保障制度，明确地方政府对本地基本住房保障体系建设担负主体责任，同时鼓励企业、用人单位、村集体等社会各方面利用各自资源积极参与住房保障建设；三是大力发展住房租赁市场，这需要全面推进租购房同权，立法保护租房家庭的权益，支持住房长期租赁企业开展资产证券化业务，同时辅以相应的税收优惠和土地政策便利。需要注意的是，租购房同权的政策立足点并不是为了解决中高收入阶层竞争优质学区的问题，而是为了让广大农民工及中低收入阶层子女也能平等享受基本公共服务。

其次要适度降低商品住房的金融属性。如通过坚持和改进限购、限贷等需求抑制政策，支持真实需求、控制投机炒作。限购、限贷等政策不能单纯理解为一个临时性市场调节手段，它同时也是保证住房回归居住属性的基本性政策制度。

商品住房预售制度也有必要作更深入的改革。期房预售制度巧妙地将购房者自有资金和购房贷款提前支付用于房地产开发建设，曾经对于缓解房地产业开发资金紧张、促进房地产业快速发展起到了积极作用。但是期房预售制度也显著推高了地价，助长了房地产业的深度金融化。此外，期房预售制度下，购房者将单方面承担虚假宣传与不实承诺风险、质量低劣风险、跌价风险、延期交付及烂尾风险等四大风险。这严重损害了消费者的权益，导致了众多的购房纠纷与维权活动。将预售制度改为成品销售或根据建设进度分期付款，或将与租购同权一样，成为完善住房市场机制、深化住房制度改革及构建住房市场长效机制的一个重要切入点。

（参见《中国住房发展报告（2017～2018）》第八章  中国重点城市住房市场形势分析与预测  执笔 邹琳华）

2016-2017：一波三折的房价调控艰难拉锯战

第一阶段：政府先发制人、市场不畏调控，部分城市房价仍现“三月疯”（2016.10-2017.03）。2016年10月上旬，房地产泡沫特征较明显的热点城市集中出台了以限购限贷及市场秩序整顿为主要手段的房地产调控政策。从9月30日夜间起，直到10月8日上海、南昌的政策落地，出台新政的城市共22个。在严厉的调控政策下，经历了2016年10月短暂的观望后，热点城市房价不畏调控，再度快速上涨，并在2017年3月达到阶段性的涨速峰值。

第二阶段：调控再度大幅加码，北京房价环比出现首降（2017.04-2017.05）。为抑制房价过快上涨，降低宏观金融风险，以2017年北京“3.17”调控为标志，各热点城市陆续大幅加码了住房调控政策。“认房又认贷”及外地户籍家庭社保年限要求等较严厉的政策手段几乎成了热点城市房价调控的标配。“限购、限贷、限售、限价”四限调控政策在各热点城市全面推进，北京等城市承诺房价环比不增长。在热点地区严厉的政策调控下，2017年5月热点城市房价涨速整体回落。受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响，北京房价环比出现首降，环京房价出现大幅下跌。但5月重庆、广州、青岛、成都、济南等城市房价环比涨幅仍然偏高。

第三阶段：市场热点由一线城市向部分二三线城市转移（2017.06-2017.07）。2017年6月，在严厉调控政策的作用下，住房市场出现区域分化和热点转移。北京、上海、深圳、天津、合肥等前期房价上涨过快的一、二线城市，楼市涨势得到有效抑制；同时，市场热点正向成都、重庆、青岛、济南、佛山等部分二三线城市转移。到2017年7月，北京、天津等城市因严厉调控引发的房价急跌已经告一段落，后期或将进入阴跌阶段；青岛、重庆、南京、无锡等热点二、三线城市房价涨幅收窄；高库存代表城市的沈阳近半年房价累计上涨12%，表明主要城市的住房去库存已经接近尾声；北京主要学区近3个月房价领跌，学区房泡沫正在减退。

第四阶段：多数城市房价已趋于平稳，少数城市房价仍上涨较快（2017.08-2017.09）。随着住房市场调控政策将全面转紧，2017年8-9月房价多数城市房价已趋于平稳，本轮房价回升小周期接近尾声，仅有少数城市房价仍上涨较快或出现下跌。2017年9月，样本城市房价环比平均上涨1.2%，其中大多数城市房价环比涨幅均处于0-2%的区间内。只有成都、广州、杭州3个城市房价环比分别上涨6.89%、5.42%、3.97%，涨幅显著高于其它城市。如果剔除掉这3个环比涨幅较高的城市，则样本城市环比平均涨幅只有0.68%。

从截至2017年9月底的半年房价累计涨幅看，始于2017年3月底的各地房地产市场调控风暴，总体取得了较好的稳定房价成效。样本城市中，有廊坊、北京、天津、合肥、上海5个城市，半年房价分别累计下跌24.89%、12.02%、9.26%、0.74%、0.43%。苏州、深圳、厦门、郑州、南京、太原、大连等7个城市，半年房价累计上涨幅度在10%以内。

（参见《中国住房发展报告（2017～2018）》第八章  中国重点城市住房市场形势分析与预测  执笔 邹琳华）

《中国住房发展报告（2017～2018）》对各级政府尤其是城市政府部门、国内外企业、有关研究机构、社会公众具有重要的决策参考意义和研究借鉴价值。

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