中国的人口地形与未来城市房价，这12个城市是首选！
原创：中国房地产经理人联盟
1、人口密度最高的是珠三角,将来房价可能会达到一个不能想象的高度。
2、长三角人口较多,但是密度不如珠三角,还会进一步聚集。
3、京津地区是北方最大的人口集聚地,而且有全国影响力,现在是管制较多,如果放开的话,完全不担心人口的问题。
4、中部地区人口优势明显,就看几个省会的首位度战略的执行情况,其中郑州、武汉现在已经显示出优势。
5、西部地区,成都和重庆是人口密度最高的地区,优势明显。
关于房价,有一句话叫做「长期看人口,中期看土地,短期看金融」,这句话有一定的道理。但是这句话并没有考虑长期的货币因素,只是从城市化角度进行的阐述。
那么,从长期来说,一个城市未来有没有发展,和人口的多少是强相关的,这点不言自明。对于各地的人口情况,如果仅仅是看数据,普通人是看不出什么,也没有太多的感觉的。
有几个老外搞了一个项目,利用开源的数据,将世界各地的人口数据投影在世界地图上,这样看上去就直观多了,而且能发现很多有意思的东西。
有些发现堪称震撼。
这个项目就是「人口山」,地图上都是人口,而不是山脉、高楼大厦,比如这是世界的人口地图。
可以看到,「人口山」最高最密集的地方就是中国和印度。
我们先看看欧洲和北美的人口地形图,这样后来讲到中国的时候,大家才能有比较强烈的感受。没有对比就没有伤害。
比如这是欧洲大陆,人口向伦敦、巴黎、巴塞罗那、那不勒斯这些城市高度聚集。
下面这是伦敦,虽然出现了明显的聚集效应,但是周边还是有不少城市人口比较多。
巴黎的情况就不同了,周围基本没有多少人口,高度聚集在巴黎。
如果有朋友小时候读过法国的名著的话,里面经常提到一个词,叫做「外省人」。
如果我们按照中国的情况理解,是不太好理解的,中国的省这么多,每个省的人都可以叫别的省的人为「外省人」。
看了这幅人口地形图,我们就明白,法国只有两个地方,巴黎地区和巴黎之外,巴黎之外的就叫「外省人」。
这个项目组还发现,刚果的城市金沙萨与巴黎的人口聚集情况高度相似。
上面是金沙萨,下面是巴黎,从这个角度,才能体会到金沙萨取得的伟大成就。
下面是北欧,地广人稀这个概念,在这个图上就非常明显了。
下面是北美,美国东海岸,人口高度聚集在华盛顿、费城、纽约、波士顿等城市,聚集的情况也一览无余。
新加坡一枝独秀。
下面我们重点来看中国,这是从中国东海岸这个角度看到的人口情况。
再强调一遍,这上面的柱子都是人口。
与美国和欧洲相比,中国的人口地图简直是太震撼了,完全不在一个层级。
所以,拿美国和欧洲的房价来和中国比,这不科学。
下面我们将各个城市的数据打开来看,同时附上从1990年以来的人口变化情况。
其中绿色代表增长,红色代表衰退。
如下是北京和天津附近的情况,从图上可以看出,北京和天津周边人口快速的流失,向北京和天津集聚。
从图中我们可以观察到,这个集聚的力度还是不够的。
由于北京是具有全国影响力的城市,人口的流入不能就看周边,但是即使仅仅看周边,北京要变得更大,完全是有空间。
没有更加集聚,原因当然是因为管制。
下图是东三省的情况,人口高度向沈阳、长春、哈尔滨聚集,而且聚集力度非常高。
长三角的情况是,总体人口非常密集,但是聚集的力度不是很大的。
上海比较明显,南京和杭州稍微出众一些,苏州、常州在上海和无锡之间,其中苏州有一定的集聚效应。
宁波人口优势不明显。
中国人口密度最高,聚集的最厉害的是珠三角,密密麻麻,简直都看不清楚。
广州、深圳、香港、澳门将会形成一个超过4000万以上的超级城市群。
这个项目组分析认为,这在人类历史上是「史无前例」的。
福州、厦门,其中厦门的聚集度非常高,但是房价已经相当贵了。
我们再来看看中部地区。
郑州位于人口的中心,已经开始显现出聚集优势。
武汉周围人口密度仅次郑州,但是聚集优势明显,说明「大武汉战略」有一定成效。
长沙周边人口密度稍微低一点,有聚集优势,需要提高省会首位度。
南昌周围人口密度较低,但是聚集优势明显。
下面是合肥,已经有一定聚集优势,合肥周边人口极度衰退,进入周边大城市。
下面是西部地区。
成都和重庆是双子星,周边人口密度非常高,聚集效应开始显现。
