住房市场发展分析报告（2017年上半年）

发布时间：2017-08-03 11:20:40

为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组在2017年6月大数据房价指数（BHPI）的基础上，结合项目组对住房市场的长期跟踪研究，完成了2017年上半年《住房市场发展分析报告》。

大数据房价指数（BHPI）由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据采自互联网的数百万条存量住房实际成交价数据，利用最新互联网大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。通过新技术的应用，BHPI尽可能规避了房价指数编制常见的阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，以求更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。BHPI为月度存量房价格指数，指数样本目前覆盖了约三十个主要城市和数十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特性，BHPI仅监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动不计入BHPI。BHPI为大数据挖掘研究前沿成果，数据仅作为市场研究参考，住房市场评价以政府统计部门数据为准。

住房大数据监测发现，在严厉调控政策的作用下，2017年上半年住房市场出现区域分化和热点转移。北京、上海、深圳、天津、合肥等前期房价上涨过快的一、二线城市，楼市涨势得到有效抑制；同时，市场热点正向成都、重庆、青岛、济南、佛山等部分二三线城市转移，需要加强对局部泡沫风险的防范。

大数据房价指数显示，2017年上半年，部分一二线城市房价涨幅已经回落到合理区间，部分热点二三线城市房价涨幅仍有所扩大。廊坊、合肥、苏州、上海、天津分别以-5.94%、-2.34%、2.63%、3.89%、4.33%的半年涨幅，居样本城市上半年涨幅后5位。佛山、青岛、广州、济南、重庆分别以35.06%、34.5%、30.87%、29.89%、28.46%的半年涨幅，居样本城市半年涨幅前5位。

2017年二季度，部分一二线城市房价出现显著下跌。北京、天津、廊坊房价二季度分别下跌7.74%、5.33%及16.34%。这意味着，2017年3月以来北京、天津及环京廊坊等地的新购房者被全部短线套牢。部分热点二三线城市未见显著降温，2017年二季度，重庆、广州、青岛、成都、佛山分别以15.62%、14.77%、14.37%、13.23%、13.11%的房价季度涨幅，居样本城市前5位。

2017年6月，房价环比下跌或停涨的城市增多。廊坊、北京、天津、厦门、上海、合肥、苏州等城市房价环比出现下跌，其中北京、苏州、天津、廊坊等已经连续2个月房价环比下跌。热点二三线城市房价涨速大都较上月略有下降， 2017年6月，杭州、无锡、济南、成都、南京房价分别环比上涨3.94%、3.17%、2.91%、2.73%和2.72%，居样本城市前5位。

表1 2017年上半年主要城市大数据房价指数

城市	6月环比上涨%	6月同比上涨%	二季度上涨%	上半年上涨%
北京	-4.84	39.2	-7.74	6.26
上海	-0.39	31.15	1.05	3.89
成都	2.73	41.52	13.23	25.7
重庆	1.69	36.46	15.62	28.46
长沙	0.99	43.65	7.66	19.67
大连	1.34	9.5	3.71	7.5
广州	2.26	49.18	14.77	30.87
杭州	3.94	48.4	9.24	21.57
济南	2.91	60.22	11.48	29.89
南京	2.72	29.79	5.86	11.39
青岛	2.45	53.39	14.37	34.5
深圳	0.25	5.22	2.16	5.57
苏州	-0.04	6.34	0.32	2.63
天津	-3.21	55.41	-5.33	4.33
厦门	-1.86	42.52	0.5	11.97
东莞	0.8	30.91	3.63	9.02
佛山	1.21	-	13.11	35.06
合肥	-0.21	-	-0.84	-2.34
武汉	2.67	50.68	7.51	13.4
沈阳	1.82	10.69	6.49	8.37
烟台	1.89	-	6.44	9.64
廊坊	-9.18	35.98	-16.34	-5.94
无锡	3.17	44.53	9.9	19.74
西安	0.23	17.16	4.1	10.39
郑州	0.53	41.65	2.95	7.98
太原	0.82	8.27	2.52	5.6
惠州	1.14	28.14	4.57	11.71
京津冀	-3.77	42.88	-7.14	6.46
长三角	1.66	32.4	4.3	8.83
中部	2	42.38	7.88	14.19
珠三角	0.27	22.98	5.72	14.51
	数据来源：住房大数据联合实验室数据库 www.zfdsj.org 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

