倪鹏飞：不应被房地产商绑架，雄安新区试验中国住房发展新模式

雄安新区被赋予了特殊的历史使命，除了雄安疏解首都功能以外，更重要的是探索新的发展模式。”倪鹏飞表示，雄安总体发展模式可以考虑通过税收优惠和土地价格、住房价格成本优势，通过基础设施和公共服务的优质，导入企业和人口。开发模式可以探索彻底改变土地财政的开发模式，实施税收财政的开发模式，即通过发行市政债券、建立发展基金、实施PPP，筹集城市开发资金，通过未来开发项目收益和税收收入逐步收回资金。为此，在融资、土地和财政等制度上都需进行新的探索。

“在探索新发展模式的背景下，雄安应作为全国进行住房发展新模式的试验。”倪鹏飞指出，雄安新区房地产的发展理念和发展模式应该是全新的。他认为，结合中国实际，探索“3+N”的全国住房发展新模式。住房体系应该是商品住房与政策住房双轨制，房地产开发可以探索基金主导模式，改变过去开发商主导的模式。

所谓基金主导模式，即在公众充满投资热情和市场资金充裕的今天，社会公众将资金交给基金公司，基金公司雄安新区的住房发展模式应借鉴市场主导的美国模式和政府主导的新加坡模式，投资并委托专业机构运营开发企业，开发企业开发后交给中介机构进行销售和出租。而对涉及的保障或政策住房，可以募集和设立政策性基金，或者政府向有关的开发机构注入财政资金，对保障和政策住房实施土地无偿划拨和税费减免，对中低收入居民和特殊人才实施定向补贴，实现保障性和政策性住房开发和租售。通过这一开发模式，除了投资者可获得投资收益外，基金也可获得管理利润，开发企业、中介或者经纪都能获利，最终结果亦可保障居民获得价格合理的住房。而对于保障房和政策房，政府投资和税费减免作价入股进入住房产权。

与此同时，应设计完整全新的住房制度体系，要在基本制度进行大胆创新，主要有四个方面。

在产权制度方面，完善不动产登记制度，建立多元化的住房产权制度；建立保障房共有产权制度。将土地划拨作价、税费优惠、财政补贴作为公有产权，在保障性商品房的产权结构中予以确认登记、有偿转让和收益分配；完善公有保障房的产权制度；建立公有产权管理的体制、机制与制度。国有资产管理委员会或国有资产管理公司、企业法人、自然人分别或共同对其投资所形成的资产，行使其投资人的出资责任，对其资产进行监管，实现保值增值，获取增值收益。

在使用需求制度方面，对数量和质量都作出明确政策引导。户均套数支持一套，限制二套，抑制多套，人均面积45平米左右，坚持抗震、防火、防盗、耐久、保温、隔音、采光等功能标准和安全，美观，便捷等环境标准并重。

 在开发供给制度方面实行现房销售制度，开发企业更多使用自有资金开发，政府定向邀请品牌企业进行部分政策住房和安置。逐步引入各类企业负责商业性住房开发，规定政策性商品房和自持住房比例，雄安开发公司负责部分周转房和保障房开发。

 在市场交易制度方面，交易形式实行租售并举，先租后买，且租且买。交易条件实行现房销售，再交易一定时间。交易对象确定是当地居民，迁来就业的北京居民和社保、就业、税收一定年限的外地居民。与此同时，政府通过制度和政策限制和影响租售价格。安置商品房价按1：3-5的房价收入（低收入）比确定，房价构成包括土地开发成本、建安成本、税费、资本利息和开发利润等。政策商品房价按照1:4-6房价收入（中等收入）比确定，价格构成包括：土地开发成本、建安成本、税费、资本利息、开发利润等。高档商品房价按照1:6-10房价收入（高收入）比确定，房价构成包括土地出让金、土地开发成本、建安成本、税费、资本利息、开发利润等。

 与此同时，更要在配套制度的六方面进行根本性变革。在规划方面，雄安新区应在总体数量、空间布局、设施配套、公共服务、混居比例等制定综合配套规划；在人口方面，为北京、雄安籍居民和高端人才直接提供安置或者政策性住房，外地居民根据居业时间提供逐步均等的住房福利；在融资方面，应建立商业银行住房抵押贷款和基金公司开发经营投资，政策性金融机构提供担保；在土地方面，去除土地财政制度，土地出让金由中央与地方按6:4比例分成。新区根据人口规模、结构与增长和住房用地人均35平米左右的标准超前三年提供，建立供地与房地产去化周期联动机制，政府可以决定和影响土地价格，保障房用地和安置房实行土地征收成本，商品房用地价由土地征收成本、基础设施配套成本和出让金价格，地价基准在房价1/3左右；税收模式上，新区应开征房地产税和房地产交易增值所得税，用于新区公共服务和基础设施提供；财政模式上，政策性住房税收减免优惠和财政补贴应计价作为政府的投入进入保障性和政策性住房的产权。

 倪鹏飞表示，这些重要的新机制在雄安应首先采取封闭运行，条件成熟后才逐步放开。在具体实施过程中应该采取，关键制度率先一步到位，配套制度逐步完善。