2013年《住房绿皮书》发布暨2012～2013年住房形式研讨会在北京举行
住房绿皮书指出，国内宏观经济降中企稳，并出现积极变化;宏观经济受房地产的拖累，但对房地产的依赖有所减弱。
房地产投资先降后稳。2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平，增速比2011年1-10月份下降15.7%个百分点。从10月份单月看，全国房地产开发投资6538亿元，环比下降10.5%，同比增长15.5%。
经济增长速度降中企稳。随受房地产投资下降的拖累，经济增长有所下滑。从2011年第四季度到2012年第三季度分别为8.9，8.1，7.6，7.4，环比增长1.7，1.5，2.0，2.2；但全年经济增长有望实现7.7%。表明对房地产的依赖度有所减弱。
国民经济出现积极变化。供给结构有所改善。农业生保持稳定发展势头，连续9个月增收，工业增加值增速下降明显，从9月份起有所反弹；第三产业增速略有加快。三次产业结构有所改善：一、二、三次产业比重分别为：9.4%、46.8%和43.8%。需求结构变化积极：人均收入快速增长，居民消费先降后升，成为第一驱动力量。前三季度，城镇居民人均可支配收入1.8万元，同比实际增长9.8%。1-10月社会消费品零售总额14.9万亿，同比增长14.1；固定资产投资剧降后微升，1-10月份同比增长20.7%。
中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》指出——
2012年住房市场调控初步实现抑制房价快速上涨等目标
住房绿皮书指出，2012年为巩固楼市调控政策，中央坚定不移的继续加大政策实施力度，多次重申抑制不合理需求，坚持限购等房地产调控政策不放松，初步实现了次优的目标即：第一，初步抑制了房价快速上涨的局面，考虑到居民收入不断增长的趋势，住房相对价格实现下降；第二，保障性住房建设计划提前超额完成。20121至10月份，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套。第三，宏观经济不仅初步实现企稳回升，并出现了一些积极的变化。消费成了重要的驱动力量，经济结构有所好转，宏观经济正在减弱对房地产的依赖。
2012年没有实现“房价理性回归”的最优目标：原因在于，在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济的下降过速的微调政策的波及到了房地产，加上地方政府执行政策变相放松，引起市场预期逆，导致的市场出现恐慌情绪，由于7月份前后出现突然回涨的反复，打乱房地产理性回归的进程，尽管随后中央再度从严行政调控政策，各方预期再度发生改变，但市场改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段。
中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》分析——
2011年四季度以来住房市场走势一波三折
受力于中央政策、金融机构、地方政府多方调整博弈
住房绿皮书指出，2011年四季度以来住房市场市场走势是市场各方相互博弈，尤其是各方中央调控政策博弈的结果。总体上，先是中央强化住房调控政策，地方政府严格执行，市场形成下跌预期。接着中央宏观政策的微调波及房地产，地方政府执行政策变相放松，引起市场预期逆，导致的市场出现恐慌情绪，进一步导致市场反弹；随后，中央再度从严行政调控政策，各方预期再度发生改变，但经济政策没有改变，市场再次进入微涨阶段。
1、中央关于宏观经济与房地产调控的调整。2011年第四季度，中央宏观经济增长主动下调，实施从亚的房地产调控政策。全球经济复苏缓慢，国内经济增长和物价水平下降过速，2012年2月和5月2次下调人民币存款准备金率各0.5个百分点。
2、金融机构有关住房信贷政策的调整。第一，上调首套房基准利率。金融机构有关住房信贷政策的调整。2011年10月后，各大商业银行纷纷上调首套房贷款基准利率。北上广深杭等上调幅度在5-10%左右，有些城市高达50%。第二，下调首套房的基准利率。
3、地方政府执行调控政策力度的变化。第一，2010年下半年开始，地方政府认真执行调控政策。第二，2012年上半年，在日益严峻的财政收支压力下，借中央政策微调之机，一些市地方政府屡屡试探中央从严调控的底线，对楼市政策进行微调越演越烈，（据不完全统计，今年上半年，全国有近40个城市明确发文微调楼市调控政策，涉及首套房标准调整、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额等多个方面。）。第三，在中央督察等行政高压下，各地再度严格执行调控政策，地方政府包括上海、北京、南京、西安、杭州，分别采取更严格的限购以及限价、限利、限拍地等措施。
