住房，关系国与家

年度报告聚焦从城市看中国：中国正处在迈向现代化的关键期

本报告的年度主题是“住房，关系国与家”，报告对房地产与促增长、调结构、防风险和惠民生进行了统计分析、理论研究、实证检验和情景模拟，发现具有重要决策参考价值的非线性关系。

本年度总体报告聚焦从城市看中国，发现：中国正处在迈向现代化的关键期，未来十五年，从城市社会发展看，中国进入城市风险的多发期；从城市经济发展看，中国处在迈向高收入国家的跨坎期；从区域关系看，中国进入城市区域荣衰的博弈期；从城乡关系看，中国进入城乡一体的转折期；从城市结构看，中国处在城市形态演变的定型期。

2019年6月24日，中国社科院（财经院）与经济日报社在北京共同发布“中国社会科学院（财经院）创新工程重大成果《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》”（以下简称报告）。该报告由中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞作首席研究员，两岸四地城市竞争力专家共同携手，历时大半年时间联合完成。

通过课题组的长期研究，按照指标最小化原则，报告构建了城市综合经济竞争力指数、宜居竞争力指数、可持续竞争力指数、宜商竞争力指数，对2018年中国两岸四地293个城市的综合经济竞争力和288个城市的宜居竞争力、可持续竞争力、宜商竞争力进行了研究。

2018年综合经济竞争力指数十强依次是：深圳、香港、上海、广州、北京、苏州、南京、武汉、台北、东莞。与2017年相比，综合经济竞争力前3名没有发生变化，4到10名变化相对明显。具体来看，广州、北京的经济竞争力排名均上升1位，分别排在第4名和第5名，苏州、南京继续上升2位，依次排在第6名、第7名，东莞排在第10名，首次进入全国10强，天津则跌出10强。从10强城市的区域分布来看，整体分布格局与2017年基本一致，中部仍然只有武汉维持在10强城市中，除此之外的其它十强城市多分布在长三角、珠三角、环渤海和港澳台地区，且绝大多数城市位于都市圈内，其中长三角都市连绵区、珠三角都市连绵区各占据十强中的3席，其经济竞争力整体领先优势突出。从总体变化来看，东莞、无锡上升3位，沈阳、大连大幅下跌，分别下降了20位和36位，并且南北分化加剧、中西部崛起、东北持续衰落。

2018年宜居竞争力指数十强依次是:香港、无锡、杭州、南通、广州、南京、澳门、深圳、宁波和镇江。长三角地区有6市入选，分别是杭州、无锡、南通、南京、宁波和镇江，珠三角地区有两个城市入围，分别是深圳和广州，但与长三角相比，宜居竞争力略弱，港澳台地区中的香港和澳门分列第1和第7位，城市之间宜居竞争力得分差距较小，城市的阶梯效应削弱。此外，香港、无锡、和深圳3市的排名在2015到2018年均在前10名之列，具有较强的稳定性。总体来看，城市宜居竞争力平均水平近几年总体呈波动下降趋势，至2017年达到最低点后，2018年有所回升，城市间的宜居竞争力差异2018年较2017年有所减小，宜居竞争力整体水平和差异走出谷底，空间分化态势有所收敛，中北部都市圈中心城市的宜居竞争力有所上升。排名变化来看，二线城市如石家庄、唐山、太原、重庆、济南的宜居竞争力上升幅度最大，分别上升45位、30位、28位、17位和11位，而中山、西安和长春的宜居竞争力大幅下降，分别降低了21位、27位和39位。

2018年可持续竞争力指数十强依次是:香港、北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、澳门、成都、苏州。与2017年相比，前7位城市排名未出现明显变化，香港、北京、上海、深圳、广州、杭州和南京的可持续竞争力仍保持在全国前列，具有较为明显的比较优势；澳门重回第8位，中部城市武汉则跌出10强，苏州进入全国可持续竞争力10强，西部中点城市成都上升1位，由2017年的第10名上升至第9名，成为西部地区在可持续发展方面的唯一代表。此外，全国都市圈的可持续发展呈区域化集聚，长三角、珠三角的可持续发展水平走在全国前列，同时，首都、青岛、厦门都市圈的可持续发展水平也较高。层级来看，太原、唐山的宜居竞争力分别大幅上升16位和14位，中山则大幅下跌18位。

