政策不明引恐慌性入市 年底成都楼市异常火爆

　　据报道，京沪地区已经有了涉及房地产优惠政策调整的相关措施，甚至还出现了立停房地产优惠政策的声音。于是，关于房地产优惠政策的观点交锋越来越激烈。

　　-前沿观察

　　年底房市依然很火

　　市场：时间就是金钱

　　“82万元的房子，过户税费大概可以返还4000多元，而房屋满两年就可免交营业税，利率还能争取到七折优惠。”房产研究专家黎闵功毫不隐晦自己现在“赶集”的行为，“都很实际，既然政策还能够大幅降低购房成本，不可能有人会傻等，所以早在十月房交会前我就着手购置房产了。”

　　“中介先是了解我的基本情况，然后就开始做过户测算时间表，毕竟离年底越来越近了。”11月27日，在伊甸城成都天仙桥门店，某广告公司市场部郭女士与中介花了2个小时来测算购房进度时间，“据说现在周末也能办过户，按测算，应该能够赶在年底前拿到房子。”

　　“时间就是金钱。”伊甸城某门店负责人介绍说，今年，成都的房价连续上涨，已经超过了2007年的水平，官方公布的目前二手房均价已经涨到6300元／平方米，比前三季度的最高记录都涨了400元，但市场实际价格还要高于这个水平。“现在确实有很多购房者是在提前透支消费，其中60%左右的是自住，而投资的那部分人之所以这么积极，是因为他们普遍对明年的房价很乐观。”

　　房管局：房市依然火热

　　记者从成都市房管局了解到，截至11月27日，成都主城区11月共有32个住宅项目取得预售许可证，较上月已多出3个，但比9月份的68个预售证申领还有一定距离，而在新增供应套数和供应面积方面就24日之前的统计数据来看，分别达到9098套和671329.87平方米。

　　业内人士认为，这样的增长是托政策冲关阶段的福，开发商看到了政策优惠对市场需求的刺激，心动是必然的。而据机构统计，商品房成交量不断突破人们预期，从最近保持的10%-20%增长速度看，11月份的成交套数突破5000套没有问题。

　　银行：房贷优惠收紧

　　京沪地区将取消7折优惠利率的消息极大地刺激了全国其他地区购房者的神经，就此舆论焦点，成都多家银行对媒体的回复口径颇为一致：暂时没有接到总部的调整通知，7折利率优惠仍旧按照原有规则执行。不过，已有银行通过提高首付比例或资质要求等方式悄然收紧了首套房7折利率政策，优惠将灵活多变，同时还要考虑客户信用记录、风险状况以及贷款人的还贷能力。

　　“由于部分银行年度贷款指标基本完成，房贷热情必然降温，对于利率优惠，目前首套房贷实行的是在最低7折利率的基础上，银行自行决定每单房贷业务具体的利率水平，即使银行给出8.5折的利率，也并不违反政策规定。”银行业内人士表示，房贷优惠回调只是时间问题。

　　开发商：“绿皮书”判断有据

　　在政策冲关阶段，对明年房产的走势，房地产界出现了几种不同的声音，一种是明年会出现调整状态，甚至会出现下滑局面；一种则是明年会继续向上，而且有可能会暴涨。

　　成都万华房地产开发有限公司营销负责人裴申川认为：“因为今年政府拍出的地块价格普遍较高，而且经济增长仍然在8%以上，通胀率也不会比往年低，房价要突然下跌肯定不可能。”他还表示，由于2009年的宽松政策以及商品住房销售业绩普遍偏好，开发企业的资金也普遍较充裕，所以通过降价来促销的概率较小。

　　“《住房绿皮书》上对明年住房市场发展态势‘春暖秋凉、价稳量增’的判断是充分考虑房地产市场多年来‘供不应求’的状态，但考虑到房地产市场泡沫在2009年的回升，抑房价的可能性较大。不过，为了保增长，并继续拉动内需，以弥补近20年来国民储蓄挤掉的那块经济增长，各地政府肯定会控制好‘抑制’的程度。”裴申川说。

　　-观点交锋

　　【立停派】取消优惠方可扑房产泡沫观点人物：易宪容(中国社科院金融研究所金融发展室主任)易宪容：相关房地产市场政策的突然大逆转，对中国房地产市场发展所产生的后果与影响已远远超出了人们的预期与想像，最为明显的例子莫过于全国各地的房价都出现了快速飙升。正是国内房价的快速上涨，导致房地产泡沫不断放大，其中，银行信贷风险最为明显。

　　对地方政府、房地产开发企业及住房炒作者而言，优惠政策是越长越好，这样就可以继续刺激房价上涨，就可以从不断拉高的房价中攫取可观利润和实现土地财政。但是，房地产市场的优惠政策仅仅是非常时期的非常政策，将这些超短期政策变成长期政策并不合理；同时，中国的住房预售制度必然使2009年的地产投资增长效果反映在2010年，而房地产的购买对象已由消费为主导的市场转变为以投资为主导的市场，如果政府的住房优惠政策始终去支撑一个以投资为主的市场，房地产泡沫的积累必然在效果显现时暴发。为避免进一步吹大房地产泡沫，理应立即取消现行的、极为优惠的部分房地产政策，使国内房地产市场能回归常态或回归理性。

　　【延时派】取消优惠将严重影响楼市观点人物：顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长)、孟晓苏(中国企业联合会执行副会长、中国房地产协会副会长)

　　顾云昌：真正在年底到期的政策只有一个营业税。目前因置业顾问或中介公司的夸张宣传，给购房者造成了一定影响。很多购房者担心政策会变，于是集中在这几个月买房，其实大可不必担心这些问题。国家调整政策一定会根据经济情况来决定政策是否变化。

　　孟晓苏：房地产行业的优惠政策使2009年的楼市在经历了短暂低潮后迅速回暖，并且一发而不可收拾，房价已超2007年最高点。这对未来房地产的发展预期影响非常大，因为内需的启动取得了初步成果，产业发展也迎来了5年发展机遇，所以，现有的住房政策等不会有太大改变，毕竟政策最后受益的都是普通的民众。

　　【折中派】优惠政策可因地制宜

　　观点人物：倪鹏飞(中国住房发展报告主编)、羊慧明(经济学家)、任宏(住建部住房政策专家委员会委员)

　　倪鹏飞：从宏观经济角度看，明年经济发展还需要房地产来带动，因此国家有关房地产政策特别是优惠政策不会有太大的改变，至少方向不应该变。因为近两年国家的经济总体方向是拉动内需，而房地产优惠政策的着眼点就是消费。

　　羊慧明：部分城市房价上涨过快及引发通胀的担忧已经引起决策层的关注，但同时经济复苏也需要房地产持续并健康的发展。预计即便出台对房地产市场新的调控措施也是温和的，而且很可能会告别过去一刀切式的“全身麻醉”，转而采取“打局部封闭”：对楼市过热地区实行局部降温的分类调控政策，估计会增大各省市的自主调控权限。

　　任宏：原则上，房价上涨快的城市调控政策可以收紧一点，上涨幅度比较低的城市相对宽松；贷款额度少的银行就收紧一些，额度宽裕的可以相对宽松。现在大家有个误区，就是喜欢把北京、上海这些一线城市的情况想象成全国情况，其实中国的地方差异非常大，有的发展水平相差了十几年，政策制定要因地制宜，不能搞一刀切。

文章来源：新浪网