4、住房市场预期发生三度变化。第一， 2011年第四季度和2012年第一季度，市场形成明确的下调预期。第二，2012年5月份起，金融政策的微调及调控放松的传言，导致市场预期改变。第三，2012年7月后，中央再度从严的调控政策，使市场预期再度发生逆转，第四，中央没有采取有效的经济政策使预期继续发生分化。
5、开发企业的决策和行为发生改变。第一，2011年第四季度和2012年第一季度，一方面在整体资金紧张、库存压力大的背景下，抑制了开发商的投资动力，大部分房企选择减少开工量和缓开工，大部分开发商仍可能继续选择“加速出货、以价换量”等销售策略来加速回笼资金。第二，在部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，同时受市场预期的影响，开发商的销售策略调整，取消折扣优惠，甚至调高价格，扩大销量。开发企业资金状况逐渐好转（见下图）。第三，但市场预期发生分化的情况下，开发商购置土地和开工面积回复又出现曲折。
6、购房者决策和行为发生改变。第一，在严格的调控政策和房价下降的预期下，投资和投机需求退场，改善性需求和刚性需求家庭持币待购。第二，一方面，自2011年房价下降以来，积累了相当的刚性需求和改善性需求，在市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹，开始入市释放，甚至提前购买。另一方面，利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强，刚性需求释放。第三，在市场预期发生分化和刚性需求部分释放后，住房成交量和价格微涨。
中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》预测——
,近期住房市场各项指标普遍回转的走势值得警惕，未来面临整体反弹和局部崩盘的风险，2013，中央的房地产调控面临诸多不利因素
住房绿皮书指出，由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生的，也不是理性的市场力量作用的大，其是近期住房市场各项指标普遍回转的走势值得警惕。2012年四季度至2013年住房市场面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险即：多数城市继续快速上涨，一些城市将崩盘；多数项目继续涨价，一些项目将出现烂尾。对于多数城市，如果在房价温和上涨的趋势下，中央不采取有效措施，地方政府调控变相放松，市场预期发生渐变，便有再度暴涨的风险。但是，对于一些泡沫特别严重的城市，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘，对于一些缺乏实力的房地产中小或项目企业来说，由于资金紧张或资金链断裂，将导致项目烂尾及企业破产，从而可能带来一定的金融风险。
2013年，针对市场主体和政策本身，中央的房地产调控面临诸多不利因素：
1、全球经济持续低迷。
复苏缓慢或持续低迷，一方面，使中国的出口形式持续严峻，外需不确定，阻碍中国的经济向好。另一方面，刺激经济增长，各国纷纷出台宽松的货币政策，输入性通漲的前在压力，影响国内扩张性货币政策的造作。此外，国际资本仍觊觎我国的房地产市场。
2、国内经济动力不足。尽管出现了一些积极现象，但是宏观经济回升并不稳固，除了政府投资外，消费需求增长和民间投资增长等动力依然不足，如果外部需求出现重大困难，政府投资缺乏长期可持续性，宏观经济出现最大反复，可能影响房地产调控。
3、地方政府财政吃紧。宏观调控已经持续两年，一方面，地方政府土地出让金大幅下滑，另一方面，保障性住房等建设又需大量的财政支出，再加上通过融资平台发放的债务陆续到期，地方财政更加吃紧，并潜藏着更大的金融风险。
4、各地情况的千差万别。不同的城市、不同的企业面临的情况不同，区别对待的调控政策组合难以形成，缺乏可操作性，但是整齐划一的调控政策，难以发挥针对性的作用。
5、市场价降量升。由于住房作为投资品的特殊性，在长期预期看好情况下，使得房地产市场短期要么量价齐涨，或者量价齐跌，从而增加了实现价跌量增的调控目标的难度。
6、调控机制不够健全。尽管建立了七部委调控会商制度，但会不够，这一制度还不够健全。因此，调控缺乏前瞻性、针对性和及时性。
