A股整体上市 | 绿地超万科成全球最大房企

去年5月，绿地集团董事会在、总裁张玉良告诉笔者，摆在他面前最大的不确定性，就是绿地借壳金丰投资上市能否获批。一年之后，这个“不确定”才被证监会一锤定音。

4月23日，金丰投资（600606.SH）发布公告，称已接到证监会通知，公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易之重大资产重组事项，获得有条件通过。

根据重组方案，金丰投资本次将发行116.5亿股，交易完成后总股本达121.68亿，按照昨日收盘24.22元的股价估算，改组后的公司总市值将超过2900亿，标志着绿地成为全球市值最高的房地产企业。

张玉良说，实现整体上市是绿地市场化改革的自然延伸，也是企业继续前进的必然选择，必将为公司掀开新的历史篇章。

广发证券测算，截至2013 年末，绿地净负债率超过200%，考虑到绿地未来“3+X”产业集群的总体布局和外延式扩张发展的需要，公司对资本市场的资金有着极大的渴求。同时，绿地是国企混合所有制改革排头兵，此次借壳上市完成后，员工持股会和战略投资者的持股比例分别为28.79%和22.64%。

金丰投资复盘之后，股价毫无悬念的封在涨停板。

国企改制样本

自创立以来，绿地先后在不同的历史时期进行了多轮体制层面的变革，重要节点如：1997年进行股份制改造，形成了国有控股、职工持股的现代股份制格局；2013年通过公开市场引进战略投资者，形成国有及多种成分资本交叉持股、相互融合的混合所有制格局等。（详见《绿地：上市冲刺》一文，点击“阅读原文”即可获得）

虽然绿地每次企业改制所面临的环境不同，所要解决的问题也有差异，但总的趋势是不断深化混合所有制内涵，推动企业股权更加多元化，体制机制更加市场化、公众化、国际化。实践证明，体制上的改革均为企业快速发展注入了强劲的动力。

然而，张玉良心里一直有顾虑，虽然国资已不是第一大股东，但国有股东间的股权合并只要一纸红头文件，所以他认为绿地需要更加市场化，只有成功实现整体上市，才算完成国企改制的任务。

本次重组完成之后，上海地产和中星集团，上海城投和上海格林兰特持股比例接近，公司将成为没有任何单独控制人的、上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。

上海地产集团、上海城投总公司、中星集团、上海格林兰、天宸股份（600620.SH）、平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海普罗和国投协力的股份，均将锁定12个月。

图1：重组之后的公司股权架构（来源：公告）

亮点在于持股28.79%的上海格林兰。2014年初，上海格林兰曾吸收合并绿地集团职工持股会。在本次重组中，上市公司将向上海格林兰发型35亿股，按照当前股价估值接近850亿。

中信证券解读称，虽然这与一般意义上公司管理层持有股份略有差异，但绿地确实是国内混合所有制改革最为彻底，员工和管理层激励最为充分，和一般流通股东利益最为一致的国资系统地产企业之一。

这种制度上的安排最大程度上保护了公司的核心人员的稳定性。

最大地产商

绿地集团创立于1992年（市场经济元年），从2000万元注册资本金的地方企业起步，完成了从“上海走向全国，从中国走向世界”的三级跨越，在2014《财富》世界企业500强中，位列第268 位。

2014年，绿地集团经营业务收入4021亿，同比上涨22%，其中房地产销售行业全行业第一，总计2408 亿元。土地储备近1.2 亿平米，2014年拿地建面近2000 万平米，城市布局中一二线城市占比80%、产品结构上住宅和商办大致六四开。

公司的商业地产总规模超18000万平米，自持购物中心300万平米，擅长超高层大型城市综合体、高铁站商务区和产业园开发等领域的投资建设，目前建成和在建的超高层地标建筑有23幢。

此外，公司近年来加速海外扩张，斥资近900 亿元先后在亚洲、北美、西欧和澳大利亚投资开展了十数个房地产项目，包括韩国健康旅游城、绿地济州梦想大厦、悉尼绿地中心、绿地墨尔本赛马场住宅、莱卡特区乔治大街项目、北悉尼太平洋公路项目和伦敦RAM啤酒厂住宅项目等等。

2014 年海外业务的销售贡献为153 亿元，今年目标300 亿元。

简而言之，作为一家“巨无霸”地产企业，绿地需要庞大的资金支持。

多元化进程

张玉良一直强调，善于抓住每个历史阶段中结构性、趋势性的机遇，是绿地的一个“性格特征”。

2005年10月，张玉良曾对绿地进行了关键性的组织架构改革，宣布组建除了房地产主业之外的四大产业集团：绿地商业集团、绿地能源集团、绿地建设集团和绿地汽车服务集团。

2015年，能源和汽车服务已被撤换，转变为做强“一个”主业、推进“三大”战略。

一个主业，即持续做强房地产主业。

房地产是绿地的立身之本，但是“白银时代”到来，绿地只能顺应趋势，加快商业模式的创新转型，加速从偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从国内开发到全球开发等等转变。

三大战略——即大基建、大金融、大消费三个领域。

“大基建”主要指成立地铁投资公司，把握基础设施互联互通投资建设的机遇，聚焦省会城市和区域中心城市，以“地铁+物业”综合开发为核心模式，推动地铁项目大规模落地。

目前，绿地已顺利签约徐州、南京、重庆三个地铁项目。

“大金融”将积极发展具有绿地特色的综合金融业务，顺应金融业改革和金融管制放松的市场导向，依托房地产主业优势，在细分领域提供综合性金融服务。

绿地金控集团2014 年增资至30 亿元，持有上海农村商业银行4%股权、锦州银行3.98%股权、东方证券2.46%股权，未来将建立以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团。

“大消费”重点发展进口商品直销、酒店、旅游等产业，顺应中国消费结构升级的趋势，重点关注与中产阶级生活方式息息相关的中高端消费业态。

绿地已建立四个海外直采中心、快速布局线下实体店及线上电商平台，海外货源基地也在快速搭建。

虽然绿地尚未给出更详尽的财务数据，多元化的商业模型令券商们暂时也无法给出准确估值，但在A股的状态下，涨停模式已然开启。