西安周围人口密度稍微低一些,但是还可以,聚集效应明显。
兰州人口密度太低。
这里重点提一下重庆。
其实老外并不了解中国,大部分知道北京和上海、香港就不错了,对于重庆,他们是一无所知的。但是项目组从人口数据中得出的结论是:「重庆的规模让人惊讶」、「中国未知的超级城市」、「你从未听过的最大城市」。
下面是太原,周边人口密度较低。
下面是昆明和贵阳,人口密度还可以。
下面是南宁、海口和三亚，海南人口密度是比较低的。
下面是乌鲁木齐，周边基本没有太多人口。
拉萨，听起来名气比尼泊尔大多了，但是从人口上来看，是这样的。
总结：
1、人口密度最高的是珠三角，将来房价可能会达到一个不能想象的高度。
2、长三角人口较多，但是密度不如珠三角，还会进一步聚集。
3、京津地区是北方最大的人口集聚地，而且有全国影响力，现在是管制较多，如果放开的话，完全不担心人口的问题。
4、中部地区人口优势明显，就看几个省会的首位度战略的执行情况，其中郑州、武汉现在已经显示出优势。
5、西部地区，成都和重庆是人口密度最高的地区，优势明显。
人口只是所有因素中的一个，偏长期，本文不作为投资建议，但是可以引发大家的思考。
2019年买房？这12个城市是首选！
现在，经过市场和媒体的教育，人人都是猴精了。
我们都知道：
短期看政策
中期看土地
长期看人口
今天来说，人口。
我们谈的人口数据，通常来自于哪里？都是官方数据，户籍人口或常住人口。
问题是，这个数据准确不？统计来源是什么？是否可靠？
但即使我们有疑惑，我们也不知道真实的数据啊，直到我看到了这个数据，我才知道什么是真实的数据。
我才知道，原来，这么多年，不管是常住人口，户籍人口，我们很可能都弄错了。
我们拿着一堆有问题的人口数据大加分析，更是大错特错。
好城市：
差城市：
这才是我们想要的真实的数据。
就是网络人口！就是手机端的活跃人口！
这才是真实的数据。
而这两张图，才真是值得我们去研读的真实人口数据。
里面分了三项数据来源，网络人口、统计局常住人口、户籍人口。
从中可见差距之大，误差之大，而我们拿着一个错误的数据却分析了数年。
网络人口与常住人口之差越大的，城市越有活力，因为流动人口越多，年轻人越多。
就是深圳和广州。
而全国最有活力的城市也就是：
广州 北京 深圳 上海 成都 苏州 杭州 东莞 郑州 武汉 西安 长沙 南京 佛山 青岛
而网络人口远小于常住人口的城市，就是越来越危险的城市，就是严重的人口流出：
临沂 徐州 邯郸 南通 沧州 洛阳 南阳 济宁 盐城 邢台 湛江 安阳 茂名 连云港
这些城市的房产都是不能碰的。
什么是网络人口的真实统计来源，当然就是互联网流量入口统计数据。
腾讯、阿里、百度、今日头条，数据在他们手上。
拥有10亿用户的微信，就是最真实的统计来源，微信最清楚，哪个城市的兴起，哪个城市在衰败。
如果你还想对城市有更进一下的分析，还有第二个数据也很值得参考。
是什么？
我们先想一下，是什么决定了一个公司是否足够NB？
一是人，二是钱。
能聚集更多人更多钱的公司，通常是很NB了。
把公司放大，就是城市。
是的，就是这个城市的金融本外币存款余额，这个可以参考金融机构的公开数据即可，大概率是真实的。
用这两个数据来评判城市，准确度更胜一筹。
看下表：
从中发现，天津在衰落，重庆增速慢，钱的优势增速最快的是杭州、南京、武汉、苏州、北京、广州、上海。
再叠加下面的人口好城市：
人口优势城市：广州、北京、深圳、上海、成都、苏州、杭州、东莞、郑州、武汉、西安、长沙、南京、佛山、青岛
资金优势城市：北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、重庆、南京、苏州、天津、武汉、郑州、西安、宁波、长沙
从人口城市表格中去除没钱优势而叠加的城市：东莞、佛山、青岛。
从资金城市表格去除没有人口优势观景叠加的城市：重庆、天津、宁波
这12个都是重点推荐好城市：深圳、广州、北京、上海、成都、苏州、杭州、郑州、武汉、西安、长沙、南京
不要再问这儿能不能买，哪儿能不能买。
你要问的是，你在这些城市有没有房票？有没有贷票？如何拿到房票？如何拿到首套贷票？
这才是你要真正去考虑并解决的。