中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》预测——
2012年四季度及2013年， 如果政策比较有力得当，
住房市场可实现稳重有进，即“大稳定小震荡”
住房绿皮书指出，2012年四季度及2013年，住房市场发展有三种可能的趋势即：第一，如果政策不当乏力，住房市场将发生整体反弹和局部崩盘；第二，如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳重有进，即“大稳定小震荡”，第三，如果政策十分有力得当，住房市场理性回归。但是，第二种可能最大。具体表现：住房市场量价继续逐步上涨，但上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。分季度来看，2012年第四季度和2013年第一季度将延续温和上涨，第二季度后政府采取措施，住房市场开始降温。
1、宏观大环境：为继续从严房地产调控创造了条件。第一，经济转型要求主动降低过快的经济增长速度，为调结构留足空间，未来经济增长目标将继续保持在7%的水平上；第二，宏观经济企稳向好，宏观调控与房地产调控矛盾减弱，第三，宏观经济初步摆脱了对房地产的依赖。消费需求已初步成为经济增长的第一推动力，居民收入持续增长，汽车、体育娱乐、家电等当前增长低未来潜力大；尽管未来全球经济增速回落，出口可能还会恶化，出口仍具竞争力；战略新兴产业和中小企业的投资增长潜力大，交通运输、仓储和邮政业投资当前比较低未来潜力大。
2、短期基本面：供求阶段性释放，减弱供求矛盾。一方面，市场预期分化将使积累两年部分刚需已经及将进一步的释放，降低了真实需求的压力和波动。前期“以价换量”的销售，使开发商解决资金的紧张问题，增加购地和开发的信心。第三，保障性住房建设正在发挥惠民生、扩内需、调结构、稳房价、促发展的作用。
3、从长期背景看：住房发展的潜力仍然较大。我国城市化仍处在加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求和改善性需求潜力仍然较大；我国经济长期增长并好于发达经济体，人民币在若干年内持续升值，房地产投资需求潜力依然很大。
中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》指出——
2013年的调控继续体现市场各方主体与中央调控的市场博弈
必须继续重申从严调控不动摇，及时有针对性出台相关储备调控政策
住房绿皮书指出，2013年的调控继续体现市场各方主体与中央调控的市场博弈，市场各方对中央的调控政策较为敏感，但是中央政府拥有较大的主动性和回旋余地。针对以上问题，其目标任务：通过强化和完善调控政策，取法其上，争取房地产市场理性回归；得乎其中，实现房地产市场稳重有进；避乎其下，防止房地产市场整体反弹和局部崩盘。具体表现：在价格上，要确保稳定，力争理性回归，较低城市的房价增幅不得超过经济增长率，较高城市的房价应下降；在销售上，力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加，在土地购置和住房开工稳步增加。为此，应坚持总体原则：
第一，持之以恒，毫不动摇。房地产调控应实施打持久战，不可必功其一役。把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，坚决制止变相放松调控政策，促使房价合理回归。第二，统筹兼顾，区别对待。既要稳增长，也要降房价，并使两者相互促进。一方面，在微调宏观政策时，要采取定向和隔离的措施，确保涉及房地产政策不变或反向变化；另一方面，进一步强化兼顾两者目标实现的措施。第三，相机抉择，主动出击。改变过去“露头就打”的策略，密切关注形势与预期及变化，要通过主动适时出台和调整政策以及舆论宣传等，将不利的苗头消灭在萌芽状态，并通过主动引导预期，来调动博弈各方向着中央的调控目标行动。第四，长短结合，标本兼治。要结合当前调控的好时机，选择突破口，深化住房制度综合配套改革，及时推出既解燃眉之急，又保长期健康的制度政策。
