房地产被透支？ 这些后果你肯定不想看到

原创： 张文绞  国是直通车

　　住，我所欲也。

　　少了房价这个话题，茶余饭后的谈资都变得淡了。

　　21日国家统计局公布的数据，让房价这个话题又热了一把。

　　2018年全国商品房销售面积171654万平方米，增长1.3%，全国商品房销售额149973亿元，增长12.2%。

　　“如果用销售额增长减去销售面积增长，反映的2018年房价总体增幅仍然较高。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞21日在中新社举办的“国是论坛——2018经济形势分析会”上作出如上表述。

　　而高房价带来的弊病，并不是人们所愿见的。

　　中新社  盛佳鹏 摄

2018楼市关键词 

　　回顾2018年楼市，房地产市场可以用“时间与空间”、“一喜一忧”来描述。

　　倪鹏飞介绍，时间指的是楼市的四季变化，表现为“春暖夏热秋凉冬冷”。整个过程是一个温和变化的过程，并没有出现大的波动。特别是2018年9月份以后，市场虽然出现一些悲观情绪，但总体来说“下降是稳住了”。

　　空间指的是不同等级城市的市场变化，表现为“差距缩小的收敛”。过去，一二线城市与三四线城市的房地产市场分化明显，但2018年则整体出现了“反转”，尤其三四线城市在棚改货币化安置政策下房价增幅较高。

　　令人欣喜的是，2018年8月份以后，房地产市场出现了人们期待的“降温”。

　　具体表现为，房地产开发投资增速回落、房企土地购置面积下降、全国商品房销售面积及销售额增速回落。最新公布的2018年12月全国70城房价数据，二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均回落。

　　令人担忧的是，全国房价均价增幅仍然较高。

　　“通过回顾历史，当前宏观经济的持续下行，与过去为促进经济增长而房地产被过度透支十分相关。尤其房地产过快增长导致实体投资和居民消费被挤出。”倪鹏飞认为，房地产过速增长也对调结构、防风险、惠民生、降成本、降杠杆等都带来极为不利的影响，尤其房地产过度增长和房价增长过速，推高了营商和生活成本，对消费和投资产生明显的挤出效应。

　　一个既喜又忧的消息是，2018年房地产投资实际上是超预期的。2018年全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。

　　倪鹏飞指出，从短期和狭隘角度来看，房地产投资保持高位增速，对宏观经济增长是有利的；从长期和综合地看，房地产投资保持高位运行对实体经济和消费挤出效应会越来越显著。

　　2019楼市大概率稳 

　　进入2019年，不少城市楼市调控出现松动迹象。

　　有观点认为，这是各地对中央经济工作会议“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”政策的落实，也是楼市调控松动的信号。

　　对此，倪鹏飞认为，无论是中央经济工作会议，还是住建部全国工作会议，关于房地产的定位，关于房地产的定位和调控思路没有变，一是房住不炒，二是因城施策。同时明确即稳预期、稳房价、稳地价的任务。但是中央对各地楼市监测以及调控问责的机制没有变。地方可以根据自己的市场变化做出政策微调，但是如果超出允许“稳”的合理区间，国家有关部门会启动约谈与问责等。

　　“总体来说，2019年房地产市场处于可控的、可预期的发展区间内，从时间上是稳中有变，空间上是再度分化。”倪鹏飞预判。

　　2019年房地产市场所以会有波动，主要原因在于是：受限于政策微调的滞后性和反应敏感性、宏观环境变动及外部重要事件以及相关制度改革等事件影响。

　　2019年房地产市场所以会再度分化。主要是在过去两年里，三四线城市无论是销售价格还是销售量，无论是开发投入和购地投入，都出现比较大的增长。但在棚改货币化安置收紧后，三四线城市的需求可能会有所减缓，库存可能再度出现。而一二线城市需求潜力仍在但土地住房供应紧张还没有很好地解决。

2019年房地产平稳调整或降温，可能在供求尤其在投资上表现明显。2018年房地产投资保持高位“出乎意料”，其中房企土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%。随着2019年销售延续走弱和库存增加，预计2019年开工尤其购地土地会有所放缓，2019年房地产投资有所下降。

倪鹏飞特别强调，当前要正确处理好宏观经济与房地产的关系。切不可再回到经济好的时候，抑制房地产，经济下行又靠刺激房地产来对冲的老路。必需清醒认识到：共同稳定是宏观经济与房地产的相互需要和相互支撑。只有争取房地产稳定才能有条件保持宏观经济的稳定，只有争取宏观经济的稳定才能保持房地产。

　　“基于房地产和宏观经济的关系，2019年楼市要稳。”倪鹏飞总结说。