注：由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以最新版本为准。廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块存量房成交数据编制，下同。

主要城区大数据房价指数显示， 2017年上半年，北京各区中，房山房价上涨19.2%居各区之首，通州上涨2.18%居各区末尾，这与2016年的各区房价上涨分布相反，表明2017年上半年的房价上涨以填坑和补涨为主。2017年6月，北京各区房价环比全面快速下跌，其中门头沟区环比下跌8.55%居首、大兴下跌2.66%居末，与上月相比各区房价呈轮流交替下跌的态势。

表2 2017年上半年主要城区大数据房价指数

城市	区县	6月同比上涨%	6月环比上涨%	二季度上涨%	上半年上涨%
北京	东城	40.19	-3.28	-7.67	11.21
	西城	31.66	-3.44	-10.52	8.8
	朝阳	37.66	-5.88	-7.36	4.97
	海淀	29.27	-3.13	-9.74	2.9
	丰台	46.11	-4.3	-6.21	8.89
	石景山	44.49	-5.02	-7.8	6.16
	通州	36.58	-7.9	-9.16	2.18
	昌平	39.48	-5.01	-8.79	4.23
	大兴	48.4	-2.66	-5.86	7.32
	顺义	40.15	-4.19	-5.58	6.65
	房山	71.19	-5.68	-5.09	19.2
	门头沟	56.77	-8.55	-11.82	4.24
上海	浦东	29.64	-0.65	1.38	4.25
	闵行	33.94	0.35	1.8	4.85
	宝山	28.81	-2.05	-1.04	1.44
	徐汇	21.55	-1.35	1.24	2.78
	普陀	22.35	-1.42	-0.55	2.25
	杨浦	30.84	1.02	1.92	5.71
	长宁	27.19	4.21	4.9	7.89
	松江	46.97	-1.21	0.35	1.09
	嘉定	37.45	-3.32	-1.68	0.4
	黄浦	23.03	2.16	0.78	7.44
	静安	23.91	0.66	12.7	8.52
	闸北	30.93	2.39	2.27	3.95
	虹口	32.48	0.11	-1.79	3.64
	青浦	49.79	2.93	2.7	5.38
	奉贤	65.66	-2.21	1.45	6.84
深圳	罗湖	5.91	2.44	1.5	5.27
	福田	2.84	-0.45	1.55	5.33
	南山	7.32	0.51	3.13	9.11
	宝安	5.02	-0.04	2.23	5.55
	龙岗	6.58	-0.87	1.57	4.53
广州	天河	59.13	-3	9.87	24.69
	海珠	47.16	4.55	14.07	29.8
	番禺	48.7	2.19	17.91	35.48
天津	南开	59.45	-2.47	-3.83	7.91
	河西	58.28	-1.32	-3.43	8.89
	河北	73.53	0.69	-1.01	11.19
	河东	55.77	-0.38	-4.36	5.81
	红桥	69.24	-1.95	-0.57	10.82
	西青	75.3	-0.12	0.69	6.69
	东丽	78.43	-2.33	-0.68	11.08
南京	鼓楼	29.36	1.49	4.29	10.25
	建邺	29.35	1.41	4.74	10.23
	秦淮	34.1	1.61	5.78	13.6
	玄武	35.99	2.74	6.36	14.36
	江宁	31.87	0.5	1.87	5.01
成都	锦江	50.92	3.31	12.97	30.19
	青羊	51.58	4.52	16.25	32.01
	武侯	36.69	3.84	12.7	23.96
	成华	40.12	5.02	14.56	27.22
	金牛	30.14	4.09	12.07	21.49
	天府新区	66.38	2.19	5.28	21.51
重庆	江北	41.77	2.53	13.09	25.87
	渝北	44.05	2.88	14.95	31.28
	南岸	30.93	3.55	13.4	24.6
大连	甘井子	8.66	1.42	3.49	6.69
大连	沙河口	10.09	1.39	3.63	7.93
数据来源	住房大数据联合实验室数据库 www.zfdsj.org 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