防止房地产市场整体反弹和局部崩盘，争取房地产市场理性回归，实现房地产市场稳重有进，国务院应针对当前和未来住房市场不断变化的实际，必须继续重申从严调控不动摇，及时有针对性出台相关储备调控政策。具体应采取如下建议：行政制度方面，完善调控的部门和协调机制，落实调控目标责任制；需求管理方面，细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为；预期管理方面，完善新闻发言人制度，严惩有关房地产谣言的传播和炒作；金融政策方面，取消期房预售制度，完善差别化的金融政策；税收政策方面，将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；住房保障方面，完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程；租赁市场方面，规范租赁市场，发展租赁市场；土地政策方面，制定土地调控的目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制；空间管理方面，根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市场“硬着陆”。
倪鹏飞（报告主编，中国社科院财经战略研究院研究员）：2012年宏观经济增长受房地产拖累，但摆脱了对房地产的过度依赖。
房地产投资先降后稳。2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平，增速比2011年1-10月份下降15.7%个百分点。从10月份单月看，全国房地产开发投资6538亿元，环比下降10.5%，同比增长15.5%。
经济增长速度降中企稳。随受房地产投资下降的拖累，经济增长有所下滑。从2011年第四季度到2012年第三季度分别为8.9，8.1，7.6，7.4，环比增长1.7，1.5，2.0，2.2；但全年经济增长有望实现7.7%。表明对房地产的依赖度有所减弱。
国民经济出现积极变化。供给结构有所改善。农业生保持稳定发展势头，连续9个月增收，工业增加值增速下降明显，从9月份起有所反弹；第三产业增速略有加快。三次产业结构有所改善：一、二、三次产业比重分别为：9.4%、46.8%和43.8%。需求结构变化积极：人均收入快速增长，居民消费先降后升，成为第一驱动力量。前三季度，城镇居民人均可支配收入1.8万元，同比实际增长9.8%。1-10月社会消费品零售总额14.9万亿，同比增长14.1；固定资产投资剧降后微升，1-10月份同比增长20.7%。
2012年住房市场调控实现了住房价格相对下降的次优目标
2012年为巩固楼市调控政策，中央坚定不移的继续加大政策实施力度，多次重申抑制不合理需求，坚持限购等房地产调控政策不放松，初步实现了次优的目标即：第一，初步抑制了房价快速上涨的局面，考虑到居民收入不断增长的趋势，住房相对价格实现下降；第二，保障性住房建设计划提前超额完成。20121至10月份，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套。第三，宏观经济不仅初步实现企稳回升，并出现了一些积极的变化。消费成了重要的驱动力量，经济结构有所好转，宏观经济正在减弱对房地产的依赖。
2012年没有实现“房价理性回归”的最优目标：原因在于，在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济的下降过速的微调政策的波及到了房地产，加上地方政府执行政策变相放松，引起市场预期逆，导致的市场出现恐慌情绪，由于7月份前后出现突然回涨的反复，打乱房地产理性回归的进程，尽管随后中央再度从严行政调控政策，各方预期再度发生改变，但市场改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段。
2013年中国住房市场发展的总体趋势是：稳中有进，大稳定中有小震荡。具体表现：住房市场量价继续逐步上涨，但上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。分季度来看，2012年第四季度和2013年第一季度将延续温和上涨，第二季度后政府采取措施，住房市场开始降温。基于以下原因：
1、宏观大环境：为继续从严房地产调控创造了条件。第一，未来经济增长目标将继续保持在7%的水平上；第二，宏观经济企稳向好，宏观调控与房地产调控矛盾减弱，第三，宏观经济初步摆脱了对房地产的依赖。消费需求已初步成为经济增长的第一推动力；出口仍具竞争力；战略新兴产业和中小企业的投资增长潜力大，交通运输、仓储和邮政业投资当前比较低未来潜力大。
2、短期基本面：供求阶段性释放，减弱供求矛盾。一方面，市场预期分化将使积累两年部分刚需已经及将进一步的释放，降低了真实需求的压力和波动。前期“以价换量”的销售，使开发商解决资金的紧张问题，增加购地和开发的信心。第三，保障性住房建设正在发挥惠民生、扩内需、调结构、稳房价、促发展的作用。