2018年宜商竞争力指数十强依次是:香港、北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、天津、重庆和青岛。香港和北京的宜商竞争力处于最高等级，远远领先前十名中的其它8个城市，上海的宜商竞争力则处于第二等级，远低于香港和北京，而略高于深圳、广州等城市，深圳、广州、南京等城市处于第三等级，各城市宜商竞争力比较接近。从城市群角度来看，有3个城市位于粤港澳大湾区，3个城市位于长三角城市群，2个城市在京津唐城市群，1个城市在成渝城市，1个城市在山东半岛城市群。从都市圈角度来看，宜商竞争力水平排名较高和排名较低的都市圈内部“双子星”城市的宜商竞争力水平均较为接近；排名居中都市圈中的首位城市和次位城市的宜商竞争力差异较大，这表明都市圈的发展模式先中心城市提升，随后中心城市引领副中心城市提升，最后中心城市和副中心城市引领总体都市圈的提升。

研究发现，从城市社会发展看，中国进入城市风险的多发期。充分城市化的社会趋势已经不可逆转，未来十五年，中国城镇化将持续增长，城镇化的速度将继续平稳下降，常住与户籍人口城镇化差距将不断下降。特殊性的城镇化带来更加多发的城市风险。伴随着城镇化、信息化和智能化的不断发展，对就业和公共支出产生巨大的需求，但供给确却有减少的风险，数以亿计的半城镇化的进城农民工与被城镇化的“三无农市民”，如大量处于失业和半失业状态，将引发严重的社会风险，大规模的城市建设和房地产炒作导致严重的债务风险、房地产和金融风险。城镇化的多个“灰犀牛”正在走来，并且风险多发容易引起风险共振。因此，中国应当保持历史耐心、坚持产业支撑的城镇化思路不动摇、不断改善营商环境促进制造业尤其服务业的发展和升级，促使蓬勃的智能+产业成为化解各种风险的关键。

研究发现，从城市经济发展看，中国处在迈向高收入国家的跨坎期。当前中国的转型正处在“一脚门里，一脚门外，重心在外”的状态，虽然少数城市跨入高收入的门槛，但是多数城市距离门槛遥远。城市转型的扩散是国家转型成功的途径和希望。当前，中国已经出现了令人惊喜转型扩散，局部扩散将支撑迈入高收入国家，未来十五年，中国将通过中心城市带动的逐步实现局部到全面的升级。但人口、土地、外资、学习等红利变化，城市转型扩散面临停滞的风险。中国应当运用市场化改革创造制度红利、关键制度改革的激发人才红利，进而再创其他红利，以市场取向改革促进动力转化和转型扩散。

研究发现，从区域关系看，中国进入城市区域荣衰的博弈期。当前及未来一段时间，中国区域经济正处在“南北分化”和“东中收敛”的博弈期，正处在衰退与繁荣犬牙交错较量中，并且衰退区域似有不断扩大的迹象。当前东部中心向中部已展示可喜扩展，中部崛起显示出区域从集中聚集向局部扩散的积极转变，未来中部成功转型将坚实支撑中国区域全面转型。但同时，南北分化加剧威胁区域转型东中扩散的进程，北方衰退似有向南方全面蔓延的危险。为此，中国应当实施“东中一体”战略，以“东中一体”应对“南北分化”。通过促进中部地区持续崛起和繁荣、加快筑牢中国高质量发展的长江防线，以及通过多个经济区一体化战略促使区域经济跳出全面衰退的危险期。

研究发现，从城乡关系看，中国进入城乡一体的转折期。当前，中国城乡关系正经历可喜的渐变而趋向突变，中国的城乡矛盾已经跨越了极化的拐点，但城乡一体还远未实现，各地城乡关系差异很大，城乡一体化趋势将不可逆转，未来十五年中国从城乡分割到城乡一体转折势必发生。多重两难选择可能让“三农”问题恶化，城乡一体存在多重两难选择。乡村衰败是城乡一体的最大风险。为此，中国应当促使“农业工业化”、“农村城市化”、“农民市民化”，通过当地“村市化”战略推动“三农”现代化，确保城乡一体的核心目标。