注：各区县板块的划分参考了行业习惯和市场关联性，与行政区划可能不完全一致。由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以最新版本为准。

主要城市大数据房价中位数显示，2017年6月北京房价中位数已经跌破6万元/平方米，而厦门达到4.18万元/平方米直追一线城市。尽管如此，从绝对水平看，一线城市和绝大多数二三线城市之间仍存在很高的价差。随着一线城市房价的趋稳和二三线城市房价的继续上涨，这个价差从长期看将缓慢缩小。

表3 2017年上半年主要城市大数据房价中位数（元/平方米）

城市	2016年12月	2017年4月	2017年5月	2017年6月
北京	55653	63928	61339	59810
成都	9144	10396	10465	10988
大连	9364	10041	10348	10282
东莞	14799	16250	16232	16206
佛山	10193	15385	13457	12620
福州	23333	-	-	-
广州	20882	22340	22104	23532
杭州	21292	22528	23885	23291
合肥	15515	16011	15755	16085
惠州	8468	9290	11217	14366
济南	11128	14443	14887	15027
廊坊	28334	31682	28898	26514
南昌	9874	-	-	-
南京	24428	26401	27310	26930
青岛	14021	17132	17885	16807
厦门	35243	36487	35896	41836
上海	53244	54702	54508	54738
深圳	47076	49974	50268	51657
沈阳	7794	8900	9012	8970
石家庄	12331	17983	17115	-
苏州	18956	20192	20361	19560
太原	7795	8066	8372	8402
天津	24417	27563	26086	26695
无锡	8555	10150	10254	10757
武汉	14326	16912	17057	17486
西安	6590	7170	7442	7577
烟台	8445	9162	8886	8934
长沙	7986	9670	9738	9872
郑州	14189	16636	17244	17864
数据来源	住房大数据联合实验室数据库 www.zfdsj.org 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

注：房价中位数数据仅限于存量住房。

分析认为，在严厉的政策调控下，一线城市和部分二线城市房价持续稳中有降。但由于前期房价涨幅巨大，这些城市房价绝对水平仍然很高。在一线城市人口吸纳能力下降、楼市持续高压调控的条件下，部分人口持续流入、经济发展稳健的二三线城市接替一线城市成为楼市新兴热点区域。住房投资热点向这部分二三线城市转移，导致这些城市房价继续较快上涨。

据此预计，随着金融秩序的整顿和调控政策的持续，一线城市和部分二线城市房价继续稳中有降，热点二三线城市房价稳中略升。

为此建议，为进一步稳定房价，应加强对热点二三线城市住房市场的动态监控，严密防范房地产泡沫风险。热点二三线城市应根据市场供求状况，及时清理不合时宜的去库存政策或鼓励购房政策。以回归住房居住属性为出发点，抑制投资投机，支持合理居住需求。适度减缓城市更新改造步伐，避免短期供求矛盾激化。

对于房价下跌的一线和部分二线城市，市场潜在供求矛盾仍然存在，也需要坚持调控，避免放松后房价迅速反弹。

月度《住房市场发展月度分析报告》可登录中国社科院财经战略研究院网站（http://naes.org.cn/）、中国社科院城市与竞争与研究中心网站（www.gucp.org）查询。更多详细指数及数据请登录住房大数据联合实验室网站www.zfdsj.org查询，或关注微信公众号“住房大数据”订阅。如有问题与建议，请与zfdsj2@163.com或微信号17091204019联系。

（报告执笔：邹琳华吕风勇姜雪梅）