3、从长期背景看：住房发展的潜力仍然较大。我国城市化仍处在加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求和改善性需求潜力仍然较大；我国经济长期增长并好于发达经济体，房地产投资需求潜力依然很大。
2013年住房市场面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险
由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生的，也不是理性的市场力量作用的大，其是近期住房市场各项指标普遍回转的走势值得警惕。2013年住房市场面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险即：一些城市继续快速上涨，一些城市将崩盘；多数项目继续涨价，一些项目将出现烂尾。对于多数城市，如果在房价温和上涨的趋势下，中央不采取有效措施，地方政府调控变相放松，市场预期发生渐变，便有再度暴涨的风险。但是，对于一些泡沫特别严重的城市，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘，对于一些缺乏实力的房地产中小或项目企业来说，由于资金紧张或资金链断裂，将导致项目烂尾及企业破产，从而可能带来一定的金融风险。
2013年的房地产调控的目标任务与策略是：争取房地产市场理性回归，实现房地产市场稳中有进。
2013年的房地产调控的目标任务与策略是：取法其上，通过强化和完善调控政策，争取房地产市场理性回归；得乎其中，实现房地产市场稳重有进；避乎其下，防止房地产市场整体反弹和局部崩盘。具体表现：在价格上，要确保稳定，力争理性回归，较低城市的房价增幅不得超过经济增长率，较高城市的房价应下降；在销售上，力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加，在土地购置和住房开工稳步增加。
为此，应坚持坚持：“持之以恒，毫不动摇；统筹兼顾，区别对待；相机抉择，主动出击；长短结合，标本兼治”等原则。针对当前和未来住房市场不断变化的实际，必须继续重申从严调控不动摇，及时有针对性出台相关储备调控政策。
1、行政制度：完善调控的部门和协调机制，落实调控目标责任制
2、需求管理：细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为。
3、预期管理：完善新闻发言人制度，严惩有关房地产谣言的传播和炒作
4、金融政策：取消期房预售制度，完善差别化的金融政策
5、税收政策：将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口
6、住房保障：完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程
7、租赁市场：规范租赁市场，发展租赁市场。
8、土地政策：制定土地调控的目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制。
9、空间管理：针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制。
郭宏宇（副主编：外交学院副教授）：2013年的经济增速将有较明显的回升
2011～2012年的中国宏观经济整体上处于低迷状态，经济增长速度呈持续下降趋势，其中重工业增速的下滑趋势尤其明显。但是，物价水平与城镇就业维持在较为理想的水平。从总需求的构成来看，投资需求下降明显，尤其是基础设施投资增速过低，消费需求和净出口的实际增速则在短期下降之后回升。从金融市场来看，货币增速明显放缓，信贷增速降到较低水平，利率水平也出现整体回落。总体来看，我国宏观经济已经基本触底，存在较强的回升潜力。
对于2012～2013年的宏观经济，我们持比较乐观的态度。得益于居民收入的支撑和消费政策的刺激，消费需求将在房地产调控和社会养老保险改革的政策压力下保持回升态势；得益于财政与货币政策的结构性扩张，投资需求增速将快速回升；得益于我国外贸较强的竞争力，净出口将在欧债危机带来的全球贸易下滑中保持增长。总的来看，2013年的经济增速将有较明显的回升。由于当前国内外环境仍有较强的不确定性，所以我国的政策扩张态度将保持谨慎，物价水平不会有明显回升，城镇就业也会维持在较为理想的水平。
2012～2013年间宏观经济与住宅市场的主要冲突是调控方向的背离：宏观经济的复苏需要扩张性的宏观政策，抑制房地产市场的泡沫则需要较为严格的信贷控制。短期来看，宏观经济将逐步摆脱对房地产投资的依赖，未来的房地产调控措施仍然以紧缩为基本方向，但是结构性宽松的宏观政策也会使得住房市场面临的调控压力有所减轻。