研究发现，从城市结构看，中国处在城市形态演化的定型期。当前，中心城区外溢给更大城市区域发展带来希望，空间扩散的城市形态正带动更大的区域走向繁荣。未来十五年，中国城市形态将经历从都市圈主导即中心城区向都市圈扩散，到城市群主导即都市圈向城市群扩散，并通过都市带及都市网，即群与群之间的蔓延和链接而逐步定型。公共资源错配有导致大城市与小城镇、中心城区与周边城镇的分化和双输怪圈的风险。因此，中国应当以公共产品的空间布局优化促成城市共赢新形态。顺应城市发展规律，充分发挥市场决定作用和政府巧作用，优化公共产品的空间布局，构建群网化城市形态体系，有序建设“一五十百千万”的格局即：一网10个国家中心城市、100个区域中心城市，加快推进一网、五带、十群、百圈、千城、万镇的多中心、群网化城市体系。

主题报告认为，房地产与经济增长的影响存在倒U关系。房地产对经济增长同时存在正向的拉动效应与负向的挤出效应，当房价水平较低时，房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应，而当房价水平过高时，负向挤出效应将超过正向拉动效应。经验研究发现：当房价收入比超过9：1后，房地产对经济增长将得不偿失。按照2018年中国商品房平均销售价格来计算，2018年中国房价收入比为9.3。这意味着：尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.7百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应，2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。而北京、上海、广州与深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、天津等大部分二线城市房价收入比都已经超过9这一临界点。为此，对于房价收入比过高的城市，在保持房地产市场平稳健康发展，将房价收入比保持在合理区间内的同时，切实提高居民可支配收入，让收入跑赢房价。

主题报告认为，房地产与经济结构影响普遍存在倒U关系。近年来中国制造业出现了持续的“脱实入虚”现象：一方面，社会资金和银行贷款中相当一部分流入了房地产行业，2018年末人民币房地产贷款增量占同期各项贷款增量的39.9%。另一方面，2018年以来，制造业企业面投资房地产愈演愈烈，截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投资性房地产。理论上，房地产尤其房价影响经济结构变化，微观机制上主要通过配置和筛选效应的作用机制实现。总体上，当房价过低时，低端产业能够生存，企业没有压力升级和转移，当房价处在较高但仍合理水平时，企业被迫升级或者转移，当房价过高时，一方面，企业没有能力升级，另一方面，因为房地产业利润丰厚而转向房地产，总之，城市房价与城市产业升级存在“倒U型”曲线关系。

主题报告认为，房地产对经济风险的影响是双重的和动态变化的。房地产及衍生风险主要有三：房地产市场风险、房地产金融风险和房地产财政风险。实证研究显示：中国房地产市场存在结构性的价格和数量泡沫风险，一二线城市的价格泡沫大，四五线城市的数量泡沫大，且最近有反弹的苗头；房地产金融风险虽总体可控但在快速积累。房价对企业流动性风险存在双重影响，部分省份存在较大的企业流动性风险。金融风险具有空间传染效应，部分省份存在较大金融风险；房地产发展与地方财政风险具有双重关系且动态变化，即房地产发展可能是财政安全的保障，也有可能是财政风险的来源。情景模拟显示：若立即结束土地财政和土地融资，地方政府收支因现立即的缺口带来风险。若坚持目前的土地财政和土地融资，地方政府未来收支因现更大缺口将带来更大隐患。为此，要积极稳妥地让土地财政和土地融资逐步退出，加快推出房地产税，探索市政债券融资。

主题报告认为，住房保障极大的改善了民生福祉。创新探索住房保障途径：党的18大以来，探索多种住房保障的有效途径：通过公共财政及开发性金融、PPP、PSL等解决了保障房融资问题。通过共有产权房制度的发展满足先租后售、先买部分产权后租、先买后住等多元化需求。通过“公廉并轨”运行，试点开展利用集体建设用地建设租赁住房，构建租购并举的住房保障制度体系；住房保障使 1.5亿低收入城镇居民的住房得到解决，大规模的保障性住房和棚户区改造也促进经济平稳发展。未来应当把农民工、新市民的住房支持和住房保障应该成为惠及民生的重点，应鼓励各地积极探索各类优秀人才住房困难问题的解决模式、方法和措施，解决人才安居乐业的住房民生问题。

这份由中国社会科学出版社出版的报告是中国城市竞争力课题组的第17次年度报告。利用指标体系和客观数据，报告详细评价了中国两岸四地293个城市的综合经济竞争力和288个城市的宜居竞争力、可持续竞争力、宜商竞争力状况。报告从整体上衡量中国城市竞争力发展格局，以及有关方面距离理想状态的差距。报告对各级政府尤其是城市政府部门、国内外企业、有关研究机构、社会公众具有重要的决策参考意义和研究借鉴价值。