张慧芳（课题组成员，宁波大学教授）：土地市场要防范两种风险，弱化双重垄断
《住房绿皮书》主要编撰者之一张慧芳认为：未来一年土地市场须防范两种风险，弱化双重垄断：持续两年半的本轮房地产市场调控，其政策效果在今年的土地市场上已经显现。今年上半年，土地市场总体呈较大幅度的量跌价滞态势，从6月份开始出现量价齐升的迹象或冲动，这种迹象或冲动一直持续至今。基于市场政府各种因素的交织作用和各种利益的博弈较量，未来一年土地市场同时面临着量价齐升的过热或成交量持续萎缩的过冷“两种风险”，遭遇着买卖双方的“双重垄断”，即一方面土地一级市场政府作为卖方完全垄断的局面多年来没有任何改变，另一方面因为调控的持续发力和“价高者得”的招拍挂规则，土地资源进一步向资金实力雄厚的大开发商集中，使得开发商作为买方的寡头垄断的迹象也越来越明显，而这会进一步造成住房市场垄断，房价更难以下调。我们认为，未来一年土地市场的理想态势是成交量持续缓慢放大，价格稳中略升，市场竞争更加充分。因此，我们对未来一年土地市场调控的主要建议是：大幅加大商品住房尤其是普通商品住房用地有效供应；制定土地调控目标，落实土地调控责任，防止出现“两种风险”；推动集体建设用地直接入市，降低一级市场准入门槛，同时限制大型房企尤其是央企土地购置贷款，弱化土地市场买卖“双垄断”的程度。
邹琳华（课题组成员：中国社科院财经战略研究院博士）：如无有效调控措施跟进，一、二线城市房价有快速反弹的风险
《住房绿皮书》主要编撰者之一，中国社科院财经战略研究院
邹琳华预计，如果调控政策能够及时跟进市场变化，未雨绸缪适度加码，房价预期管理得力，房价可能出现盘整振荡。前期市场泡沫过大的城市将继续探底。如果调控政策仅维持现状或有所放松，2013年主要城市房价可能延续目前的弱势反弹趋势。在经历三个月到半年的住房吸纳周期，商品房库存消耗达到一定程度后，开发企业上调价格底气将增加。如果没有有效的调控措施跟进，一、二线城市房价有出现快速反弹的风险。
邹琳华认为，当前住房市场存在的主要问题是，市场机制平抑房价的作用没有得到充分发挥，稳定房价过于依赖政府直接管制，住房市场“一紧就死、一松就涨”的政策性周期难以得到突破。
邹琳华建议深化调控、加速改革。短期应稳定和深化现有调控政策，避免房价波动过大。长期应通过加快土地和开发市场的市场化改革，不断提高住房供给效率，从根本上缓解住房供求矛盾，进而为调控政策的淡出创造条件。具体政策包括：继续稳定住房限购政策；适时取消期房预售许可制度；降低住房交易税费；加快农村土地制度改革；放松住房开发管制；配合土地、财政、户籍制度改革，因地制宜推进房产税改革。
郭宏宇（副主编：外交学院副教授）：全球经济复苏的延缓源于三大风险
2011～2012年的全球经济增速大幅下降，经济增长率与2003年相当，接近危机之前的低速增长阶段。其中，发达经济体基本回落到2001年经济低迷时期的水平，新兴经济体与危机之前经济较好时期大致相当。总的来看，2010年的全球经济强劲复苏势头已经结束，并带动全球住房市场的下行趋势。
全球经济复苏的延缓源于三大风险，分别是欧债危机、结构性宽松政策的竞争和新兴经济体增长潜力的弱化。这三大风险推动了全球避险资金的流动，并带来全球经济与住房市场的分化。宏观经济方面，主要是发达经济体与新兴经济体之间的利率水平差异和经济增长速度差异。住房市场方面，风险因素及其引起的避险资金流动使得不同地区的住房市场出现不同的走势，北美房地产市场呈现较好的势头，欧洲与亚洲的住宅市场总体趋向低迷。比较特别的现象是美国、冰岛等早期金融危机国家的住房市场出现强烈反弹。
2012～2013年全球经济面临的最大困难仍然是欧债危机等三大风险因素，全球经济增速可能会延续当前的低迷状态，并且全球通货膨胀会有加剧的倾向。受此影响，全球住房市场将继续低迷，债务危机国家将继续恶化，避险地区走势将保持良好。
对我国而言，由于仍然存在增长潜力并且对欧债危机抵御能力较强，所以我国住房市场将吸引国外的避险资金流入。但是由于我国对游资的较强监管，避险资金流动对我国住房市场冲击不大。
高广春（副主编：中国社科院财经战略研究院博士）：2012年资金较快回暖推动房价温和反弹
2012年以来，伴随着货币政策的回暖，房地产市场融资环境逐月改善，截止到2012年10月底，房地产贷款资金超过2万亿，占金融机构各项贷款总额的比例接近30%，其中房地产开发贷款同比增幅比2011年低超过15%，个人按揭贷款则超过30%。另外还有房地产资本市场融资规模近700亿，房地产信托融资超过2000亿。这在一定程度上可以解释商品房价格为什么自今年6月份以来出现了难以遏制的反弹势头。此种状况应该不是本轮以结构性调控和房地产紧缩为基调的货币政策的初衷，但货币政策目标在房地产领域的背离反映出，房地产市场还存在更深层次的问题----即中国房地产领域自2003年以来的过度商品化使得GDP、地方政府、金融机构日益陷入对房地产高度依赖的陷阱。在这样的大背景下，货币政策无论怎样明示对房地产业的紧缩信号都会很难阻挡住资金向房地产市场的流入步伐。
关于保障房融资，中国人民银行等官方机构公开披露的数据显示，在新增的房地产贷款中几乎有一多半流入了保障房领域，但本报告综合各路官方数据的分析结果是，这一比例仅为10%左右，由此凸显保障房融资难题依然待解。
2013年，房地产金融市场有可能继续面临货币政策进一步宽松和房地产融资紧而不缩的尴尬，房地产信贷依然是房地产金融市场资金的主要供应者，全年房地产开发贷款和个人按揭贷款释放规模有可能突破26000亿。
李超（课题组成员：中国社科院财经战略研究院博士）：刚性需求是当前住房需求的主体
从过去的一年来看，由于中央政府先后出台严厉的限购政策，使得投资性、投机性需求被行政手段有效遏制，公众对于住房价格的预期也发生了很大的变化。但由于上世纪八十年代人口生育高峰期对当前住房市场造成的外生冲击，以“80后”为主体的住房刚性需求仍十分强劲。同时，城市化和人民生活水平的提高也带来了改善性需求的增加，卖小房换大房、卖远郊房换近郊房等改善性需求的释放进一步催生了租赁市场、二手房市场的繁荣。
但从中国未来人口结构的走势来看，当前的劳动年龄人口占比已经位于历史的顶峰水平，之后会进入一个长期下降的时期，而老龄人口占比在未来20年将会快速上升。根据国际经验和我们的模型分析，人口抚养比的这种长期上升趋势将会一定程度上导致住房刚性需求的持续下降。所以从住房需求的总体趋势来看，随着人口老龄化进程的加快以及“80后”逐渐成家立业，未来中国的住房刚性需求将会呈现下行趋势。而与此同时，当前中国城市人均住房面积仅有
赵峥（课题组成员：北京
中国城市化正在实现五大转型。一是城市化发展内涵从速度扩张为主向速度稳定与质量提升并重转型；二是城市化发展模式从黑色发展为主转向城市绿色化与绿色城市化并重转型；三是城市化发展动力从经济驱动为主转向经济发展和改革创新并重转型；四是城市化发展关系从地方推动为主转向地方推动和全国统筹并重转型；五是城市化发展影响从本土贡献为主转向本土贡献与全球融合并重转型。城市化转型将对我国住房市场发展提出新的要求。长期来看，城市化对住房的持续而旺盛的市场需求仍然会长期存在，但住房市场将进入从规模向质量转变的关键时期，可承受、有质量、有尊严的“体面住房”需求将更加突出，特别需要我们推动住房市场绿色发展、体制变革和开放进步，加强住房市场顶层设计，完善城市社区治理，改善中低收入居民住房，不仅实现 “住有所居”，还要实现“居有质量”，全面升级的住房市场体系，支撑城市中国的健康发展。
姜雪梅（副主编：中国社科院财经战略研究院博士）：应积极推进广义住房保障
高房价、高房租不仅阻碍城市化进程，也削弱居民的购买力，也不利于内需的扩大和经济结构的调整。扭曲的土地租金，即居住用地租金（高）和工业用地租金（低）的倒挂，直接加大了居民和政府的城市化成本，使居民过度承担城市化建设的负担。住房问题、公共服务的不均等化加大农民工的流动性，不利于人力资本的积累，不利于社会的稳定发展。
今年，保障性住房在建规模达到历史高位，公租房成保障房体系重点。但是，资金缺口大，建筑质量面临考验，租赁型保障性住房比例低，住房保障仍然以户籍人口为主。农民工居住环境普遍较差，对大城市的住房支付能力普遍较弱，在中小城镇购房的意愿较强，导致就业和置业（购房）的空间分离，浪费社会资源。解决农民工的住房问题，政府具有义不容辞的责任。
住房问题的核心是租不起房，而不是买不起房。住房保障不是终极目标，提高收入、改善居民生活水平才是保障目的。保障性住房分配摆脱户籍限制，合理配置其选址，提高普惠性的公积金制度普及率，全面扩大住房保障覆盖面，让所有居民实现基本居住权利。根据新型城市化的发展需求，应该建立面向全社会的、透明、公平的住房保障体系。推广以货币补贴为主、租金控制、金融支持、税收优惠等多元化的广义住房保障，加强整体居民的住房可支付能力，改善居住环境。
陈飞（课题组成员：首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院）：非正规住区改造应纳入到保障性住房体系中来，破解非正规住区改造难题，政府与市场应双手合力
非正规住区是城市低收入居民聚居的地方，是城市贫困的空间集聚，是城市内部发展不平衡的集中表现，无论是从思想理论上还是从实践操作上，都应把非正规住区改造纳入到保障性住房体系中来。非正规住区不仅表现为住房紧张，而且表现为基本公共服务不足、失业严重、居民收入和生活水平低下以及土地利用效率低下等多个方面，它是市场失灵和政府失灵共同作用的结果。国际社会实践表明：解决非正规住区问题，单纯依靠政府力量事倍功半、难以为继，单纯依靠市场机制则动力不足、无法启动。因此，破解非正规住区改造须充分利用政府“有形之手”和市场“无形之手”的合力，这在国内已有成功案例。
肇始于2005年的辽宁棚户区改造，针对棚户区当时所面临的诸多问题，坚持“政府主导，市场运作”的改造模式，用4年左右的时间成功解决了全省14个城市2910万平方米棚户区改造任务，新建成套住宅面积4400多万平方米，改善了70多万户、211万人的住房条件。
“政府主导”是指，政府负责制定和实施相关的战略与规划，利用政府的公共权力和效率优势，公共资源和社会资源向棚户区改造聚集；政府制定和实施相关的制度与政策，利用政府的公共财力和运作能力，对棚改家庭提供程度不同甚至“兜底”的补助与保障；作为市场主体，政府直接或通过代理人负责具体棚户区改造工程的组织和实施。
“市场运作”是指，涉及棚户区改造的人力、资金、技术以及棚改住房的生产、交换、分配和消费向普通商品房一样，由棚改相关的开发企业、金融机构、中介组织、棚改家庭，主要利用市场机制来实现。其中，本着最大限度发挥市场优势的精神，政府与市场结合的具体方式即政府在多大程度上聚集资源、提供保障和干预市场，因条件不同而有区别。棚改的市场运作主要体现在土地开发和住区新建两大方面。
辽宁棚改的实践表明，“政府主导，市场运作”的改造模式，能够同时克服政府失灵和市场失灵的缺陷，实现资源的最优配置和参与主体积极性的最大发挥。
魏劭琨（课题组成员：国家发改委城市与小城镇研究中心）：房地产调控政策向保持稳定性、增强协调性转变
从住房市场的表现来看，2012年度我国住房市场基本实现了稳定发展，房地产开始逐步实现理性回归。住房市场平稳发展非常重要的原因在于，我国住房市场的宏观调控体系已经基本建立。
2012年度，我国住房宏观调控政策依旧表现为行政手段、保障房政策、金融政策、财政政策、土地政策等。与前几年住房市场调控政策比较，政策手段没有发生太大的变化，但是，调控的内容已经逐步从前几年大范围的政策变动向“稳定+微调”转变。这也就是2011-2012年度住房市场宏观调控的特色。
一方面，从政策的延续性来考虑，住房市场的稳定发展，很大程度上取决于住房宏观调控政策的稳定。因此，从2012年开始，到今后很长时期，我国住房市场的调控政策都会实现政策的稳定。同时，2012年度我国住房宏观调控政策的稳定还突出表现为住房调控政策的“两手抓，两手都要硬”——即严格抑制投资投机性住房需求和进一步保障房建设管理力度。住房调控政策的“两手抓”是从住房的供给和需求两个角度来调控住房市场。只要政策长期、持久、稳定的坚持下去，就一定会实现我国住房市场的健康稳定发展。
另一方面，为了抑制住房市场的投机投资性需求，就需要加强对住房市场的“微调”。这一“微调”的重任，反映在住房调控政策上，就应该是住房调控的自动调节机制——金融手段和财税手段。
因此，未来我国住房市场的调控就需要在调控政策稳定的基础上继续强化微调，即在进一步完善住房调控政策体系的基础上，加快房产税的改革进程，同时也要加强信贷政策、利率手段对住房市场的调控作用。
蔡书凯（课题组成员：中国社科院财经战略研究院博士后）：应尽快破解地方政府在土地市场的双垄断的格局
我国房地产业发展中出现的许多问题在很大程度上与地方政府的角色定位存在偏差有关。地方政府既是房地产市场最直接的管理者，又是房地产发展的受益者，这种双重地位决定了地方政府在土地征用和土地使用权出让的双垄断格局，加上“财权上移、事权下移”的分税制改革给地方政府造成的支出刚性与财政缺口; 以及，在行政考核体系中经济增长的占先排序。导致地方政府在房地产市场中更乐意扮演“利益者”角色，不愿承担“管理者”角色，或者更乐意于通过“管理者”角色的扮演来服务于“利益者”角色。
地方政府的“利益者”角色还能走多远？取决制度协同与重构的力度。短期内，大的制度框架难以调整，可能的措施包括：运用土地“年租制”克服地方政府的短期行为；按照“事权与财权”相匹配的原则和激励相容性原则，规范中央、省及省级以下财政分权改革，完善土地出让收入管理制度；弱化 GDP考核的排序占先；增强中央政府房地产调控政策弹性和差异化等。